和业主沟通需要了解哪些信息

㈠ 怎样与业主有效沟通

销售界有这样的一句话：“销售是98%的人性加2%产品”。而这98%的人性，则和销售人员、客户两方都有关系，个性特质对销售能力的影响不言而喻。那么要怎么与业主沟通呢?下面我整理了与业主有效沟通的 方法 ，供你阅读参考。

与业主有效沟通的方法：尊重对方的习惯
在与业主沟通过程中,物业管理人员首先要尊重对方的习惯,了解不同国家、民族、地区以及宗教的基本常识,会使业主感到温馨,容易理解和接受物业管理公司的工作。

一位年近7旬的何太太(韩国人)来到管理处,李先生礼貌地招呼她:“太太,您请坐。”不料,老太太的脸色顿时显得很不愉快,也不入座。李先生茫然不知所措,只得再次说:“太太,您请坐。”这下,那位何老太太冲着李先生说:“我想与你们经理谈话。”李先生赶紧 报告 经理。何老太太直率地说:“经理,请您以后要加强下属员工礼仪用语的培训,与女性谈话,要有礼貌、要称小姐。”

李先生感慨万分:从事物业管理服务行业的人,要掌握不同国家的民风或礼仪等方面的知识,并在接待中要非常注意这些小节问题。
与业主有效沟通的方法：注意语言的表达方式
熟练运用语言技巧,可以沟通物业管理公司与业主的信息,协调企业与业主的关系,并树立企业的良好形象。

维修工小胡接到报修空调的电话,立刻赶到业主房间,只拨动了几下空调开关,空调马上吹出了冷气。于是小胡便随口告诉业主说:“先生,这空调没有坏,可能是刚才您使用不当,您看,现在机器运行正常。”“什么?没有坏,我使用不当?”业主听了小胡的话很不高兴。小胡顿时发觉自己话说的不妥,可能伤害了该业主的自尊心。马上冷静下来改口说:“哦,我再仔细检查一下。”一面说,一面赶紧拿起工具,打开空调机盖,这里拧一拧,那里拨一拨,四五分钟后,盖上机盖说:“先生,这空调刚才确实是有点毛病,但毛病不大,现在修好了。”“这就对了,没坏我怎么可能找你们来维修呢?谢谢您啦。”业主的态度马上转变,非常客气的将小胡送出房间。

两种说法,两种结果,前一种说法伤害了业主的自尊心,而后一种说法则比较含蓄,使业主顿时化解了不满情绪,所以注意语言技巧,能够取得良好的沟通效果。

微笑服务

物业管理人员必须具备亲切自然的微笑,让微笑去感染、沟通每一位业主的心灵。
与业主有效沟通的方法：运用情感沟通
一流的物业,必须有一流的管理,而一流的管理,离不开物业管理公司和业主之间良好的情感沟通。企业通过有意识的情感沟通工作,确切了解和掌握业主的真情实感和所思所虑,同时也积极营造沟通氛围。

李小姐的结婚大喜,也恰巧是楼盘入住以来第一个办婚事的业主。物业管理公司得知这一喜讯后,清洁员工把小区平台打扫得干干净净,铺上洗刷一新的红地毯;绿化工新添了一些漂亮的盆花;公司物业助理购买了鲜花花篮和 贺卡 ,代表公司全体员工将最美好的祝福带给这一对新人。新人及其父母、亲友激动地说:“真没想到,你们真有人情味,住在这里感到很亲切。”

物业管理公司积极组织各项有意义的活动,并对业主生活中的一些较为重大的事情给予重视是增进双方理解沟通的重要手段。把尽可能多的关怀带给业主,给业主一种“踏实、亲切”之感,也为今后公司开展各项物业工作打下了良好的基础。

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㈡ 房产经纪人与业主最佳沟通攻略

房产经纪人与业主最佳沟通攻略

与业主沟通是房产经纪人必须经历的事情。下面是我为大家带来的房产经纪人与业主最佳沟通攻略，欢迎阅读。

第一阶段：与业主的前期沟通和交流

1、与业主见面前的工作

1、翻阅自己收集的市调资料；

2、向其他同事了解出售过同区的房子价钱及有关资料；

3、提早出门，到房源现场了解环境及向附近邻居了解相关信息；

4、服装仪表、笔、委托书、名片、计算器都准备妥当。

2、如何取得业主的信任？

专业： 熟练掌握应懂的所有专业知识，说话要充满信心、肯定、将所学专业知识能用流畅的语言表达出来，试想，说话吞吞吐吐，如何取得业主的信任？该说的多说，不该说的免提，重点解决业主希望解决的问题。

形象： 应穿职业套装，衣服整洁、头发整齐、皮鞋擦干净。

3、如何应对业主的第一通电话？

打电话话术：您好！请问您是XX先生(小姐)吗？我是XX地产的，我姓X，您那边有一套XX小区的房子我看之前在出售，请问现在还在卖吗？

应对业主回答的两种情况如下：

1、已出售：

（1）恭喜您！不知您是以多少价钱成交的？

（2）你是否还有其它房子在卖？（如有，详细了解情况，如没有在询问亲朋好友是否有房产出售）

（3）如没有就向业主说：谢谢您，打扰了，再见。

2、未出售：

“好的，那您现在就有福了，因为我们公司现在有几个客户现正需要这个商圈的房子，我是否可以问你几个关于房子的问题？”

