Ⅰ 如何找到市场与客户
很多业务经理朋友相信都有这样的经历：被公司派往一个陌生的市场去招商，连一点市场资料和一个意向客户都没有，一切只能自己靠自己摸着石头过河；到了新市场之后很多人人生地不熟，业务员都会很迷茫，感觉很无助---找不到客户，想找客户又不知从何下手，几天过去了碰壁无数还是没有头绪，结果压力很大，急的满嘴是泡！
笔者从事快消品多年，下面以快消品招商经验在此抛砖引玉。
出发前必须明确产品市场定位、渠道选择、根据产品的特点和公司影响力明确什么样的经销商才是最适合的，这是招商成功与否的关键。我初从事招商工作时就犯过这样的错误---拿着定位商超流通的产品跑到批发市场去找客户，结果吃足了闭门羹。同样如果一个中小企业定位低端流通的产品你去找当地有实力的商超经销商就算不会吃闭门羹也会被客户一系列的费用支持问题给追问的哑口无言。以下是寻找客户常用的方法。
1、互联网搜：现在网上信息很丰富，很多经营理念超前的经销商都会在一些专业网站发布一些求购信息，很多网站专门搜集各类经销商的信息以提高点击率，搜一下大多会有很多收获；在网上了解一下当地的风土人情、经济发展等信息。
2、向朋友咨询：做业务的最关键的就是人脉，正所谓多个朋友多条路。如果你在当地有从事相关行业的朋友，把他请过来坐一会聊一下，请他为你讲讲当地市场发展现状，相关经销商实力排名、分布会有很大收获。如果朋友能够为你牵线搭桥，从中介绍一下，那就更加事半功倍，正是“听君一席话，胜走百里路啊”。
3、广告招商：每个地方都会有地方报纸及报纸的内夹广告等媒体，可以免费发布各类信息，既使购买招商版面费用也不高，而且针对性强，覆盖面广。
4、当地贸易市场“撒网”：很多业务招商都会先去当地相关的贸易市场，市场上相关的商户比较集中，这样寻找起来较为方便，可先择的空间也比较大。但是“撒网”的做法也有很多缺点：
（1、市场上鱼龙混杂，经销商与二批共存，拜访的针对性差。
（2、拜访前缺乏对该客户的了解和事先准备，比较盲目、成功率低、容易给客户留下不专业的印象。
（3、事先没有预约有可能会出现下面两种情况：一、被拒之门外；二、见不到主角。
（4.现在很多有实力的经销商都在精耕终端、搞专业配送，市场上的多是一些二批和散户，很难找到有实力的经销商。
5、客户介绍：很多拜访过的客户如果沟通的比较好，而对方对我产品却没有需求或意向的话，那就可以请他给介绍几个适宜的经销商，必竟客户对当地市场上的经销商非常了解，如果他能真心帮忙的话，那可是真的遇到“贵人”了，会少走很多弯路。不过中国人都信奉一句话：同行是冤家，既使他不做这个产品，他也不想让别人来做，以免给自己增加一个潜在的竞争对手，这个方法成功的概率很低，甚至多是误导。
6、销售终端调查了解：
A、定位传统流通渠道的产品：找家生意不错的便利店，在生意不忙的时候进去随便买点东西，再跟老板聊会天，拉拉家常，等聊到开心的时候再虚心请教，很多的老板都会拿出供货商名录来给你看，这上面几乎包括了所有的快消品类经销商的联系方式。遇上热心人还会给你推荐几家经营信誉好、较有实力的经销商。笔者本人到新市场招商时经常用这招，很有效的哦！其实很多店里收银旁边的墙上都贴了张纸，上面写的都是供货商的电话。照这方法转上几家店就心里有数了。
B、定位现代商超渠道的产品：去当地最大的几家卖场去走访。
信息的来源一般有两种：
一、从商场采购人员入手，先向商场采购介绍我们的产品情况，让他们推荐适合操作这个产品的经销商。这有几点好处：
采购人员在经销商面前是有面子的，他做推荐人，经销商会认真对待的。
