景区应如何进行文化旅游产品开发

A. 旅游开发的开发流程

1 、投资决策

投资决策过程中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策评估之后，提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

2 、合同签定

旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，或多或少都会存在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、景区开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。另外，合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。

3 、组织管理架构

合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负责项目开工建设前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划及规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。建设管理部，以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。开业运营部，负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

4 、产品策划（项目设计）及项目运作策划

产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

5 、规划

产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划（应包含部分需马上动工区域的修建性详细规划）。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理建设用地规划许可证，方可委托专业机构进行景观与建筑设计。

6 、设计

在建设用地规划许可证办理后或是规划编制的同时，要委托专业的旅游规划设计单位进行旅游景区的景观及部分建筑设计。主要包括景区大门、游客服务中心、停车场、休闲及景观节点、景观小品等。设计的基本程序为勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。

7 、政府审批事项办理推进

通过政府的各项审批非常重要。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

8 、资金运作与招商引资

项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金启动项目，利用项目融入建设资金。

9 、建设准备与工程建设

以项目经理为首协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有景区内基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。

10 、开业运作

项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距，开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等。以上大多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能运行到位。一炮打响，是开业营销的重要目标，其中建立专业的营销队伍，用以理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等是基础。旅游景点一般在开业后的1-3个月可正式进入运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区（点），可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

B. 如何进行旅游产品开发

旅游产品开发是根据市场需求，对旅游资源、旅游设施、旅游人力资源及旅游景点等进行规划、设计、开发和组合的活动。由于旅游产品的生命周期客观存在，为保持旅游企业的可持续发展，应该有处于成熟期的一代旅游产品，也有处于成长阶段的一代产品，同时还有正在开发当中的一代产品，只有这样才能保持旅游企业的可持续发展。因此，企业应该未雨绸缪，及时分析外部环境，预测旅游产品的生命周期，具有前瞻性地适时进行旅游产品的开发。
（一）旅游地开发
旅游地是旅游产品的地域载体，是游客的目的地。旅游地开发是在旅游经济发展战略指导下，根据旅游市场需求和旅游产品特点，实施对区域内旅游资源进行规划，建造旅游吸引物，建设旅游基础设施，完善旅游服务，落实区域旅游发展战略的具体措施等。因此，旅游地开发就是在一定地域空间上开展旅游吸引物建设，使之与其他相关旅游条件有机结合，成为旅游者停留、活动的目的地。旅游地开发通常可分为五种形式。
1.以自然景观为主的开发。这类开发以保持自然风貌的原状为主，主要进行道路、食宿、娱乐等配套设施建设，以及环境绿化、景观保护等。如一个地区的特殊的地貌、生物群落、生态特征都是可供开发的旅游资源。自然景观只要有特点就可以，不必非要具备良好的生态环境，比如沙漠、戈壁开发好了都是值得一游的旅游吸引地。但是自然景观式景点的开发必须以严格保持自然景观原有面貌为前提，并控制景点的建设量和建设密度，自然景观内的基础设施和人造景点应与自然环境协调一致。
2.以人文景观为主的开发。这类开发是指对残缺的文化历史古迹进行恢复和整理。如对具有重要历史文化价值的古迹、遗址、园林、建筑等，运用现代建设手段，对之进行维护、修缮、复原、重建等工作，使其恢复原貌后，自然就具备了旅游功能，成为旅游吸引物。但是人文景观的开发一定要以史料为依据，以遗址为基础，而切忌凭空杜撰。人文景观的开发一般需要较大的投资和较高的技术。
3.在原有资源和基础上的创新开发。这类开发主要是利用原有资源和开发基础的优势，进一步扩大和新添旅游活动内容和项目，以达到丰富特色，提高吸引力的目的。比如在湖滨自然景观旅游中，增添一些水上运动项目，诸如飞行伞、划艇、滑水等都是不错的项目，不仅未破坏原有景观，还可以和原有的湖光山色相映成趣，成为新的风景点。
4.非商品性旅游资源开发。非商品性旅游资源一般是指地方性的民风、民俗、文化艺术等，它们虽然是旅游资源但还不是旅游商品，本身并不是为旅游而产生，也不仅仅为旅游服务。对这类旅游资源的开发，涉及到的部门和人员较多，需要进行广泛的横向合作，与有关部门共同挖掘、整理、改造、加工和组织经营，在此基础上开发成各种旅游产品。应该引起开发者注意的是，这些地区一旦成为旅游目的地，大量游客进入景点后，会改变原地居民的生活方式和习俗，同时游客带来的外来文化，会对当地的文化生态造成较大的污染。