看土拍哪个数据是最重要的

A. 今年重庆第一次集中土拍后房价的伪增长，你怎么看待

重庆房价上涨的态势不会持续太长时间，下一轮的调控可能很快就来了。就在重庆第一次土拍结束后，重庆楼市随即开始活跃起来，部分热点区域的房价开始暴涨。这也和土拍结束有很大关系，从这场土拍来看，重庆的房地产还是非常看好重庆的楼市的，多块地拍出了高价，市场看到土地价格不断走高，自然意识到楼市的热度，所以房价也不断升高。

重庆也可能会对第二轮土地集中出让进行调整。潘浩指出，各个城市在第一轮土地集中出让后，会结合第一轮土地集中出让经验和城市房地产调控思路，对第二轮土地集中出让的供地结构、土拍规则等进行调整，确保地价、房价和预期的稳定。

李宇嘉说，“重庆第二轮土地集中出让可能会重新对招拍挂规则进行修订。”其他城市也可能进行相应调整 。他指出，具体措施可能包括限制地价上限，增加竞配建规则，增加限溢价率规则，严禁开发商多个马甲拿地行为等。

B. 谢咨询师对房地产价格走向有何看法

从我个人角度来说往大了说，手里有钱做投资的话，不动产的项目性价比还是很高的，风险相对于风投股票或者做实业来说会比较小，说白了最起码能保值嘛。

对于苏州来说，我个人看法是房价这一块不管是从长期还是短期来说都是稳中有升的一个情况。因为某个地域的房价会涨，肯定是有各种原因的。比如说附近是不是修了路，建了商场，引进了某些高精尖的产业，旁边有一个很好的学区等等，这都会促使房价的变化。其实经济学的最基本的一个原理就是供需关系，市场经济中需求大于供给，价格就会涨，需求供给，价格就跌。

苏州这边近几年的拍地情况我可以给您简单介绍下，2011年苏州市区住宅拍地58块，2012年住宅拍地31块，2013年住宅拍地30块，2014年住宅拍地34块，2015年住宅拍地25块，2016年住宅拍地35块，2017年住宅拍地27块。

要有新房，必须有新的土地供应，整体来看近7年政府拍地的数据，拍地在越来越少，供给侧在萎缩，这个给我们的感受就是新房的数量没有前两年多。

另外看一下土拍的价格，2010年苏州的土拍均价是3219,2011年是3701,2012年是3491,2013年是4966,2014年是5214,2015年是10666,2016年是19216，2017年是15159，整体土地拍卖的数据在持续走高，也就意味着这几年苏州的房子越卖越贵，因为新房刚开始的售价基本是楼面价的1.9-2.1倍左右

综上，房源供给侧越来越少，且成本越来越高，需求侧的需求总量越来越多，且有需求的人群的购买能力越来越强，所以最后形成的局面就是供求，房价上升。所以从以上数据来看，接下来两年苏州的房价继续是稳中有升的，所以越早买越有优势，现在买可能是需要咬咬牙，但是以后可能连咬牙的机会都没有了。

这就是我个人的一些见解，其实您真的有兴趣的话，我建议您可以就近选个日子和您儿子一起过来看看，我陪您实地看下楼盘，您可以先感受下苏州整个房产市场情况。

C. 成华区地拍价为什比天府土拍价贵

摘要 反观成都，至少从第一次土拍结果来看，效果还是不错的。总共40宗地块，全部出让成功，成交总金额约354.56亿元，有31宗地块成交楼面价封顶，这是第一大看点。本次集中出让的40块土地中，除了温江、龙泉驿、双流和新都的部分地块最高溢价率控制在5%外，其余的地块溢价均在10%左右，这也从侧面反映了即使在低利润的当下，众多开发商依然对成都房产市场的长期看好。

D. 现在买房子长沙房子,还有升值空间吗

有的。
其一：作为中部地区省会城市而言，长沙的房价是最低的。
其二：今年长沙土拍以及最近安排的土拍来看，土拍价格逐步上升。
其三：长沙城区的面积并不大，目前长沙也就只有2.5环，哪怕就以绕城高速为界，里面都还是有大把的空地可供开发。
其四：长沙双高铁时代即将来临，而且到年底应该有6条通车的地铁线路，交通在这里了的。
其五：长沙作为新一线城市以及目前的人才引进政策，打造千万级人口城市，未来前景广阔。
因此目前有房票上车是没问题的，房住不炒会控制好房价缓慢上涨，人工成本拿地成本都在涨，升值空间还是有的。

