法院查封土地到拍卖需什么程序

A. 土地司法拍卖流程

法律分析：土地拍卖程序如下：1、委托拍卖人，签订书面委托合同；2、发布拍卖公告；3、竞买者参与拍卖；4、竞得人与市地产交易中心签订拍卖成交确认书；5、支付价款，签订土地出让合同。

法律依据：《中华人民共和国拍卖法》

第四十一条 委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。

第四十二条 拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。

B. 法院查封房产程序有哪些你清楚法院查封房产程序吗

法院在什么情况下法院会查封房产？法院查封房产的流程是什么样的？很多人对此应该都不是很清楚吧，本文就为大家介绍一下法院查封房产的程序，一起来了解一下吧。

1、在什么情况下法院会查封房产？

法院查封房产的情形如下：

(1)恶意转移或者变卖房产；

(2)诉前保全；

(3)执行案件时，暂时没有履行能力或没有其他可供执行的财产。

2、法院查封房产需要何种手续？

依照现行相关法律的规定，一般是在提起财产保全或者强制执行的程序时，人民法院将有可能会对房产查封。手续如下：

(1)法院会向国土房产部门发出《协助执行通知书》以及附带的法律文书；

(2)办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并根据下列的不同情形办理查封手续；

A、被查封的标的物已经核发过 房地产 证的，应上交国土 房产局 档案室出具的查册表；

B、被查封的标的物是 预售 的商品房的，应提 交房 地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该 楼盘 的明细表；

C、被查封的标的物是 土地 的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。

(3)国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。

3、法院查封房产，但未告知登记机关，发生争议时如何处理？

法院查封房产，但不告知登记机关的极为少见。即使不告知登记机关，如果被执行人不对被查封的房产进行处分,也不会有争议产生。即便有争议产生,如果登记机关没有为被执行人办理处分该房产的权属登记，争议也不会涉及登记机关。因而。这种争议的产生应同时具备以下3个条件：一是法院未将法律文书送达登记机关；二是被执行人违法处分房产；三是登记机关为其办理了权属登记。

法院未将法律文书送达登记机关，登记机关就无从知道应当协助执行的事项。在这种情况下为当事人办理权属登记。不应对房产被查封一事承担责任。但对于被执行人来说，如果知道房屋被查封，而仍然对该房产进行处分，如转让或设定抵押，这种处分是无效的。

在这种情况下，对于承受房产的一方，一般也不能按高人民法院法释(2004)15号文中第十七条的规定处理：即承受房产的一方如果已经支付全部价款并实际占有，且对此没有过错，人民法院就不予查封。

因为第十七条规定虽然用了“被执行人将其的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的字句，但是其中的“被执行人”在是指在进行 房屋买卖 时还不是“被执行人”，而是将成为“被执行人”。其中。“出卖给第三人”是在房屋被查封前，双方已发生房屋买卖的民事行为，否则，该条后文就不会有“人民法院不得查封”的表述。

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轮候查封的概念

轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，或者在该其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。

其他国家和地区的规定

从各个国家和地区的规定看，对债务人已经查封的财产，其他债权人是否可以再为查封，立法上有再查封主义与不再查封主义两种不同的立法例。

再查封主义，指对于已被查封的债务人的财产，他债权人可以申请重复进行查封,为德国、日本不动产的执行所采用。不再查封主义，指对于已被查封的债务人的财产，他债权人不得再申请查封，为日本的动产执行、我国台湾地区所采用。

“轮候查封”与“重复查封”

轮候查封与重复查封是两个不同的概念。首先，从性质上看，前者属于不再查封主义的范畴，后者属于再查封主义的范畴。其次，从法律效力上看，重复查封是两个或两个以上的有效查封，而轮候查封发生查封效力则附有条件。

轮候查封是否及何时生效，取决于在先的查封。查封未经依法解除或自动消灭的，轮候查封就不生效；因查封财产经拍卖、变卖或抵债而使查封的效力消灭的，轮候查封也不能生效；查封依法解除或自动消灭之时，轮候查封始自动生效。

C. 法院执行房产拍卖程序和时间

法院执行房产拍卖对房屋的拍卖没有确定的时间限制。根据具体情况看一般是在六个月左右完成。法院执行房产拍卖程序有以下内容：查封涉案房屋，委托评估机构进行价值评估。一般需要两个月左右。委托拍卖机构进行拍卖，不能拍卖成交的，还需要降价并再次委托拍卖。每次时间在两个月左右。另外，法院查封裁定书、评估报告、拍卖裁定书都需要送达双方当事人，这也需要时间。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

