1. 怎样做好市场管理工作
一， 市场管理
必须采取有效措施来规范市场缴费情况。市场内的承租户必须按照约定的地点和区域经营，不得随意摆摊设点，占道经营，停放车辆时，按指定的地点停放。各承租户不准搭建任何违章建筑物，不准在市场内乱拉绳索晾晒物品，尤其是内衣市场晾晒棉被，可能还存在“三合一”情况，这就要求保安人员夜间加强巡视，严格取缔“三合一”情况。市场应该合理规划，完善各项基础设施建设，更好的管理和服务市场。做一个排水沟改造工程，能够有效防止梅雨季节水淹花木市场，完全是为了广大承租户的利益，这真是一件好实事，能够更好的服务市场。市场管理人员负责市场内的水电维修和缴费情况，做好日常管理工作，不定期检查、督促、处理市场内的治安管理和环境卫生工作，协调和处理各种突发事件。
二， 卫生管理
保持市场内卫生整洁，环卫工人每天定时清理垃圾，承租户摊位前卫生应该实行门前三包，发现门前、摊位前脏、乱、差现象，市场保安人员可以当即责令清除，并收取10元/间有偿服务费。市场内承租户产生的生活垃圾应该装袋放入指定垃圾桶，经营产生的垃圾应该放到指定地点，如市场保安人员发现有违者乱倒行为，可责令清除并每次收取50元有偿服务费。
三， 治安、消防管理
市场内严禁打架斗殴、互相吵骂、酗酒闹事、欺负外地商客、扰乱市场经营秩序，违者除有公安部门依法处罚外，给于停业整顿处理，情节严重者清出市场。市场内必须配备灭火器。消防设施人人有责任爱护，除抢险救灾外，任何人不准损坏或动用。市场内不准乱搭和安装大负荷电器等设施，违者予以停电处理，整改过后方可恢复电源使用。市场内严禁存在“三合一”情况，一旦发现立即取消合同。市场内保安应该加强巡视，杜绝安全隐患，保障市场内财物安全不受损失。
2. 如何有效地管理区域市场
1．高度控制
生产企业能够选择负责其产品销售的营销中介类型、数目和地理分布，并且能够支配这些营销中介的销售政策和价格政策，这样的控制称为高度控制。根据生产企业的实力和产品性质，绝对控制在某些情况下是可以实现的。一些生产特种产品的大型生产企业，往往能够做到对营销网络的绝对控制。日本丰田汽车公司专门把东京市场划分为若干区域，每——区域都有一名业务经理专门负责，业务经理对于本区域内的分销商非常熟悉，对每一中间商的资料都详细掌握。通过与中间商的紧密联系关注市场变化，及时反馈用户意见，保证中间商不断努力。绝对控制对某些类型的生产企业有着很大的益处，对特种商品来说，利用绝对控制维持高价格可以维护产品的优良品质形象，因为如果产品价格过低，会使消费者怀疑产品品质低劣或即将淘汰。另外，即使对一般产品，绝对控制也可以防止价格竞争，保证良好的经济效益。
商务通可以说是近年在中国市场通路大获全胜的奇迹。自从1999年人市以来，采用小区独家代理制，终端市场区域密耕细作，严格控制销售区域和终端价格，对促销员进行严格的培训和管理，不断淘汰不合格的代理商，只用半年时间，在全国县级市场铺开，销售点达3000多个。
2．低度控制
如果生产企业无力或不需要对整个渠道进行绝对控制，企业往往可以通过对中间商提供具体支持协助来影响营销中介，这种控制的程度是较低的，大多数企业的控制属于这种方式。
低度控制又可称为影响控制。这种控制包括如下一些内容：
(1)向中间商派驻代表。
大型企业一般都派驻代表到经营其产品的营销中介中去亲自监督商品销售。生产企业人员也会给渠道成员提供一些具体帮助，如帮助中间商训练销售人员，组织销售活动和设计广告等，通过这些活动来掌握他们的销售动态。生产企业也可以直接派人支援中间商，比如目前流行的厂家专柜销售、店中店等形式，多数是由企业派人开设的。