E. 2017年6月20日成都双流土拍评估

起拍价：700万元/亩，楼面地价：3000.00元/平方米。

该地块的市场均值评估价（普通模式）：832.65万元/亩，楼面地价：3568.50元/平方米。此时溢价率为18.95%。

笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1165.71万元/亩，楼面地价：4995.90元/平方米。此时溢价率为66.53%。

毫无疑问，该地块的起拍价定得还是比较高的，基本已经“吃透”了其应有的市场价值。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。

点评：

该地块的微观条件还是可以的，虽然面积不算大，但毕竟现在住宅用地不好找。但是该地块的命运似乎有点坎坷，几次因故取消拍卖。这一次，该地块成交应该不是问题。

周边成交地价参考：

地块周边的历史成交地块众多。但是在今年的土地市场行情之下，直接看周边历史地价的参考意义不大，必须得从更宏观的角度来把握地块的价值。笔者就偷个懒不写了。各位且行且珍惜！

===华丽的分割线===

请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！

最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。

至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！

- 完-

2017年6月19日

F. “一城一策”：多地调整土拍规则稳地价

凤凰网房产淄博讯（编辑 姜鹤）上周，北京推出2宗“限房价、限地价、竞自持”住宅用地，吸引了近30家房企及联合体参与；本周，深圳也迎来了一场近二十年来招拍挂市场最大数量的土地拍卖争夺……作为楼市的晴雨表，近期多个城市土地市场火热的消息引发各界关注。

而在土地市场火爆的压力之下，相较于较早推出限地价等政策的一线城市，部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据记者不完全统计，已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则，如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等，力图进一步稳定地价。

对此，业内人士表示，土地市场升温只是个别现象，部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关，其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬，“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下，接下来的土地市场或有降温趋势，但活跃度将会得到保持，并以补库存为导向。

“追高”抢地 多城地价创新高

随着部分城市土地挂牌量明显增多，市场竞争也日趋激烈。

此次热潮中，二三线城市的爆发尤为明显，特别是以苏州、合肥等为代表。

据了解，今年3月以来，房企开始频频拿地，土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

《中国300城市土地市场交易情报》显示，在土地出让金方面，全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元，环比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为4223亿元，环比增加15%，同比增加57%。

中原地产研究中心近日发布的统计数据也显示，70个大中城市的土地市场继续升温，在过去5个月，卖地合计高达3581.2亿元，环比上涨7.5%，同比上涨幅度更是达到了50.5%。

4月24日，苏州主城区出让5宗地块共吸引了34家房企竞拍，成交总价135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生2个板块“地王”。

4月25日，安徽省合肥全日出让13宗地块，成交总价132.09亿元。

5月17日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲等房企以最高限价拿地。

土地市场分化 房企积极布局热点城市

是什么导致了土地市场的火爆？这一轮回暖还能持续多久？

从上市房企披露的2019年数据看，多数大中型房企2019年以来拿地积极，尤其是在热点城市。

一位不愿具名的房地产企业高管向人民网记者表示，近几年一些城市供地计划大多不能按期完成，供求关系始终处于紧平衡状态。因此房企形成回归一二线和强三线城市的共识，加之前5个月市场流动性相对宽松，很多城市债务承压、借机推地，促动部分城市地市过热。

严跃进指出，对于二三线城市的土地交易情况来说，充分说明了当前房企拿地的热度，也和此类城市供地节奏加快等有关。部分房企在今年上半年有较好的融资，这都会带来较好的投资机会和投资信心。

从回暖的情况看，多半是因为房屋销售好于预期，同时资金面也到位不错。另外部分二线城市人才购房的政策，也在很大程度上带来了市场的机会，这使得房企更加会注重对此类城市的投资。

