疫情下土地市场如何发展

1. 夏磊：疫情对房地产行业格局的影响与展望

本期着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。

夏磊随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求，房地产销售、投资和融资的影响，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。

集中度提升是我国房地产行业近十年的显着趋势，2016年930调控以来进一步提速。2011－2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1．5、2．7和3．2个百分点，而2017－2019年分别加速至3．3、9．2和12．9个百分点。

1．疫情之下，行业加速分化，集中度短期大幅提升。

2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10．0、11．0和7．8个百分点。主要有两方面原因。第一，疫情考验房企资金链，占资金来源50％的销售回款减少、资金支出2／3的刚性支出仍然可观。抗风险能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，节后65天内共84家房地产开发企业破产清算，同比增加25．3％，均为地方中小房企。第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度，销售受疫情冲击相对小。2020年1－3月TOP10、50和100房企，销售金额平均同比增速递减，分别为－15．7％、－28．7％和－37．2％；而销售均价平均同比增速递增，分别为－1．8％、3．3％和4．1％。

随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年，预计全国商品房销售金额15．3万亿元，同比小幅回落4．1％。而公布销售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9．5％，预计市占率比2019年提升6．5个百分点。

2．疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。

首先，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加优质土地供应。大房企抓住拿地窗口获取优质土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金额TOP100房企中，排名前20拿地总金额占比29．9％，较2019年提升2．3个百分点。此外，疫情加速小房企退出，大房企顺势并购。2020年一季度，房地产行业并购金额368．6亿元，同比增长702．4％。第二，疫情使居民更注重居住品质。品牌房企的项目在产品定位、户型设计、配套设施、园林绿化、建筑质量、物业服务等方面均具有显着优势，去化更容易、溢价更明显。

其次，疫情后的政策和行业环境，有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。第一，疫情后房企融资的流动性环境改善，但房地产金融政策仍将保持“连续性、一致性和稳定性”，各融资渠道难以显着放松。一是开发贷、信托融资、信用债、海外债等主要渠道均有较高门槛，大房企融资渠道更丰富；二是大房企低成本融资通道更通畅，抵押物充足、信用资质更好，融资利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企为例，2016－2018年，前10名平均综合融资成本分别为5．4％、5．3％、5．7％，显着低于后10名的8．1％、6．7％和7．1％。

第二，大型房企在拿地、建安、融资和管理成本上具有全方位优势，其项目能在满足一定投资回报基础上腾挪更大的让利空间。疫情后“房住不炒”基调不变，刚需和改善购房者决策审慎、价格敏感度高，大型房企项目性价比优势凸显。

第三，疫情加大了单一市场波动风险。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25％。大房企项目多、布局广，可灵活调整销售安排、有效对冲单一市场风险。疫情后住房需求平稳释放，区域市场容量有限、竞争压力增加。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。百强房企2019年销售数据统计分析显示，销售金额和布局城市数量显着正相关，且每多布局一个城市、销售金额增加30．1亿元。

3．历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力，推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平

政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等；在需求端适度修正不合时宜的调控措施，赋予地方更大自主权，因城施策支持刚需和改善。三是可建立房地产调控模范房企指标体系，推广标杆房企经验。

企业经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级。一是优化拿地，以降低风险、提高周转、控制成本；二是升级产品，更好地匹配市场需求；三是创新营销，推广和完善线上全流程营销。

夏磊恒大研究院副院长观点地产新媒体专栏作者

2. 疫情下，东莞房地产走向怎样

2020年受新型冠状肺炎疫情影响，2月份各个省市政府部门要求房地产、建筑工地暂停开复工，多城市售楼处关闭、新房销售几乎停摆。疫情对房地产企业的影响不言而喻。
招商蛇口认为此次疫情对公司生产经营计划产生影响，疫情防控、未来发展等工作将是一场硬仗。泰禾集团认为此次疫情凶猛，会对房地产整个行业产生较大影响，尤其对企业2020年一季度的指标，将会对企业正常经营造成一定困难。
旭辉控股认为2020年销售压力将会较大，整个一季度，回款规模可能同比下降40%左右。
房企受疫情影响加大，短期有息负债与销售回款是重要指标
复工条件的欠缺，复工时间的延迟，疫情的严峻对房地产企业的不利影响逐日加大。对房地产企业来说，销售回款表现、资产结构及短期债务压力是衡量房地产公司现金流安全的核心指标。通过查看恒大、融创、金科、泰禾集团等主要房地产开发企业的短期债务规模可初步判断其压力情况。目前来看主流地产公司的短债占比约为20%-40%，流动资产占比约在77%-90%之间。
行业整体将维持正常的债务偿还能力。但短期债务到期压力较大的公司如中国恒大、旭辉控股等短期有息负债占销售回款的比例接近或者超过100%的公司，在正常销售无法保障的情况下，对于后期现金流的要求会比较高，相应面临的考验也会比较大。
——更多数据来源及分析均来自于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