如果采购认为这个产品在商场能卖，那经销商会很相信的。
二、很多名牌的产品为了抢夺终端资源往往都会在人气较旺的超市选购特殊陈列同时也有专职促销员，通过这些促销员我们可以了解到所需要的经销商信息，而且了解的更加细致。
C、终端走访的几大好处：
一、在走访的过程中了解了当地终端分布、市场规模、消费特点、竞品信息、产品的相对优势、市场机会。
二、寻找到的客户针对性强、质量高。
Ⅱ 如何找到真实的市场需求
找到市场的需求，那就是围绕人口的迁徙，人口的流动以及人口的衣食住行去寻找，人口多的地方，市场需求更大。
Ⅲ 如何调查一个区域的市场需求和潜力
针对这个市场的需求和潜力做市场调查就可以了，做市场调查的手段很多，简单说有：
1、市场调查：广义的市场调查是以科学的方法和手段，收集、分析产品从生产到消费之间一切与产品销售有关的资料， 如产品的生产、定价、包装、运输、批发、零售以及产品宣传情况、销售策略、渠道和市场开发情况，以至社会政治经济形势等。广义的市场调查包括： 市场环境调查，消费需求调查，消费状 态调查，产品、定价、销售渠道调查， 广告效果调查，企业形象调查，消费者 生活习惯调查，政治、经济形势调查等 等。狭义的市场调查是指以科学的方法 和手段收集消费者对产品 (或服务) 的意见，以及购买情况、使用情况和产品 (或服务) 销售情况等信息的工作。
2、问卷调查：以问卷形式所进行的调查， 是一种主要的调查方法，被广泛应用于广告调查。问卷调查可以由很少的调查 员在很短的时间内，调查很多人，尤其是邮寄方式，不受地理条件的限制，可到达的范围很广；被调查者填答问卷的时间一般也比较灵活，可以根据自己的 情况，在方便的时候进行填写。和访谈的调查方式相比，问卷调查有利于被调查者回答问题；有利于避免人为原因造 成的各种偏差、更真实地反映情况；调查结果便于定量分析和处理。问卷调查的关键是要设计好问卷调查表；使被调查对象能积极配合，实事求是地回答； 便于回收、处理、分析；能够完成调查 主题的需要。问卷设计要力求简洁，被调查者一般要求具有一定文化水平，能阅读和理解问题的含义和填答问题的方法，否则，被调查者对某些问题不清楚时，易产生错答的情况；问卷调查的弱点是：问卷回答率不易保证(尤其是邮 寄问卷)；偏重定量分析，不易深入了解原因。
3、广告调查：伴随着广告活动进行的一切调查活动的总称。具体的内容有如下几方面：1．为寻找或确定广告诉求点所作的调查；2．为明确消费群或广告对象所作的调查；3．媒介量的调查；4． 有关媒介特性的调查；5．媒介接触率 (收视率、收听率、注目率等) 的调查； 6．广告效果测定的调查；7．商品 (企业) 形象的调查；8．消费者购买动机调查；9．在市场投入的广告量的调查。
4、媒体调查：对广告媒体的功能、特点、实际状况所进行的调查，其目的是测定广告媒体量的价值和质的价值。调查内容主要包括有：媒介的地域分布状态、媒体的普及状况、媒体受众的社会阶层、消费水准以及媒体接触状况、受众对于媒体的反映和评价等。
5、内容分析：是一种使用客观的、定量的分类测定调查技术，对传播内容进行研究分析的重要方法。"内容分析"这种 传播研究是大众传播研究的重要手段， 起源于20年代的美国，最初是通过对 新闻报道进行分类，把握版面倾向的一种比较简单的研究方法。后来计算机的 出现使复杂的数据统计成为可能，因此 "内容分析"成为与效果分析并行的重要研究方法。在广告活动的实践中，"内容分析"的方法不只是局限于广告宣传效果的分析，它与广告量的调查方法相互结合，通过对广告作品的统计分析，在把握竞争对手的广告战略和了解自己的市场定位等方面发挥着越来越重要的作用。