同策研究院研究总监张宏伟认为，本轮二线城市土地火爆的原因是春节后资本市场环境放松，房企拿到钱之后，就有将钱快速投入到土地上去的行为，另外与房企冲刺销售目标相关，包括他们在土地储备上的压力，这些必然会导致房企积极拿地。

“一城一策” 多城调整土拍规则

部分城市土地市场的火热已经引起了中央和地方监管层的警惕。

今年4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。其中指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

为保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，4月17日，自然资源部17日下发通知，要求各地制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，提出将重点管控土地市场资金。

合肥市房产局在4月召开的2019年第一季度房地产形势分析会上指出，今年以来，房产企业在合肥拿地的欲望非常高，个别地块报名竞价的企业达到30多家，价格也在逐步攀升，给房地产市场调控带来了新的压力。

同时，市场热度的显着回升也引发了调控的再次升级。

早在2月27日，杭州市公告出让4宗地块，将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。

5月11日，苏州楼市调控再加码,在土地出让方面，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，控制出让土地最高限价。

5月21日，合肥市发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,规定关联公司不得报名竞买同一幅土地。

6月6日，东莞市发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，当东莞土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则。

业内：市场短期或降温 供需平衡才能稳地价

值得关注的是，此次土地调控多城对土拍规则进行了相关调整，这能否有效控制地价？将对楼市产生哪些影响？

业内人士指出，各地根据城市发展需要，不断探索和完善土地出让方式。各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，这将有助于引导开发商谨慎出价，短期内缓解地市高热现象。

严跃进认为，各地调整土拍规则，很大程度上也使得房企的资金把控需要更加全面，因为各类约束也开始增加。后续对于此类城市来说，地价把控是利好中小房企拿地的。

对于接下来的市场走势，严跃进认为，土地市场接下来或有降温的风险，尤其是金融政策会收紧。但是到了第四季度预计会重新反弹，这也体现了土地市场微小调整的导向。

张宏伟认为，各地的调控新政对于局部的土地市场将起到降温作用，但要真正起到作用还需在资金链方面进行调整。土地调控必须更多地取得金融调控、产业调控的支持和配合，进一步形成合力，才能实现土地供应与土地需求关系的动态平衡。

一位房地产业内人士也向人民网记者表示，目前多城调整土拍规则，形式上看，地价有所降低。其背后真正的原因是房企拿地资金受限，抑制了地市的回暖。未来的市场将整体平稳，投机性需求将持续受到抑制。虽然还有部分城市会出现波动，但不会出现跌宕起伏。“长期来看，要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。”

G. 温州2021年上半年土地出让面积、出让金等数据是怎么样的

2021年1-6月份，温州市土地出让的热潮一浪高过一浪，对于越来越高的地价和房价，大家好像都已麻木。根据浙江土地交易网的数据，上半年温州市总计出让了287宗土地，面积达11263亩，收取出让金695.09亿元。

工业用地出让量较大的地方有：瓯江口出让16宗1030.64亩，乐清市出让48宗941亩，平阳县出让25宗687.51亩。

除生态园外，泰顺县、文成县和永嘉县的供应量较小。

协议出让的项目往往是拆迁企业自行推动政府供地。因而在供应方式中，公开出让的数据更加能够反映地方政府对于工业用地供应的保障力度。

根据供应数据，除了泰顺县和文成县原本的土地资源禀赋就较为贫瘠之外，鹿城、龙湾、瓯海等城区的工业用地资源已经逐渐萎缩。

一方面是因为经过多年供应，自然减少；另一方面是前十年受到发展第三产业，轻视工业实业的思潮下，腾笼换鸟，退二进三等政策下，大量的土地拆除后，规划功能调整为非工业的住宅和商业用地，工业用地后备资源骤减。

瓯江口、经开区、乐清市、瑞安市、平阳县等地区工业用地供应量依旧充足的背后，需要感谢温州的围垦造地工程。

正是乐清湾、瓯飞工程、西湾等围垦造地项目新造了一个“新温州”，才缓解温州的用地紧张状况，为城市转型发展提供了宝贵的土地空间。

目前以及可预见的未来十年，围垦出来的土地依旧将是温州市工业用地的主要来源。

此时，不得不佩服陈德荣书记当初的高瞻远瞩。

H. 土拍新规下项目利润被释放，重点城市进入“拿地摇号”时代

8月6日，深圳成为首个中止第二批集中供地的城市，随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日，杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后，已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。