3. 疫情之后，产业地产面临“升维进化”挑战

编者按：比尔·盖茨曾说：我们总是高估“短期”变化，却低估未来“长期”的变革。房地产行业在“转型敏感期”遭遇的这场疫情，给行业带来了哪些短期变化？这些短期变化使房地产行业的转型升级之路加速还是转向？金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察，通过和行业专家、权威人士和知名房企高管等进行深入交流，厘清短期变化和长期变革，探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策。

新冠肺炎疫情对房地产行业及其上下游产业链带来了挑战。与住宅地产、商业地产相比，产业地产短期所经受的冲击力度较小，成为了疫情“风暴”下房地产行业的避风港，但疫情也同样加速了产业地产的商业逻辑重构。这场重构力度之猛，范围之广，不啻于一场产业内的“升维”。如果不能跟上这种步伐，则很难在未来进化。

一直以来，传统房地产的“高周转、短周期”运营思维是产业地产的“痼疾”所在，造成了诸如科技园区空心化、招商引资难、与地方政府利益割裂等一系列问题。而在疫情的影响下，传统产业政策、经济环境发生了两个变化，一方面疫情影响地方经济的情况下，政府对本地产业经济的诉求更加迫切；另一方面，央行在向实体经济释放流动性的同时反复强调“房住不炒”的总基调，给房地产宏观政策并未带来完全松绑的预期。在此背景下，产业地产的运营逻辑迎来重构的契机，即摒弃传统的地产思维，以区域发展、产业经济为出发点，拥抱新经济模式，聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、5G等重点新兴产业，成为产业地产长期变革的主旋律。

困扰产业地产的两大难题

随着经济社会的发展和分工协作的不断演化，房地产行业的分类方式也在不断深化。根据房地产行业交付产品的基本功能特征，大致可以分为住宅地产、商业地产和产业地产，其中产业地产是围绕“产业微笑曲线”而构建的产业价值链一体化平台，特点是以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

传统房地产企业的开发运营模式一般为拿地——开发——销售——交付所形成的闭环。然而这一模式经过近十余年的快速发展，特别是近年来国家“房住不炒”宏观调控政策的推进，传统房地产开发的利润增长空间已经逐渐趋于饱和，利润增长速度也逐渐放缓，这被行业形象地称之为由“黄金时代”向“白银时代”的转型，房地产企业的头部效应愈发明显，行业的竞争程度也必将更加激烈。为此，不少房企想要通过产业地产寻求转型突破。然而这一转型之路未必顺畅。

“传统地产是坐电梯，而产业地产是爬楼梯，企业家爬楼梯的能量消耗大，而这个能量就是现金流。“中锐基业创始人吴达传用形象的比喻道出了产业地产和传统地产不同的本质。

产业地产的核心是产业经济，而发展产业需要重资产、高现金的投入。从地产开发商的角度来看，一但住宅地产利润远高于产业利润，那么传统的地产思维就会在产业地产的运营中占据主导位置。住宅地产利润高，且资金投入一两年就可以完成周转，而产业布局则需要大量的时间与资金的投入，在这种矛盾下，产业地产开发商更倾向于先卖房，再做产业甚至不做产业，这不仅造成了近年来大量产业园区的空心化，也让房企与地方政府互不信任。这是当前产业地产面临的一大难题。

