物业如何退出市场

Ⅰ 如何推动我国物业管理行业走向市场化并健康发展

物业管理的市场化转型

从计划经济时代的过渡到市场经济，物业管理的蜕变见证了我国房地产业的繁荣。短短数十年间，物业管理已从政府的附属角色转变为独立的经济实体，逐渐走入寻常百姓的生活，成为现代服务业中不可或缺的一环。物业管理的核心在于市场化，它不再局限于政府的行政管理，而是企业主导，服务有偿，以市场竞争为导向。

首先，物业管理市场的实质是企业与市场的双向互动。物业管理企业作为独立法人，遵循公司法，通过市场竞争获取业务，通过优质服务赢得市场。尽管国家政策支持和引导，但传统的开发商思维仍阻碍着市场的全面开放。许多开发商采用“顾问+自建”的模式，看似进步，实则限制了新兴企业的竞争空间，加剧了行业内的两极分化。

那么，如何推动物业管理的市场化进程？首要的是政策引导与市场规则的确立。政府应强化物业管理招投标制度，鼓励开发商选择专业服务，同时给予合规企业的优惠政策，促进市场公平竞争。物业管理企业自身也需强化市场意识，提升专业能力，通过品牌建设与宣传，赢得市场认可。开发商的配合至关重要，他们的支持将为物业管理的健康发展铺平道路。

随着社会进步和人们对生活质量的追求，物业管理的未来将面临更多挑战与机遇。市场化的道路并非坦途，但庞大的市场规模和不断扩大的服务领域，如医疗、教育物业，无疑为物业管理的市场化提供了广阔的舞台。我们必须深入研究和探索，如何在竞争中提升服务质量，如何在市场化的道路上实现持续的优化和创新，以推动物业管理行业迈向成熟和繁荣。

