A. 甲方出资建设大楼需要哪些准备工作
以下是某居住小区工程业主方在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段的项目管理任务（没有包括安全管理）的详细描述：
1．设计准备阶段项目管理的任务
（l）设计准备阶段的投资控制
l）在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析和论证；
2）编制项目总投资分解的初步规划；
3）分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案；
4）编写设计任务书中有关投资控制的内容；
5）对设计方案提出投资评价建议；
6）根据选定的设计方案审核项目总投资估算；
7）编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行；
8）编制各种投资控制报表和报告。
（2）设计准备阶段的进度控制
l）分析和论证总进度目标；
2）编制项目实施的总进度规划；
3）分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；
4）审核设计进度计划，并控制其执行；
5）编写设计任务书中有关进度控制的内容；
6）编制各种进度控制报表和报告。
（3）设计准备阶段的质量控制
1）理解业主的要求，分析和论证项目的功能；
2）协助业主确定项木质量要求和标准；
3）分析质量目标实现的风险，编制质量风险管理的初步方案；
4）编制项目的功能描述书及主要空间的房间手册；
5）编制设计任务书；
6）比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求；
7）编制设计竞选总结报告。
（4）设计准备阶段的合同管理
1）分析和论证项目实施的特点及环魄，编制项目合同管理的初步规划；
2）分析项目实施的风险，编制项目风险管理幼初步方案；
3）从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议；
4）根据设计竞选的结果，提出委托设计的合同结构；
5）协助业主起草设计合同，参与设计合同的谈判和签订工作；
6）从目标控制的角度分析设计合同的风险，制订设计合同管理方案；
7）分析和编制索赔管理初步方案，以除范索赔事件的发生。
（5）设计准备价段的信息管理
1）建本项目的信息编码体系及信息管理制度；
2）收集、整理和分类归档各种项目管理信息；
3）协助业主建立会议制度，管理各种会议记录；
4）建立各种报表和报告制度，确保信息流畅遇、及时和准确；
5）填写项目管理工作日志；
6）动每月向业主递交项目管理工作月报；
7）运用计算机辅助项目的信息管理，随时向业主提供有关项辞管理的各类信息、各种报表和报告；
8）将所有项目管理信息分类装订成册，在项目管理工作结束后递交业主。
（6）设计准备阶段的组织与协调
1）分析项目实施的特点及环境，提出项目实施的组织方案；
2）编制项目管理总体规划；
3）编制设计工作的组织方案，并控制其实施；
4）协助业主组织设计竞选；
5）组织设计方案的评审，协助业主办理设计审批方案；
6）根据设计竞选及评审结果，提出委托设计单位的建议；
7）协调设计准备过程中的各种工作关系，协助业主解决有关纠纷事宜。
2．设计阶段项目管理的任务
（1）设计阶段的投资控制
l）在可行性研究的墓础上，进行项目总投资目标进一步的分析和论证；
2）根据方案设计，审核项目总估算，供业主方确定投资目标参考，并基于优化方案协助业主对估算作出调整；
3）编制项目总投资分解规划，并在设计过程中控制其执行，在设计过程中若有必要，及时提出调整总投资分解规划的建议；
4）审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算作出评价报告和建议；
5）根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，时上述计划提出调整建议；
6）从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人员提出解决办法，供业主参考；
7）审核施工图预算，必要时调整总投资计划；
8）采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力；
9）进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告；
10）控制设计变更，注意检查变更设计的结构可索性、经济性、建筑造型和使用功能是否满足业主的要求。
（2）设计阶段的进度控制
1）参与编制项目总进度计划，有关施工进度与施工监理单位协商讨论；
2）审核设计方提出详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求索赔；
3）协助起草主要甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单；
4）协助业主确定施工分包合同结构及招标投标方式；
5）督促业主对设计文件尽快做出决策和审定；
6）在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各种进度控制报表和报告（月报、季报、年报）；
7）协调室内外装修设计、专业设备设计与主体设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求。
（3）设计阶段的质童控制
l）协助业主确定项目质量的要求和标准，满足设计质监部门质量评定标准要求，并作为质量控制目标值，参与分析和评佑建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等，根据业主的要求，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分；
2）研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，及时向设计单位提出；对设计变更进行技术经济合理性分析，并按照规定的程序办理设计变更手续，凡对投资及进度带来影响的变更，需会同业主核签；
3）审核各设计阶段的图纸、技术说明和计其书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得有关部门审查通过；
4）在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；
5）若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工的可行性和结构的可靠性，以进一步降低建造成本；
6）协助智能化设计和供货单位进行智能化总体设计方案的技术经济分析；
7）时常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；