了解房源信息后，要告诉业主我们会尽快联系我们的客户在最短的时间内看房。再回一个短信。

4、业主不委托物业代理该如何应对？

不委托的原因：

1、付代理费；

2、不了解本公司；

3、不相信代理公司；

4、怕代理公司吃差价；

5、曾经被中介骗过；

6、怕麻烦。

原因分析：

1、首先要询问不签合同的原因及情况；是否以前已经委托过其它公司代理》问业主以前委托过哪家公司？为什么没有帮你卖出去？

2、树立公司规模及其情况，突出不同之处及优势。

3、并用肯定的语气保证我们能在最快的时间内以可观的'价格把房子卖出去。（有大量客源，以事例为由）。并询问客户签合同有什么顾虑。

4、针对业主对本经纪公司的偏见，告诉他我们的优势，管理规定，服务态度，最重要的是成交率高。

5、告知业主如果他自售房屋会有哪些困难。

（1）浪费时间；

（2）耗费精力，客户不是看一次就能决定；

（3）打扰工作，客户不知是早还是晚有时间就去看；

（4）安全性，买房现在百分之九十都是要办理按揭贷款的，而按揭贷款就必须有经纪公司进行担保。

5、有时接回信息业主说卖而去看房，签合同时业主却说不卖的原因是:

1、信息了解错误；

2、业务员的开场白不好；

3、另有其它情况，要热情礼貌的询问（敬业精神）；

4、找同事以其它公司的名义去试探业主确认是否在卖。

6、如何让业主同意实地看房（考察）？

1、最简单的做法：带客看房。

2、想办法说服业主，告诉业主说：“XX先生（小姐）我们实地看房源，是为了让您的房子的优点全部掌握在我们经纪人的心中，到时和客户推荐时更有底气，我们将把该房的优点详尽的介绍给客户，从而吸引客户实地看房，这样一来，既节省你们的工作时间，也增加了客户对我们的信任。

7、如何判断房屋价值？

1、小区行情：根据经验或附近较熟悉的小区对比可得出大致的价格范围。

2、楼层：顶楼、底楼可比最好的中间楼层的平均单价低10%左右。

3、装修：装修的好坏和新旧对价格也是一个重要影响因素，买下后是否需要装修或花多少钱装修直接关系到买房人的成本，客户会将其打入价格成本，同时装修、摆设及整洁程度也会影响到客户的购买欲望。

1、争取与业主交朋友

建立长期和良好的关系，利于业主今后对我们工作的配合。

第二阶段、应尽可能教会业主一些专业知识

1、目的：是表现自已的专业，获取业主的信任。

2、议价：卖房前尽可能与业主把与交易相关的所有事宜谈妥，避免成交后出麻烦导致退单，不鼓励为了签合同在重要问题上蒙骗业主，应直面难题，争取提前解决，这样才有利于今后的顺利成交，例如：代理费、税费、按揭、户口迁出、交户时间等容易忽略的问题。

3、在传授业主专业知识的过程中让业主知道我们为他卖房并不容易，需要很多人做很多的事情，获得业主的尊重、同情、便于争取佣金。

2、如何让业主同意签署委托协议？

如果没有正式的签委托协议，本公司无权收定金，无法在客人有兴趣第一时间让客人交定金，把握不住客人的冲动，很容易错过成交机会，若让客人深思熟虑则通常很难成交，因买房是一辈子的大事，每个客人都希望十全十美，有些客人甚至看了一两年的房，而每套房子都不可能十全十美，更何况我们还想为您卖个好价钱。

3、只给我们签独家委托的好处在哪里？

如果是多家代理，那么就会有一家公司报一个价。使客户认为你的房子价格有的谈，他就会杀价，使房子不好卖。如果是独家代理，我们会好好把握价格，我们的业务员会很专心的去帮你卖房，这样你的房子就会卖得很好，卖个好价。

用事例说明独家委托卖的价格比多家委托卖的高。比如：上个月哪个小区有两套房子同样楼层，同样朝向和面积，一个是非独家代理，一个是独家代理，结果是独家代理的比没签独家代理的每平方米多卖了5万。没有委托协议，有些很小心客户认为都没有方式让你公司代理出售，怎样保证是不是这套房子。

4、与业主议价的方法与技巧

1、行情比较：最近公司或其它公司成交房的价格及此房差不多；朝向楼层等作比较。

2、客户反复：我们必须将客户看户后的反应，然后告知业主：

（1）让业主首先能明白我们是在帮他用心的卖房子；

（2）让业主明白我们的客户是怎么样评价他的房子，值多少钱，用客户的名益来刺激业主的价格，其实业主最喜欢的是客户，这样，业主也不会怪你，还会说谢谢你。