第二轮土拍“变局”背后，与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中，对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看，调整内容集中于房企资质审查、资金来源，调整土拍规则及溢价上限。

新的土拍机制已陆续呈现，多个城市的调整，印证了此前自然资源部的相关规定：单宗土地溢价上限不得超过15％；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。一个大的趋势是，未来重点城市土拍将进入摇号时代。

值得注意的是，竞配建的土拍规则被更完善的制度所替代，未来在不竞配建，加上溢价率15％上限约束，房地产企业不断被压缩的项目利润空间也有望回归合理水平，不同城市而言，此前被明显压制的深圳和杭州值得期许。

高比例配建大幅抬升实际地价

随着22个重点城市首轮集中土拍结束，一些变相抬高地价不稳定因素被放大。

据CRIC梳理发现，首轮集中土拍的22城中，大部分城市土地竞拍方式均采取了“限地价＋竞配建（自持）”，其中，仅北京、合肥和广州三城对竞配建做了明确的上限要求。对于土拍竞争激烈的城市而言，竞配建比例甚至高达30％，高比例的配建压缩了项目可售住宅面积，也变相太高了土地成交实际地价，房企的生存空间被挤压。

杭州、成都等热点二线城市最为典型，已成交地块中大部分项目到了竞配建的要求，配建比例在30％以上的地块不在少数。而杭州首轮集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符单元宅地、临安城东滨湖新区单元地块的自持比例都超过30％以上。

高比例配建或自持地块，其名义地价与实际地价拉开较大差距，项目利润空间遭明显压缩。以杭州拱墅祥符单元宅地为例，该宗地成交楼板价为17816元／平方米，名义地价看似不高，但该项目还有38％的自持要求，实际可售楼板价接近2．9万元／平方米。

CRIC进一步对22城首轮成交名义地价和考虑配建后的实际可售地价比对，发现深圳、成都、合肥、北京、杭州、无锡和厦门这7个城市实际可售楼板价均值均高出名义地价均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首轮集中土拍成交均价超过2020年宅地成交价格，部分城市首轮成交实际地价涨幅更高，这明显有悖于稳地价、稳房价、稳预期的要求。

溢价率15％＋不设配建，拿地摇号成主流

目前来看，这些中止或暂缓第二轮土地出让的城市中，已有城市明确的新的土拍规则。比如天津计划出让的61宗宅地，除了对竞买企业的开发资质和购地资金来源提出严格审查，同时调整最高溢价率全部控制在15％以内，新增摇号方式确定竞得人。

济南在严控开发资质、马甲、购房资金的同时，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”，住宅用地设定最高限价，溢价率不超15％。

从已公布最新土拍规则的城市来看，基本涵盖房地产开发资质、竞买人资金来源必须有自有资金、单宗住宅用地溢价率不得超高15％、在达到地价或溢价率上限时通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人等。

预计接下来更多城市将重新调整土地出让方式及土拍细节，设置最高限价以及摇号等将成为重要内容，重点城市将进入“拿地摇号”时代。

整体来看，一旦土拍新规“靴子落地”，溢价率不超过15％和地价上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属，在房价稳定的前提下，超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升，同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。

接下来，深圳、杭州等热点城市将迎来优质用地的拿地机会，而那些首轮集中拍地中热度较高、竞配建比例较高的城市，单位拿地成本预计较此前可减少两成，二三轮集中拍地时值得重点关注。

值得注意的是，在新的土拍规则下，土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象，这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市，在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求，防止出现大规模流拍的现象。

