交易环境要注意什么

⑴ 买二手商铺要注意什么，交易流程是怎样的

买二手商铺应注意以下三点：

1、需更专业的风险评估测算收益

购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，包括商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。

而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表面。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，还剩下多少利润，摊到房价上投资回报率是多少，投资者并不见得很清楚。所以，建议请专业的投资公司或商业代理公司，进行投资风险评估，测算出投资收益率后，再决定是否投资。

2、了解物业是否被赠与或出租

在二手商铺买卖前，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，购房者最好让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺作保证，而且还要到现场去查勘，了解实情。

如果业主已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权，只有承租人放弃购买权买家才能购买该物业。而商铺存于出租状态的可能性更大。所以，购买二手商铺者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。

3、签协议需做更多特殊约定，二手商铺与二手房买卖合同有差别，购房者需要更细心地去了解，在签署合同时应做更多的特殊约定。

一要了解房产用途，要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。

二要对公摊部分进行约定，有的商铺公摊面积占到总面积30%，这就需要对公摊部分的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。

三要对房屋设备装修装饰约定详细，二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

四要有物业服务方面的约定，物业服务质量对商业用房经营至关重要，物业服务包括的种类、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。

五要约定交易税费的分担方式，各方需承担的税费，均应在合同中列明。

交易流程如下：

1．购房资格核验（住宅类）

2．网签合同

3．地税部门核定契税

4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

⑵ 在市场交易中,人们应该遵循哪些交易规则

内容

1、自愿

自愿原则，是市场交易的基本原则。强买强卖，“搭配”销售风，是违反“自愿”的交易原则的。特别“搭配”销售风，是销售者利用某种商品短缺而硬性强迫消费者购买劣次商品的一种销售行为，是变相的“强卖”。

（1）、交易双方的出发点不同。卖者出售自己的商品但不愿意做亏本的事，希望在交易中必然能补偿自己的劳动消耗；买者购买商品但不愿意多花钱，希望交易按可以接受的价格成交以满足自己的消费需要。

（2）、交易双方的意愿不同。卖者希望商品卖得快多赚钱；而买者希望少花钱，购买到更多的商品和服务。

（3）、实行自愿原则，就是基于双方是不同的利益主体，出发点和意愿不同，使得任何一桩交易都必以自愿为原则，交易条件应该为双方所接受，不能使一方屈从于另一方的意愿。

2、平等原则

平等，是市场经济的一般特征，也是市场交易的重要原则。平等，是指在商品服务市场上，尽管交易双方是以购买者和销售者的不同身份出现，但都是地位平等，机会均等的市场主体。市场经济是一种平等经济，买卖破方、卖卖双方、买买双方在市场上是一种平等竞争、平等交换关系。

任何“势利眼”、“以貌卖货”、以地位和官职高低卖货的现象都是违反平等交易原则的，是对市场秩序的破坏。

（1）、商品是“天生的平等派”，它要求同样的商品卖同样的价钱，实现等价交换。

（2）、为了实现等价交换，市场不管交易双方的身份和地位如何，要求买卖交易双方地位平等、机会均等，是一种平等竞争、平等交换的关系。

（3）、实行平等原则，就是基于交易双方是地位平等、机会均等的市场主体，不存在谁比谁优越或谁对谁恩赐的问题。

（4）、实行平等原则，就是对每一个市场交易主体而言，都应享有人格尊严得到尊重的权利。

3、公平原则

公平，是市场交易的灵魂，是衡量市场交易活动是否有序、是否规范的试金石。公平的行为指在交易中明码标价、称平尺准、童叟无欺。

而缺斤少两、坑蒙拐骗、黑市交易等现象，则是违反公平的市场交易原则，消费者的利益就会受到损害，甚至消费者的生命也会受到侵害。公平的市场交易活动—旦遭到破坏，种种矛盾和纠纷就会不断出现。

公平原则是把消费者作为弱者来保护。这是因为，在交易过程中，经营者可以利用所拥有的场所、设备和工具，为自己谋取不正当的利益。尽管交易过程表面看是“自愿”和“平等”的，实际上是不等价交换，构成了对消费者权益的侵害，造成了不公平的后果。

如一方缺斤短两，一方自愿购买。表面看，这种市场交易活动似乎是自愿和平等的。实际上，消费者是在不知情的情况下购买这种商品的，并不是真正自愿的行为，并不是真正处在平等的地位。

