‘壹’ 为什么一个稳定繁荣的房地产市场对国家经济这么重要
在中国房地产多年的发展历程中，房地产的作用就相当于夜壶，宏观经济不行就重拳刺激房地产托底经济。但是，为何夜壶是房地产，而不是其他行业？一个很重要的原因是，房地产在中国经济当中占比很高，对中国经济具有短期内难以替代的重要性。房地产能否平稳运行，关系到中国经济、财政、就业和金融能否稳定。
一、房地产行业体量大，占GDP比重高，对GDP增长贡献大。
2019年，全国商品房销售额达到16万亿，是2003年销售额的20倍，创历史新高。同时，根据恒大研究院最新测算，2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%，合计占比24.4%；对GDP增长的贡献率分别高达7%、18，合计占比25%，超过所有单一行业。而在20年前的1999年，房地产对GDP的比重为17.1%，对GDP增长的贡献为14%。20年过去了，房地产经历了几个周期的宏观调控，但是占GDP的比重以及对GDP增长的贡献不降反升，分别提高了7.3个百分点和11个百分点。
2020年的经济形势本身已经较为困难，由于新型肺炎疫情的“黑天鹅”扰动，本来已经较为困难的经济变得更加复杂。即使按照恒大研究院任泽平较为乐观的预计，全年的GDP预计也只能达到5.4%左右。在这种情况下，为了实现全面建成小康社会的阶段性目标，我们预计中央保持GDP增速达到5.6%左右的目标不会改变甚至是底线。在严峻的形势下，房地产行业的稳定运行将是重要保证。
二、房地产投资不断攀升，占固定资产投资比例大。
2019年中国房地产开发投资额13.22万亿，占全社会固定资产投资的24.0%，创20年来新高。而在20年前的1999年，房地产的投资额只有几千亿，占固定资产投资的比例仅在15%左右。20年来，房地产投资额增长超过20倍，占固定资产投资比重也增加了近十个百分点。
三、房地产对地方政府的财政收入贡献大，土地财政依赖度高。
上世纪九十年代分税制改革和住房制度改革以来，与土地有关的收入逐渐上升至地方政府“第二财政”的重要地位。应该说，土地出让金收入是唯一地方政府切分比例超过一半且能自主控制的税种。尽管土地财政有许多弊端，但土地财政切实地缓解了了地方财政的困难，有效地促进地方的招商引资和经济建设。
根据恒大研究院数据，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点。
四、房地产解决大量就业，且在居民财富中占比大。
根据恒大研究院数据，2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数7.3%。2.88亿农民工中，建筑业从业占比18.6%，且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1%。
根据海通证券估算，截至2018年末，我国居民财富中的房地产规模约为325.6万亿元人民币，占居民总资产的70%。而金融资产规模约139.5万亿元人民币，仅占30%。两者差距呈收窄趋势，但在2015年后有所反复。
根据恒大研究院数据，房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍、占股债房市值的71%。
五、房地产贷款在金融机构中占比最大，影响金融稳定。
根据恒大研究院的研究，我国金融体系以间接融资为主，房地产是最重要的抵押物。2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。
恒大研究院认为，无论房企项目投资还是居民住房消费，均需要信贷支持，天然具有杠杆属性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率（居民住房贷款余额/GDP）为34.2%。
‘贰’ 青神县最繁荣的农贸市场叫什么名字
东门农贸市场
‘叁’ 为什么建立繁荣强大稳定的资本市场
第一个观点，在中国建立资本市场、发展资本市场，在今天这个时候是非常、非常地急迫。
第二个观点，我想说明的是尽管有紧迫性，但是任务是长期性的。
我们说，在中国建立资本市场有紧迫性，是由我们国家近十来年的金融结构所约束的。