6、消费者调查：是广告调查的内容之一，主要指对消费者的数量、分布状况、购买动机、购买习惯消费需求、消费心理、爱好、行为以及与此相关的消费者的年龄、性别、文化程度、家庭状况、种族、国籍、宗教信仰等情况所进行的调查研究，是制定企业营销战略和广告战略的依据。
通过对消费者调查，可以分析出消费者为何购买、购买什么、由谁购买，以及购买产品的时间、地点、方式和购买频率如何；可以分析消费者的购买能力、消费习惯、爱好和对产品的各种希望要求，购买后的使用情况和使用后的评价等等，并可以进一步分析出消费构成、消费投向及其变化规律。
7、产品调查：所谓产品不仅仅是一个商品实体，而且还包括包装、价格、性能、信誉、厂牌以及产品所提供的服务等。习惯上也称为实质的产品、外形的产品和心理的产品。因而作为广告调查内容之一的产品调查，包括对产品内在与外在的性能、作用两方面的调查。具体包括对产品的原料来源、加工制作工艺、生产能力的调查；对产品颜色、结构、体积、式样、性能的调查；对产品的销售单位、包装装潢、价格特点、耐用程度的调查；对产品生命周期、季节性要求、重复使用频率的调查；消费者对该产品、该厂牌、该商标的记忆度、好感度以及竞争产品情况的调查，等等。
通过对产品各方面情况的综合调查，进而分析出该产品是否为消费者所需要，是否是消费者心目中同类产品里的最佳商品，是否能够给消费者带来心理上的满足，以及能否为产品开发出新的用途和市场。
8、广告媒体调查：是广告调查的内容之一，指对广告信息借以传播的物质、技术手段的性能所做的调查。目的在于了解掌握本企业的广告媒体运用情况和竞争厂牌在媒体上的广告策划及经费投入，进而更加合理、有效地分配广告费，安排媒体组合，使广告主和广告公司以最少的媒体费用、最适当的媒体组合来传播广告信息，更好地满足消费者的需求，并取得最大的经济效益。
9、广告信息调查：是广告调查内容之一，指对广告的文字、画面、音乐、表演等信息内容对于消费者的作用程度的调查，也就是对引发消费者注意、激发购买欲望，最终构成消费行为的一系列心理活动过程中广告信息的作用、效果的调查与分析。主要内容包括：广告文案测定，隔日广告效果调查，广告活动效果测定。
10、广告调查程序：由于广告调查的范围与内容十分广泛，对象与形式多种多样，目的与要求又各不相同，因而所需程序也各有繁简，一般可分为五个阶段进行，即：调查准备阶段；探索性调查阶段；调查设计阶段；结论性调查阶段；追踪调查阶段。
调查准备阶段的重点是发现问题，查明客观环境，明确广告调查课题，以便制订一个切实可行的调查计划。
探索性调查阶段是通过非正式的调查来选择调查的方法。调查课题提出后，调查人员可能对问题的关键和调查的范围还把握不准，难以有的放矢地进行调查，这就需要根据初步发现的问题作进一步的探索，从而缩小调查范围。
调查设计阶段是对一系列调查事项做出决定，说明从调查中所要得到的资料以及所要做的工作，最后形成一个主体计划。
结论性调查阶段结论性调查就是正式进行调查，并通过资料分析提出结论，这是广告调查的主要阶段。具体可分为五个步骤进行：收集调查资料；问卷与调查表格的设计；确定收集资料的方式与方法；整理资料，分析结果；提出调查报告；追踪调查阶段。
11、广告调查方式：广告调查方式与一般的调查一样，一般有普查、重点调查、典型调查和抽样调查等。
普查是对某一社会现象进行全面的调查。重
