商办类产品如何去化

⑴ 禁止“商改住”政策城市扩围 机构：未来公寓市场将降温

诸葛找房数据研究中心近日发布专题研究称，禁止“商改住”政策城市扩围，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。未来，公寓市场依然以去库存为主，预计短期内政策不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机枣咐。

研究称，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，商改办、商改住全部杜绝。紧随而来的是11月15日，佛山出台新政禁止商办变公寓。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。关于“商改住”和“商改办”，每个城市的政策强度不一，政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。

住宅和公寓产品的区别

2017年3月以来，以北京、上海为首的一线城市和热点二线城市相继出台了商办政策规范市场，首先，商办项目产品设计、规划、报批环节更加规范，从各地政策相继出台后可以看出当地供应和成交出现不同幅度的下滑。其次，政策的影响力度较大，扩展城市范围广，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击商住公寓产品，规范商办市场。

研究认为，从公寓市场的新增供应方面来看，各地新政出台后，不少预备推售的公寓项目纷纷暂停并延后，根据新政进行整改中。新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以预计。随着政策的逐步强化，实际入市的项目将大幅减少，且去化情况也不会乐观，未来将持续保持该状态的可能性较大。

从公寓市场的去化情况来看，政策条件严苛的城市项目面临严峻的去化难问题，出台整治政策的城市整体成交均呈现不同幅度下滑，市场观望情绪渐浓，已经购买商住公寓的业主可能会急于抛售，随之而来的是不少项目将会逐步下调价格，以价换量。

目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品。虽然部分城市出台了鼓励商改租政策，但执行过程中缺乏配套政策，整体实行情况不甚理想。未来公寓市场依然以去库存为主，另外，政策短期内预计不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。

⑵ 机构报告：加速去化三招或助房企降库存

下半年刚开始，楼市调控趋紧，再加上企业由于占用人力以及资金资源，拖累企业周转，现房库存是房企经营管理中必须解决的问题。去年以来房企增速放缓，行业再度向去库存回归，企业对去库存的重视程度持续提升，那么针对一些接近竣工或者已竣工的库存项目，企业究竟该如何去化？想要全面解决库存问题，企业需要从投资的合理规划、产品的升级打造以及项目的运营管控等方面来入手，克而瑞地产研究出加速去化三种办法，看看能否帮助房企解决问题。
近年来，从上市房企来看，虽然已竣工库存占比在下降，已由2015年末的18.9%逐步降至2019年末的10.5%。但是具体来看，50家典型房企中过半仍在2019年出现了已竣工库存占比上升的情况，并且就库存压力较高的10家房企而言，其已竣工存货占比均高过20%，今年上半年去化压力在市场上仍普遍存在。面对库存压力，房企可以参考以下三种方法来加速去化。
第一招：动态折扣，结合去化率制定不同优惠
针对一些尾帆型盘项目，房企可以结合去化率情况制定不同的优惠，即给予尾盘更高的折扣力度来清盘。中国恒大一直在做这方面的积极尝试，目前企业已经有两种根据去化率不同而制定的特别优惠，房企可以参考其模式。
在今年2月恒大开始启动的网上销售特大优惠活动中，恒大提出了参考去化率打折的态伍猜优惠方式：单栋楼去化率达80-90%的，可享额外97折优惠;单栋楼去化率90%以上的，可享额外94折优惠。也就是说如果项目去化接近尾声，那么就通过加大折扣的方式来加速库存去化，一直到3月底，恒大都沿用了这种优惠方式。4月1日开始，恒大又推出了全新的去库存方式，即清尾房专项优惠，在实施全线81折等让利和奖励措施的基础上再每日每盘推出三套清尾房，清尾房可再享额外88折扣。
第二招：转换思路，以准现房和现房作为卖点
去库存的第二个方法在于转换思路，一般而言，相较于预售的期房，房企库存多为工程进度快结束或者已经竣工的项目，所以房企可以以准现房或者现房作为卖点，目前也有很多项目采用了这种方式，具体可以从以下几个角度入手宣传：
1、所见即所得，能够切实感受考察楼盘以及周边配套的真实情况。2、短期之内即可入住，准现房或者现房类项目相较于预售期房，明显缩短了购房客的等待时间，尤其是对刚需改善客群而言是不错的选择。3、商办类现房可以缩短投资者资金占用周期，节省成本。对于商铺而言，准现房及现房商铺缩短了投资者的资金周期，并且能快速入市兑现收益。4、看房即验收，不存在烂尾、减配等情况，购买风险小、纠纷少。
第三招：特价房去化，结合直播推售效果更佳
除了上述两种方式之外，房企还可以通过特价房的方式来去库存。过去房企的特价房让利主要是通过案场营销，即以尾盘销售等为卖点在案场内推售特橘迅价房，以这种形式加速去化库存。但是在直播售房持续走热的大环境下，房企可以将库存项目以特价房的形式上架到直播中，一举两得，首先特价房的高折扣给直播增添了爆点，吸引更多人关注直播;其次直播面向的客群更广，除了销售几套特价房之外，还能增加项目曝光度帮助去化;例如艺人刘涛在5月15日的直播中推出的一套万科惠州双月湾项目特价房，其折扣力度达到了4.9折，上架就售罄。同时根据CRIC监测数据，双月湾5月成交建筑面积环比上升了95%，相比过于一年之内平均月成交建筑面积上升了145%，效果还是非常明显的。另外目前直播卖房优惠多为“2+N”模式，即优惠券+特价房秒杀+其他活动，特价房作为直播的标配，恒大两场直播推出的90套特价房，昆明富力湾特价房等都是一经推出立马售罄。

