如何经营住宅租凭市场

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4. 如何做好房屋租赁管理工作

“租房”这个字眼可以追溯到上千年，英盛观察认为是个历史久远的话题。现今更是房地产市场中一种重要交易形式。租赁市场是房地产市场不可或缺的部分，调整和优化着房地产市场的投资结构和市场结构。对发展居民住房形式的多样化，提升城市服务功能，构建和谐稳定的社会，促进房地产业的健康发展都起到了积极的作用。

随着城市经济的多元化发展、企业产业结构的调整，出现了企业外迁，投资创业、外来务工人员的不断涌入城市，使得房地产租赁市场需求巨大，导致房屋功能性质发生巨变。过去单一居住和自用转向了投资和经营。这些繁荣的背后，同时也给租赁市场带来了许多问题，如房产租赁纠纷不断增加、私下租赁造成国家税收流失、出租房混乱的外来人口的违法犯罪、违规中介企业恶意欺诈等，都给房屋租赁管理带来了许多亟待解决的问题。

本文从房屋租赁管理者的角度，如何发挥房产职能管理的优势，有效、规范地从事房屋租赁管理、房产税的征收、堵截税收流失等方面等工作，进行了有益的探讨，并提出在新形势下从事租赁管理工作的思路和发展方向。

一、以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁的管理水平。

1、合同是基础。租赁是一种民事法律关系，在房屋租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人和承租人应当对双方的权利和义务都作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租双方都要共同遵守的租赁准则。《城市房地产管理法》第53条规定，出租人和承租人应当订定书面租赁合同，约定相应条款，向房产管理部门登记备案。合同是处理房屋租赁纠纷的重要依据。

2、备案要前置。备案登记是房屋租赁各项工作的前置性工作，没有备案登记，一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度，它绝不是简单的登记和收费，而是对出租房屋的主体资格审查，对不符合法规和政策的房屋不予登记。对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计。实行房屋租赁备案是《城市房地产管理法》规定一项重要内容。它的贯彻实施一方面可以防止非法租赁，减少纠纷，促进社会稳定;另一方面也可以有效防止国家税费的流失。

3、内容要准确。房屋租赁合同中，出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式，要作详尽的约定，这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据，所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。过去，承租双方来租赁开票，就是简单地自行报出出租面积、租金，缺乏有效

的真实性，租赁管理方难以掌握真实情况。登记备案仅是被动应付、流于形式。今年，市房屋租赁管理部门在登记制度上实施了全面的改革，推出了由出租人与租赁管理机关共同填写的《房屋租赁登记备案薄》，将原先的“合同备案”调整为“出租房屋备案”，这是出租人申请出租房屋手续的唯一凭证，杜绝了以往承租双方任意申报面积和租金。租赁管理方事先便于掌控地域内房屋出租和租金的变化。

4、范围要覆盖。目前我市租赁管理的过程中，实施租赁房屋租赁备案，已经成了租赁管理的核心环节。登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上，要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。随着城市不断拆迁、商品房接连上市、居民改变房屋性质用途等，使租赁市场不断有微小动态变化。因此作为租赁管理者要统一掌握租赁市场的信息统计数据，有多少房屋在租赁市场中流通交易的数据，对政府调整房地产市场的政策，起到重要的信息参考作用。

二、以房产管理的资源为平台，发挥房产部门征税的优势。

1、保持房产良好形象，以优质的服务促进税收的征缴。 “衣、食、住、行”缺一不可，其中房屋是人民群众最息息相关的基本生活资料。房产管理部门是政府面对群众重

要窗口，行使的相关行政职能既是管理更是服务。“租房”与“房租”密切相关，有“租”就有“税”。税收也是国家财政的主要来源，具有强制性的显着特征。如何改变生硬的惯性面孔，以更好的服务促进出租收益人自觉完税，是新形势下房产部门值得认真思考的课题。近年来，房产部门在产权登记、房产交易、旧城改造、修缮报修、物业管理各项工作中坚持“以人为本、强化服务”做了大量的工作，在群众中树立了良好的形象。这些都是我们做好房产税征缴良好的基础。租赁管理部门在合理引进税源，发掘城区经济增长点，方便企业群众上要做足文章，及时有效地利用房产优势，准确周到地提供出租房源信息。把税收法律制度的严肃性和必要的灵活性结合起来，使房产税收制度更好地因地制宜。

2、广泛开展普查租赁房屋，加大房屋租赁管理的覆盖率。 信息是决策的主要依据，也是做好房屋租赁工作的基础。新的租赁登记办法的核心是掌控准确到位的信息(出租房面积、租金的变化)。城市面貌日新月异，出租数据一日千变，这就要求我们不但是简单的等人上门，而是要依靠自身，借助各方力量和资源优势，对辖区地域内进行详尽的出租房源的普查，取得相对静止的一手数据。采取房屋的租赁许可制度，规定只有取得房屋租赁许可证的才可以出租，否则就是违法。针对目前很多房屋是私下出租，操作起来有困