此外，产业地产如何盈利是另一大难题。中建设计集团城市规划和村镇设计研究院副院长、产城规划专家丁伟指出：“产业地产运营商对一块地进行投资，肯定希望将来这块地未来的增值和收益自己可以分一杯羹，但是土地的增值部分，国家是严令禁止分配的。运营商在拿地的时候不能获得一个好的价钱，拿到地之后又不能从土地的增值之后得到更多的收益，对于想做产业的运营商来说是一大痛点，也是产业地产发展中另一个难题。”

转型产业地产为什么难？因为产业地产不是一个纯市场化的产品，既要兼顾市场的需求，更要兼顾政府的需求，实现与政府的共赢局面，是产业地产解决当下行业难题的核心所在。新冠肺炎疫情爆发以来，从中央到各地政府为稳定经济发展，陆续出台了一系列扶持政策，产业经济作为区域经济发展的一大支柱，在当下这个特殊时期迎来了发展的政策窗口期，产业地产也迎来了转型重构的机遇，如何抓住机会实现与地方政府和相关政策的协同发展，是短期内产业地产运营商要思考的首要问题。

政策面的升维

如果没有此次疫情，产业地产或许还将按照原有轨迹缓慢地“去地产化”，然而受到冲击的地方经济，已经等不到缓慢的渐变，越来越多的地方政府出台了一系列支持地方产业经济的政策，叠加宏观货币政策、产业政策的不断加码支持实体经济发展大背景，产业地产中迎来政策窗口期。

进入2020年，央行先后通过降准、调低逆回购中标利率、下调LPR等一系列措施向市场释放流动性。然而当房企纷纷盼望房地产行业政策“松绑”之际，央行接连表态“房住不炒”的总基调不会发生变化。

2月19日，央行发布2019年四季度中国货币执行报告，报告中总结了四季度我国房地产行业的发展情况，同时在下一阶段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原则，并点出加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，央行副行长刘国强再次“房住不炒”依然是2020年房地产行业的总基调。

与此同时，中央和地方政府为稳定经济，推动区域产业发展出台了一系列扶持政策。2月10日，发改委等19个部门和单位印发《关于推动返乡入乡创业高质量发展的意见》，提出到2025年，打造一批具有较强影响力、一二三产业融合发展的返乡入乡创业产业园、示范区（县）。

2月24日，发改委、工信部等11个国家部委联合印发了《智能汽车创新发展战略》，提出到2025年，中国标准智能汽车的技术创新、产业生态、基础设施、法规标准、产品监督和网络安全体系将基本形成，能够实现有条件自动驾驶的智能汽车达到规模化生产，实现高度自动驾驶的智能汽车在特定环境下市场化应用。到2035年，中国标准智能汽车体系全面建成的目标。

地方政府方面也相继发布了促进区域产业高质量发展的相关政策，不完全统计如下：

制图：金融界上市公司研究院数据来源：中国指数研究院

从政策层面分析，有两个显着“升维”变化：一方面，尽管事实上整体流动性不断放松，但中央反复重申房地产行业不会政策“松绑”，导致产业地产中的“地产思维”得不到强化；另一方面，地方经济“灾后重振”的需求使得产业地产运营商与政府的经济发展诉求进一步融合。特别是当前国家已经明确，在疫情之后的经济恢复建设中要积极运用新兴技术发展高端产业，包括“新基建”产业链——5G、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料等，以及以新兴消费和健康医养等消费升级领域。

产业地产运营商行动

正是在共同应对疫情之后的经济恢复问题上，政策的鼓励方向指出了如何解决与地方政府协同的难题。由此，产业地产运营商放眼未来，选择什么样的产业进行布局至关重要。在这方面，行业内的龙头企业已经有所行动。

根据中国指数研究院发布的1、2月产业地产市场月度报告的企业动态汇总，从2019年12月24日到2020年2月27日，共有超过60余个产城项目达成协议。

12月25日，绿地株洲滨江科创园项目正式启动，绿地以“地产+科技”的新型城市更新模式打造集总部经济、科创研发、创意办公、配套服务等功能业态为一体的大型生态科创产业综合体。

1月9日，金地集团和沈阳市政府签订战略合作协议，计划投资金额298亿元在沈阳市改造、开发9个产城项目，其中包括于洪智能制造产业园、金地沈河文体中心项目、浑南区智能制造中心航空制造生产线项目等。

2月18日，绿地集团与烟台市政府签署战略合作框架协议，双方拟就烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作，总投资合计约400亿元。