⑶ 房地产市场中“去化”是什么意思

“去化”在房地产领域即为“销售”的意思。

在市场营销领域(相册户型价格动态)，去化率是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。在房地产销售行业使用频率较高。

去化周期即商品房的销售周期。计算公式为：房地产的去化周期=当年待售面积/年均销售面积去化率。

房地产去化分析：

去化分析，就是销售分析

1、户型去化：

推出哪些户型（户型配比），还剩哪些户型，哪些户型好销（基本情况，比例，原因），哪些滞销（基本情况，比例，原因）

2、价格去化：

价格区间，哪些范围好销（类似户型，只是分析对象是“价格”，有些户型好，但是价格贵，所以也不太好销）

3、单元去化

将楼栋销售情况进行分析

(3)商办类产品如何去化扩展阅读

房地产的去化艰难：

中粮置地北京公司营销管理中心副总经理沈笑啸表示，2016年以前经历过多年调控的一线营销人员对高房价、高地价，怎么营造产品确保项目安全都有一套自己的经验和方法。

限竞房因为便宜，大家认为会一把全清。但整个楼市逻辑发生了变化，原来销售人员具备的那些能力可能不管用了，甚至项目可能在定位之初就存在缺陷，企业必须尽快对操盘思路进行调整。

一位楼市观察人士告诉北京商报记者，当前楼市同质化严重已成为常态。“7090”政策下，楼市上90平方米户型集中供应，已经形成饱和状态，而且这些项目的产品户型大同小异，缺乏差异化创新。购房者看了又看、选了优选，犹豫不决。

更为关键的是，90平方米户型占主流的供应现状与当前楼市的主流需求形成供需的错位。实际上，从当前成交上来看，限竞房项目中120平方米以上的大户型产品在价格上几乎没有太多优惠的情况下，去化率也远远高于90平方米以下的房源。

究其原因就是大户型项目符合当前改善型购房家庭的需求，而改善型家庭通常为换房客户，资金能力有所保障。相反，对应刚需的90平方米户型则没有那么好的运气了。这一点也能从二手房市场的表现看出端倪。

在2018年11月北京成交的1.1万套二手房中，面积在100平方米以下房源占74.7%，60平方米以下成交套数最多，为3806套，这表明刚需购房多数为首次置业。

目前新房市场上限竞房动辄单价达到5万元的项目也比比皆是，刚需首套房首付也在200万元左右。在当前货币政策仍趋紧、难以借助杠杆的情况下，刚需的预算都十分有限。由此限竞房面临改善型需求不够住，刚需买不起的窘境，去化艰难也不难理解。

⑷ 佛山新政亮剑违规商改住 业内：商办类项目去化或受影响

佛山部分办公项目改住宅销售引起社会各界的关注。2020年1月3日，佛山市自然资源局、佛山市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（简称“《通知》”），亮剑违规商改住。《通知》规定，商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）；商务办公类项目不得宣传推广具有居住功能；项目在销售时，需要公示是否具备直接入户、入学等重要信息。

在业内人士看来，此次佛山新政，四部门明确各自责任，形成政策监管组合拳，将有效打击商改住的擦边球行为，遏制市场乱象。

200平方米成为商务办公类建筑“面积红线”