难，这就要求定期进行房屋租赁的普查工作，做到记录在册、建立房屋档案。摸清租赁市场的底细，以便对整个租赁市场实施有效的市场管理。我市房产部门开展代征税工作开展已有近十年进程了，正是由于房产管理部门在房产交易、房屋权属登记、房屋拆迁等具有不可比拟的管理和信息资源优势。

3、建立房屋租赁价格指导体系，合理引导市场。

租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场规律办事，房屋租赁市场虽然价格放开，租金价格随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。当今租赁中介机构鱼龙混杂、人员素质参次不齐，恶意欺诈侵害承租双方的事例层出不穷。为了指导租赁市场的健康有序的发展，科学地制定规范准确的租赁价格指导体系十分必要，房屋租赁管理的责任也是义不容辞。在充分市场调研的基础上，采取科学的测算办法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途的房屋的阶段性租金。为了确定指导租金的法律地位，可以在《南京市房屋租赁管理办法》或者《实施细则》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定。同时为了使制定的指导租金更加准确反映市场价格水平和科学地引导市场发展，建议对全市各城区和郊区范围广泛采集不同的地段、性质、结构、用途、类型、位置、朝向、楼层的出租房租金的价格信息，信息采集点的位置相对固定，便于跟踪比较分析当地的租金价

格变化趋势，同时注意选点能仅可能涵盖较大的范围。对采集到的价格信息按照测算公式进行测算后，制定出全市房屋租赁指导租金，可每半年公布一次。

指导租金的公布，对租赁市场具有实际意义，它既为租赁当事人提供一个合理的价格参考，也为租赁部门收缴税款，避免了个别当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格，也为司法机关裁决房屋租赁纠纷提供了依据，对于租赁纠纷中各种已经发生、或视同已经发生的房屋租赁关系，在无法确定租金水平或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关便可依法采取指导租金计算作出裁决。

三、确立房产租赁管理的协作机制，严堵税收流失的“豁口”

1、努力克服部门意识，树立“为国纳税、用税于民”理念。

近年来，随着房地产市场的异常活跃，租赁市场交易量猛增。我区房产租赁税收由十年前每年的三、四百万元猛增到去年的七千万元，今年可望突破八千万。征收部门全国各地做法不一，但多数为房产部门委托代征。完成房产税收的征缴入库，也成为房产部门主要经济指标任务。现行房产税是以房产为课税对象，向房屋的产权人或出租人征收的财产税，是目前地方政府征收的十三个主要税种之一，是政府财政收入的重要来源。

我们认为，房屋租赁管理不仅是简单的就租赁管租赁，而是就租赁管市场，是一项复杂的社会工程。经营性房屋涉及到工商注册、税务登记，居住性房屋涉及承租人的户籍管理、计生管理、流动人口的治安管理、街道社区、物业公司等，涉及到政府的多项职能和群众民间自治组织。单靠房产部门一家做好是远不够的。各城区虽有区域性的流动人口管理办公室，但因其工作的侧重不同，很难取得良好的效果。建议用省市地方法规的形式，明确政府相关职能部门与房屋租赁的协作关系，要求各有关部门在涉及房屋租赁的业务时，按规定必须认真审查是否持有房屋租赁部门核发的租赁登记备案证明，严格按照租赁合同办理，不得超出核准的范围，同时租赁管理部门在进行备案登记时，也必须配合有关部门进行计生审查、暂住人口登记、社会治安管理等工作。为了方便群众进行繁琐的“衙门流动”，可实行兄弟城区已经行之有效的“几证合一”的“一袋式”管理登记。积极探索租赁管理与派出所的“房户合一”管理，租赁、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理模式。

2、各方协调、有效配合，共同打击偷逃税行为。

偷逃税款是违法犯罪行为，是要受到法律的惩处。当今房屋租赁偷逃税主要有以下几种类型：①、部分单位和个人以假“联营”、“承包”形式来逃避税收。他们将房屋进行租赁，转作他人经营，并利用“联营”形式将租金变为“工资”或“联营”利润，还有些单位将合同订为承包合同，变相承包税款;有的业主钻税收征管与经济发展相对滞后的空子，通过不签合同或故意制造假合同，以达到偷逃税款的目的; ②、有的业主取得工商营业执照，在饭店长期租用客房作为固定的办公场所或经营场所，俗称“常包房”。把饭店开具住宿发票充当租赁发票，以较低的税款来偷漏税款;③、“黑租”现象普遍，税收流失巨大。目前我市外来人口剧增，租房需求很大，我市市民的住房较之过去已经大为改善，“一户多房”甚为普遍，多余房、自购房用作投资，租金收入已经成为部分市民的主要经济来源。市民纳税意识普遍淡漠，多数出租房没有登记备案，更谈不上按章纳税。私房租赁成为了最自由的一种买卖，成为巨大税收的“黑洞”。④、出租随意、税收难征。私有房屋的税源分散，承租人来自四面八方，成分复杂，有的租赁双方采取租金口头约定、现金支付，隐税行为隐秘;多数用“亲戚借用”、“朋友借住”来掩盖租赁关系;⑤、违法租赁十分普遍。尤以城郊结合部最为突出，私搭乱建、加层扩建，这些房屋设施简易，房租便宜，在市场上供不应求。这些房屋查证困难，随着拆迁临近和租赁市场火暴，巨大的利益趋向导致了违法建筑的蔓延。许多刑事案件多数都与“出租屋”有关，社会治安存在巨大的隐患。

