市场过热什么时候降温

A. 禁止“商改住”政策城市扩围 机构：未来公寓市场将降温

诸葛找房数据研究中心近日发布专题研究称，禁止“商改住”政策城市扩围，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。未来，公寓市场依然以去库存为主，预计短期内政策不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机枣咐。

研究称，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，商改办、商改住全部杜绝。紧随而来的是11月15日，佛山出台新政禁止商办变公寓。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。关于“商改住”和“商改办”，每个城市的政策强度不一，政策限制公寓入市，公寓市场如何破局成为难题。

住宅和公寓产品的区别

2017年3月以来，以北京、上海为首的一线城市和热点二线城市相继出台了商办政策规范市场，首先，商办项目产品设计、规划、报批环节更加规范，从各地政策相继出台后可以看出当地供应和成交出现不同幅度的下滑。其次，政策的影响力度较大，扩展城市范围广，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击商住公寓产品，规范商办市场。

研究认为，从公寓市场的新增供应方面来看，各地新政出台后，不少预备推售的公寓项目纷纷暂停并延后，根据新政进行整改中。新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以预计。随着政策的逐步强化，实际入市的项目将大幅减少，且去化情况也不会乐观，未来将持续保持该状态的可能性较大。

从公寓市场的去化情况来看，政策条件严苛的城市项目面临严峻的去化难问题，出台整治政策的城市整体成交均呈现不同幅度下滑，市场观望情绪渐浓，已经购买商住公寓的业主可能会急于抛售，随之而来的是不少项目将会逐步下调价格，以价换量。

目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品。虽然部分城市出台了鼓励商改租政策，但执行过程中缺乏配套政策，整体实行情况不甚理想。未来公寓市场依然以去库存为主，另外，政策短期内预计不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。