(2)与中间商多方式合作。
企业可以利用多种方法激励营销中介网员宣传商品，如与中介网员联合进行广告宣传，并由生产企业负担部分费用；支持中介网员开展营业推广、公关活动；对业绩突出的中介网员给予价格、交易条件上的优惠，对中间商传授推销、存货销售管理知识，提高其经营水平。通过这些办法，调动营销中介成员推销产品的积极性，达到控制网络的目的。
首先制造商必须在整个市场上塑造自己产品的形象，提高品牌的知名度，也就是必须对分销商提供强大的服务、广告支持。另外，分销商在自己区域内执行制造商的服务、广告策略时，制造商还应给予支持。为分销商提供各种补贴措施，比如，焦点广告补贴、存货补贴，以换取他们的支持与合作，达成利益的统一体。这一点很重要，制造商必须制定详细的措施，因地制宜地实施各种策略，争取分销商的广泛参与、积极协作。这既提高了自身品牌的知名度，又帮助分销商赚取利润，激发他们的热情，引导他们正当竞争，从而减少各种冲突，实现制造商与分销商的双赢。
渠道管理的具体内容
渠道管理工作包括：
①对经销商的供货管理，保证供货及时，在此基础上帮助经销商建立并理顺销售子网，分散销售及库存压力，加快商品的流通速度。
②加强对经销商广告、促销的支持，减少商品流通阻力；提高商品的销售力，促进销售；提高资金利用率，使之成为经销商的重要利润源。
③对经销商负责，在保证供应的基础上，对经销商提供产品服务支持。妥善处理销售过程中出现的产品损坏变质、顾客投诉、顾客退货等问题，切实保障经销商的利益不受无谓的损害。
④加强对经销商的订货处理管理，减少因订货处理环节中出现的失误而引起发货不畅。
⑤加强对经销商订货的结算管理，规避结算风险，保障制造商的利益。同时避免经销商利用结算便利制造市场混乱。
⑥其他管理工作，包括对经销商进行培训，增强经销商对公司理念、价值观的认同以及对产品知识的认识。还要负责协调制造商与经销商之间、经销商与经销商之间的关系，尤其对于一些突发事件，如价格涨落、产品竞争、产品滞销以及周边市场冲击或低价倾销等扰乱市场的问题，要以协作、协商的方式为主，以理服人，及时帮助经销商消除顾虑，平衡心态，引导和支持经销商向有利于产品营销的方向转变。
渠道管理中存在的问题及解决路径
(一)渠道不统一引发厂商之间的矛盾
企业应该解决由于市场狭小造成的企业和中间商之间所发生的冲突，统一企业的渠道政策，使服务标准规范，比如有些厂家为了迅速打开市场，在产品开拓初期就选择两家或两家以上总代理，由于两家总代理之间常会进行恶性的价格竞争，因此往往会出现虽然品牌知名度很高，但市场拓展状况却非常不理想的局面。当然，厂、商关系需要管理，如防止窜货应该加强巡查，防止倒货应该加强培训，建立奖惩措施，通过人性化管理和制度化管理的有效结合，从而培育最适合企业发展的厂商关系。
(二)渠道冗长造成管理难度加大
应该缩短货物到达消费者的时间，减少环节降低产品的损耗，厂家有效掌握终端市场供求关系，减少企业利润被分流的可能性。在这方面海尔的海外营销渠道可供借鉴：海尔直接利用国外经销商现有的销售和服务网络，缩短了渠道链条，减少了渠道环节，极大地降低了渠道建设成本。现在海尔在几十个国家建立了庞大的经销网络，拥有近万个营销点，海尔的各种产品可以随时在任何国家畅通的流动。
(三)渠道覆盖面过广