2月25日，国内自主晶圆再生量产领军企业协鑫集成与华夏幸福签约，总投资50亿元、年产360万片再生晶圆项目落户合肥肥东产业小镇。

2月27日，张江科学城举行重点项目集中签约、开工启动仪式。共集中签约项目30个，集中开工启动项目20个，涉及创新研发平台、集成电路、生物医药、人工智能及城市功能提升等多个领域，50个项目共投资达364亿元。

从上述行业头部企业近期的产业布局中，“人工智能”、“生物医药”、“”文体“、”康养“等新经济领域词汇频现，结合中央与地方政府对于新经济发展的相关扶持政策可以看出，拥抱新经济模式逐渐成为产业地产长期变革的主旋律。亿达中国高级副总裁于大海指出：“关注新兴产业领域一些市场机会。传统行业在这次疫情中受冲击较大，而新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育与消费、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。”

竞争力升维：竞争刚开始

综上所述，短期来看，地方政府做强本地产业经济的诉求，使产业地产中的“地产内核”进一步淡化，“产业内核”升级为主导，并有助于地方政府与产业地产运营商目标协同；长期来看，新经济带动下的新兴产业将为产业地产注入全新的活力。

回归本质，只有明确了产业发展的内核，产业地产才具备真正的核心竞争力。

不可否认的是，尽管受到政策的支持，但产业地产相较于传统房地产发展难度仍然偏大，竞争也更加激烈。产业地产的开发主体严格来说主要有两类，一类是政府主导的各种国家级或地方级高新区开发机构；另一类是民营企业，以企业化方式参与各种产业地产项目。而民营企业发展产业地产主要有三种类型，第一种模式是开发性PPP模式；第二种模式是产业+地产的模式，其本质是产业购地模式；第三种模式是回归产业的开发产品型模式，即产业科技园区模式。

在政策环境和产业地产发展逻辑进化的背景之下，产业地产要实现从高速增长向高质量增长的转型，运用这三种开发模式的发展前景究竟如何，仍须等待市场的考验。

对此，吴达传表示：“不论哪种模式，产业地产都要坚持三点核心竞争力。第一点，要明确选择自身的发展模式，因为每一种模式对选址的要求、与政府的谈判要求是不一样的，一旦选择了商业模式，企业就决定了选址的要求，以及与政府谈判的模式。第二点，做产业地产一定有产业在前、产业优先，要有自身的产业发展能力，或者有招商和产业整合的能力。第三点，企业的盈利能力和融资能力都必须要非常强，发展产业地产还要有产业情怀，回报周期往往比较长，前期能不能顶住压力，跟融资能力密切相关。”

只有明确了核心竞争力，未来的发展才能更具质量。放眼未来，产业地产将以经济发展为核心，以新经济模式为抓手，与政府实现互利共赢，摆脱传统房地产行业的种种束缚，实现真正的“升维进化”。

来源：金融界上市公司研究院

4. 一日五地出台政策稳地产！可展期还款、调整预售条件、缓解流动性

新冠肺炎疫情对房地产行业的影响备受关注，纾困房地产和建筑企业的政策开始密集出台。

2月12日晚，无锡市委市政府出台17项政策措施，支持受疫情影响的困难房地产和建筑施工企业，保障城乡有序建设。主要政策措施包括延期缴纳或减免相关税费，减免租金，给予贷款支持，可展期还款，提前拨付预售监管资金，调整预售条件，延期缴纳土地出让金等，缓解企业流动性困难。

同日，上海、西安、南昌、浙江等地自然资源局也纷纷出台政策措施稳定土地市场，包括分期或延期缴纳土地出让金、优化审批服务、调整履约监管等，全面减轻企业资金压力。

业内人士认为，无锡政策是目前全国复工过程中支持力度较大、较为全面的政策，上述这些政策旨在缓解房地产行业资金压力，稳定行业发展秩序，预计后续将有更多城市不断跟进，出台各类政策保障房地产行业的稳定健康发展，助力实现经济的平稳与社会的稳定。