点调查，即在被调查对象中选择一部分重点单位进行调查。
典型调查，是对被调查对象中的一些具有代表性的单位所进行的调查。
抽样调查，是选取一部分调查单位与对象，从所得数据中推算出总体单位与对象的方法。
随机抽样，是指排除人为因素、完全按照机率的办法任意抽样。
12、广告调查方法：指为了完成广告活动的目标，收集各种有关原始资料的方法。一般可分为访问法、实验法和固定样本连续调查法。
访问法是以面谈或问卷的方式向被调查者提出询问，以获得所需资料的调查方法，是广告调查中最常用的方法。
观察法是由调查人员观察并记录被调查现场的情况的一种收集资料的方法。
实验法是调查者有目的地控制一些因素，研究被调查者在这些因素影响下的反应的调查方法。
固定连续调查法是指从调查对象的总体中抽出若干样本组成固定样本小组，在一定时间内通过样本小组反复的调查来收集所需情报的方法，用于了解收听、收视率、消费情况、商品购买情况、产品使用情况等等可以有以下几种
（1）在一定时间内，定期进行面谈或问卷调查。
（2）向消费者分发购物日记本，详细填写，定期回收。
（3）调查员定期到调查现场进行观察记录或通过录像机、录音机、照相机、收听收视自动检测仪等机器进行观察记录。
13、广告效果：广告信息在传播过程中所引起的直接或间接的影响。包括经济效果、社会效果、心理效果等。
广告的经济效果是指耗费的广告费用和通过广告所增加的销售收入之间的对比关系。
广告的社会效果是广告经营活动对社会生 活所产生的影响的综合反映。
广告的心理效果是广告信息对消费者所产生的心理反响。
广告的这三种效果是相互渗透、密不可分的。另外，以表现形式来划分，广告效果可分为销售效果和广告本身的效果；从时间角度来划分，又可分为近期效果和长期效果。广告效果贯彻于整个营销过程中，广告效果的持续性既体现在广告整体策划过程中，又存 在于广告表现和广告发展的实施过程之中，更显露于广告活动告一段落之后。
14、广告效果的四阶段：广告效果是在广告主（企业）与消费者之间的信息传递过程中产生的，其过程一般可划分为四个阶段：（1）到达阶段（Reach）； （2）注意阶段（Recognition）； （3）态度阶段（Attention）； （4）行动阶段（Action）。
15、广告效果测定：是对广告信息在传播过程中引起直接或间接效果的调查研究。 广告主利用媒体传播某个广告，会给受 众带来各种变化，也会给企业带来某些 经济利益，同时还会给社会环境带来文化上的影响，这些都可以称之为广告效果。广告所引起的变化不是单纯的，而是包含着各种各样的因素，但把所有因素加以考察，实际上是不可能的。因此，对于广告效果的测定，一般根据广告目的，把要考察的因素加以限定，再进行调查。通常的做法有"广告接触效果测定"(测定广告受众层和广告接触状态)，"广告心理效果测定"(广告在消费者心中造成了什么样的印象?如记忆、信赖、好感等)，"购买行动效果测定" (从销售状况测定广告效果)等。 通过广告效果的测定，可以检验广告目标是否实现，广告的媒体运用是否得 当，广告发布时间与频率是否适宜，投入的广告费用是否合理。同时通过测试 消费者对广告作品的接受程度，可以鉴 定广告主体是否突出，是否符合消费者的心理需求，广告创意是否感人，是否收到良好的心理效果。
16、售点广告：借助于销售现场进行展示的广告，如陈列广告、柜式广告、橱窗广告、活人广告等，亦称POP广告。它在广告形式和内容上可分为室外POP广告和室内POP广告。