8）审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，确保获得有关部门审查通过；
9）审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行；
10）对项目所采用的主要材料和设备充分了解其用途，并做出市场调查分析；对材料和设备的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本；
11）会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证。
（4）设计阶段的合同管理
l）协助业主确定设计合同结构；
2）协助业主选择标准合同文本，起草设计合同及特殊条款；
3）从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移；
4）参与设计合同谈判；
5）进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况检查，以及合同的修改、签订补充协议等事宜；
6）分析可能发生索赔的原因，制定索赔防范性叶策，减少业主索赔事件的发生，协助业主处理有关设计合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜；
7）向业主递交有关合同管理的报表和报告。
（5）设计阶段的信息管理
l）建立设计阶段工程信息编码体系；
2）建立设计阶段信．息管理制度，并控制其执行；
3）进行设计阶段各类工程信息的收集、分类存档和整理；
4）运用计算机辅助项目的信息管理，随时向业主提供项目管理各种报表和报告；
5）协助业主建立有关会议制度，整理会议记录；
6）督促设计单位整理工程技术和经济资料及档案；
7）填写项目管理工作记录，每月向业主递交设计阶段项目管理工作月报；
8）将所有设计文档(包括图纸、技术说明、来往函件、会议纪要和政府批件等)装订成册，在项目结束后递交业主。
（6）设计阶段组织与协调的任务
1）协助业主协调与设计单位之间的关系，及时处理有关问题，使设计工作顺利进行；
2）协助业主处理设计与政府主管部门的联系；
3）协助业主做好方案设计及扩初设计审批的准备工作，协助处理和解决方案和扩初设计审批的有关问题；
4）协助业主协调设计与招标投标主管部门之间劝关系。
3．与施工招标投标有关的项目管理任务
（1）与施工招标投标工作有关的投资控制
1）审核概算和施工图预算；
2）审核招标文件和合同文件中有关投资的条款；
3）审核和分析各投标单位的投标报价；
4）定期向业主提交投资控制报告；
5）参加评标及合同谈判。
（2）与施工招标投标工作有关的进度控制
1）编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标；
2）审核招标文件和合同文件中有关进度的条款；
3）审核和分析各投标单位的进度计划；
4）定期向业主提交进度恐制报告；
5）参加评标及合同谈判
（3）与施工招标投标工作有关的合同管理
1）合理划分子项目，明确各子项目的范围；
2）确定项目的合同结构；
3）策划各子项目的发包方式；
4）起草、修改施工承包合同、甲供材料和设备的采购合同；
5）参与合同谈判工作
（4）与施工招标投标工作有关的信息管理
1）起草和修改各类招标文件；
2）在投资控制软件、进度控制软件内建立项目的结构和各子项目的编码，为计算机辅助进度控制和投资控制奠定基础
3）招标投标过程中各种信息的收集、分类与存档。
（5）与施工招标投标工作有关的组织与协调
1）组织对投标单位的资格预审；
2）组织发放招标文件，组织投标答疑；
3）组织对投标文件的预审和评标；
4）组织和协调参与招标投标工作的各单位之间的关系；
5）组织各种评标会议；
6）协助业主向政府主管部门办理各项审批事项；
7）组织合同谈判。
（6）与施工招标投标工作有关的风险管理
l）制定风险管理策略；
2）在合同中采取有利的反索赔方案；
3）制定合理的工程保险投保方案。
4．施工阶段项目管理的任务
（1）施工阶段的投资控制
l）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行；
2）利用投资控制软件每月进行投资计划值与实际值的比较，并提供各种报表；
3）工程付款审核；
4）审核其他付款申请单；
5）对施工方案进行技术经济比较论证；
6）审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜。
（2）施工阶段的进度控制
l）审核施工总进度计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时及时调整施工总进度计划；
2）审核项目施工各阶段、年、季和月度的进度计划，并控制其执行，必要时作调整；
3）审核设计方、施工方和材料、设备供货方提出的进度计划和供货计划，并检查、督促和控制其执行；
4）在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季和年提交各种进度控制报告。
（3）施工阶段的合同管理
l）协助业主起草甲供材料和设备的合同，参与各类合同谈判；
2）进行各类合同的跟踪管理，并定期提供合同管理的各种报告；
3）协助业主处理有关索赔事宜，并处理合同纠纷。
（4）施工阶段的信息管理
1）进行各种工程信息的收集、整理和存档；
2）定期提供各类工程项目管理报表；
3）建立工程会议制度；
4）督促各施工单位整理工程技术资料。
（5）施工阶段的组织与协调
l）参与组织设计交底；
2）组织和协调参与工程建设各单位之间的关系；
3）协助业主向各政府主管部门办理各项审批事项。
（6）施工阶段的风险管理
l）工程变更管理；
2）协助处理索赔及反索赔事宜；
3）协助处理与保险有关的事宜。
（7）施工阶段的现场管理
l）组织工地安全检查；
2）组织工地卫生及文明施工检查；
3）协调处理工地的各种纠纷；
4）组织落实工地的保卫及产品保护工作。
5．动用前准备阶段项目管理的任务
（l）动用前准备阶段的投资控制
l）编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划；
2）进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告；
3）审核本阶段各类付款；
4）审核及处理施工综合索赔事宜；
5）参与讨论工程决算中的一些问题；
6）编制投资控制总结报告。
（2）动用前准备阶段的进度控制
1）编制本阶段的进度计划，并控制其执行，必要时作调整；
2）提交各种进度控制总结报告。
（3）动用前准备阶段的合同管理
1）进行各类合同的跟晾管理，并提供合同管理的各种报告；
2）协助业主处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷；
3）协助处理合同中的未完事项。
（4）动用前准备阶段的信息管理
1）进行各种工程信．息的收集、整理和存档；