无锡出台17项政策纾困房企和建筑施工企业

2月12日，无锡市委、市政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，保障城乡有序建设。

主要政策包括：

1、允许延期签订成交确认书和出让合同。

2、允许延期缴纳出让金。

3、允许延期开竣工，不超过6个月。

4、2020年2月12日至2020年12月31日期间出让的宗地，土地出让竞买保证金比例全部调整为20%；

5、2020年2月12日至2020年12月31日期间出让的宗地，土地出让金缴纳期限全部调整为：商品住宅或商住混合用地为6个月，其他项目用地为12个月，但签订土地出让合同一个月内须缴纳50%。

另外，上海市规划和自然资源局也发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，提出调整土地价款缴付方式和期限，顺延开竣工和投达产履约时间等措施。

浙江省自然资源厅也发布《关于全力做好疫情防控和企业复工复产资源要素保障服务的通知》，提出土地成交签约和出让金缴纳可延期，可延期交地、开工和竣工，推行网上审批服务，支持企业复工复产等政策措施。

更多城市或跟进出台保障房地产行业稳定政策

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，无锡17条政策意见，充分体现了当前政策对房地产企业和建筑施工企业的支持，是目前全国复工过程中支持力度较大、较为全面的政策。而全国其他城市也有类似的政策，客观上都有助于房企走出楼市萧条期，以更好地完成全年项目投资和销售目标。

严跃进认为，无锡17条政策意见中，有三点创新内容，一是预售资金提前拨付。政策明确，对于已经领取施工许可证范围内的楼栋因疫情影响建设的，相关房企可以申请跨节点拨付监管资金。类似规定实际上放松了预售资金监管的内容，客观上使得预售资金回笼的速度加快。二是放松预售条件。政策明确，过去预售证发放以工程形象进度为标准，现在调整为投资额，即在满足25%投资额的基础上，商品房就可以办理预售条件。此类政策客观上使得预售的条件放松，房企销售节奏自然也会加快。三是重设施工周期。相比部分城市允许工程延期等做法，此次无锡明确了施工周期的设定，对于无法按照原施工周期完工的，通过此类施工周期的设定，自然能够让房企理顺投资路线和工程节奏，对于后续的项目发展也有积极的意义。

对于西安的10项政策，严跃进认为，政策明确土地出让金分期缴纳政策，即出让合同签订第一个月缴纳50%的土地出让价款，剩下的可以在未来一年内分期缴纳。类似政策客观上都降低了房企土地成本，对于房企近期保持拿地能力、有效度过特殊时期是有积极作用的。而且政策明确，对于缴纳了50%土地出让价款的房企，在办理规划许可证、不动产登记手续等方面也会给予各类支持。

亿翰智库认为，房地产行业体量大，上下游产业链长，若地产行业出现动荡，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击，并极易引发金融风险。稳定住房地产行业的稳定发展秩序至关重要。预计后续将有更多城市不断跟进，出台各类政策保障房地产行业的稳定健康发展，助力实现经济的平稳与社会的稳定。

严跃进也预计，近期各个城市尤其是住建系统会陆续发布支持政策，支持对象包括房地产开发企业、建筑施工企业、租赁经营企业、中介代理企业、房地产估价企业等，支持手段包括土地交易和开发环节延期、税费减免或延期缴纳、预售资金监管和预售标准降低等。

诸葛找房数据研究中心国仕英也认为，为对冲新冠肺炎疫情带来的负面影响，中央政府会出台针对房地产业的相关鼓励政策，各地方城市也会“因城施策”出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。

5. 后疫情时代，房地产行业如何回暖

新冠期间房地产行业已进入存量时代。“新冠疫情”爆发，中国经济短期受到冲击，2003年非典时期的房地产行业发展迅速，行业处于增量上升阶段，政府明确房地产行业作为刺激经济的手段，整顿行业秩序。而到2020年新冠疫情期间，房地产行业已进入到成熟稳定的存量时代，政府保稳房地产，买房需求增长放缓，房地产行业面对更大的疫情压力。

对于即将开售的项目如何在短期内快速提升知名度是很多房企困扰的难题，以通过搜索推广和信息流推送、开屏联投相结合的形式解决客户不能亲临现场、口碑传播受到局限，直观体现项目的优势，让人足不出户，就可以掌握项目所有信息，信息流定向推送能够更精准地找到目标人群，与开屏联投则能最大限度地抓住观众眼球。从而使品牌和项目得到充分的曝光，快速占领用户心智，让疫情不再成为房地产行业发展的阻力。