厂家必须有足够的资源和能力去关注每个区域的运作，尽量提高渠道管理水平，积极应对竞争对手对薄弱环节的重点进攻。比如海尔与经销商、代理商合作的方式主要有店中店和专卖店，这是海尔营销渠道中颇具特色的两种形式。海尔将国内城市按规模分为五个等级，即一级是省会城市、二级是一般城市、三级是县级市及地区、四级和五级是乡镇和农村。在一、二级市场上以店中店、海尔产品专柜为主，原则上不设专卖店，在三级市场和部分二级市场建立专卖店，四、五级网络是二、三级销售渠道的延伸，主要面对农村市场。同时，海尔鼓励各个零售商主动开拓网点。
(四)企业对中间商的选择缺乏标准
在选择中间商的时候，不能过分强调经销商的实力，而忽视了很多容易发生的问题，比如实力大的经销商同时也会经营竞争品牌，并以此作为讨价还价的筹码实力大的经销商不会花很大精力去销售一个小品牌，厂家可能会失去对产品销售的控制权等等；厂商关系应该与企业发展战略匹配，不同的厂家应该对应不同的经销商。对于知名度不高实力不强的公司，应该在市场开拓初期进行经销商选择和培育，既建立利益关联，又有情感关联和文化认同；对于拥有知名品牌的大企业，有一整套帮助经销商提高的做法，使经销商可以在市场竞争中脱颖而出．可令经销商产生忠诚。另外其产品经营的低风险性以及较高的利润，都促使二者形成合作伙伴关系。总之，选择渠道成员应该有一定的标准：如经营规模、管理水平、经营理念、对新生事物的接受程度、合作精神、对顾客的服务水平、其下游客户的数量以及发展潜力等等。
(五)企业不能很好的掌控并管理终端
有些企业自己经营了一部分终端市场，抢了二级批发商和经销商的生意，使其销量减少，逐渐对本企业的产品失去经营信心，同时他们会加大对竞争品的经销量，造成传统渠道堵塞。如果市场操作不当，整个渠道会因为动力不足而瘫痪。在“渠道为王”的今天，企业越来越感受到渠道里的压力，如何利用渠道里的资源优势，如何管理经销商，就成了决胜终端的“尚方宝剑”了。
(六)忽略渠道的后续管理
很多企业误认为渠道建成后可以一劳永逸，不注意与渠道成员的感情沟通与交流，从而出现了很多问题。因为从整体情况而言，影响渠道发展的因素众多，如产品、竞争结构、行业发展、经销商能力、消费者行为等，渠道建成后，仍要根据市场的发展状况不断加以调整，否则就会出现大问题。
(七)盲目自建网络
很多企业特别是一些中小企业不顾实际情况，一定要自建销售网络，但是由于专业化程度不高，致使渠道效率低下；由于网络太大反应缓慢；管理成本较高；人员开支、行政费用、广告费用、推广费用、仓储配送费用巨大，给企业造成了很大的经济损失。特别是在一级城市，厂家自建渠道更要慎重考虑。厂家自建渠道必须具备的一定的条件：高度的品牌号召力、影响力和相当的企业实力；稳定的消费群体、市场销量和企业利润，象格力已经成为行业领导品牌，具有了相当的品牌认可度和稳定的消费群体；企业经过了相当的前期市场积累已经具备了相对成熟的管理模式等等；另外，自建渠道的关键必须讲究规模经济，必须达到一定的规模，厂家才能实现整个配送和营运的成本最低化。
(八)新产品上市的渠道选择混乱
任何一个新产品的成功入市，都必须最大程度地发挥渠道的力量，特别是与经销商的紧密合作。如何选择一家理想的经销商呢?笔者认为经销商应该与厂家有相同的经营目标和营销理念，从实力上讲经销商要有较强的配送能力，良好的信誉，有较强的服务意识、终端管理能力；特别是在同一个经营类别当中，经销商要经销独家品牌，没有与之产品及价位相 中突的同类品牌；同时经销商要有较强的资金实力，固定的分销网络等等。总之，在现代营销环境下，经销商经过多年的市场历练，已经开始转型了、开始成熟了，对渠道的话语权意识也逐步地得以加强。所以，企业在推广新品上市的过程中，应该重新评价和选择经销商，一是对现有的经销商，大力强化网络拓展能力和市场操作能力，新产品交其代理后，厂家对其全力扶持并培训；二是对没有改造价值的经销商，坚决予以更换；三是对于实力较强的二级分销商，则可委托其代理新产品。