D. 法院要拍卖查封的土地和房屋等物品有什么程序和步骤规定详细解答。

首先由法院主持下选择评估公司对土地和房屋进行评估作价，然后再委托拍卖公司进行拍卖。由谁买得以后，法院会作出裁定，将土地和房屋确认给买受人。

E. 法院司法拍卖房产程序是怎么样的

法院拍卖房子 的程序： 1、到房管局查封被执行人的房屋产权。 2、委托评估公司对房屋的价值进行评估。 3、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。 4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。 5、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。 6、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。 7、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。

F. 参加法院土地使用权拍卖需要注意什么

一、什么是土地拍卖 土地拍卖即土地使用权拍卖。在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。在中国，其程序是：①土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。②竞买人报名参加竞买并索取有关文件。③竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳 保证金 ，领取竞买号牌。④在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订 土地出让 合同并交付相当于地价总额的10%的 定金 ;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取 土地使用证 书。 二、参与法院土地使用权拍卖需要注意的问题 (一)开发商作为竞买人应当注意的事项 1.核实拍卖土地的性质 竞买人在参加拍卖前应当向 拍卖法 院以及拍卖机构核实该块土地的性质，是属于划拨土地还是出让土地，如果是划拨土地，则需要核实权利人是否有权进行拍卖，并且在后期会面临变更土地性质以及补交出让金的问题。 2.核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳 竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的 土地出让金 以及滞纳金。 3.核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记 竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。 4.核实该块土地的现状及开发情况 竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平;是否有地上建筑物;是否已经被他人实际占有、使用;土地改造现状与政府规划是否相一致;地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。 5.核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划 竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等;附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。竞买人应在竞拍前，结合详细规划及附图做详细的了解和全面的分析，并结合公司实际情况进行可行性分析。 6.核实该块土地的租赁情况以及其他用益物权 竞买人在参加拍卖前应当核实该块土地是否被出租，若有，则需核实相关的租赁期限、租赁用途、承租人等相关情况，以及在该块土地上是否存在其他的用益物权，如地役权等将来有可能直接影响竞买人对该块土地使用的合法权利。 7.核实该块土地是否能顺利进行过户登记 竞买人在参加拍卖前应当向土地部门核实若将来竞拍这块土地，是否能够顺利完成过户，是否存在潜在的过户障碍，尤其是在该快土地存在闲置的情况下，若不能顺利完成过户并进行开发，则会面临土地被收回的风险。 8.办理土地过户时应当交纳的税费 竞买人在参加拍卖前已经向土地部门等相关核实办理土地过户时应该交纳的税费，以及原权利人是否有应交而未交纳的税费。 9.核实该块土地上存在的查封、轮候查封、 抵押 情况，以及相关的查封机关、查封原因、 抵押权 人等相关情况 竞买人在参加拍卖前应当向法院、国土资源部门以及相关的部门核实该块土地上存在的查封、轮候查封，当时相关部门进行查封以及轮候查封的原因，是否涉及 刑事犯罪 行为;同时核实该块土地上存在的抵押以及抵押权人的相关信息。 (二)法院拍卖土地所存在的法律风险 1.拍卖土地的合法性风险 (1)对划拨土地实现抵押权而进行拍卖时，需事先征得土地管理部门同意。 根据《国家土地管理局对最高人民法院法经(1997)18号函的复函》第四条规定，“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门的同意;补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。” (2)破产企业国有划拨土地不属于 破产财产 ，破产企业对其无处分权。 根据《最高人民法院关于破产企业国有 划拨土地使用权 应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产;在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。 (3)非法取得的土地使用权再转让的，构成非法转让土地。 a.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权 合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第一条规定，土地使用权的出让主体只能是市、县人民政府土地管理部门，只有与市、县人民政府土地管理部门签订的《 土地使用权出让合同 》方才有效。否则，构成非法取得土地使用权。 b.根据《最高人民法院行政审判庭关于非法取得土地使用权再转让行为的法律适用问题的答复》规定，“无论以何种方式非法取得土地使用权，其再转让的行为都构成非法转让土地，应适用有关土地管理的法律追究其法律责任”。 2. 强制执行 难及政府换届、土地变更行政区划的风险 我国目前的法治环境下，在遇到行政机关或拥有深厚政府背景的国有企业时，强制执行会打很大的折扣。并且，根据《拍卖法》的规定，拍卖公司对其所拍卖的土地是否具有产权瑕疵并不承担担保责任;也就是说，如果竞买人拍得的土地存在产权瑕疵或其他权利瑕疵，拍卖公司是不承担任何法律责任的。 另外，政府换届，或拍得的土地变更了行政区划，实践中也使得强制执行打了一定折扣。 3.政策及法律、 法规 变化的风险 政策及法律、法规的变化，往往导致作为土地使用权的转让依据发生变化，从而导致相应利益的丧失。由此，导致房地产企业的利益得不到相应的保障。比如，房地产市场的宏观政策在很大程度上影响着房地产开发商的权益。 4.因闲置土地被收回的风险 纵使已顺利办理土地使用权人变更登记手续，成为土地使用权人，法院委托拍卖公司的土地拍卖也会因长期涉诉而导致土地长期被法院采取查封等权利限制措施，土地因此存在构成“闲置土地”风险。政府极有可能以其构成“闲置土地”为由而依法收回土地。 5.政府规划方案变更的风险 《中华人民共和国 城市房地产管理法 》明确规定，规划部门出具规划条件是土地出让合同的前提条件。所以，一般情况下，无论市、县土地管理部门，或土地使用权受让人，或相关规划部门，均不得擅自变更法定规划条件。 但是，该法第二十条同时规定，“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。按照该法规的精神，国家可以社会公共利益需要为由提前收回国有建设用地使用权。虽然国家规定有相应的补偿措施，但对企业来说，实乃杯水车薪。 从上面的法律条文规定可以看出，法院土地拍卖的有关规则十分繁杂。如果我们想要参加法院土地使用权拍卖，一定要好好研究一下这些规定这样才能在法院土地拍卖中获得更多的利益。

