如何营造买方市场

A. 市场营销方式有哪些

1、服务营销

服务是用于出售或者是同产品连在一起出售的活动、利益或满足感。

2、体验营销

买方市场的形成让消费者需求呈现出了一些新的特点。消费结构上，情感消费的比重提高了；内容上，个性化需求增加了；价值目标上，更加注重接受产品时的感受。

3、知识营销

在知识经济时代，企业管理的重点将从生产转向研究开发，从对有形资产的管理转向对知识的管理。与此同时，企业营销方式也必然会转向更高层次，即知识营销将成为企业获得市场的一种重要的营销方式。

4、情感营销

情感营销就是把消费者的个人情感差异和需求作为企业品牌营销战略的核心，通过借助情感包装、情感促销、情感广告、情感口碑、情感设计等策略来实现企业的经营目标。

5、教育营销

美容行业的营销其实一直都和教育培训息息相关。从90年代初期美容技术培训的兴起，90年代末期美容概念培训的流行，到如今美容文化教育的膨胀。

(1)如何营造买方市场扩展阅读

市场营销（Marketing）又称为市场学、市场行销或行销学。简称“营销”，台湾常称作“行销”；是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。

参考资料市场营销_网络

B. 怎样策划房屋销售的营销方案

第一节:销售策划概述
销售策划一般指:项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节:销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是"纲"，销售策划则是"目"，"纲"举才能"目"张。
一:项目策划所包涵内容:
(一)市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
(二)目标客户分析
经济背景:经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
(四)入市时机、入市姿态
(五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
(六)媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
(七)推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)、印刷品(销售文件、售楼书等)、媒介投放
二:销售策划所包涵内容:
(一)销售现场准备
(二)销售代表培训
(三)销售现场管理
(四)房号销控管理
(四)销售阶段总结
(五)销售广告评估
(六)客户跟进服务
(七)阶段性营销方案调整
第三节:销售策划的内容及步骤
一:项目研究:即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二:市场调研:对所有竞争对手的详细了解，所谓"知己知彼、百战不殆"。
三:项目优劣势分析:针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四:项目再定位:根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五:项目销售思路:
(一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
(二)主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
(三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六:项目销售策略:
(一)项目入市时机选择
理想的入市时机:我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼;是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备:
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2、你已经知道目标客户是哪些人;
3、你知道你的价格适合的目标客户;
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7、已制定出具竞争力的入市价格策略;
8、制定合理的销控表;
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11、尽力完善现场氛围;
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13、其他外部条件也很合适。
二)项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的:降低客户成本，一切为了销售!
(三)销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是:保持进度与策略节奏一致--预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题--如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析--资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节:销售策划的原则
一:创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二:资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于:智能互补、利益共享、风险共担。
三:系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园 可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实:在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四:可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节:检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于:保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

C. 市场需求有哪几种企业如何适应和调节市场需求

市场需求的八种形态:
1、负需求(改变)：当绝大多数人对某个产品感到厌恶，甚至愿意出钱回避它的情况下，市场营销管理的任务是改变市场营销。
2、无需求(刺激)：如果目标市场对产品毫无兴趣或漠不关心，市场营销管理就需要去刺激市场营销。
3、潜伏需求(开发)：潜伏需求是指相当一部分消费者对某物有强烈的需求，而现有产品或服务又无法使之满足的一种需求状况。在此种情况下，市场营销管理的重点就是开发潜在市场。
4、下降需求(重振)：当市场对一个或几个产品的需求呈下降趋势状时，市场营销管理的就应找出原因，重振市场。
5、不规则需求(协调)：不规则需求是指某些物品或服务的市场需求在一年不同季节，或一周不同日子，甚至一天不同时间上下波动很大的一种需求状况。在不规则需求情况下，市场营销管理的任务是对该市场进行协调。
6、充分需求(维持)：假如某种物品或服务的目前需求水平和时间等于预期的需求水平和时间（这是企业最理想的一种需求状况），市场营销管理只要加以维持即可。
7、过量需求(降低)：在某种物品或服务的市场需求超过了企业所能供给或所愿供给的水平时，市场营销管理应及时降低市场营销。
8、有害需求(消灭)：有害需求指的是市场对某些有害物品或服务的需求。对此，市场营销管理的任务就是要加以消灭。