3. 怎样管理市场
既要发展经济，繁荣市场，又要保持道路畅通，秩序良好，是城市市场管理中的一个难题。办法是对摊贩加以限制和管理。一是限制摊位所在地区。天津巡警总局命令北门外一带热闹地方的20余家小贩，迁移至围城各马路一带空旷地方，设摊安业。但众小贩以种种理由拒不搬迁。二是限制货摊所占地盘。官府准许小贩在北马路一带，各就墙根摆占一尺五寸、二尺、二尺五寸、三尺不等的货摊。三是限制营业时间。天津警察厅曾拟定夜市规则五条。但以上这些都是一时权宜之计，时间一久，小贩们仍任意摆设货摊。于是天津警方又提出修建百货售卖场，命令摊贩一律移入的方案，因遭到天津商务总会的反对而作罢。商人中亦有提出在北马路北海楼内创办劝工场，并特辟出二层及三层楼上，专门为招集小贩之用。此计划亦未见诸实行。
4. 怎么管理市场
一、是谁的责任 市场管理是以市场部为主,同时涉及到营销中心其他部门。各部门负责人责任如下: 1、市场部负责人 (1)市场定位与市场细分 (2)实施市场分析,收集并加工处理市场信息 (3)组建和完善营销信息系统,建立并维护信息库 (4)现有市场和新产品市场调查 (5)未来市场分析,现有市场发展方向研究 (6)制定市场趋企划方案,指导其他部门实施 (7)检查市场企划方案的执行情况 (8)其他相关责任 2、销售部负责人 (1)收集市场信息,并及时反馈给市场部 (2)参与论证市场部的研究成果 (3)实施市场部制定并经批准的市场企划方案,并接受市场部的检查 (4)其他相关责任 3、客户部负责人 (1)收集市场信息,并及时反馈给市场部 (2)参与论证市场部的研究成果 (3)实施市场部制定并经批准的市场企划方案,并接受市场的检查 (4)其他相关责任 4、各办事处负责人 (1)收集市场信息,并及时反馈给市场部 (2)参与论证市场部的研究成果 (3)实施市场部制定并经批准的市场企划方案,并接受市场的检查 (4)其他相关责任 二、如何做好市场管理 1、市场定位管理 作为企业家,应该明白两个最基本的问题:第一,我们的企业能为市场提供什么?即产品定位。第二,我们企业的市场在哪里?即市场定位。 任何一个企业,无论它的规模有多大,都不可能“通吃”所有的市场,不可能为所有的消费群体服务,而只能在某一市场领域内发展。这一方面因为再大的规模,也都是有限的,另一方面由于消费群体太多太散,企业没有精力和能力去一一顾及。这里所说的“某一市场领域”,就是公司的目标市场,市场定位就是通过一定的方法找到自己的公司的目标市场。那种不知道自己的市场在哪里的企业,最终不会有什么前提。 所谓目标市场,就是企业将要满足其需求的,准备进入和有能力进入的那片市场。确定目标市场大致需要以下几个步骤:
