如何投资房子产品

‘壹’ 想投资房产怎么投资

这话题大，房产类型很多，别墅、住宅、商铺、写字楼、工业区等等。

1、投资房产是技术活，跟着有经验的投资老师学或周围亲戚有几套房子的探讨，掌握方法后再投资；

2、简单说，看100套房子，投资一套；能买一线城市核心区不买二线市中心，能买二线城市不碰三线城市……再下来，就是户型好、楼层好……

3、目前阶段，房产投资是专业人的事，不专业入手难出手，加上政策限制，一般人不具备投资的能力。房产标的大，已过好的投资期，投资风险大。

专业人做专业事，信念坚定才能把一般人做不成的事做成功。

回答不周笑纳海涵

‘贰’ 如何投资房产

投资房产可以参考以下三个方面：
投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划；二是了解目标房子的升值潜力；三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
房屋换手率，指在一定时间内市场中房产转手买卖的频率，是反映房产流通性强弱的指标之一。房屋所在小区的换手率越高，意味着该小区的交易越活跃，属于热点楼盘。
租金回报率是指房屋月租金同房屋价钱的比值，可以通过租金回报率来衡量投资收益情况。
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‘叁’ 如何投资房子

1、【增强投资意识】
2、【位置选择】
3、【户型优选】
1.【增强投资意识】自住房投资的主要目的：当然是居住了。但同时也应该考虑未来是否有增值的潜力。也就是说：当您同时看上两处价格相当、居住环境相当的房子时，一处未来可能有较大的升值空间，别一处则可能只是居住。那我们肯定会优先选择更具升值空间的那套了“这就叫投资意识。一不小心，您住着住着房价就翻倍了，何乐而不为呢。
2.【位置选择】一住宅房位置首选“居民区”（即有有村有落的地方）。居民区的土地变迁相对于工业、商业区的要小很多，无需大多顾滤因厂区的迁移而发生住宅的变迁问题。二是选择人品密集的、相对稳定的商圈。比如某县、某区、某市的商业中心地带。三是特大型企业或者国企周边。也就是不容易发生迁移的企业附近。
3.【户型优选】我本人以前选房会优先考虑自已住得舒不舒服。到因搬迁想换房的时候才发现，自已原先选的户型间数不好卖。后来中介告诉我说：要是二房一厅的房子很快就能卖掉。另外，就户型平面布局也相当重要。除了自已需要合用以外，主要建议优先选择方正一点的户型布局。

‘肆’ 房产投资具体怎么做

房产投资的具体步骤如下:

房地产投资阶段1、投资分析
房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。 （1）市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。
（2）财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对房地产投资thldl.org.cn的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。
（3）可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。

房地产投资阶段2、土地开发权的获得
这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。

房地产投资阶段3、房地产建设开发
在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

房地产投资阶段4、房地产销售经营
在房地产销售阶段主要的工作，包括：
一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
二是实际的销售活动。 包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：
一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。
二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

‘伍’ 个人如何正确投资房地产理财

关于个人如何正确投资房地产理财，我曾经给房地产投资者做过类似的培训，现在谈几点个人看房，供您参考：

一、首先要厘清投资和理财的区别

投资：是为了在未来可预见的时期内，获得收益或资金增值，在一定时期，向一定领域的标的物，投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。

理财：个人或机构根据其当前的实际经济状况，设定想要达成的经济目标，在限定的时限内采用一类或多类金融投资工具，通过一种或多种途径达成其经济目标的计划、规划或解决方案及实施该过程。

简答的说：投资只是一种经济行为，理财是保证投资行为取得回报的管理管理过程。

二、房地产投资产品的比较方法

这里给您两份不同房地产产品投资要素评估表：

表格1

分析：从投入资金量、租金收益、增值空间、空置率、风险五项指标评价等级看。

• 综合收益最高的是商铺；

• 写字间、住宅分居二三位；
  

• 旅游地产居第四位。

三、如何进行房地产投资理财

1、要善于把握投资时机

第一看国家调控政策，越是出台限购政策的大型城市，越值得投资；越是频繁出台鼓励购房政策的中小城市，反应当地供大于求，地方政府急于救市，越不要投资！

第二看利率高低，降息意味着利好，加息意味着利空。

第三看货币，凡是贷款投放增加，m2广义货币增加，意味着资金放水，是利好。

第四看供求，要分区域、分地段判断供求关系，供大于求的，坚决不投资。

2、分析人口流向

人口净流入城市（流入减去流出人口结果是正值）值得投资，人口净流出城市（流入减去流出人口结果是正值），坚决不要投资。

3、重点关注学区房

要注意区分伪学区房和真学区房，学校边上的房子不一定是学区房，需要到教育部门了解学区的划分、学校规模、档次、教学质量、升学率、开发商是否真的与学校签订正式协议等等。