我们从这个表上可以看到，中国上个世纪的 90 年代到今天，基本上是储蓄大于投资。也就是说，中国人赚了钱主要是没有消费掉，甚至于没有投资掉，而是把它存起来，这样就反映了总的储蓄率高于投资率。大家可以看到， 93 年这一年，投资大于了储蓄。其他的年份都是储蓄率高于投资率。那储蓄率高于投资率，多出来的储蓄上哪去了，这是大家关注的问题。我们看到中国到了今天，已经是一个资本的进出口国。我们是一个发展中国家，可以说各行各业，各个地区，我们对资金充满了需求，但是现实是我们大量的资本是出口了。从国家的宏观层面上看资金是净流出的。这个就反映了我们的外汇储备在不断地增加。到今年的年底突破 9 千亿美金应该是没有太大的问题。
这些外汇储备当中，有相当一部分，大概有将近 1/3 的样子，我们可以看到购买了美国国家的债权。所以从这个角度来说，我们可以看到中国人在支持美国人。所以，美国的一个经济学家，在去年还是今年写过篇文章，说：非常感谢中国人，你们在支持美国的经济。因为美国经济很大一部分，美国国家的举债有相当一部分是中国政府来持有的。在美国国债的持有结构当中，我们排在第二位。除了日本以外，我们是美国国债的最大持有者，所以大家看到我们的资本是大量地流出去了。
那这样高储蓄率的状况能够维持多久，这是一个非常大的问题。无论是经济学家，还是人口统计学家，或者是社会学家的判断和研究，我们都处于一个高储蓄率的阶段，但是中国的老龄化会加剧，现在估计大概到 2013 年，有的说到 2015 年，中国的储蓄率高起的状况将发生一个重大的改变。会出现一个拐点，因为老龄化比率的上升，就意味着整个社会的人口当中，需要赡养的人越来越多了，劳动力越来越少了。现在的比重当中，劳动人口比较多。
大家知道 50 年代到 60 年代是一个出生的高峰期，这些人现在成为了劳动人口，但是这些人是赚的钱花得非常少。打一个比方，他赚了 100 块钱，他吃掉、用掉了 60 块钱，剩下的 40 块钱存在银行里，这就是储蓄的状况。
大家知道国有银行，在过去相当长的时间里，它的资产质量不太好，甚至于不良的资产率达到了 40% 。当然了有一些银行已经开始改制、重组，走上了商业和的运作道路，把 不良资产率都大副地下降。大家想一下，一个银行的不良资产率达到了 40% ，好像也没有发生什么问题，原因就在于很高的储蓄率来支撑了这个状况。尽管我们不良资产率达到了 40% ，但是我们每年储蓄的率也高达了 40% ，甚至于 46% 。从这个意义上来说，整个国家就像一个企业一样，这个企业虽然不赚钱了，但是还有不错的现金流。我们国家、我们银行也是这个状况。新增的盈利不多了，但是我们后续的储蓄非常强壮，来支撑银行的运作。
但是这种局面随着人口结构的变化，它是不会永远、永远持续下去的。所以为什么说，我们需要在金融结构上做一个重大的结构调整，为什么需要有这种紧迫性去建设和我们发展我们的资本市场，使我们在不到十年的时间，在高储蓄率的情况下，我来生存，但是过了这个时间，当储蓄率逐步地下降以后，如果我们的金融结构还不做一个根本性的改变，我想中国的金融危机就会出现了。
你看整个社会的融资结构就可以看到，我们在这样高的储蓄率的背景下，一直以来银行体制、银行系统，将近有 80% ，整个社会依赖银行来提供资金。大家看到银行的系统一直处于改变当中，但是还是存在一些问题。怎么样来提高银行的风险管理水平，来提高银行运作的效率，怎么样通过资本市场来化解整个金融结构当中的风险，这个是我们面临的一个非常紧迫的任务。
我们可以看到，目前我们国家在金融工具方面和一些成熟市场，发达国家的金融工具相比，我们缺了很多东西，为什么我们很缺钱，但是我们的资本往外流，很大程度上，我们没有一个很好的金融工具结构，没有一个成熟的资本市场，使得这些资金不能在国内充分地调集起来，筹集起来，自然就要往外流了。大家看到有相当多的东西我们是没有的。大家看到城市的进程非常快，但是无论是大型城市，中型城市，还是小型城市，我们缺少一个，比如说在成熟的市场来说，来建设市政项目的融资工具。所以很多城市在做基础设施当中，在融资方面来说，没有一个平台，一个机制去调集这些基金，这是一个很大的问题。实际上已经影响了我们国家城市化建设的弱点。
另外我们有一定的企业债券，当然了这个数字非常小，但是相当一部分的企业，或者是相当一部分中小企业，如果他们要进入企业的债券市场是非常非常地困难，原因就是因为我们国家没有高收益的债券市场，通过风险来定价的债券我们现在还没有一套机制，所以使得很多中小企业很难直接到资本市场去融资，这个也是影响广大中小企业的运营和发展。