6. 这次疫情会给地产带来什么影响

此次新型冠状病毒侵袭神州大地，牵动全国人民的心，各行各业都受到了影响，全国性的假期延期、工厂停工、物流停运，毫无疑问将会对形成短暂冲击。房地产行业也是一样，各个城市针对房地产市场对各售楼部下发“暂停经营”，所以第一季度的销售业额深受影响。在这种情况之下“央妈”多次发文加强市场金融支持，介时大量资金流入从而 推动房地产市场，所以目前的影响只是暂时的，所以对于我们来说是一个非常好的机会。

疫情期间，限制出行，消费也受到限制，随着疫情慢慢缓和，消费需求都会慢慢爆发出来，资金量的流入，各行各业也受到大的冲击力，摆在第一位的便是房地产市场。

目前来说受疫情影响比较严重，很多房产公司以优惠降价等手段促进销售，这个时候入手价格也是最合适的，在楼市调控迎来放开时刻之前+疫情将结束期间+停工令停售令恢复之后，这是机会。现在买房比疫情结束后买房划算。

7. 疫情将如何影响房地产市场走势

土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

8. 西安10条新政稳定土地市场：疫情防控期土地出让金可分期缴

2月12日，陕西省西安市自然资源和规划局发布《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》（以下简称“通知”），其中提到，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
该《通知》中总计十项措施，包括支持疫情防控项目建设先行用地、调整公开出让土地的时间节点、分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期等等。
对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用。对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需要转为永久性建设用地的，使用结束后恢复原状，不再补办用地手续。需要转为永久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时要做好被占地单位和群众的补偿安置。疫情防控建设项目新增建设用地指标应保尽保，计划指标挂账使用。
在分期缴纳土地出让价款这一条措施中提到，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。本通知发布前已成交尚未签订出让合同的，用地单位出具承诺书，可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款，一个月内缴纳50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
有开发商对澎湃新闻表示，西安这次出台的分期缴纳土地出让金政策，可以有效的缓解房企拿地的资金压力，同时还可以刺激房企拿地的积极性。
另外，2019年11月1日之后出让，已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，在2020年3月31日前，用地单位出具承诺书，可按程序与资源规划部门签订变更协议，约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。
同时，在疫情防控期间，工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式。疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。已发布土地出让公告现场挂牌、拍卖出让的，可发布公告转为网上挂牌方式出让。土地成交后，用地单位缴纳50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续，在银行抵押放款之前，缴清所有土地出让价款和相关税费后，办理正式的不动产登记手续。
以下为《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》全文：
西安市资源规划局各分局、各县资源规划局，市局机关各处室、各直属事业单位：
为有效应对疫情，促进经济平稳发展，保障疫情防控期间我市土地市场稳定有序、各项审批服务事项平稳运转，按照《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》要求，现就涉及我局相关工作通知如下：
一、支持疫情防控项目建设先行用地
对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用。对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需要转为永久性建设用地的，使用结束后恢复原状，不再补办用地手续。需要转为永久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时要做好被占地单位和群众的补偿安置。疫情防控建设项目新增建设用地指标应保尽保，计划指标挂账使用。
二、调整土地公开出让方式
工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式。疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。已发布土地出让公告现场挂牌、拍卖出让的，可发布公告转为网上挂牌方式出让。
三、调整公开出让土地的时间节点
根据疫情防控要求和实际需要，已发布公开出让公告的，经批准可中止出让程序。待疫情消除后恢复出让，相应的报名、申请、开标、拍卖、挂牌截止等重要的时间节点可依次顺延。继续出让时，应在媒体发布补充公告。中止或继续出让时，应通知已报名的竞买申请人。
四、分期缴纳土地出让价款
疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。本通知发布前已成交尚未签订出让合同的，用地单位出具承诺书，可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款，一个月内缴纳50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
五、允许变更出让价款缴纳期限
2019年11月1日之后出让，已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，在2020年3月31日前，用地单位出具承诺书，可按程序与资源规划部门签订变更协议，约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。
六、顺延土地评估和规划条件有效期
土地划拨、出让方案已经市资源规划局审议同意，进入审批流程，因疫情影响，未能在土地评估有效期或规划条件有效期内完成后续审批的，可沿用原土地评估价格确定划拨、出让价款，规划条件继续有效。
七、调整履约监管方式
根据疫情防控要求，适当调整履约监管方式，暂不开展实地履约巡查。疫情消除后，及时恢复正常的履约监管。对于受疫情影响，未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。合同中原确定的开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。
八、容缺办理相关规划许可手续
已签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位，可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料，和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据，先行办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
九、实施预办理不动产登记制度
土地成交后，用地单位缴纳50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续，在银行抵押放款之前，缴清所有土地出让价款和相关税费后，办理正式的不动产登记手续。
十、大力推行网上审批服务
通过网络、微信、自助终端等多样化线上办理不动产登记业务，实现“微信预约、网上查询、邮寄领证”。建设项目规划许可事项依托西安市政务服务网，全面推行“网上受理、并联审批、快递出件”，做好网上咨询、预审和受理，避免群众聚集，“不见面”审批，为企业复工复产和经济社会发展营造良好环境。
西安市自然资源和规划局
2020年2月12日

