怎么看房产市场

1. 您如何看待中国的房地产市场

投资当年是需求，但是来年就是供应，经济你要想使得它有足够的供应，供给侧不出问题，需要过去投资。如果想在猛银未来改善它需要现在投资，所以投资的关键作用是非常重要的。

今
天我知道我们会有专家讲房地产，我给大家看一下房地产投资下行厉害了，这个曲线这么下，应该说业内人士，包括所有经济界人士看了之后还是不寒而栗的。所以这个问题应当说是比较复杂，我们列了三个原因，第一个是经济增长的下降；第二个是中国城市化早就转型了，这个我们过去棚手都有很详细的研究，可能过去大家不太关注，我们很早就指出中国的城市化，特别是大家所说的那种农村人口变为城市人，然后农村土地变为城市土地这种，然后房地产市场火爆不得了的这样一种城市化，其实几年前就基本停止了，现在逆城市化。所以大家记得吧，在期间，河北代表团他参加这个讨论的时候谈过“双向”，城市化也，乡村振兴也要，城市化要人才要资金，乡村振兴也要人才也要资金。他说的“双向”，很多人不太注意，“双向”什么意思？
就是从城里往乡下去，有些你可以把它说的再直白一点就是逆城市化，它应当说是总体的城乡一体化，我觉得是这样说的是对的。如果是这样的话大家就会知道它对我们特别是房地产市场的发展，它有一些链知嫌非常深刻的趋势性的影响。

房地产市场有人专门说了，大概可以说我是我们中国研究房地产市场最早的人之一，因为我参加过早期的所有的这些方案的研究和制定、讨论，我都参加过的，后来有别的事不太做了。我知道我们这个市场其实从一开始就有结构性的扭曲，这些结构性扭曲，不因你给钱还是不给钱而有变化。
所以现在在各地起动房地产都是从资金面着手，保交楼等等，但是这些浅表的问题解决之后，如果不能够解决我们这个市场的结构性扭曲，那么这个市场的长期发展还是有一些问题的。

2. 如何看待当下的房产市场

房子是消费品还是投资品，这一直是社会各界争论的话题。相信大多数人都会选择购买房产，特别是在中国这样一个重视“房子梦”的国家，房产更是被视为生活的必需品。然而，相对于一些长期持有、看涨楼市的人而言，我更倾向于把房子视为消费品。
首先，消费和投资是不同的概念。消费指的是满足当前需求和欲望，而投资则是根据未来预期获取收益而采取的行为。从这个角度来看，房子更符合消费的定义。我们追求住宅的目的是为了生活质量和舒适度的提升，而并非追求单纯的资产增值。
其次，购买房屋需要投入大量的资金，且通常会使用杠杆。价格波动对于家庭财富的影响非常显着。过去几年中，房价呈现出累计涨幅可观的趋势。对于很多人来说，担心房价继续快速上涨，不买房会导致自己的资产购买力贬值或者落后于其他人，这种焦虑其实才是隐藏在刚需外衣之下宽雹真正的原因。但实际上，购买房屋所需要的时间、精力和金钱成本非常高昂，而我们自身的收入和生活要求以及就业市场的变化也难以预测，因此未来的收益也存在着不确定性。
最后，从长远来看，投资多样化是一种理性选择。我们不能把所有的鸡蛋放在一个篮子里，否则遇到市场波动或其他风险，将会对我们带来极大的枣巧慎财务损失。因此，将资产分散于不同的领域分散风险，可以更好地平衡财务风险，并保证我们的长期财务稳定性。
在我看来，购房应该是基于消费需求而非投资需求进行决策。我们应该明确自己的购房目的，权衡利弊，根据个人经济情况和职业发展等因素来凳敬决定是否购房，否则可能会因为超越个人财务承受能力而导致不必要的损失。对于我们大多数人而言，房子是消费品，而非投资品。最终的目的是提高生活质量和舒适度，而非追求单纯的资产增值。
总的来说，我们应该理性对待购房问题，不盲目追随市场热点，而是根据自己的经济状况、职业发展和生活需求等因素进行决策。可以选择在购房之前做好充分的准备和规划，以保证自己的财务安全和长期稳定性。

3. 如何看待房地产市场的回暖

意味着房地产投资者最后的逃顶机会来了，而且不会持续太久。在房地产中介、售楼处、房地产自媒体纷纷告诉你“再不买就来不及了”的时候，你应该告诉自己“再不卖就来不及了”。

毋庸置疑，春节后各地房地产市场出现了回暖，但各地的回暖程度不一，且我认为不具有可持续性。回暖的主要原因：

1）2022年下半年的疫情封控确实压抑了部分需求，在疫情这个不确定因素解除后，确实会有部分需求集中释放。

2）房地产政策刺激集中出台，累积到了一个时点，使得一些认为“先观望”的需求认为“可以不用再等了，政策出得差不多了”。

3）今年1-2月的管理层密集喊话——不管是不是真的能此碧配实现——确实给了一些担心未来经济形势，不敢加杠杆的人以信心。

4）每年春节后市场都会回暖，这本来就是房地产市场最大的季节性因素，例如次年入学需求。2016-17年是近20年的人口出生高峰，也就意味着今明年会是小学入学高峰——尽管接下来学区房需求会连跌六年跌去50%，但至少今年的需求是存在的。

5）对“房地产市场40年拐点已至”的判断并非普遍的，仍然有投资者以老套路对待。

何谓老套路？

房地产慧弯需求总的来说是越森指来越多，房价总的来说是越来越高，买房总的来说是最佳投资——但是，政府会调控、会刺激，赶在调控前投资买房会遇上几年的市场低迷，而赶在刺激时买入则会立刻盈利。所以老套路的核心不是要不要加杠杆买房，而是选择最佳的入市时机。

套路套路，套的就是你。

为什么说这是最后的逃顶机会？因为40年的市场根基已经变了。

城市化进程已经终结。不是说城市化比例不会从现在的66%继续提高，而是不会再有农村进城人口，农村也就4、5亿人了，还大部分都是40岁、甚至是50岁以上的中老年人。30岁以下人口的城市化率已经达到80%-90%。绝大多数新出生人口也在城镇。接下来，当城市总人口保持稳定，农村人口自然减少，城市化比例依然能继续快速提高到80%。

房地产市场的根本问题是在土地财政（实质是进城税）依托下的过度开发、供给过剩、房价过高——永远立足于未来会有更多进城需求、更多城市人口、更高收入。在此基础上的2个基本逻辑——房价永远涨，收入永远涨。收入永远涨，意味着当前过高的房价可以被未来的高收入预期对冲。房价永远涨，意味着哪怕收入永远赶不上按揭，我还可以借钱买房获得回报。

这2个逻辑现在都变了。

当然你也可以再等等，再看看，不过逃顶的机会可不是留给形势明显改变以后的大多数人的。