4、留意交通的带动作用

特别注意地铁站点的规划，提前知晓，布局地铁站点周边的物业投资。

5、跟着政府迁移方向投资

了解政府办公区集中搬迁的区域，提前下手。

6、跟着零售巨头选址投资

凡是家乐福、伊藤、沃尔玛、永辉、华联这样的零售巨头投资的区域，可以大胆跟进。

在肯德基、麦当劳、必胜客这样的国际快餐店附近投资商铺，也是不错的选址。

‘陆’ 投资买房注意哪些问题

要注意很多啦，分析房子的投资价值，买房的手续也是相当复杂的，需要一步一步来，注意细节。一、看位置
房产作为不动产，尤其是作为具有较高预期潜力的投资，所处位置对未来的增值起决定性作用。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望，因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力十分重要。
二、看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。购买新楼盘的时候，开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，作为消费者一定要保持清醒的头脑，要考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件做出决定。
买房子一般需要考虑的配套包括学校（主要是幼儿园和小学）、生活服务（超市、餐饮店、理发店、修理店等各种基层商店）、医疗服务机构、健身场所（包括收费和免费）等。
三、看环境
买房的时候，开发商会告知消费者房屋建成后的绿化率是多少，如果是现房，消费者可以实地考察绿化面积。而对于期房，我想提醒一下，要将已完成的项目作为参照对象，看实际建成的项目是否和开发商之前的广告相符，以判断开发商关于环境方面的广告是否可信。
四、看户型
购房投资的前提是理性和有规划的消费。因为是投资增值，不是举家居住，所以要根据自身情况来确定适合自己的户型，不要因为钱多，就直接买三室或四室，一般来说，新开盘的小户型有是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高的优势。
五、看出行成本
购房前还应考虑出行的时间成本。因为穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1个月（22个工作日）=44小时，1年=730小时=22天。如果交通不方便，会直接影响日后的出租或者出售的价格，投资回报率也比较低。
出行成本的考虑包括三个方面，一、公交、地铁是否便利；二、是否存在红绿灯过多、拥堵的现象；三、是否靠近高速公路或者火车站、汽车站。贷款买房要注意以下几点问题：
一、投资买房量力而行
在申请个人住房贷款时，不管是个人还是家庭都要根据自身和家庭的实际经济情况，以及未来的还款能力做出正确的判断。缓解房贷压力，可以通过增加收入，利用一些投资工具让闲置资金增值，就比如10万元存款转而配置银行理财产品，年化收益率5%左右。二、选择适合自己的还款方式
时下，有两种住房贷款还款方式：一是等额还款方式，第二种是等额本金还款方式。选择等额还款方式，借款人能准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。等额本金还款方式，比较适合一些初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项，从而能减少利息支出的个人。因此，贷款投资买房一定要选择适合自己的还款方式，买房做好量力而行。
三、买房注意违约金
在买房时一定要注意违约金。一般来说借款人想提前还贷，要求必须已还款半年以上，甚至部分银行要求还款一年以上。而且各家银行对于提前还贷的要求有所不同，有银行规定提前还贷需是1万的整数倍，也有银行规定提前还贷要收一定数额的违约金，多数在3%左右，并多以提前还款额或者利息计算违约金。所以为了避免自身利益受损，买房者一定要注意违约金。