适应市场需求变化，靠加强企业营销促发展。
一、准确把握市场需求变化
目前我国市场格局出现了明显变化，买方市场已经基本形成。我们知道，买方市场是一个国家生产发展到一定程度，在许多领域出现的产品的生产能力供大于求的经济现象。世界经济发展历史表明，买方市场的形成是商品经济发展到一定阶段的产物，是现代市场经济的重要特征。改革开放以来，随着市场化进程的不断加快，市场主体活力增强，市场体系日臻完善，交通通信等基础条件大为改善，市场配置资源的基础性作用不断发挥，国民经济持续增长并加速量变积累，社会产品日益丰富，居民需求得到较好满足，从根本上摆脱了长期以来“短缺经济”的困扰，实现了卖方市场向买方市场的历史性大转变，这一转变必将对经济社会的发展产生现实和长远的影响。
有必要指出，我国现阶段的买方市场，是计划经济体制向市场经济体制转变过程中，在经济发展总体水平不高，地区及行业发展不平衡，国际竞争国内化程度加剧，亚洲金融危机影响加深的情况下形成的买方市场。在这一形势下，市场需求呈现出新的特点。
一是需求的主导性突出。在买方市场条件下，市场供求关系发生变化，需求成为主宰市场的主要矛盾方面，它不仅决定企业生产什么，生产多少，而且决定产品价位的高低，市场半径的大小。生产制约市场的时代已经过去，需求成为整个市场的向导。
二是需求的多样性明显。在买方市场条件下，消费者对产品的需求由单一性向多元化转变，由趋同性向多样性转变，由低层次向多层次转变，不仅需求数量要得到满足，而且需求质量也要满意；不仅希望价格适中，而且希望美观实用；不仅需要实物消费，而且需要售后服务，消费者对产品更为苛求。
三是需求的选择性增强。在买方市场条件下，产品来源的渠道增多，产品供给的时效性提 ，产品消费的替代性增强，消费行为更加理性；买不买、买什么，买多少，都由用户自主决定，需求的选择十分突出。总之，在买方市场条件下，市场需求复杂多变，市场机制作用更为显着，市场约束愈益强化，“优胜劣汰，适者生存”已成为现实，企业的生产经营面临前所未有的严峻挑战。
二、正确把握企业的经营方向
在买方市场条件下，企业的经营方向是营销战略的根本性问题。一个企业如果没有正确的经营方向，就难免发生营销战略上的失误。美国克莱斯勒汽车公司的盛衰起落充分说明这一点。面对70年代石油危机对汽车工业的沉重打击，美国通用、福特汽车公司迅速改变了经营方向，由生产耗油量多的小型汽车转向生产耗油量少的小型汽车。而克莱斯勒这个与通用、福特并驾齐驱的美国第三大汽车公司却毫无反应，仍坚持原来的经营方向，结果汽车销路一蹶不振，公司存货堆积如山，财务亏损达十亿美元，在这危难之际，原福特汽车公司总经理艾科卡到克莱斯勒走马上任，他迅速改变了经营方向，主持设计制造普通型、微型和超微型等多种型号，多种价格的新产品，并集中力量发展k型车，投入市场深受宠爱。随着销路的不断扩大，克莱斯勒公司迅速扭亏转盈，不但偿还了全部债务，而且很快重返与通用、福特相抗衡的行列，恢复了美国汽车工业的“三足鼎立”局面。艾科卡也因此成为世界闻名的传奇式企业家。我国目前正在经历着由传统计划经济向市场经济的转变，要求企业的经营方向也需随之进行改变和调整。在确定企业经营方向的基础上，企业还要考虑一定时期内的产品经营结构，要根据市场需求变化的趋势，认真分析各种产品的生命周期，决定经营品种的对象范围。
三、加大企业营销力度