即使说消费者自愿购买，由于消费者的知情权受到侵害，受到坑蒙拐骗，这种交易活动也是不公平的。仅有自愿平等的原则并不能保证市场交易具有公平的结果，实行公平原则是实现市场交易规范有序的灵魂。

4、诚实信用原则

诚实信用，是现代市场交易活动的基本精神。

现在我国市场上假冒伪劣、掺杂使假、以次充好、非法销售等种种现象，都是违背诚实信用原则的。这种现象的存在，对我国建立正常的市场经济秩序危害极大。

如市场上假烟、假酒、假种子、假化肥、假农药、假名牌商品等泛滥，已经对市场产生了很大的冲击。在市场交易中不讲诚实信用，已不仅仅是销售商品的问题，它将带来严重的后果，决不可等闲视之。

遵守诚实信用的交易原则，在商品服务市场上，不仅仅是销售者的道德，而是销售者和消费者都应具有的道德。

(2)交易环境要注意什么扩展阅读

市场交易规则的首要职能是规范市场交易方式，要求市场交易规范化。其中主要包括：

一是交易公开化，即一切交易活动都要在有组织的市场上公开进行，明码标价，公平交易，不容许幕后活动与黑市交易；

二是交易货币化，即交易以货币为媒介，让货币执行价值尺度的职能，以防止不等价交换和不公平交易，使交易建立在货币价值尺度的基础上；

三是信用票据化，即通过信用票据而促进商品交换，并使商业信用规范化；

市场交易规则的第二个职能是规范交易行为。

在这方面，市场交易规则主要是要形成自愿的而非强制的公平交易，使买卖双方进行双方互惠和货真价实的买卖活动，反对和禁止强买强卖、巧取豪夺、坑蒙拐骗等非法行为。

为此，市场交易规则一方面是要求交易双方规范地进行交易活动，禁止各种非正当交易；另一方面是为双方的规范交易创造良好的环境条件，包括反对各种垄断和改变严重短缺或严重过剩的市场格局，为市场规范交易创造良好的市场环境。

市场交易规则的第三个职能是规范交易价格。

价格规范化是市场交易有序化的重要内容和基础，市场混乱往往突出表现为价格的混乱，因而市场交易规则必须把规范价格作为重要的内容。

市场交易规则要明确价格形成制度，对于包括作价原则、作价方法、申报和监督制度在内的一整套价格形成过程，都要作出明确规定，不允许任何交易者违背价格形成制度。市场交易规则规范交易价格的重点，是防止无根据定价，牟取暴利及不必要的转手加价，特别是有意识地搞涨价风潮，破坏市场价格的稳定。

总之，市场交易规则要通过各种规定而使价格形成机制规范化，通过规范价格而保证市场有序运行。

四是交易规则化，即交换必须依据规则进行，如经营场地规则、计量器具规则、批发和零售规则等，以形成良好的交易秩序。

⑶ 二手房交易中，需要注意什么问题

二手房交易的注意事项：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。

根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。

买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

(3)交易环境要注意什么扩展阅读：

置业者购买二手房时注意七个细节：

1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。

2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。

3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。

4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。

5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。

6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。

⑷ 如何在交易中积累经验要注意什么问题

不要把感情和金钱混为一谈。简单的把每一笔订单都当成一笔商业交易，不要涉及感情。如果有损失，学会接受并向前看。学会如何接受失败比成功更重要。这类似于中国的一句古话，失败是成功之母。没有情绪因素，一开始很难习惯按照交易原则交易，但你要习惯，因为这是赚钱的唯一法则。仓位控制方面，日内交易要求不严格，但如果保留仓单，波段订单和中长期订单在资金方面有严格要求。

这样，虽然你想持有这个仓库更长的时间，获得更多的利润，但至少你的最低利润是有保证的。过度恐惧是不合适的，恐惧也是一种可怕的心态。在市场上追涨追跌就是最容易产生这种心态的方式。最常见的情况是价格已经开始上涨，头脑变热，交易计划被抛在脑后，人们涌入市场。事后证明，入场的价格往往是以最高价买的。然后，会有一种运气，祈祷金价场子会有利于自身发展，但市场无情，价格一路下跌，于是恐惧产生，总以为下跌已经形成，于是平仓或者追着卖，结果地板价经常被卖出。