《通知》加强服务型公寓的管理，明确界定用地性质、设计要求等，与此同时，严格规范商务办公类项目的管理和销售，明确用地性质、空间设置要求、加强销售现场信息公示、规范宣传广告信息发布、严格规范网签合同备案手续等。

此次佛山新政在制度上进行创新，对公寓项目用地性质进行了明确，规范“商业公寓”“办公式公寓”“公寓式办公”等房屋用途类型。

根据《通知》，服务型公寓，是指在国有的商业用地（B1）或规划可兼容商业用地（B1）上建设，具备可住宿、休息空间的商业类旅馆建筑，其用地性质为旅馆用地，城市用地分类代码为B14；而商务办公类项目是指在金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地上建设的开发项目，用地性质代码为B2。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，在具体房屋交易过程中，服务型公寓项目和商务办公类项目存在概念上的混淆，而此次通知对于用地性质做出清晰的规定，这也使得后续各类项目的开发建设更加明确、规范，有助于城市规划、住房管理和城市管理相关部门的监管。

在商务办公类建筑具体空间设置上，每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间等必须集中设置，不得预留、违规增设可用于住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

业内人士分析，此前商改住之所以受到部分购房者追捧，因为面积小、总价低，吸引了部分经济实力有限的购房人以及投资客上车，而此次最小分割面积不得小于200平方米，有利于从最初的设计环节就杜绝改为居住功能。

此外，在销售环节，《通知》规定，需要在销售现场大堂、公示栏、门口、沙盘附近等显着位置公示商务办公类项目规划条件、功能用途、是否具备直接入户、入学等重要信息提示；在宣传上，商务办公类项目不得宣传推广具有居住功能。

值得一提的是，出台《通知》的佛山四部门明确了各自的监管职责。严跃进表示，“其中自然资源部门重点在于核实项目的规划落实情况，住建部门强调项目施工和预售的管控，城管部门则强调监管城乡规划落实内容，市场监管部门则主要强调市场交易秩序管控，四部门形成政策监管组合拳铅悔空，将使得管理更加到位，更加有效规范非法商改住行为，进一步维护购房者的利益。”

新政有利于遏制违规“商改住”

佛山此次针对服务型公寓、商务办公类项目出台新政，对于房地产市场或将产生深远的影响。佛山四部门表示，将进一步规范佛山市服务型公寓和商务办公类项目规划建设管理，遏制商务办公类建设项目违规变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打击利用虚假宣传、欺诈销售侵害群众利益违法违规行为，进一步净化市场环境，保障广大购房者的合法权益，避免引发社会矛盾。

事实上，商务办公类项目违规进行变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑进行出售的行为在各大城市常有出现，即便是一线城市，曾经一度在市场交易中占据一定比例，但是2017年左右，以北京、上海为主的一线城市出台严厉政策打击非法商改住，诸如北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米；不能出售给个人，只能是企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但设置严格的限购条件，名下无房、五年社保、全款购买等等，严厉打击了市场上的非法商改住行为。

而佛山此次新政与目前佛山市商办类项目违规销售现象不无关系。2019年7月30日，中央电视台经济频道对万科公寓虚假宣传的问题进行了报道，该项目涉嫌将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者，使得购房者落户、子女上学成泡前闷影，引发社会广泛关注。

2019年11月1日，佛山市南海区市场监督管理局以“不正当竞争行为”对项目开发商佛槐瞎山市南海区万瑞投资有限公司发布行政处罚决定书，行政处罚内容显示，按照“违法经营引起群体性上访”的规定，按从重处罚情形决定责令当事人停止违法行为，从重作罚款200万元的行政处罚。

2019年11月15日，佛山市自然资源局联合佛山市住房和城乡建设局起草了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿），整顿违法违规商改住。

业内：佛山商办类项目库存高企，去化或受影响

对于佛山而言，目前市场上商业、商务办公类产品库存高企，政策收紧无疑将增加当地项目的去化难度。

由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存存量大。据佛山市住房和城乡建设局网站显示，截至2019年8月底，佛山市国有商业、商办用地建设“类住宅”项目共108个，面积728万平方米，共134488套。其中：在建或尚未批准预售（销售）的情况：在建29320套、竣工461套；已批准预售（销售）情况：已确权45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根据佛山中原最新发布的月度统计数据，截至2019年10月底，佛山写字楼、商铺市场库存去化周期已分别达到约63个月和95个月。