2）提供各类工程项目管理报表；
3）督促项目实施单位整理工程技术资料；
4）组织提交竣工资料；
5）组织编制重要设施的使用及维护手册。
（5）动用前准备阶段的组织与协调
1）组织和协调参与工程建设各单位之间的关系；
2）协助业主向各政府主管部门办理各项竣工入住事项。
（6）动用前准备阶段的其他任务
1）协助业主进行物业人员培训；
2）配合进行剩余甲供材料物资的处置；
3）参与组织各种仪式及活动。
B. 会计做帐前,应做哪些准备,平时应收集哪些数据。
会计做账前资料准备如下：
（一）现金、银行存款明细核对
货币资金是企业最容易出现问题的
资产
，因此企业每月都应认真核对每笔款项的进出记录。月底打出
银行对账单
同企业银行明细账认真核对往来，对存在出入的地方及时处理，确保银行
账务
明确。
在工作实务中，多数企业的银行账务都存在出入，不能与
实际
业务相吻合，有时因为处理不当导致月底银行
账面余额
出现负数，所以每月结账前的银行核对是很必要的，发现问题及时处理。
归集
当月
所有费用
单据
和费用项目，确定
账面
有足够现金能够支付，防止账面现金
余额
出现负数。
（二）业务往来核对
将本月入账进项和销项发票仔细核对，确定每张发票的结算方式，是现金结算的索要收据证明，是银行结算的应取得对应的银行结算凭据，是往来挂账的按号入座认真入账。
（三）存货成本核算
每月做账前最好将上月底账面库存商品的名称、单价、
金额
详细列出，结合当月
销售发票
和
进项发票
的开票信息，计算入账后账面
存货成本
变动对
利润
的影响，不要盲目的认证发票和领用存货，导致账面库存出现负数或
成本
变动浮动太大，影响
当期利润
。
根据当月销售情况，及时收集存货出入库单据，计算
产品成本
或
销售成本
，估算当月利润。
C. 对于展会主办方来说,办会展前、期间、会后 需要收集整理哪些信息
会前：收集目标客户的联系信息，便于联系业务，还要收集媒体信息，便于进行展会合作，行业协会信息，便于邀请协办或支持；
期间：收集到会人员的个人信息，参展企业满意度调查表，便于了解参展企业动态，以及观众反馈，为下一届招商招展做准备；
会后：整理会议期间搜集的资料，对目标客户进行后续接触，对参展企业进行回访，了解企业参展效果等。
D. 商务谈判收集的信息有哪些
从实例中学习比书本上有用我觉得，希望对你有所帮助
案例一：
1986年,日本一个客户与东北某省外贸公司洽谈毛皮生意,条件优惠却久拖不决。转眼过去了两个多月，原来一直兴旺的国际毛皮市场货满为患，价格暴跌，这时日商再以很低的价格收购，使我方吃了大亏。
据记载，一个美国代表被派往日本谈判。日方在接待的时候得知对方需于两个星期之后返回。日本人没有急着开始谈判，而是花了一个多星期的时间陪她在国内旅游，每天晚上还安排宴会。谈判终于在第12天开始，但每天都早早结束，为的是客人能够去打高尔夫球。终于在第14天谈到重点，但这时候美国人已经该回去了，已经没有时间和对方周旋，只好答应对方的条件，签订了协议。
作业一：阅读此案例后谈谈你对商务谈判心理的感受。
作业二：一个成功的商务谈判者应注重收集哪些信息？
下节上课前（即28日）统一上交，个别同学最迟不超过国庆前（即9月30日），过期不候。
感受：日方采取了很高明的谈判手段即拖延战术中的拖延谈判时间，这个战术最能稳住对方的谈判对手。日方在谈判中没有急于将谈判的事项第一时间放在谈判桌上，而是先带着谈判对手到处去游玩及参加各种宴会，这一手段不仅仅能拖延时间更重要的是他能软化人的心理，对方如果接受了他们的邀请，这已经实现了日方的第一步。直到最后一天日方才谈到重点，其实这正是体现了拖延战术的真正效果，他紧紧抓住了对方的心理，美国人急于回去，已经没有时间和日方周旋，在另一方面 ，他也会不好意思拒绝对方的要求，毕竟“吃人家嘴软，拿人家手短“，其实美国人已经违背了商务谈判的原则，他没有把公私分开，没有把立场与利益分开，私谊是公事的辅佐，而公事决不能成为私利的牺牲品，这关系到一个谈判者的根本素质，
谈判人员应该充分了解对方信誉，实力乃至实施谈判者的惯用手法和以往实迹。
问题2：谈判对手的身份背景，资信，惯用的谈判手段，谈判对手性格特征以及他们善于谈判的特长，谈判对手所要达成的目标即对方谈判的目的
同时也应该了解市场行情，客观的了解对方以及掌握谈判的竞争者，以及在谈判中出现争议的议题的解决方案，时时关注对方的一举一动，并且及时作出反应！
2008-3-15 17:49 回复
121.233.28.* 2楼
1992年上海甲公司引进外墙防水涂料生产技术，日本乙公司与香港丙公司报价分别为22万美元和18万美元。经调查了解，两家公司技术与服务条件大致相当，甲有意与丙公司成交。在终局谈判中，甲公司安排总经理与总工程师同乙公司谈判，而全权委托技术科长与丙公司谈判。丙公司得知此消息后，主动大幅度降价至10万美元与甲签约。
问题：（1）如何评论甲公司安排谈判人员的做法？
（2）如何评论丙公司大幅度降价的做法？
1.这是商务谈判战术中典型的兵不厌诈。在这个商务谈判中，甲公司采用了兵不厌诈战术，让丙公司认为自己无意和他合作，主动降价。以期更低的价格达成交易。
2.丙公司中计，这在商业谈判中是不可取的。没有坚持自己的底线。
2008-3-15 17:50 回复
222.240.175.* 3楼
回复：2楼此计甚好，制造竟争，同时让丙公司觉得甲公司的谈判的中心不在它。
商务谈判案例一
欧洲A公司代理B工程公司到中国与中国c公司谈判出口工程设备的交易。中方根据其报价提出了批评．建议对方考虑中国市场的竞争性和该公司第一次进入市场。认真考虑改善价格。该代理商做了一番解释后仍不降价并说其委托人的价格是如何合理。中方对其条件又做了分析，代理人又做解释，一上午下来．毫无结果。中方认为其过于傲慢固执，代理人认为中方毫无购买诚意且没有理解力．双方相互埋怨之后，谈判不欢而散。
问题：
1．欧洲代理人进行的是哪类谈判？
1，构成其谈判因素有哪些？
3．谈判有否可能不散？若可能不散欧洲代理人应如何谈判?
分析：
1．欧洲代理人进行的是代理地位的谈判。
2．构成其谈判的因素有：标的——工程设备；当事人——欧洲
A公司，欧洲B工程公司和中国c公司；背景——中国市场竞争和A公司第一次进入中国市场——微观经济环境。
3．谈判有可能不散，至少可以避免“不欢而散”。
A公司应核代理地位淡判的要求做到：“姿态超脱、态度积极’应做“好人”。
商务谈判案例二
天津某半导体工厂欲改造其生产线，需要采购设备、备件和技术。
适合该厂的供应商在美国、日本各地均可找到2家以上的供应商。正在此时，香港某半导体公司的推销人员去天津访问，找到该厂采购人员表示可以协助该厂购买所需设备和技术。
由于香港客商讲中文，又是华人，很快关系就熟了，工厂同意他代为采购。由于工厂没有外贸权，又必须委托有外贸权的公司做代理，A公司接到委托后，即与美国和日本的厂商探询，结果，美国和日本的厂家有的不报价却回函问：A公司与香港B公司的关系是什么？有的出价很高。
A公司拿的探询结果未达到预期目标，具体人员与工人进行了讨论，最后得出了一致的结论。
问题：
1．A公司的探询是否成功?为什么?