9. 西安连夜出台抗疫情稳发展10条措施 调整土地出让、缴款方式

凤凰网房产快讯 2月12日晚间，西安市自然资源和规划局发布西安市自然资源和规划局关于贯彻落实《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的通知市资源发〔2020〕9号，出台了有效应对疫情，促进经济平稳发展的十条措施。

原文如下↓
为保障新冠肺炎疫情防控期间西安市土地市场稳定有序、各项审批服务事项平稳运转，按照《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》要求，西安市资源规划局出台了有效应对疫情，促进经济平稳发展的十条措施。
一、支持疫情防控项目建设先行用地
对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用。对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需要转为永久性建设用地的，使用结束后恢复原状，不再补办用地手续。需要转为永久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时要做好被占地单位和群众的补偿安置。疫情防控建设项目新增建设用地指标应保尽保，计划指标挂账使用。
二、调整土地公开出让方式
工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式。疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。已发布土地出让公告现场挂牌、拍卖出让的，可发布公告转为网上挂牌方式出让。
三、调整公开出让土地的时间节点
根据疫情防控要求和实际需要，已发布公开出让公告的，经批准可中止出让程序。待疫情消除后恢复出让，相应的报名、申请、开标、拍卖、挂牌截止等重要的时间节点可依次顺延。继续出让时，应在媒体发布补充公告。中止或继续出让时，应通知已报名的竞买申请人。
四、分期缴纳土地出让价款
疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。本通知发布前已成交尚未签订出让合同的，用地单位出具承诺书，可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款，一个月内缴纳50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
五、允许变更出让价款缴纳期限
2019年11月1日之后出让，已签订《国有建设用地使用权出让合同》的，在2020年3月31日前，用地单位出具承诺书，可按程序与资源规划部门签订变更协议，约定自签订变更协议之日起一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过原合同签订之日起一年。
六、顺延土地评估和规划条件有效期
土地划拨、出让方案已经市资源规划局审议同意，进入审批流程，因疫情影响，未能在土地评估有效期或规划条件有效期内完成后续审批的，可沿用原土地评估价格确定划拨、出让价款，规划条件继续有效。
七、调整履约监管方式
根据疫情防控要求，适当调整履约监管方式，暂不开展实地履约巡查。疫情消除后，及时恢复正常的履约监管。对于受疫情影响，未能按期交地、动工、竣工的，疫情防控期间不计入违约期。合同中原确定的开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。
八、容缺办理相关规划许可手续
已签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位，可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据，先行办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。
九、实施预办理不动产登记制度
土地成交后，用地单位缴纳50%的土地出让价款并出具承诺书后，可以预办理不动产登记手续，在银行抵押放款之前，缴清所有土地出让价款和相关税费后，办理正式的不动产登记手续。
十、大力推行网上审批服务
通过网络、微信、自助终端等多样化线上办理不动产登记业务，实现“微信预约、网上查询、邮寄领证”。建设项目规划许可事项依托西安市政务服务网，全面推行“网上受理、并联审批、快递出件”，做好网上咨询、预审和受理，避免群众聚集，“不见面”审批，为企业复工复产和经济社会发展营造良好环境。