以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

‘柒’ 如何投资房地产

投资房地产遵循五大步骤
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投资房地产遵循五大步骤

●加入一个房地产投资俱乐部或者协会之类的组织；
●真正确定你想要得到的是什么；
●决定何种投资方案最有效；
●获得相关知识和技巧，使自己的策略奏效；
●多出价。

“房地产投资绝对不是一项适合所有人投资的项目，因此在决定投下大量资金之前，明智的人应当打下坚实的基础。”一位被誉为“诚信可靠的房地产投资专家”的美国女投资者维娜·琼斯·考克斯这么说到。
这位美国女投资者认为，股票市场持续低迷，越来越多的投资者正在寻找可替代的投资市场，通常他们会将目光投向房地产，认为房地产市场是“安全的储蓄罐”。但千万不要这么快地下结论，大多数房地产投资者得不到多少有用的咨询，有时候甚至是一些有害的投资建议。他们极其努力地工作，到头来却发现损失了大部分甚至是全部巨额投资。
为此，维娜总结了每个成功的房地产投资者必须遵循的五大步骤：
其一，加入一个房地产投资俱乐部或者协会之类的组织。实际上没有什么书可以真正地帮助投资者在特定的房地产买卖中作出投资抉择，也没有什么人能靠受一些房地产方面的培训，或者从那些买卖房地产、正在经营房地产的人那里获得真正有用的教育。只有想办法从那些成功和失败的房地产投资案例里吸取他人的经验、教训，才能使自己形成较完善的房产投资理念。
其二，真正确定你想要得到的是什么。这并非简单地意味着：“我要购买房产”，购买房产只是实现目的的手段，而快速兑现、提高现金流、增加退休收入或者减税等等，才是你投资房地产的真正目的。
在房地产投资的开始阶段就定下现实的目标，可以使你在寻找合适的房源时，专注于区域分析、寻找房产出售者以及退出策略，发现这些因素是否最大程度地符合你的预期目标。
其三，决定何种投资方案最有效。事实上，总共只有5个基本的房产退出策略可供选择：零售、整体出售、附带购买选择权的租约、业主融资租赁以及出租。一旦确定了自己想要获取的目标是什么，可供选择的策略就会极其有限了。例如，如果你的目标是进行财富的长期积累或者增加被动性收入（坐享其成式的出租收入），那么零售和批发出售的策略就不适合；如果目前你需要大量现金用于还债或者进行他项投资，那么将物业出租就是个错误的选择。
合适的投资策略还受到个人受教育程度、个性以及个人可利用资产的限制。只有仔细审视了目标、个人可利用资产，以及负债能力之后，你才能决定出唯一一条可以从房地产市场赚到钱的方案。
其四，下定决心，获得相关知识和技巧，使自己的策略奏效。任何描述特定房产投资的书籍都会指示你如何在这项房产买卖中赚钱，如果你只是计划买进卖出房产而谋利，则就无需知道房东与租客间的法律规定，但如果涉及承租或者签订带购买选择权的租约，则必须了解并弄懂这些法律规定。
此外，有些技巧是你进行任何一种房产投资都必不可少的，包括：测定物业的价值、找到真实的卖家，与卖家讨价还价，以及学会将自己的买价进行整合性地包装，以增加说服力。
把自己需要学习的东西列一份清单，然后盘算一下如何取得这些信息。事实上市场上有无穷无尽的报刊、书籍、自学课程以及录像资料，内容涉及任何房产相关的资料和话题。一旦知道自己该找什么，找到这些信息是不成问题的。
最后，多出价（当然你的报价通常会有些保守），尽管出价时你可能并未完全弄懂所有技巧。
维娜教了许多房地产投资培训班的学员，她发现一个有趣的现象：那些花了许多时间看楼、评估楼价以及出价的投资者，对于他们正在做的事情会发生什么结果有着不切实际的想法。大多数初学者会先入为主地认为，出售者会因为或这或那的原因而拒绝他们的出价，而实际情况是他们担心的一些原因与出售者最终拒绝的理由没有必然的联系。只有真正投身于房产市场进行买卖，才能搞懂里面的技巧。不真正地出价是不会成为一个成功的房地产投资者的。
维娜说，尽快地采取以上五大措施才能使自己从一个想投资房产的人变成一个真正的房地产投资者。
参考资料：http://www.amoney.com.cn/site/1/3/index.php?prog=topic::print&tid=2342

‘捌’ 名下有一套全款房，怎样投资可以获得最多利益

如果名下有一套全款房，并且想利用这套房子作为翘板来进行投资，并且尽可能多地获得更多的利益的话，首先就要接受一个事实，那就是投资有风险，有可能赚钱，也有可能赔钱，首先要做好充足的心理准备，再去用这套房子来投资。房屋的投资方式是可以是长期持有，等房价上升的时候直接卖掉，也可以把房子作为抵押进行贷款投资其他行业，有很多种选择可能。