Ⅱ 物业管理项目的项目的退出

物业管理项目退出是指物业管理服务的供需双方在履行合同期满后或经双方协商提前解除合同，按照程序办理交接手续后终止管理服务的行为。
市场经济的一个重要特征是竞争，它伴随市场经济的整个过程。而竞争的结果是优胜劣汰，不适主体将会被筛选、淘汰出局，使社会资源得到优化组合、重新配置。因此，市场主体的退出就成为一种客观必然。物业管理项目退出有正常退出和非正常退出两种。正常退出是指合同期满，业主大会不再续聘，物业服务企业撤出物业管理项目；或合同未满供求双方经过协商达成一致意见，同意提前终止合同，物业服务企业撤出物业管理项目；非正常退出是指物业服务企业在履约过程中，未经双方协商不辞而别，或被业主委员会逐出物业管理项目。
（一） 物业管理项目退出的方式
1.前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同
根据《物业管理条例》的规定，“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这里表述的物业服务企业，可以是原物业服务企业，也可以是业主大会新选聘的物业服务企业。业主大会与原物业服务企业是否续订合同，取决于双方的意思表示。任意一方不同意继续履行合同的，其他方均不得要求强制履行。在这种情况，前期物业服务企业（原物业服务企业）办理好移交手续后退出项目管理服务。
2.履约期间供需双方协商终止合同
合同是双方当事人意思表示一致的协议。根据合同自愿原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。“选聘和解聘物业服务企业”属于全体业主共同决定的事项，在物业服务合同期限内，当业主大会和物业服务企业就合同的终止问题达成一致意见时，物业服务合同即时终止。
3.非正常退出
合同期未满也未经供需双方协商，供给方不辞而别，或需求方将供给方逐出项目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因为政府规划、拆迁等原因致使物业灭失的，也必然产生物业服务企业退出项目的情况。
（二）物业服务企业退出项目成因分析
物业服务企业退出项目的原因很复杂，表面上看，由于物业费收费标准低，物业费收缴困难，物业服务企业入不敷出造成物业服务企业退出项目，而实际上还有深层次的原因。如一些开发建设单位前期遗留问题，包括开发质量问题、规划设计问题等等，例如小区出入口数量的设置、智能化程度等都关系着物业服务的支出成本。其次，业主行为规范的差异，业委会的专业程度也起着决定性的作用，如果业主及业主委员会对物业相关法律法规、对设备设施管护等了解程度不够，一味追求价低质高的服务，必定会制约物业服务的正常开展。此外，物业服务企业在埋怨业主拖欠物业费的同时，往往忽视自身服务质量的提高，使业主失去对物业服务企业的信任，也是造成弃管的因素。
1.政策方面的原因分析
（1）物业管理服务费收费价格机制不合理
物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响，大多数地区服务收费标准仍实行政府定价或指导价。而政府价格主管部门在制订价格时考虑物业管理基本现状、物业管理的服务水平以及物业费动态变动等情况并不多，往往出于稳定社会秩序或其他考虑，一般对住宅小区物业管理收费标准定得很低。使得物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准。另外，物业管理服务费标准偏低，直接导致物业服务企业长期亏损经营、无发展后劲，不得不选择退出。
（2）物业服务企业承担的社会责任过重
在物业发展过程中，很多业主认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业服务企业身上。住宅区业主动辄就以拒交物业管理费或向行政管理部门投诉来向物业服务企业施加压力，而部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人，将责任全部推向物业服务企业一方。行业管理部门对物业服务企业的制约体现在多家、多头、多口管理现象十分普遍，导致物业服务企业不合理地承担过多责任，背离了企业市场运作原则。
（3）物业管理刚性成本不断攀升
物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等原因，造成物业管理行业利润率明显下降。据 2007年中国物业管理协会组织的“物业管理行业生存状况调查”数据显示，全国物业管理行业近年来行业平均利润率出现下降趋势。在接受调查的4,600家企业中，仅有40.07%的企业盈利，平均盈利额为81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年。物业管理行业面临较大的生存压力。另外，有关数据反映，从2005年到2008年，中国的PPI和CPI进入了一个持续攀升的过程，很多服务、产品以及能源的价格进入了一个上升通道。物业服务企业的人工成本3年的平均增幅为24%，而总支出的平均增幅为17%。也就是说：在这个劳动密集型的行业里，人工成本增幅显着高于总支出增幅，使人工成本拖累总的经营状况。按照业内普遍认可的规律是，人工成本在总成本中往往占到50%甚至更高，用人量最大的秩序维护和保洁岗，因为政府规定最低工资标准提高而使得该岗位的工资普遍提高了20%至40%，有的甚至达到了60%强。由于政府的调控以及业主的立场，对应的物业服务费却难以上涨，已经严重侵蚀了“保本微利”的物业服务企业利润。在此之前，以物业服务为主营业务的企业，主业平均利润不会超过15%，因此，目前行业内很多企业主营业务处于亏损状态，有的不得以选择退出。
（4）物业管理的纠纷协调机制滞后，纠纷解决方式单一
物业管理管理区域内发生的矛盾和纠纷覆盖面广，涉及到业主之间、业主与物业服务企业、开发建设单位之间，物业服务企业与公用事业单位之间，以及物业管理各方主体与政府之间的复杂关系。但目前我国的纠纷解决机制还不健全，物业服务企业与业主之间发生纠纷往往没有一个居中调处的机构，由于各方认识上的差异和利益分配关系，使得相关主体对一些问题的理解不尽一致，很多问题单靠物业服务企业出面难以得到妥善解决。在相关管理机构之间缺乏充分沟通，以及有关方面与业主不能及时协调的情况下，一些原本在萌芽状态就可以消除的矛盾不断升级，最后发展到尖锐的冲突，在社会上引起较大反响。作为基层行政管理单位的乡镇人民政府、街道办事处，因职权、职责模糊，尚未发挥应有的作用。即使在调处纠纷时，也往往重业主诉求，轻企业利益，对业主大会、业主委员会的指导作用流于形式。当双方的矛盾比较尖锐和突出时，往往推向诉讼解决，而诉讼解决物业管理矛盾除了成本较高以外还有很多隐性问题。如2009年7月6日，《京华时报》报道，北京市通州区法院为了统一物业费官司中业主的减免标准，该院推出“判例原则”，只要小区内有过酌减物业费的判决先例，其他业主就可直接提出按同样标准减免，一般可酌减8%物业费。这一做法无形中加大了物业服务企业的经营风险，可能会导致个别业主有意“挑刺”，拒交物业费。物业管理服务是一种“准公共产品”，在一定范围内没有排他性。也就是说，产品的生产成本由该范围的成员共同承担，产品生产出来以后也由所有成员共同消费（无法排除某一个成员）。如果某一个成员拒绝承担生产成本，或司法部门允许其少承担生产成本则侵害了其他成员的切身利益，并损害物业服务企业的利益，或导致企业退出在管项目。
（5）垄断性专项服务企业不作为给物业服务企业带来的负担