★ 市场机会识别、分析和评价 哪里有需求,哪里就有市场,尤其是那些没有被满足或没有完全被满足的需求,更是有巨大的市场。 (1)市场机会的识别 机会总是给有准备的人提供的,作为营销总监,你应该指导市场部设置专职的市场研究人员,建立完善的市场信息系统,经常性地搜集信息,并经常性地对信息进行研究,才能从中发展市场机会。 ● 搜集信息 企业市场信息来源主要有以下渠道: 在外来信息中,客户反馈来得最直接、最迅速和最有效。信息研究人员必须随时保持渠道畅通,与外界保持良好的联系,经常收集客户的意见和建议。 ● 完善信息系统并进行信息研究 任何一家企业,如果没有一个完善的信息系统,没有经常性的信息研究,而只靠老板主观判断或灵感发挥,是很难在竞争剧烈的市场环境中找到好的机会并使之成为企业的生存土壤的。市场是很残酷的,有时候,看起来是机会,实质上却是陷阱乃至灾难。 (2)市场机会的分析评价 分析和评价市场机会,可以从以下几个方面入手。 第一,分析你所发现的机会是不是你的公司的机会。 市场机会总是很多,可很多机会并不是你的或并不是适合你的。我们发现一个机会时,该做的并不是马上冲上去大投入大开发,而是要冷静地分析一下这一机会需要在哪些条件下才能被你成功地利用,分析一下你的公司在这一机会上是否拥有优势──即你的公司有没有能力让这一机会发挥作用。一个市场机会往往是被很多企业发现,成功与否在于谁最先进入这一市场领域并占有它,自然,后进入的可能就捞不到什么好处。当面对一个市场机会时,你要想到你的竞争对手并不是比你笨,人家也可能正在分析,因此,你还应当分析你的竞争对手在这一方面的优势,然后看看这一机会更合适你还是更合适你的竞争对手。这样一分析,就能明白它是否适合你的公司,是否能为你所用了。 第二,分析市场机会潜在利润和成功的可能性大小 潜在利润和成功的可能性是要结合起来考虑的,道理很简单:利润高而无法实现的机会是没有价值的;实现很容易而又没有利润的机会也是没有价值的。在这方面失败的案例太多了。 我们如果在分析内外因素的基础上,分别用1、2、3、4代表市场机会列出图表来看,显然,对我们公司来说,2是最应该重视的机会。
5. 如何做好物业管理企业市场拓展工作
一、做好企业市场定位、调整项目结构
案例一：某物业管理企业是由国有物业管理企业改制而来，由管理原有的房地产集团公司（母公司）建设的房改房小区，到改制后主动出击，将业务范围拓展到高档住宅、商业物业、工业物业等多种类型，建立了自己的品牌。在市场拓展过程中，将市场目标定位在高档住宅和写字楼，逐渐将原有的房改房等物业管理项目剥离。
由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同，一个企业的人、财、物、信息资源是有限的，如何将这些资源合理使用，发生规模效应，产生最大的效能，就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位，需要根据市场的发展、企业的变化，适时地调整定位。这样，市场拓展部门在明确的市场定位下，有所为，有所不为，有利于市场拓展工作的开展。市场定位有助于以下市场拓展工作的开展：
1、甄别开发商。在企业发展没有明确的定位时，会出现不考虑开发商的资质、信用，只要能够接到楼盘，为公司打开市场即可。难免在后期管理和赢利上出现问题；在企业有了一定的市场占有率，有了明确的定位后，在市场拓展时便会综合考虑开发商的情况，为市场拓展的前期工作打下基础。
2、进一步定位优质市场对已定位的市场进行分类，深入了解项目的盈利能力、风险，确定优质市场并进一步扩大优质市场占有份额。同时，逐步放弃非盈利市场。
3、定位地区，充分考虑地区限价政策的影响。我国东、西部地区经济差异大，在定位好地区后，还需要在进行异地市场扩展时，考虑各地政府是否对物业管理收费采取了限价政策，如果不加分析地进入异地市场，这样会影响公司预计的盈利空间，故物业管理企业要对异地的限价和公司的运行成本进行比较、测算，从而做出是否进入异地的决策。