2 天津工厂应做何种调整?为什么?
3．天津公司的探询要做何调整?为什么’
分析：
1．天津香港公司公司香港公司的探询姑夫败的。田为外商有的不报价，探询没结果。有结果时，条件太苛刻，非诚意报价。
2天津工厂的委托有时序错误，必须调整。香港公司不能代工厂签进口合同，直接找香港的探询可能加快进度，但存在签约和对后续工作影响的问题调整内容；让香港公司的外探纳人天津公司的对外探询中，并且以天津公司为主，避免探询混乱。
3．天津公司要与工厂、香港公司统一意见——内容和策略，并把该项目的探询统一组织起来。同时要重新部署探询地区和对象，不给外商造成有多个同样项目在询价的错觉。
商务谈判案例三
1983年曰本某电机公司出口其高压硅堆的全套生产线，其中技术转让费报价2．4亿日元，设备费12．5亿日元．包括了备件、技术服务(培训与技术指导)费o．09亿日元。
谈判开始后，营业部长松本先生解释：技术费是按中方工厂获得技术后，产的获利提成计算出的。取数是生产3000万支产品，10年生产提成事10%，平均每支产品销价s曰元。设备费按工序报价，清洗工序1．9亿日元；烧结工序3．5亿日元；切割分选工序3．7亿曰元；封装工序2．1亿日元；打印包装工序o．8亿日元；技术服务赞分培训费，12人的月曰本培训，250万日元；技术指导人员费用l0人月，65O万元曰元。
背景介绍
(1)日本公司技术有特点．但不是唯一公司，是积极推销者，该公司首次进入中国市场．也适合中方需要。
(2)清选工序主要为塑料槽、抽风机一类器物．烧结工序主要为烧结炉及辅助设备、切割分选工序，主要为切割机，测试分选设备。封装工序，主要为管芯和包装壳的封结设备和控制仪器。打印包装工序主要为打印机及包装成品的设备。此外，有些辅助工装夹具。
(3)技术有一定先进性、稳定性，日本成品率可达85％，而中方仅为40％左右。
问题：
1．卖方解释得如何？属什么类型的解释？
2．买方如何评论？
分析：
1．卖方解释做得较好，讲出了报价计算方法和取数，给买方评论提供了依据使买方满意。由于细中有粗，给自己谈判仍留了余地，符合解释的要求。卖方采用的是分项报价，逐项解释的方式。
2．买方面对卖方的分项报价和逐项的解释，应采用“梳蓖式”的方式进行评论，也就是按拄术、设备、技术服务三大类来进行评论。
评论点较多：
其一，技术价。针对卖方取数——年产量、产品单价和提成率以及年数的合理性进行评论；
其二，设备价。针对各工序设备构成按工序总价值或工序单机进行评论，如清洗工序的设备价值；
其三，技术服务。可分为技术指导和技术培训两大类，各类又可分出时间、单价、人员水平、辅助条件(吃、住、行)等点进行评论。
商务谈判案例四
曰本某公司向中国某公司购买电石．此时．是他们间交易的第五个年头，年谈价时，曰方压丁中方30万美元/吨，今年又要压20美元/吨，即从410美元压到390美元/吨。据日方讲，他已拿到多家报价，有430美元/吨，有370美元/吨，也有390美元/吨。据中方了解，370美元/吨是个体户报的价，430美元/是生产能刀较小的工厂供的货，供货厂的厂长与中方公司的代表共4人组成了谈判小组，由中方公司代表为主谈。谈前，工厂厂长与中方公司代表达成了价格共同的意见，工厂可以在390美元成交，因为工厂需定单连续生产。公司代表讲，对外不能说，价格水平我会掌握。公司代表又向其主管领导汇报，分析价格形势；主管领导认为价格不取最低，因为我们是大公司，讲质量，讲服务。谈判中可以灵活，但步子要小．若在400美元以上拿下则可成交，拿不下时把价格定在405-410美元之间，然后主管领导再出面谈。请工厂配合。
中力公司代表将此意见向工厂厂长转达，并达成共识和工厂厂长—起在谈判桌争取该条件。中方公司代表为主谈。经过交锋，价格仅降了lO美元/吨，在400美元成交，比工厂厂长的成交价高了10美元／吨。工厂代表十分满意．日方也满意，
问题：
1怎么评价该谈判结果?
2．该谈判中方组织与主持上有何经验？
分析：
1．谈判结果基本上应肯定，因为仍处在中高档的价格水平。
2，中方组织上基本成功，主要原因：巾场调查较好一—有量有性；分工明确——价格由公司代表谈；准备方案到位——有线，有审，有防。
商务谈判案例五
江苏某工厂、贵州某工厂、东北某工厂、北京某工厂要引进环形灯生产技术，各家的产量不尽相同，北京某进出口公司是其中某一工厂的代理。知道其它三家的计划后，主动联合这三家，在北京开会，建议联合对外，统—谈判，这三家觉得有意义，同意联合。该公司代表将四家召在一起做谈判准备。根据市场调查，日本有两家环形灯生产厂，欧洲有—家，有的曾来过中国．有的还与其中工厂做过技术交流。进出口公司组织与外商谈了第一轮后，谈判就中止了。外商主动找具熟悉的工厂直接谈判，工厂感到高兴，更直接，而且，外商对工厂谈判的条件比公司谈时灵活，更优惠。有的工厂一看联合在起，自己好处不多，于是提出退伙，有的外商故意不报统一的价格，也与自己欲成交的工厂直接联系，请工厂代表吃饭，单独安排见面等，工厂认为这对自己有好处．来者不拒。进出口公司的代表知道后劝说工厂，工厂不听。于是最终这四家各自为阵，联合对外谈判也宣
告失败。
问题：
1 这种联合算不算联合?为什么?