室外POP广告系指购物场所、商店、超级市场门前和周围的一切广告形式，如广告牌、霓虹灯、灯箱、电子显示器、光线广告、招贴画、传单广告、活人广告、商店招牌、门面装饰、橱窗布置、商品陈列等。
室内POP广告系指商店内部的各种广告，如柜台广告、圆柱广告、空中旋转广告、货架陈列广告、商店四周墙面上的广告、模特儿广告、以及各种灯箱和电子广告等。
POP广告的机能是：
1）引发顾客对商品产生认识的意愿；
2）让顾客对商品内容有所了解；
3）唤起顾客的潜在意识；
4）刺激顾客的购买欲望；
5）强化顾客的购买信念；
6）诱导顾客的冲动性需求，促进即时购买；
7）起“无声推销员”的作用，能酿成商品好感度，提高商品信赖度，保持与顾客的良好关系，从而在淡季时创造销售高潮，在旺季时锦上添花，使销售更上一层楼。
POP广告设计制作的基本要求是：
1）引起注意。POP广告是潜在顾客在购买之前所能看到的最后一次广告，所以引起顾客的注意是非常重要的。
2）集中于一个目标。大多数的POP广告都想包含太多目的，这是最大错误。集中于一个销售信息即可，但是要把它做得尽善尽美。
3）使品牌意识清楚明确。品牌的意识是促成购买的原因，必须做到清楚明确。
4）个性化。POP广告设计，必须与企业精神相吻合，广告制品的外型、色彩、名称、插图、大小、字体等，均应体现出企业的个性特征。
5）整体性。POP广告都是在店内、外陈列的。商店是一个整体，空间有限，必须了解销售现场的三度空间关系以及整个色调、光线、照明等环境情况。
6）提供购买资料。必须让广告受众清清楚楚，一目了然，你有什么商品要卖、价格如何以及如何购买。
7）直接、简捷、请求购买。POP广告属于行动导向，必须直接提供信息；每一件事情都要以简捷的方式针对消费者，以便作出最佳的购买决策。
参考资料 http://www.bosidata.com
8）方便性。POP广告设计还应考虑到运输方便、布置方便、管理方便，力求美观实用，适应需要，避免浪费。
Ⅳ 怎么考察市场需求
市场考察又称市场调研。
一） 市场调查的主要内容
1、 经营环境调查
①政策、法律环境调查。调查你所经营的业务、开展的服务项目有关政策法律信息，了解国家是鼓励还是限制你所开展的业务，有什么管理措施和手段。当地政府是如何执行有关国家法律法规和政策，对你的业务有何有利和不利的影响。
②行业环境调查。调查你所经营的业务，开展的服务项目所属行业的发展状况、发展趋势、行业规则及行业管理措施。比如，从事美容美发行业，应该了解该行业国内及本地区的发展状况，国际国内流行趋势和先进美容技术，该行业的行业规范和管理制度制度有哪些。从事服装业的，应该了解服装行业的发展趋势，流行色和流行款式，服装技术发展潮流等。“家有家法，行有行规”进入一个新行当，应充分了解和掌握该行业信息，这样，才能有助于你尽快实现从“门外汉”到内行的转变。
③宏观经济状况调查。宏观经济状况是否景气，直接影响老百姓的购买力。如果企业效益普遍不好，经济不景气，你的生意就难做，反之你的生意就好做，这就叫做大气候影响小气候。因此，掌握大气候的信息，是做好小生意的重要参数。经济景气宜采取积极进取型经营方针，经济不景气也有挣钱的行业，也孕育着潜在的市场机遇，关键在你如何把握和判断。比如，1989年夏天，香港部分有钱人纷纷移居外国，市场低迷，地价楼价大跌。在这种状况下，少数精明的、有政治眼光的商人看准时机，在楼价下跌时大量买进“楼花”。不出半年中国政府局稳定，改革开放的政策不变，“一国两制”方针不变，保持香港繁荣稳定不变，形势明朗，楼价攀升，精明的、有政治眼光的商人着实大赚一把。因此，了解客观经济形势，掌握经济状况信息，是经营环境调查的一项重要内容。