上述种种现象直接导致了税收流失，私房出租市场火暴，但是私房税收并没有同比例增长。新形势下，各种类型偷逃税层出不穷，仅依靠房产部门一家查处，显得势单力薄，需要方方面面的共同有效的配合。一是大力宣传，租房要纳税的意识要家喻户晓、深入人心 ;二、实行房屋租赁的许可制度，比照申领工商营业执照的方式，取得租赁许可证的房屋方能进入市场出租。三、依靠街道社区、警务巡查的覆盖形式严查违章出租、私下出租;四、部门各司其职、通力合作，征税不分你我，查处不论先后。公安、工商、税务、劳动、计生、市容、街道社区等部门缺一不可，共同打击偷逃税行为。五是改革现有税收征管的体制弊端，政策漏洞。简化程序、就近设点，不拘形式，使税收征管更加贴近百姓，使纳税人不跑远路，不出家门，更好地服务群众。

3、规范管理、严格执法，形成综合长效的良好局面 加强内部规范管理，建立一支高效、廉洁的税收征管队伍，是取得税收征管优质成绩的重要基础。在租赁管理部门内部，实行强化人员上岗培训、轮岗竞争、人员聘任合同制等各项软件管理措施。管理和服务并举，实现纳税人的“零投诉”。在规范管理、方便群众的前提下，加大硬件投入，要有专门的租赁税收征管服务大厅，增设纳税人多媒体查询、信用卡刷卡纳税等设施，进一步完善服务功能。租赁管理部门隶属于房产部门，多年来也担负着繁重的重点工程建设任务，要始终保证租赁税收征管工作，做到人员不减、机构合理、设施到位。

适当下放税务稽查执法权限。目前我市房屋租赁税收绝大多数在各城区房产的代征点征收，而其手段单一，对不按章纳税的出租户也只能停留在频繁上门、苦口婆心的简易方法上，遇有恶意偷逃税、暴力抗税的只能束手无策。所以必要的税收执法权利是维护国家税法的严肃，震慑违法犯罪，查处打击偷、逃税的出租户的重要手段。

加强政策调研，适当降低房屋租赁税率。我市实施的房屋租赁税率在全国范围还处于一个较高水准，这也是部门出租房逃避租赁监管的主要原因。通过扩大征税基础，适当降低税率，涵养税源，保证国家税收不致减少，维护房屋出租户的利益。

5. 房屋租赁将会如何发展

您好。
未来，我们的租房生活将迎来哪些变化？
当前租房痛点：房东租客都有烦恼
租房体验差，是长期困扰租房市场发展的痛点。很多人在租房的时候，都经历过黑中介、房东随意上涨房租、提前逐客等情况。房东也有烦恼，即使收了押金，也很难避免一些糟蹋房子的不靠谱租户。
一、多地上线官方住房租赁平台
今年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，在人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法益。
1、8月21日 成都住房租赁交易服务平台启动试运行
2、9月29日 杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行
3、10月19日 广州推出政府住房租赁平台“阳光租房”
4、10月31日 北京市住房租赁监管平台和服务平台上线运行
5、11月1日 武汉住房租赁交易服务平台上线运行
二、推进“租购”同权
近来，不少城市都陆续发布了租购同权的租房新政。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，未来，租房将更有尊严。
1、7月17日 广州发布发展住房租赁市场方案，首次提出“让租者幸福居住”的口号
2、9月15日 上海发布住房租赁新政：常住居民租户享有子女义务教育等服务
3、9月29日 南京住房租赁细则正式落地，要求逐步实现购租同权
4、10月14日 山东出台意见鼓励发展住房租赁市场，具体细则正在制定中
5、10月18日 深圳出台租赁新政，低收入人群有望获住房租赁劵
6、10月31日 京住房租赁新政实施，明确落户、子女 入学等措施
三、集体租赁房试点 增加租赁市场供应
租购并举是未来房地产市场发展的方向，而农村集体土地入市的节奏也在进一步加快。
8月28日 国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地租赁住房试点。
四、互联网抢滩住房租赁
1、8月 阿里巴巴与杭州市政府签订合作协议，打造全国首个“智慧住房租赁平台”
2、10月10日 支付宝宣布正式上线租房平台，在北京、上海等8座城市推广信用租房
3、10月20日 京东旗下一全资子公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位
五、房企布局长租公寓
长租公寓的出现正改变着租房市场的格局。这些由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”在大学生毕业生、白领阶层中颇受欢迎。
六、银行高调布局住房租赁
各家银行也是争先恐后的抢滩住房市场，中信银行、建设银行、中国银行等多家银行密集宣布进军住房租赁市场。