2．外商的主持谈判成功在哪儿?
3，北京进出口公司的主持失败在哪儿？
4，有否可能将这不同省市的工厂联合起来呢?怎么做才能实现联合目标?
分析；
1．这不算联合对外的谈判．因为它设满足联合谈判的基本条件。
2．外商主持谈判的成功在于利用了中力松散的组织；利用了厂家的差异(交易条什)；利用了感情，从而实现了分解中方的联合。
3．北京进出口公司主持失败的关健在于没有按统—联合谈判的规范做。
4．有可能。首先应建立跨省市的具有权威的领导班子，然后才是其它的技术性的“统—‘”条件
经典故事与商务谈判
商务谈判的三步曲为我们掌握商务谈判进程提供了可以遵循的基本框架。毫无疑问，申明价值可以使我们了解谈判双方的各自需求；创造价值可以使我们达到双赢的目的；克服障碍使我们顺利达成协议。然而，我们的谈判人员往往还不能真正理解其内涵，因此，我们给大家讲一个在谈判界广为流传的经典小故事。
有一个妈妈把一个橙子给了邻居的两个孩子。这两个孩子便讨论起来如何分这个橙子。两个人吵来吵去，最终达成了一致意见，由一个孩子负责切橙子，而另一个孩子选橙子。结果，这两个孩子按照商定的办法各自取得了一半橙子，高高兴兴地拿回家去了。
第一个孩子把半个橙子拿到家，把皮剥掉扔进了垃圾桶，把果肉放到果汁机上打果汁喝。另一个孩子回到家把果肉挖掉扔进了垃圾桶，把橙子皮留下来磨碎了，混在面粉里烤蛋糕吃。
从上面的情形，我们可以看出，虽然两个孩子各自拿到了看似公平的一半，然而，他们各自得到的东西却为物尽其用。这说明，他们在事先并未做好沟通，也就是两个孩子并没有申明各自利益所在。没有事先申明价值导致了双方盲目追求形式上和立场上的公平，结果，双方各自的利益并未在谈判中达到最大化。
如果我们试想，两个孩子充分交流各自所需，或许会有多个方案和情况出现。可能的一种情况，就是遵循上述情形，两个孩子想办法将皮和果肉分开，一个拿到果肉去喝汁，另一个拿皮去做烤蛋糕。然而，也可能经过沟通后是另外的情况，恰恰有一个孩子即想要皮做蛋糕，又想喝橙子汁。这时，如何能创造价值就非常重要了。
结果，想要整个橙子的孩子提议可以将其他的问题拿出来一块谈。他说：“如果把这个橙子全给我，你上次欠我的棒棒糖就不用还了”。其实，他的牙齿被蛀得一塌糊涂，父母上星期就不让他吃糖了。
另一个孩子想了一想，很快就答应了。他刚刚从父母那儿要了五块钱，准备买糖还债。这次他可以用这五块钱去打游戏，才不在乎这酸溜溜的橙子汁呢。
两个孩子的谈判思考过程实际上就是不断沟通，创造价值的过程。双方都在寻求对自己最大利益的方案的同时，也满足对方的最大利益的需要。
商务谈判的过程实际上也是一样。好的谈判者并不是一味固守立场，追求寸步不让，而是要与对方充分交流，从双方的最大利益出发，创造各种解决方案，用相对较小的让步来换得最大的利益，而对方也是遵循相同的原则来取得交换条件。在满足双方最大利益的基础上，如果还存在达成协议的障碍，那么就不妨站在对方的立场上，替对方着想，帮助扫清达成协议的一切障碍。这样，最终的协议是不难达成的。
E. 创物业大厦省优需要的资料详细目录
对照国优大厦标准的每一条进行分解，不一定每一个都要，但要大多数内容都要有
大厦管理处创优迎检资料目录
第一部分 基础管理
1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1.1立项报告 1.2报建审批表 1.3规划设计要点 1.4建设规划许可证 1.4.1建设工程规划许可证 1.4.2建设用地规划许可证
1.5建设施工许可证 1.6建设项目环境影响报告 1.7消防设计方案审核意见、验收证明 1.8大楼用地红线图及综地图
1.9土地使用权出让合同书 1.10规划验收许可证 1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明） 1.12总设计平面图
1.13产品合格证、校验证明 1.14报价表（所有材料、设备）
2．已办理接管验收手续
2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料） 2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图） 2.3固定资产交接证明
2.4办公（商品）用房验收交接表 2.5验收总结报告
3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理
3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记
3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书 3.7管理处组织机构及人员分布图
3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）
4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）
5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）
6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）
6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表） 6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）
7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一） 7.2房屋使用手册 7.3业主公约 7.4业主公约签名表
8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程
8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表 8.7大厦组建业委会的工作公告 8.8大厦业委会侯选人名单
8.9业主委员会成员登记表（附资质） 8.10业主委员会章程
8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）
9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章） 10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划
10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录
11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
11.1各项管理制度 11.1.1公众管理制度（见附件） 11.1.2内部管理制度（见附件） 11.1.3行政管理制度（见附件）
11.1.4设备管理制度（见附件） 11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书） 11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）
11.2各岗位工作标准 11.2.1管理处员工职责（见质量手册） 11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件）
11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件） 11.3.3公司年度培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表
11.3.6员工培训考核表 11.3.7公司（部门）年度员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表
11.3.10员工考核试卷 11.4管理工作流程图 11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）
12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
12.1管理处人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件） 12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）
12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）
12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件） 12.6职业道德规范（见内部管理制度） 12.7文明礼貌用语（见员工手册）
13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
13.1物业管理系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4保安监控系统简介
14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
14.1财务管理制度（见行政管理制度） 14.2会计核算制度（见行政管理制度） 14.3 年上（下）半年财务收支情况表 14.4
年度财务明细表
15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）
15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分） 15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分） 15.5设备台帐 15.6大中修标准
15.7大中修记录 15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）
16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
16.1用户登记表（单位和个人用户） 16.2入伙通知书 16.3购房合同（复印件） 16.4业主通讯表
16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）
17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况） 17.2回访制度（见内部管理制度）
17.3用户投诉处理程序（见程序文件） 17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5管理处值班记录表 17.6应急情况处理记录表
17.7用户投诉登记表 17.8服务/投诉/应急处理维修报告单 17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定） 17.10报修登记表
17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名） 17.12工程维修单 17.13管理处常用电话联系表
17.14服务电话标签（提醒牌）