那资产证券的进程也是比较慢的。股权的直接投资，最近一年到一年半，海外很多所谓公司到中国来，发现了很多企业直接融资的机会，但是通过自己的股权直接投资的机构，或者是这样一种法律的系统，规章的制度现在还没有建立起来。所以从这个角度来说，资本市场也没有给广大的中小型企业提供一种融资的平台。从这些方面都可以看出我们的金融结构存在巨大的缺陷，所以有相当大的紧迫性来建立我们的资本市场。
第二层意思，尽管我们知道它的紧迫性，但是我们也看到这个市场的建立是具有长期性的。原因是，我们观察了一下发达国家成熟市场，他们资本市场的形成少则也有几十年，多则几百年，大家知道世界上最早的资本市场不是纽交所，是荷兰阿姆斯特丹的纽交所。可以说在前 160 、 70 年，这些市场我相信跟今天的市场相比，他们是落后的，我们是发达的。也就是说，成熟市场发展到今天，我们看到他们比我们规范和发达，他们也就是近 20 年的历史，他们走了很长、很长的路。我想我们要有这种长期建设的观念，过去我们曾经说过，很自豪地说，我们运用五年的时间走完了别人 50 年的时间，我们用 10 年的时间走完了别人 100 年的时间，但是你要知道，这也像小孩一样要有一个逐渐成长的过程，如果是拔苗助长，就有可能会出现一些问题。
我主要就是想讲这几点，有一些基础性的基本要素，使得我们不得不看到资本市场的建设是一个很长期的任务，资本市场需要非常有效的司法制度，在目前我们还非常地缺乏，如果是出现造假的公司，我们主要是通过司法制度去对付它，如果有中小投资者受到欺诈，主要也是中国司法制度去处理它，但是我们现在更多地通过行政的办法，其他的办法来解决这些问题。这些问题看起来对整个资本建设会带来一些后果，所以我们要建立一个制度性的基础。这是一个长期的任务。我们需要开放的新闻媒体，我们的新闻媒体已经取得了巨大的进步，今天在座媒体的人非常多，我相信你们非常地清楚，但是我们媒体还受到各方面的限制，使得在资本市场的运作当中，怎么样来发挥媒体的作用，实际上存在很大的障碍。我们需要非常高效率的监管机构，而且这个监管机构主要是以执法为主的。我们现在法已经不少了，但是谁去执法，在这些方面来说，我个人感觉还有相当大的距离。因为我们也经常在徘徊，到底是去处理这些问题，还是去发展这个市场，这些问题还是先过一下吧，以发展为主题。在规范和发展之间，我们经常地摇摆，这样使得我们的监管机构的定位就有一些问题。所以说我们要有专业的中介机构是非常重要的，而这些中介机构需要一个较长时间的，我相信需要通过一代人、两代人的培养和训练才能够起来的。
我们的律师、我们的会计师，我们的投资银行，这些机构来说，并不是说你明天要建立一个公司，然后有可以真正地专业化运作，都需要一个相当长的时间。我们需要成熟的投资者队伍，大家都知道我们的投资者队伍以散户为主，我们以投机为主，很多人都总结了我们的投资者的特征，那怎么样使这些投资者的结构相吻合这个市场，这个来说需要一个比较长的时间。
最后一条，就是我们资本市场需要有一个健康的治理结构，也就是企业、公司的治理结构。而这个治理结构，确确实实来说，我们自从 2000 年的时候，从高层提出要完善治理结构到今天我们看到尽管已经取得了不少成绩，但是还是存在很多问题。很多问题也不是一天、两天能够解决的，所以从这些意义上来说，这些都是长期的任务，我们千万以为采取了一个动作，这个市场明天就变得非常地国际化，或者是非常地理性化，它是一个反反复复螺旋式的市场。
我这边还有一些图表，我想就不一定展开来讲了。这个图表就是说，在投资者的保护体系方面，我们跟发达成熟市场经济国家还有很大的区别。比如说美国，它主要是建立在一个社会的、自律的和法律的这种机制底下运作的。而我们现在主要是完全依赖于一个政府，或者是依赖某一个政府机构来解决一些问题。从某种程度上来说，也是投资者亏本了，来找政府算帐的根本原因。
我们可以看到机构投资者的队伍在这几年已经有了很大发展。但是机构投资者总体来看，我们从这个图上可以看到，跟美国、英国、日本相比，在整个国民经济当中所处的地位、比例都是相当地低，所以发展的潜力还是非常大的。
我想最后总结一下我的发言：
第一，我们要强调建设资本市场的重要性和紧迫性。在这些方面，我们相对比较落后。
第二，一定要树立长期的观念，不要重返冒劲和浮躁，建立资本市场和跟建立其他的市场是一样的。
第三，一定要设计一个形式的路标的路径图。谢谢，我的讲话完了。