严跃进表示，政策收紧，商办类项目不能以住宅的形式销售，开发商将面临新一轮的去化压力。

⑸ 商铺二三楼如何去化

可以采取以下几个办法：
1、一层和二、三层一起销售或出租。现在有许多的KTV、酒店、洗浴、品牌专卖店都可以做三层以内的商铺。一局蠢拖二或二拖三。
2、采取不同业态规划的形式，让目标客户引到二三层。如果规定三层只桐扰陪能做男装，其他楼层不允许，那么有经营男装的客户只能选择到三层，想李铅做一层也做不了。
这是两个最有效的办法。

⑹ 三四线城市如何解决项目去化难的问题

三四线城市的棚改红利可能即将要过去。但不管市场怎样，项目推盘的节奏不能乱，学会这5种战术打法，并能执行到位，项目去化基本不成问题。
一、老生常谈：老带新
老带新这个战术，真的是百搭，它是所有房地产项目当中营销最重要的一个环节。老带新不是你想的那么简单，就只需要给老业主一定的利益，他就帮你带客户来了。其实不尽然，你要让老业主觉得项目的产品好、服务好，在这样的前提下，他才愿意把他的亲朋好友介绍来购买你的弯族或物业。
二、活动要多，并要有噱头
在三四线城市，做活动也是有一种行之有效的拓客方式。不仅要尽可能多做活动，积聚人气，并且活动还一定要有噱头。
檬檬认为凡是“高效”的活动都满足三点：符合项目调性、高参与度和内容创新。
那么究竟什么样的活动在四线城市产生较好的效果呢？一个是活动定位新奇特，有噱头，另一个是礼品赠送，礼品永远是最好的刺激，礼品的选择上一定要实惠大气，否则效果会大打折扣甚至适得其反。

三、商家联盟，合作共赢
在商家联盟这一块儿，一线房企因为实力雄厚，采购都是比较标准化，必须要在自己的集团供应商体系内进行选择，而中小型的房企就比较灵活化
四、线上推广不能忘，线下拓客要精准
操盘过三四线城市楼盘的人知道，在三四线城市，通过电视媒体或者报纸进行推广效果非常弱，反而派单、DM夹报、墙体广告、横幅等等反而是比较有效的信息传播途径。
对于市区客户来讲穗芦，派单与巡展是比较行之有效的方法。拿巡展来说，在市中心繁华地段或者商超等人流量大的地方，设计展场；酒店、商场等设置临时接待点；社区设立展点等等，都能对项目起到很好的宣传作用。
除了市区的客户以外，很多三四线城市都需要下沉到乡镇拓客，巡展车则是在乡镇非常好用的道具。其实就是学乡镇电影院宣传影片的方式，租一辆小微型车，做一下车身广告，配上一个大喇叭，让它在县城、镇上市集满街跑，别看这个很俗气，还真管用，吆喝个半天，整个县城或镇上保准都知道了。
五、抓住春节返乡潮
返乡潮是一个不可或缺的营销节点，三四线城市大都属于人口外流的城市，出省打工的人非常多，他们会在节日期间集中返乡。而这个时候就是项目大展身手的好时机。
对于长期不在本地生活的外出务工人员来讲，他们对本地区域并不了解，而买房这种慎重的事情，他们必然会采取自己周围亲戚朋友的建议。还会特意去找在家乡从事房地产行业的相关熟人，来提供专业顾问。所以，要搞定返乡置业者们，就要先搞定他身边的亲戚朋友。老生常谈的“老带新”在这埋伍个阶段将会发挥重大的作用。同时搞定地产从业者们，让他们帮你进言。

⑺ 什么是商办产品

商办产权一般为50年，层高为4.2米的产品。2017年新政之后国家规定商办类产品必须以公司的名义全款购买，商办类的产品一般可以满足小户型低总价的需求

商办类产品在购买时会产生一些成伏冲培本，例如公司的办理费，契税，印花税。

一般来讲，以总房款100万为例12000元（根据所办理公司的地缺唯址变动，价格可能会有所变化）；印花税500元；契税30000元（总房款的3%）

商办类产品在持有过程中，也会产生一些税费，例如房产税（0.84%）、土地使用税、公司运营税。虽然看起来名目挺多，但是缴纳的判燃却不多。

以总房款100万为例：房产税大概在8400元；土地使用税为1.5元到30元不等×房产证面积/地块容积率；公司运营税3600元。