18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）
18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施） 18.3用户意见调查分析统计表
18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）
18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%） 18.6意见处理措施及回访记录
19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
19.1服务承诺（公布并有业主确认） 19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）
19.3返修率计算表（返修率≤1%） 19.4回访记录（与17.10同）
20.文件管理
20.1文件稿纸 20.2用户文件清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表 20.5外来文件登记表
20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）
第二部分 房屋管理及维修养护
1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置
1.1区域分布图（现场及复印件） 1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）
2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）
3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)
4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）
5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）
6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）
7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
7.1物业装修管理程序文件（见程序文件） 7.2装修管理规定（见公众制度） 7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）
7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记表
8.房屋维修养护
8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件） 8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书） 8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）
8.4楼宇管理规定（见公众制度） 8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文） 8.6建筑物巡视维护表（见质量记录） 8.7建筑物养护计划
8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表） 8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）
8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的） 8.11房屋完损等级评定表 8.12完好率评定表（完好率≥98%）
第三部分 共用设施设备管理
第一项 综合要求
1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等） 1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）
1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书） 1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）
1.5执行情况（见以下各系统质量记录）
2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）
3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
3.1机电（技术）人员统计表 3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）
4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）
大厦管理处迎检资料总目录2
第三部分 共用设施设备管理
第二项 供电系统
1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度） 1.2供配电系统管理程序（见程序文件）
2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
2.1临时用电管理规定（见LS-02） 2.2临时用电申请表 2.3停电应急处理方案及流程图 2.4应急情况处理记录表
3.备用应急发电机可随时起用（现场）
3.1发电机操作规程（LS-01） 3.2发电机运行记录表
4.供电系统
4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 4.2设备设施清单（供配电、避雷） 4.3配电房管理制度（见设备管理制度）
4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票
4.8停电通知单 4.9完好率评定表（完好率≥98%） 4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）
4.11供配电系统维修保养表（见质量记录） 4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录） 4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）
第三部分 共用设施设备管理
第三项 弱电系统
1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 2.1设备设施清单 2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）
2.3完好率评定表（完好率≥98%） 2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录） 2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）
第三部分 共用设施设备管理
第四项 消防系统
1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场） 1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）
1.2设备设施清单（消防报警、气体消防） 1.3消防栓封签（现场） 1.4灭火器合格证（现场） 1.5消防电话一览表
1.6消防通讯工具一览表 1.7值班安排表 1.8值班记录表
1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）
1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录） 1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录） 1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）
2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员） 2.2消防标准用语（LS-17）
2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次） 2.4消防演习总结报告
3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 3.1组织消防法规学习计划 3.2消防学习报告
3.3防火区域管理规定（LS-16） 3.4区域防火责任人划分表 3.5消防宣传图片
4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通 4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图
4.2消防疏散示意图（现场及复印件） 4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场） 4.4用户安全责任人和联系人名单
4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10） 4.6重点防火部位登记表 4.7应急情况处理记录表
4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%） 4.9完好率评定表（完好率≥98%） 4.10动火申请表
5.无火灾安全隐患 5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明） 5.2无其它安全隐患（现场）
第三部分 共用设施设备管理
第五项 电梯系统
1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1.1电梯准用证 1.2电梯合格证 1.3保养合同
2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）
2.2设备设施清单 2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录） 2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供）
2.4完好率评定表（完好率98%） 2.5分包方质量检查记录表 2.6整改通知 2.7安全设施齐全、有效（现场）
2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）
3.轿厢、井道、机房清洁(现场)
4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）
4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）
5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）