2、 市场需求调查
如果你要生产或经销某一种或某一系列产品，应对这一产品的市场需求量进行调查。也就是说，通过市场调查，对产品进行市场定位。比如你经销某种家用电器，你应调查一下市场对这种家用电器的需求量，有无相同或相类似的产品，市场占有率是多少。比如你提供一项专业的家庭服务项目，你应调查一下居民对这种项目的了解和需求程度，需求量有多大，有无其它人或公司提供相同的服务项目，市场占有率是多少。
市场需求调查的另一重要内容是市场需求趋势调查。了解市场对某种产品或服务项目的长期需求态势，了解该产品和服务项目是逐渐被人们认同和接受，需求前景广阔，还是逐渐被人们淘汰，需求萎缩。了解该种产品和服务项目从技术和经营两方面的发展趋势如何等等。
3、 顾客情况调查
这些顾客可以是你原有的客户，也可能是你潜在的顾客。顾客情况调查包括两个方面的内容：一是顾客需求调查，例如购买某种产品（或服务项目）的顾客大都是此什么人（或社会团体、企业），他们希望从中得到那方面的满足和需求（如效用、心理满足、技术、价格、交货期、安全感等），现时好些产品（或服务项目）能够或者为什么能够较好地满足他们某些方面的需要等。二是顾客的分类调查。重点了解顾客的数量、特点及分布，明确你的目标顾客，掌握他们的详细资料，如果是某类企业和单位的话，应了解这些单位的基本状况，如进货渠道、采购管理模式，取系电话、办公地址，某项业务负责人具体情况和授权范围，对某种产品和服务项目的需求程度，购买习惯和特征。如果顾客是消费者个人，应了解消费群体种类，即目标顾客的大致年龄范围、性别、消费特点、用钱标准，对某种产品和服务项目的需求程度，购买动机、购买心理、使用习惯。掌握这些信息，将为你有针对性开展业务做准备。
4、竞争对手调查
在开放的市场经济条件下，做独家买卖太难了，在你开业前，也许已有人做相同或类似的业务，这些就是你现实的竞争对手。也许你开展的业务是全新的，有独到之处，在你刚开始经营的时候，没有现实的对手；一旦你的生意兴旺，马上就会有许多人学习你的业务，竞相加入你的竞争行列，这些就是你潜在对手。“知己知彼，方能百战不殆”，了解竞争对手的情况，包括竞争对手的数量与规模，分布与构成，竞争对手的优缺点及营销策略，做到心中有数，才能在激烈的市场竞争中占居有利位置，有的放矢地采取一些竞争策略，做到人无我有，人有我优，人优我更优。
5、市场销售策略调查
重点调查了解目前市场上经营某种产品或开展某种服务项目的促销手段、营销策略和销售方式主要有哪些。如销售渠道、销售环节，最短进货距离和最小批发环节，广告宣传方式和重点，价格策略，有哪些促销手段，有奖销售还是折扣销售，销售方式有哪些，批发还是零售，代销还是传销，专卖还是特许经营等，调查一下这些经营策略是否有效，有哪些缺点和不足，从而为你决策采取什么经营策略、经营手段、提供依据。
Ⅳ 如何准确把握市场需求
总体来看，有效的市场研究是一个复杂的、动态的问题。唯有灵活运用多种方法和手段，去贴近市场，进行市场分析，我们的项目定位才会准确，才能有效化解未来项目经营的风险。市场定位是战略问题任何企业都会遭遇市场周期的影响。萧条的市场带给我们的是惨淡的生意和抑郁的心情。然而，在任何市场中，又都存在素质优秀的企业逆市而上的现象。那么，如何在市场低迷的环境中获得好的销售业绩，是每个房地产开发企业始终关注的问题。其实，在市场上出现的问题，追溯起来，大多都可归结于项目建设初期对市场研究的疏忽或者是项目投放之前的盲目自信。