在市场经济条件下，市场营销是企业将产品与经营成果最终转化为社会成果与社会价值的基本手段，是争取客户赢得市场的必要方式。企业求生存，争发展，集中表现为争用户，争订单。由于长期受传统体制的影响，不少企业营销观念陈旧，营销方式单一，营销队伍建设滞后，严重制约企业的生产经营。因此，必须高度重视营销工作，切实把营销作为生产经营的首要工作来抓。
一是转变营销观念。在买方市场条件下，必须首先转变营销观念。要从传统体制下把生产摆在第一位向市场经济条件下把营销摆在第一位转变，树立“以销定产”的经营观念；从满足于稳定用户和区域市场向争夺更多用户，抢占更大市场转变，树立开拓创新的竞争观念；从重产值标考核向重销售收入评价转变，树立利润至上的效益观念。
二是注重营销策略。科学的营销策略是企业赢得竞争胜利的重要法宝。加强市场调研，准确了解市场信息，既注意把握消费心理，善于站在用户的角度进行换位思考，积极挖掘市场的潜在需求，又注重了解竞争对手的技术能力，资本实力和营销手段，合理选择目标市场。根据企业自身条件和比较优势，确定主导产品，发展壮大附加值高、科技含量高、市场占有率高的优势产品，尤其要高度重视品牌经营，善于运用名牌优势促进产品销售。大力拓展市场空间，当前应当着力开拓农村市场，扩大产品在农村市场的占有份额，同时也要积极开拓欧美、独联体、非洲等国际市场。要加强营销网络建设，合理选择营销方式，充分利用现代科技手段，努力增强营销实效。
三是壮大营销队伍。目前，企业营销人员总量不足，占企业员工比重偏低；掌握现代营销业务知识的人员短缺，营销队伍整体素质亟待提高；营销人员结构亦欠合理，熟悉专业技术知识的人员较少。因此，必须通过学习培训、选择引进等方式，切实加强营销队伍建设，把精兵强将配置到营销第一线，尤其要组织技术人员直接参与产品销售，使销售工作与产品宣传，技术服务、信息反馈紧密结合，以优质服务、良好信誉赢得用户，推动以销促销。与此同时，还要强化营销激励机制，把产品销售额与营销人员收入直接挂钩，以贷款回收多少计报酬，促使销售人员更加实在地关心产品销售，进而关心企业的生存与发展。
四、着力改善营销环境
市场营销覆盖生产、经营、销售各个环节，连接企业、市场、消费者各个方面，是一项综合性很强的系统工作，特别是经济体制加快转变的过程中，在买方市场条件下，努力解决需求不足的问题，尤其需要企业、社会、政府整体联动，实行经济、行政、法律等手段多管齐下，努力为企业营销工作制造良好的外部环境。
一要加强政策导向。各级党委和政府应当始终坚持发展不动摇，千方百计加快经济建设步伐，紧紧围绕经济增长目标，加大基础设施建设力度，促进经济有效增长，提高消费者的收入水平和现实购买力，把他们的预期消费转化为即期消费。同时，及时调整“短缺经济”时代限制消费的政策，在税收、规费、信贷等方面制定刺激和引导消费的有关政策措施，激活需求，促进发展。
二要改善法制环境。在买方市场条件下，随着消费者对自身权益的重视，企业对市场竞争秩序的呼唤，迫切需要创造公平，公正的法制环境。要严格执行维护消费者权的法律法规，依法惩治假冒伪劣，切实保护消费者的合法权益，增强群众的消费信心。在规范市场主体行为的同时，保护企业产权，尤其是无形资产的所有权，维护企业的正当竞争。要进一步完善市场交易规则，消除市场壁垒，维护市场秩序，建立统一、开放、有序的大市场。
三要创造社会条件。进一步健全中介组织，注意发挥其桥梁纽带作用，积极协助政府加强行业指导，主动帮助企业沟通信息，做好产销衔接工作。要充分发挥新闻媒介的优势，加大对地方产品的宣传力度，扩大产品影响，努力为企业营销服务。政府有关部门和社会各界要加强营销知识的宣传教育，增强人们对营销人员创造性和艰苦劳动的认同，努力营造尊重营销售人员的社会环境。