6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%） 6.2应急情况处理记录表
第三部分 共用设施设备管理
第六项 给排水系统
1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
1.2设备设施清单（供水、排水） 1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度） 1.4用水、节水计划（LS-08）
1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15） 1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）
1.7供水系统维修保养表（见质量记录） 1.8排水系统巡视维护表（见质量记录） 1.9完好率评定表（完好率≥98%）
1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）
2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）
3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水） 3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）
3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供） 3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证
3.6水质化验单 3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）
4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）
4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）
5．限水、停水按规定时间通知住用户 5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度） 5.2停水通知单
6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）
7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）
7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）
8.制定事故应急处理方案 8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表
第三部分 共用设施设备管理
第七项 空调系统
1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
1.2空调主机保养合同 1.3设备设施清单 1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认） 1.5冷水机组运行记录表
1.6空调系统巡视维护表（见质量记录） 1.7空调系统维修保养表（见质量记录） 1.8完好率评定表（完好率≥98%）
1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知 1.11空调水处理报告单（分包方） 1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）
2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）
2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同） 2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）
3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图 3.2应急处理情况记录表
第三部分 共用设施设备管理
第八项 锅炉供暖系统
1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书） 1.2设备设施清单
1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录） 1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录） 1.5完好率评定表（完好率≥98%）
1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）
2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）
3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）
4．制订应急处理方案 4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 4.2应急情况处理记录表
第四部分 共用设施管理
1.共用配套服务设施完好（现场） 1.1公共设施管理制度（见内部管理制度） 1.2公共设施巡视维护表
2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）
3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）
4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）
第五部分 保安及车辆管理
1.大厦基本实行封闭式管理（现场）
2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场） 2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）
2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06） 2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容）
2.5保安员培训大纲 2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 2.7警械、警具配备登记表 2.8保安值班安排表 2.9值班记录表
2.10来访登记表 2.11训练计划表 2.12训练成绩记录表 2.13保安巡逻签到表
3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）
4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 4.1车辆管理程序文件（见程序文件） 4.2车辆出入登记表（包括出入卡）
4.3停车场检查登记表 4.4闲置车辆登记表 4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）
5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 5.1停车场管理规定（见公众制度） 5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）
6.室内停车场管理严格，出入登记 6.1停车线、交通标志（现场） 6.2车辆出入登记表（同上4.2）
7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 7.1车辆保管区分规定（LS-05）
7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04） 7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）
8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 8.1安全警告标志（现场） 8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）
8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控） 8.4应急情况处理记录表
9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）
第六部分 环境卫生管理
1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场） 1.2垃圾中转让清洁制度 1.3设备设施清单
2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
2.2日常卫生保洁承包合同 2.3清洁卫生工作责任制（LS-14） 2.4清洁人员统计表 2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）
2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录） 2.7分包方质量检查记录表 2.8整改通知
3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1日产日清（现场） 3.2消杀管理制度（LS-09） 3.3消杀记录表（与绿化一起使用）
3.4消杀工作表（与绿化一起使用）
4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备无蚁害（现场）
4.1白蚁防治程序 4.2白蚁防治分包合同 4.3白蚁防治巡视规定 4.4白蚁防治巡视记录表
4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）
5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场） 5.1商铺管理规定（LS-23） 5.2商铺统计表
6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）
7.大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场） 第七部分 绿化管理
1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）
2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场） 2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）
2.2绿化平面图及说明 2.3绿化工作标准（LS-12） 2.4绿化养护、管理操作细则（LS-13） 2.5绿化人员统计表