G. 如何清楚法院拍卖土地的流程

拍卖要先经过评估，评估报告出来后，法院会通知申请执行人和被执行人，然后将执行标的委托拍卖公司按照评估价格予以拍卖。拍卖公司要发拍卖公告，拍卖，拍卖成交后收取拍卖价款，最后法院知把钱划给申请执行人。如果拍卖流拍，法院会再次委托拍卖，一共可以三次拍卖，后两次拍卖可以在第一次拍卖低价的基础上下浮道拍卖低价，最多20％。
【法律依据】
《民事诉讼法》第二百四十七条拍卖和变卖财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

H. 法院拍卖房产的程序是怎样的

拍卖过程大致可分为以下阶段：

1、评估价格

评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。

在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。

3、确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。

法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

4、发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。

5、确定拍卖保留价

在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。

6、举行拍卖会

举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。

7、确认拍卖结案

对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。

拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。

强制拍卖是指国家机关依照法律的规定，对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。

任意拍卖是普通公民依照民法的规定，把物品在公开场合下以公开竞价的方式出卖，卖给最高出价人的一种买卖活动，任意拍卖的目的是换价，即把物品换成货币，不一定与债务有关系。

资料扩展：

不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理：

1、拍卖标的房地产是否有重复查封。

2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。

5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

强制拍卖和任意拍卖的区别包括：

1、强制拍卖和任意拍卖的根本区别在于两者引起的原因不一致。强制拍卖是为了清偿债务而将查封、扣押的财产通过拍卖变现的;而任意拍卖是为了把物品换成货币，不一定与债务有关系的;

2、两者的主体不同。强制拍卖的主体有一方是国家执法机关，而任意拍卖的当事人都处于民事法律关系中的平等地位;

3、两者的法律关系不同。强制拍卖是对民事法律关系的干预，而任意拍卖凭买卖双方当事人的意愿而决定;

4、两者适用的原则不同。强制拍卖贯彻执行国家强制债务人清偿债务的原则，而任意拍卖是体现财产流转中公平合理的原则;

5、两者的程序不同。强制拍卖一旦开始执行，除特殊情况外，拍卖程序必须贯彻始终，不得随意停止;任意拍卖可随着当事人的意愿的变化而变化，当事人有权决定拍卖程序的进行与否。

参考资料：房地产拍卖-网络

I. 参加法院土地使用权拍卖要注意什么

法拍土地使用权的注意事项是：
1.进行及时有效的查封，向有关管理机关发出协助执行通知书；
2.进行合法的评估，委托依法成立的资产评估机构进行价格评估；
3.进行公正的拍卖，受托对象应为符合法定条件的拍卖企业；
4.进行有效的转移，拍卖成交后执行法院应及时将拍卖标的物转移至买受人。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条
土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《民事诉讼法》第二百四十七条
财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

J. 法院拍卖需要走哪些流程

1、拍卖前，查封房屋；2、拍卖前，评估房屋；3、第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)；4、第二次拍卖；5、第三次拍卖；6、变卖；7、所有权转移。