一带而过的、程序式的、粗糙的市场分析，都为后期糟糕的经营状况埋下了隐患。进一步聚焦市场研究，我们可以发现，对市场的研究最终将落脚于对供给和需求的分析。相对而言，供给的研究比较方便，一般通过详细的调查基本可以得到。问题在于需求，特别是一些难点楼盘的需求，是困扰众多开发商的主要难题。从市场营销角度来看，市场需求的研究是一个项目或者一个产品成功与否的关键所在。不规范的市场制约对需求的判断每一个发展商都应该有切身的体验。当我们在做投资决策前，如果要认真的去分析市场状况，往往会发现缺少有效的市场数据。虽然当前市场上充斥了各种统计数据，然而这些统计数据的真实性、可靠性以及统计深度都很难达到做深入的市场研究所需要的标准。尤其是基于人口结构和收入状况的真实统计数据，是少之又少。面对这种基础数据库的缺失的不成熟的市场现状，许多发展商开始迷惘--这个市场是否真的找不到真实需求呢？问题并非无法解决当前的市场环境，使得决策者对市场的研究能力要求越来越高。大学课本知识教给我们循规蹈矩的分析方法在实际中，不能有效解决问题。那么针对不断变化的市场，该如何全面准确的去了解需求？其实问题非常简单，一颗注意观察的心和一个善于分析的头脑，再加上科学的方法，问题即可迎刃而解。经济科学是一门经验科学，经济分析和预测是统计事件中得出的，没有100%的准确率。因此，感性的判断很重要，数据分析只是从侧面印证我们的判断，加强我们的信心。如果我们将来自感性的、经验的判断和通过科学方法得到的市场分析结论结合起来，那么，做一个正确的投资决策就应该不是一件困难的事情了。三大技术手段1、草根方法移植于房地产市场在金融分析中，有一种草根研究方法，意思是指利用可以搜集到的一切信息，去了解企业和行业发展的真相。包括各类统计数据，信息评论，财务数据等各种渠道。我们认为，同样在对房地产项目作投资决策前，需要引用此类方式进行周密的市场调研。应该说，这种草根研究的市场调研方式，是一种间接的了解市场的手段。但对于面对众多的信息渠道得来的信息，如何去伪存真，有效利用呢？我们认为，建立一套完整的、核心的敏感指标体系是一个关键。比方说对商业地产的需求，涉及到零售业市场容量、居民家庭可支配收入，消费偏好，零售业态变化情况、零售业店铺选址特点，交通客流量，商业内部人流线路等等多方面的核心数据指标。这些指标体系我们认为是对商业地产需求和市场定位的关键因素。确立了关键因素之后的分析，是这些市场分析中的核心环节，值得注意的是，对这些指标的筛选要取之有效而用之有度。另外，准确地市场分析实际上是一个清晰的分析思路。清晰的思路包括能清晰地把握核心因素，然后准确地勾勒出这些核心因素的传导机制，这个是真正高质量的市场研究的根本因素。因此，可以说一个准确的需求预测，不是一个定性的判断，而是一组用数据描述出来的需求图景。2、有效的问卷设计--深入消费内心的利器有效的问卷调研是直接甄别需求，明确需求的最重要的武器。当然，我们可以?过深度访谈去了解需求的状况，但基于大数定理的问卷调研，可以在大的面上明确出市场需求的真实轮廓。何谓有效的调研问卷？即是能够反映真实的需求状况的问卷。这要求问卷的设计逻辑要清晰，切住关键问题，明确需求要点。很多时候，问卷调研统计研究结果会出现自相矛盾的现象。这就要求在问卷设计之初，就尽力避免这样的问题出现。比方说，一个问卷做出来，消费者对楼盘中住宅单价期望不高，对面积期望偏大，同时对总价期望偏低，这种又希望住大房子，又不能承受高总价的现象非常普遍。