不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍违反《物业管理条例》规定，没有做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用。为了填补“表损”和“线损”，逼迫物业服务企业替自己消化有关费用，加大了物业管理的运营成本。此外，一些城市的自来水、供电、燃气和供暖等专业部门只收费却不肯承担相关管线与管道的维修费用，发生损坏时推诿责任，使得处在面对业主第一线的物业服务企业陷入被动局面。
2.因物业服务企业原因导致物业管理项目退出的原因分析
（1）缺乏经营风险的有效评估，盲目接管项目，人员稳定性差，因管理服务水平跟不上而退出
少数物业服务企业为了实现短期的商业目的，不顾自身实际状况，盲目地追求市场占有率，将扩大企业管理规模误认为是企业发展最终目标，通过低价策略赢得管理权。随着人工工资等管理成本的不断上涨，运作中经费捉襟见肘的窘况日益凸显，直至陷入亏损后或降低服务标准或选择退出。
（2）缺乏诚信，不履行物业服务合同约定而退出
个别物业服务企业违背物业服务合同，侵害业主的合法权益，出现了多收费、少服务、管理服务不到位等问题。有的物业服务企业关于物业费、车位费等的使用情况缺乏透明度，不愿向业主公开，业主只见收费，不了解支出，感觉享受不到合同约定的管理和服务，造成业主对物业管理服务工作的认可度和信誉度低下，使得业主在合同到期后不再选择原物业服务企业。随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业服务企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。
（3）企业自身包袱沉重，无力履行物业服务合同而退出
物业管理的社会化、物业管理的专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但“建管合一”在行业内还较为普遍。相当一部分物业服务企业是由房地产开发建设单位组建，隶属于开发建设单位的子公司。这类物业服务企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大管理规模的意识。有的物业服务企业是在以前老的国有企业基础上整合起来的，接纳了许多原企业的多余人员，这些人员素质低、管理服务水平不高，但是工龄长，一般不宜采取解除合同的方式，因而在物业服务企业自身造血能力不足的情况下，企业的包袱越来越沉重。有的物业服务企业不具有成本转嫁能力，当物业服务成本上升时，只能被动接受并由自己吸收增量部分。事实上，即使是保本定价法(全部成本)也只能维持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而下降，形成非良性循环。
3.因开发建设单位原因导致物业管理项目退出原因分析
（1）前期承诺不兑现
开发建设单位在商品房的销售阶段作出的前期承诺到业主入住后不兑现是一个普遍问题。物业服务企业在承接项目时，没有与房地产开发建设单位就前期承诺的责任承担问题交割清楚，造成很多后遗症。业主对于这些问题的解决方案往往就是拒缴物业费，据中国社会调查事务所用计算机辅助电话进行的市场调查资料显示，在遇到物业管理纠纷时，有20.2%的消费者采取选择拒交物业管理服务费。而物业服务企业迫于种种压力，一般不敢公开向开发建设单位主张权利，最后往往选择退出项目管理服务的方式进行逃避。
如2001年福建某房地产公司向业主发出了经过福州市公证处公证的《零物业费承诺书》、《服务项目标准承诺书》、《公共产权证书》。按照其中的承诺，业主将终生免交秩序维护费、卫生保洁费等物业服务费。但是据2005年8月5日《东南快报》报道，曾经创下全国“零物业费”先河的该项目，“交房3年后，这个承诺有点像‘风中的承诺’因物管资金不足，小区秩序维护员减少导致小区安全漏洞百出，所有电梯面临停运威胁，小区卫生状况不尽如人意，物业服务企业声称撑不下去就撤……”
（2）遗留问题不解决
物业服务企业代替开发建设单位解决项目遗留问题，是现在很多“父子关系”的物业服务企业的一项工作，然而很多开发建设单位的遗留问题往往不是一朝一夕形成的，解决起来比较复杂，且成本费用非常高。北京市宣武法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中，有七成是因开发企业遗留问题引发。在开发建设单位对物业服务企业资金支持不足的情况下，物业服务企业单靠自身的力量往往很难达到业主满意。在遗留问题迟迟得不到解决的情况下，业主往往将责任归责于物业服务企业，以拒缴物业服务费的方式来“维权”。
4.因业主原因导致物业管理项目退出的原因分析
（1）业主消费意识差，物业服务企业因物业费收缴率低而退出项目
目前，有的小区部分业主的思想还停留在计划经济时代，已经习惯了“只享受，不（少）付费”，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业管理服务运行的全过程、管理服务工作量和个项费用的开支情况，日常进出看到的只是秩序维护员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判断，认为质价不符。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户。物业服务企业不会因为少数业主不交物业费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费 ── 物业服务企业亏损 ── 服务质量下降 ── 业主长期拒交费。而目前的业主拖欠物业费尚未与我国的个人信用体系相挂钩，物业服务企业除了诉讼解决以外没有其他途径来强力救济。
（2）业主对于物业管理的政策了解存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问题达成一致
由于目前业主对物业服务的消费观念尚未完全角成，但是随着公众法律意识、维权意识增强和媒体对物业服务负面消息报道增多，业主对物业服务的要求和期望却很高，很多业主希望用缴纳低廉的物业费换来无限的管家贴身服务，加上一些物业服务企业在自身宣传时没有讲清楚服务的内涵与外延，往往让业主在理想与现实之间形成较大反差；物业管理法律关系中某些共性问题如小区停车收费问题、业主财产损失纠纷、共用部位出租、物业收费标准及服务内容有欠协商问题等长期存在并到达了矛盾多发时期；同时物业管理纠纷具有很强的示范效应，一个小区内某几名业主起诉或被诉，经过媒体报导渲染后，往往会牵连其他有同样情况的业主起诉或被诉，在矛盾激化的情况下，有的物业服务企业会选择退出在管项目。
（3）业主之间矛盾突出，业主大会（业主委员会）履约能力不强，物业服务企业无法实施正常管理
我国的业主委员会制度，由于没能充分考虑到我国物业管理产生的背景和社会需求，从开始自发的发起后，基本没有经过一定时间的磨合和实践，就在政府的规定和各地的推动下进入了快车道，这样就自然缺乏了市场基础和适合的土壤，形成履约能力不足的局面。在现实中，一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上，擅自以业主大会的名义解聘物业服务企业，当物业服务企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时，双方便产生争议，最终导致“恶炒物业服务企业”的事件发生。同时由于目前法律上对业主大会（或业主委员会）这一自治组织法律地位规定的缺失，加之没有一定的办公经费支持，使得其无法为过失甚至违法行为承担相应责任。

