怎么避免房产交易个税

‘壹’ 有两套房要过户，情况如下，如何合理避税

二套房交 易需要多种税费，特别是20%的个税 ，因此，一些网友给出奇招 避税，通常有下列三种方 法：
1、买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有!
2、“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男;第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话);第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有;第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女;第五步，各自复婚!”
3、“将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。”
但避税风险大，置业需谨慎：通过虚假诉讼来“避税”，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险极大，很可能自己已经支付的房款都要不回来。
第二和第三种方式就是通过假离婚来“避税”，对于离婚的方法违反道德伦理，因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多，有人借机假戏真做，这样就会偷鸡不成蚀把米。

‘贰’ 房产转让的相关费用如何避税

个人转让住房，涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种。从2005年开始，个人转让住房的税收政策一次比一次严厉，但国家还是规定有一定的税收优惠政策。售房者要尽量利用有关税收优惠政策，节约缴税成本。
所谓普通住房，原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率（即一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%
政策解读：避税的“法”门
避税不同于偷税、逃税，而是要在法律允许的范围内，合理规划个人财务，以节约税收成本。要想合理避税，个人首先要关注法律法规的相关规定，然后采取有针对性的措施。
营业税的减免规定
建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
同时，国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》规定，业主如果不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定条件的，一律视同非普通住房，征收营业税。
个人所得税的减免规定
财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对出售自有住房，并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
土地增值税的减免规定
《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（有关土地增值税的详细内容，参见本刊2006年第12期《二手房转手，加负几何？》）
报税须知
国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。具体比例，由税务部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
同时，各省对土地增值税的核定征税比例也不一样（非普通住房），北京市规定两种征收模式。凡能够提供购房发票的，按土地增值税规定计算；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。
实战分析：3种方案的经济账
王先生于2005年1月以60万元的总价（含所缴税金）购买了一套110平方米的商品房，住房装修费用7万元，支付住房按揭贷款利息2万元（除公证费和有关手续费外），均有相应规范的票据。现在，他打算将房屋以90万元的总价售出。
方案一：即时转手缴税83960元
王先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：营业税及附加=900000×5.5%=49500元；印花税=900000×0.5‰=450元；住房转让增值额=900000-600000-49500-450-70000-20000=160050元，土地增值税=160050×30%=48015元，但按政策规定可以免征；个人所得税=（900000-700000-49500-450-80000）×20%=34010元[其中，合理费用=住房装修费用+住房贷款利息等费用=600000×10%+20000=80000元（关于住房装修费用，根据规定，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%）]。这样，王先生若在近期内将房产转让，共需缴税49500+34010+450=83960元。
方案二：5年后出售缴税450元
如果王先生选择5年后出售，且该房产是家庭唯一住房，则不需要缴纳营业税及附加、个人所得税、土地增值税，只需缴纳印花税450元。
方案三：“遗失”凭证节税7000元
假设王先生所在地规定普通住房转让的个人所得税征收比例为2%，如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，应纳个人所得税=900000×2%=18000元，营业税及附加、土地增值税同上例，比筹划前节税16010元（34010-18000）。即使征收土地增值税，土地增值税=900000×1%=9000元，合计纳税=18000+9000=27000元，比筹划前少纳税7010元（34010-27000）。

‘叁’ 二手房个人所得税怎么才能少

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，其中就有个税。其实，征税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热，可是却也在无形中增加了买卖双方的交易成本。那么，二手房交易如何缴纳个人所得税？又有什么办法可以减税呢？

一、二手房交易如何缴纳个人所得税？
按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%，其实，具体还需分三种情况讨论。
1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定，即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，其中合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得*以及税法规定的合理费用后的余额。
3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
二、二手房交易时怎样才能减少个税？
1、选对缴税方式
在实际操作过程中，二手房交易可以选择两种交税方案，一种是如果售房者能提供完整、准确资料，那就按应缴个税额的20%计算，另一种是如果售房者不能提供完整资料，那将按住房转让收入的1%缴纳个人所得税。也就是说，进行二手房交易时可以按照两种方式中较低的税费缴纳。
2、达到五年期限再卖
相关政策规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭少有生活用房的普通住房，免征个人所得税及营业税，所以如果你想出售房屋，又想免缴个税，那就还是等到房屋达到了五年期限再出售比较好。
3、将税款从房价中剥离
买卖双方在进行交易时较好将税款从房价中剥离，如果计入了房款总额写入合同后，双方到交易大厅窗口缴纳营业税、契税时，还将按含税的房价总额重复计算一次税费，反而多交了税，比如房子本来是90万，含税的总价是100万，将税款剥离后就会按照90万缴税，而不是100万。

‘肆’ 过户房产税太高 教你怎样最省钱

办理子女继承房产过户会产生房产税费，主要包括房产继承公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费。将房产过户给子女并不仅仅局限于继承，目前很多家庭也会采用赠与或者买卖，各种方式产生税费不用，对照你自己的情况可选择最省钱的方式过户。

1继承理论上讲，通过继承的方式将房产留给儿女是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。继承的方式看似简单，水到渠成。但父母在世时不产生继承，父母过世后，办理过户手续非常麻烦，而继承的房产以后交易将产生20%的个人所得税，因而，继承的方式费事费钱，一般不采用。2赠与以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。赠与的方式简单便捷，直系亲属之间的赠与只需缴纳印花税和契税，费用不多。如果考虑将房产留作自己居住或出租，可以采用此方式。但今后要出售，这种方式就不太适合了，因为赠与的房产在交易时将产生20%的个人所得税。房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

（以上回答发布于2016-12-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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