那么在这种情况下，如何通过有效的问卷设计处理这类矛盾问题，发现消费者的真实价格承受力，是一个问卷设计技术上的关键。因此，有效的问卷设计可以大大提高调研的精度，滤去干扰信息，直抵真实的心理状况。3、以城为镜--对比的方法看需求从多个角度研究市场的同时，可以跳出本地区的参照系，通过其他类似城市的发展状况来分析本区域的发展态势。这就是所谓的对比的方法看需求。其思想很简单，通过寻找相类似的城市，来比较市场需求。从实践操作来看，这也是一个行之有效的方法。当然，在选择类比城市中，需要关注几个重要的指标，并遵守一定的逻辑，借助一定的分析手段，确定可比较的空间。从指标的选择上来说，需要列出的是地理位置、城市人口、购买力、消费习惯、城市产业结构，所在经济圈的地位等多方面。这些因素定下来后，我们即可得到一个市场发展潜力的对比图景。这样，未来市场走势怎样，基本就可以了然于胸了。值得注意的特殊问题1、特殊的城市经济结构每个城市都有其特有的城市规律，特别是产业结构。为什么要研究城市经济结构？城市经济结构预示了对主流购买力人群的界定和划分。比方说一个典型的资源型的城市和一个典型的商业城市，以及一个典型的制造业城市，这三类城市的产业结构会有很大的区别。产业结构的不同，导致决定这个城市购买力的主流人群的工作方式，生活方式和消费方式都不一样。当许多开发商在进入一个城市的时候，不能盲目的只注重房价本身，更重要的是要关注支撑房价后面的经济结构的因素。同样价格表现的城市，可能蕴涵着截然不同的城市发展潜力。这些都需要我们去仔细甄别，把对市场的研究放在对城市经济研究的坐标体系下，这样就可以对中长期的走势做出明确的判断。2、行政性动迁：不可忽视的政治力量这两年，很多二线城市都存在政府外迁的政策。由城市中心转移所带来的动迁需求成为目前国内众多城市的一个普遍现象。那么，我们该怎么看这类问题？其实，这类需求和以往的市场需求有所不同，即许多地方政府通过补贴的方式，鼓励这种搬迁和城市建设。这种融合计划和市场行为的政府导向性政策倾向，使得这种需求难以判断。其中一个核心的问题是，真正市场化的定价应该是多少？价格补贴导致的价格掩饰行为究竟在多大程度上掩饰了市场的真相？因此，针对这类问题，我们需要清楚地分辨开虚假的市场需求和真实的购买力。详细的调研，深入的访谈，有助于我们把握政策的发展态势。
Ⅵ 如何洞察市场需求
之前学习过类似的课程，积累了一些学习心得正好拿出来分享给大家，个人见解仅供参考哈，欢迎各位大佬来深度交流探讨。
首先第一点我觉得应该从自身开始去做思维的转变，才能了解客户的思维和需求。打破惯性思维，从自身出发的产品思维转变为从客户视角出发的用户思维。学会如何站在客户角度，与客户建立同理心，也可以收集与记录访谈结果并从中提炼用户洞察。
第二点创造力和创新力是将市场和客户需求快速灵活地转化为可持续产品解决方案的关键因素。但是怎么样具有产出的个人创新力，我个人觉得还需要进行一定的训练和实践才能获得。我觉得在我上的兴远培训课程中的方法就很具有实践意义，里面强调的设计思维激励我们反思新的思维方式，并逐步实施组织和结构变革。刚开始我并不能以为用设计的思维能与我们做产品、满足客户的需求有什么关系，但是学习完后，真的是从另一个角度转化过来看问题，刷新了我对商业创新的认知。
第三点是在平常工作中，可以有意识地系统化地对自己的一些想法进行归类、结构化和筛选。我每天都会用备忘录将自己的灵感和好的idea记下来，一周进行一次盘点和总结，在以后需要的时候也是可以马上用得上。