Ⅲ 物业管理企业如何拓展市场

物业管理企业是微利行业，要想赢利就必须走规模化经营之路，就要不断的拓展市场。扩张是企业发展壮大的必经之路，一个企业只有拥有了一定的市场份额和规模，才能在激烈的市场竞争中获胜，但是盲目的扩张也会让企业面临倒闭的危险。物业管理企业在扩张的同时，随之而来的就是人员的增加、服务的多元化和跨地域经营的风险，这对物业管理企业是一种严峻的考验。因此，要想赢得市场、扩大市场份额，物业管理企业就必须先正确认识企业扩张，打好基础，以稳中求进。
一、物业管理企业扩张的意义 在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着退步，不发展就意味着灭亡。物业管理企业唯有迅速占领市场份额，扩张自身规模，才能在市场上立足。
物业管理行业作为一个新兴行业，自诞生伊始，便显示出了强大的生命力，取得了快速发展。实践证明，企业扩张、规模化发展是物业管理行业未来发展的必然趋势。原因有四点：
1、物业管理行业的产业化势在必行，而产业化的前提是规模化；
2、物业管理企业只有通过规模化，才能达到实现效益；
3、企业资源配置的合理化只有通过规模化才能实现；
4、社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。
物业管理企业扩张、规模化发展是指物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。但是，企业仅仅达到规模经营还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产，从企业追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还必须充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是企业所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。
二、物业管理企业在扩张中容易出现的问题 很多知名的物业管理企业急剧扩张自己的业务，但由于管理原因，经历了由知名到无名，由强变弱的转变，有的已逐渐淡出市场。因而，物业管理企业的业务扩张应是理性的、保证品质的前提下的负责任的扩张。
一些水平不高的物业管理企业为了发展，不惜采取违反价值规律的超低价手段进行市场竞争；也有一些新成立和刚转制的企业，为了打开市场，不惜靠低价入市；更有极少数企业走“短线”，只赚取眼前利益，进入物业项目后，往往不能较好地兑现承诺，结果造成企业与业主之间的矛盾。究其原因，都是因为企业走入了扩张误区，导致企业盲目扩张，从而影响了企业的发展，也损害了自身和业主的利益。
三、物业管理公司拓展市场上的几个误区
1、扩张就是管理面积的扩大
市场是企业的生存之本，扩张是企业发展的必经之路，很多人认为企业唯有实现规模扩张才能在市场中占有一席之地。但一味地追求数量的扩张不但不能让企业实现规模扩张，还有可能把企业推向倒闭的境地。企业扩张应以质为前提，重量轻质的扩张极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。另外，企业内部和企业间的并购重组，应当具有偶合性，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增效应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。
2、有规模就是有品牌
人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。这个想法并没错，错就错在一些企业对品牌告知的度没掌握好。一些企业错误地认为只要多在媒体露面，企业的品牌就打出来了，于是他们热衷于宣传、炒作。实则不然，物业管理企业的品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。其次，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。
3、规模化就会规范化
不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，最终让企业陷入困境。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，是不会取得双赢效果的。
四、物业管理公司拓展市场的途径
1 、兼并重组，充分利用小企业资源。
目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了赢利，自已成立物业管理公司管理自己开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。为促进行业健康发展，这些小物业管理企业可以通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，通过资源整合，建立产业规模促进行业健康发展。
2、适时介入内地物业管理市场，扩大物业管理面积。
内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多品牌公司的目光，很多品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。但是，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大取得较好的经济效益。对此，物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
物业管理规模化发展势在必行，但在扩张进程中，我们必须探寻规模化发展的规律，正确看待企业扩张，走出误区，只有这样，物业管理规模扩张的目标才能真正实现。