2.6绿化分工表 2.7园林绿化巡视表（见质量记录） 2.8园林绿化维护表（见质量记录） 2.9消杀记录表（与清洁一起使用）
2.10消杀工作表（与清洁一起使用） 2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率≥30%）
3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）
4.对大厦内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实 4.1大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11） 4.2落实效果（现场）
第八部分 精神文明建设
1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章） 1.2公众制度（见附件）
1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）
2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 2.1宣传园地（现场） 2.2社区文化管理 2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）
2.2.2社区文化活动计划表（年度计划和季度计划，附社区文化活动方案）
2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）
2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结） 2.2.5社区文化活动完成情况表
2.2.6社区文化活动年度总结 2.3好人好事记录表 2.4业主感谢信
3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）
第九部分 管理效益
1.物业管理服务费用收缴率98%以上 1.1 年上（下）收支情况表
2.提供有偿服务，开展多种经营 2.1有偿服务价格表 2.2相关记录（如发票、收据等）
3.本大厦物业管理经营状况 3.1 年度财务明细表
F. 房地产售房流程都有哪些该注意购房合同哪些事项
房地产售房流程都有哪些?该注意 购房合同 哪些事项？ 房地产售房流程如下： 一、客户接待。首先，当客户或者潜在客户走进大门开始，就已经进入了房地产商的销售视野，销售人员应主动上前问好，接待并介绍大楼的基本情况。 二、介绍展板内容、详细讲解楼书资料。在吸引了客户的眼光之后，看准时机，销售人员向客户介绍展板内容，向客户展示大楼的整体面貌，展示详细资料，引导客户发掘出该工程的优势。 三、带领客户看房。走到这一步，就意味着销售成功了一半。在房地产销售流程中，这是至关重要的一步，如果客户对房较为满意，再加上适当的优惠，这单买卖的成功几率将会很高。在看房期间，销售人员应真实而热情地为客户讲述该建筑的优势，详细回答客户的疑问，巧妙地运用销售技巧，使客户对房屋满意。 四、替客户设计购买方案。房地产方面负责购买方案的设计，可给出适当优惠吸引客户。 五、登记。登记客户信息和数据，作为一手销售资料保存。 六、如客户表示认购意向，则可开始洽谈合作，配合客户反复看房和商讨，客户确定购买后，按规定收取 定金 等费用并开发票作为凭据。 七、签订合同。认购合同一般可由销售代表填写，审核无误后交给业主签字确认。 八、签订 房屋买卖合同 。客户支付完首付后，可签订房屋买卖合同。 九、通知客户办理按揭。提醒客户所需携带资料，前往指定地点办理按揭等业务。 十、协助客户办理入住手续。在交房完毕后，可由工作人员带领业主办理入住手续，并向业主表示祝贺。 购房合同要关注什么事项 买受人应当细心阅览本合同内容，对合同条款及专业用词了解不一样的，可向区域房地产开发主管部分咨询，如无说法视为两边赞同内容。在签定合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人供给的有关证书、证明文件。合同条款应该严格遵守《中华人民共和国 合同法 》、《中华人民共和国城市房地产处理法》及其他有关 法规 、法规之要求，并由中华人民共和国建造部和国家工商处理局担任解说。在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因 退房 以及后果怎样? 购房 者与开发商签定认购书后，就要交必定额度的定金，这是无可厚非的。但有时购房者在交给定金后因种种原因得不到银行的借贷而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不 退定金 ，理由是购房者没有实行合同，所以没收定金。合同主体断定不明购房者因为短少法规常识，往往会犯一些比较初级的差错。有时代表发展商签约的人并不是 法人代表 ，亦或合同上的开发商并不是该房产土地具有者，这些都是可能导致 合同无效 的问题。别的，项目是由A公司开发的，实践上却是由B公司，但作为买家亦或是应与A公司签约，不然也会带来一系列的费事，以后处理各种手续会很费事。 自古以来， 买房 子在老板姓心中就是重中之重的大事儿，相信有很多都在经历着人生中的首次购房，因此可能关于购房的流程以及合同文书内容应该注意些什么并不是很了解，经过上文介绍，相信大家可以对购房的流程做到心中有数了，接下来购房办理手续也会更加顺利。
G. 深圳选购荔景大厦的房子要注意什么，怎么走
您好，很高兴为您解答荔景大厦小区相关问题。
选购荔景大厦的房子要注意第一，首先看荔景大厦的地理位置，荔景大厦的地处位于罗湖罗湖区红岭中路1008号交通便利。第二，要看荔景大厦内部布置情况，荔景大厦规划占地面积38000.0平米，建筑面积38000.0平米，绿化率15.0%，环境优美。第三，要注意房屋内部布置情况，荔景大厦是按照塔楼设计，适宜居住。
深圳荔景大厦的位置在罗湖罗湖区红岭中路1008号，可以通过各种地图导航查询路线。另外荔景大厦也可以去售楼处寻找怎么去荔景大厦的路线。
以上信息，仅供参考。希望能帮到您！
H. 设备搬迁前评估要收集哪些信息
设备搬迁费用评估案例：
1、 待搬迁设备概况：设备名称为315吨冲剪四柱液压机，型号为YA32-315F，是由湖州机床厂制造的。该设备帐面原值为336400元。该设备自重27吨，高度约5.3米。该设备属精密大型设备，结构较为复杂。
2、 设备搬迁工序分解及各工序搬迁费用计算：
（1）、拆卸费：首先应对该设备进行拆卸，拆卸时，应租用25吨大型液压汽车吊，进行分模块解体吊装。据设备管理人员、技术人员分析，受该设备结构、重量、体积的影响，拆卸所需时间约3个工作日，同时需3名技术人员和1名普通工人现场作业。据市场调查，25吨大型液压汽车吊日租金为2000-2600元，本次测算时按2000元计；技术人员现场作业工资为200元/人。天；普通工人现场作业工资为50元/人。天。则：拆卸费=25吨大型液压汽车吊租金+技术人员工资+普通工人工资=3*1*2000+3*3*200+3*1*50=7950元
（2）、包装费：因为对此设备进行分模块拆卸后，需要用木箱包装固定，便于运输途中的保护。据设备管理人员和技术人员分析，该设备自重27吨，拆卸时分解为四大模块，即需要四个木包装箱。受此设备结构和体积的影响，木箱的规格应是2M*2M*1.5M，再考虑设备模块重量等因素，则每个木箱制作时所需原木约为2立方米，据市场调查，每立方米原木现行市场价格为500元。另据征询，原木剧板费为100元，木箱制作费为50元。则：包装费=木箱数量*（原木单价*原木需要量+原木剧板费+木箱制作费）=4*（500*2+100+50）=4600元。
（3）、运输装卸费：该设备属大型设备，重量较大（达27吨），因此需要用载重为30吨的大型平板运输。据市场调查，载重为30吨的大型平板车现行每台班为2000元。该设备运输装卸大约需半个台班。则：运输装卸费=2000*50%=1000元。
（4）、安装调试费：对该设备进行安装时，需有电气工程师、机械工程师、液压工程师各一名，普通工人一名，大约需历时6个工作日。据市场调查，因技术含量大，上述各技术工程师日工资为200元，普通工人日工资为50元。对该设备进行调试检测时，因其属精密大型设备，按机械部有关设备管理及安装的规定，应对移动的设备进行专业三级维护。本设备额定为28个系数，进行三级维护需1344工时。另据调查，我市机械技术人员工资、餐费补贴、交通费用和社会三金，平均每月需5000元，则每工时工资为22.23元。则：安装调试费=安装费+调试检测费=（6*3*200+6*1*50）+（1344*22.23）=33777元。
（5）、拆卸损耗费和设备基础损耗费。拆卸损耗费：本次测算中，对因设备拆卸而使其有关构件、配件和附属物不可再用而产生的拆卸损耗费予以忽略不计。设备基础损耗费：A、设备基础重置价格的确定：设备基础重置价格=工程造价+专业费用工程造价采用重编预算法取得，即按原设备基础图，重新编制预算，进而得出建工程造价（预算书及原设备基础图略）。经计算，工程造价为37828.80元。专业费用主要包括前期工程及勘察设计费，占工程造价的3.5%，即1324元。则设备基础重置价格=工程造价+专业费用=39153元。
B、成新率的确定：该设备基础可使用年限为50年，现已使用约10年且该设备基础使用正常，因此成新率采用年限法确定，即：成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=80% C、设备基础损耗费=设备基础重置价格*成新率=39153*80%=31322元。
（6）、保险费：保险费=设备帐面价值*保险费率=336400*6‰=2018元。
（7）、不可预见费：不可预见费=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费）*不可预见费率=80667*3%=2420元。
（8）、资金成本：资金成本忽略不计。
（9）、管理费用：管理费用=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费+不可预见费+资金成本）*管理费用率=83087*3%=2493元。
（10）、综上，将上述各项费用累加后，得出该项设备搬迁费用为人民币捌万伍仟伍佰捌拾元整（RMB85580）。
I. 谈判中应该了解和收集哪些信息
一是环境信息，比如政治法律、宗教、习俗。二是市场行情、三是对方企业的实情情况、社会地位，对方谈判人能力水平性格，四是自身企业的情况和自身单位的谈判人情况
J. 四层大楼,每层100个信息点,50个数据点,50个语音点,该如何进行综合布线 四层大楼,
每个点的位置应该明确了吧
首先确定机房位置，最好集中管理，将机房设置在一层中间位置一个房间，计算一下四层最远点的距离是否超过90米(水平+竖直+左右)
如果超过90米的话就需要调整到2层，或者设多个配线间，配线间之间用光纤互联。
确定机房位置后就是从机房向每个信息点拉线了，这个很简单的了，你可以找几家综合布线厂家给你报具体方案和价格。
综合布线数据点和语音点最好不要打到一个配线架上便于管理
50个数据点配交换机可能不太合适，一般交换机都是48口的，考虑节约资源，可以调整一下数量。
综合布线完后，最好一次性将配线架上的网络端口和交换机端口一一对应，以免后期维护把线弄乱了。