二、建立合理的人员结构、完善市场拓展部门组织机构
案例二：某物业管理企业原有市场拓展部门仅有一人，而且职能不清，有时甚至担当办公室的工作，市场拓展工作进展非常缓慢。后来，企业调整了部门结构，将人员增加到三人，而且由副总经理挂职部门经理，建立了完备的部门管理制度、激励制度和工作流程，市场拓展工作取得了很大的进步。
市场拓展部门作为一个企业发展的源动力、龙头部门，不仅需要对员工有良好的激励措施，而且对市场拓展部门的职能划分和职责认定也是非常重要的。成功的物业管理企业的市场拓展部门的职能通常有以下几个部分：
1、项目的拓展：分析新楼盘和二手楼盘的特点，考虑其盈利性、社会效应、其他效应，判断其是否是目标楼盘。
2、项目的策划：策划目标项目的竞争方案，其中包括竞争对手分析、投标书的制定和项目的参观方案等。
3、项目的谈判：与目标楼盘的开发商或者业主委员会就管理价格和服务标准等物业管理服务合同中的内容进行谈判。
4、项目的签订：在获得项目的管理权后，与签约方签订合同，将相关的工作转交到下一个部门，配合相关部门进行项目的交接。
三、提高物业管理企业全体员工的市场营销理念
案例三：在某物业管理企业管理的一个商住两用住宅内，某业主出门后没有将房门关好（门需要钥匙才能锁），小区的保安值班后发现了这个情况，考虑发现时时间已经很晚，将业主叫回来会打扰业主休息，为了保障业主房内的东西不被偷窃，保安人员在房外守候了一夜。第二天，业主回来后，保安告诫房主要多加小心，知道整个情况后，房主对公司员工细致周到的服务非常感动，该业主将其属下的一个房产的保安业务推荐给该企业管理，使公司又获得了一项新业务。
物业管理公司提供的是物业服务，而且物业服务不是一次性产品，每时每刻可能都在进行服务。每个员工的工作态度、服务质量都关系到企业的形象，在市场推广过程中，员工的现场服务也是营销环节的重要组成部分。
所以物业管理公司在市场拓展过程中，要重视建立员工的营销理念，注重“人人都是窗口”，每个员工都应做好本职工，为企业树立良好的形象做出努力。在企业内部建立全员营销的意识。
在全员营销的过程中，还要要求物业服务快速、高质量，特别是市场拓展部作为与客户接触的第一个部门，其工作效率本身也是企业其他部门服务水平的一种体现。通过高效率的营销手段，获取市场。
案例四：某企业在2004年的一个项目接洽过程中，市场拓展部人员当天驱车到项目所在地，经过一天的磋商和现场勘察，公司认为此项目作为一个近20万平方米的高档小区，是一个较为理想的客户，但是开发商提出了第二天要策划书和报价，拓展部人员连夜赶回总部，在有关工作人员的配合下，第二天给开发商交上了一份细致、全面的策划书，开发商对市场拓展的策划书表示非常佩服，公司也因此获得了此项目的业务。
四、成功市场工作步骤
通过以上分析，结合笔者的多年物业管理工作经验，认为市场拓展部门工作中需要注重以下环节工作的开展。
首先是深入分析公司的优势和竞争对手的特点，充分利用资源，占领市场；其次是对开发商分析，捕捉开发商或者业主委员会的理念，与其保持一致，找准开发商的设计理念，对开发商的心理进行分析，使开发商的开发理念能够与日后的服务理念良好地融合起来；三是精心设计招、投标书。标书设计力求针对性强，特点突出。楼盘的设计和楼盘的物业服务理念保持一致，在提供优质服务的前提下，充分考虑开发商和业主委员会的需求；四是重视公关工作的开展，在招投标答疑过程中，充分体现公司的优势。同时，公司领导重视项目的开拓工作以及小区经理的配置也是取得项目十分关键的环节。