I. 二线楼市升温，新一轮调控已在路上！

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近段时间，似乎又开始了新一轮的政策调控。

5月17日，苏州吴江区发文，对于即将出让的一宗宅地进行地价下调，其最高限价有望降幅达18.7%。

5月21日，合肥市自然资源和规划局发文，关联公司不得报名竞同一幅土地。

也就是说——

一个是为了控制地价，抑制高溢价率、高地价甚至是“地王”的出现。

一个是针对开发商为提高土拍摇号的中签概率，采用多家马甲公司的行为。

毫无疑问，这两则土拍规则的调整，都在于过热的土地市场行情。

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不知道大家感觉到了没有，最近二线城市的土拍市场很激烈。

比如，就在刚刚过去的4月份，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。

下面可以感受下如今几个典型二线城市的场景。

先说杭州近期主城7宗地块共拍得126.32亿元。其中1宗望江地块，加上自持部分，实际楼面价成为杭州单价最贵宅地。

再说武汉10宗地挂牌，共拍得228亿元，其中5宗地块溢价成交，单块溢价率最高达到183%。

接着是苏州主城区成交5宗宅地，总成交额135.7亿元。

然后是合肥，两天集中成交25宗土地，成交额超过210亿。

还有最近的郑州南龙湖土拍，越秀经过315轮竞价，以173%的溢价率摘地，首进郑州。

……

这都是最近这两个月感受到的，二线城市火热的土拍激情。

是只有最近才发生的吗？

再给大家看一个数据——

——数据来源：克而瑞

这是2019年1季度全国各地的部分高溢价地块，也都出现在二线城市。

你会发现，这种现象其实已经持续一段时间了，只是最近这两个月更加明显。

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为什么会出现这样的行情，原因有很多，这里简单说3点。

第一点是融资环境的改善，钱，便宜了。

年初资金相对宽裕，房企的融资氛围和融资成本都比较低。数据显示，3月份房企融资金额达1205亿元，境内融资占比达58%，环比大增30个百分点。

在这样的氛围下，大多数房企的想法都是，先不管那么多，拿了地再说。

第二点重要的原因是头部房企对二线城市的信心。

钱有了，也得知道往哪投吧。一线城市政策太严导致机会越来越少，三四线楼市正在透支。所以，当下的机会，只剩下二线城市，也只有二线城市。

不少房企都陆续表示过，2019年主要的投资重心会转向二线城市，聚焦二线导致二线土地市场升温明显。

第三点不可忽视的因素是，住宅市场的“小阳春”行情。

确实，多个城市出现“小阳春”行情，住宅市场的回暖也是土地市场升温的原因之一。

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这时候，有人肯定会问了，二线城市高溢价地块频出，地价屡创新高，房价会不会迎来新一波的恐慌性上涨啊！

放心，起码目前来看不会。

因为，刚刚上涨起来的土地势头，还没等蔓延到住宅，政策很快就来了。

比如开头提到的苏州、合肥的土拍新规，不言而喻，都是为防止土地市场非理性过火而出的。

更直接的是，住建部4月19日重提“房住不炒”，在对6个城市进行预警提示的基础上，近期，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的苏州、大连、南宁、佛山4个城市进行了预警提示。

重提“房住不炒”之后——

济南发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》。

杭州官宣《完善住房市场和保障两个体系，杭州住房供应充足、供应结构相对合理》。

合肥发布官宣文章《央媒报道：合肥市“六抓六促”稳地价、稳房价、稳预期》。

西安提高公积金房贷的首付比例，在现行规定基础上相应提高10%，同时暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。

合肥提高了公积金提取门槛，比如在外地购房不能提取，同时滨湖新区调整最高限价标准。

长沙停止执行对家庭二套改善性住房的契税优惠税率。

苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，园区全域，二手房限售5年。

合肥4月发文调整了1宗宅地的最高限价，最高楼面价下调。

杭州4月份紧急叫停一宗热门宅地的出让。

……

这，就是信号。

为了避免自己的城市上了房价涨幅榜而又上了约谈名单，已经有10多个城市，用不同的方式表态收紧楼市，它们基本都是最近土拍火热的二线城市。

更厉害的是下面这个政策——

自然资源部强调分类供地，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标：

1、显着增加：消化周期在6个月以下的，要显着增加并加快供地;

2、增加：消化周期为12-6个月的，要增加供地;

3、持平：消化周期为18-12个月的，维持供地持平水平;

4、适当减少：消化周期为36-18个月的，要适当减少供地;

5、减少直至暂停：消化周期在36个月以上的，应停止供地。

根据不同城市商品房库存的消化周期，结合土地市场的实际情况，从供应端，实施差别化的住宅用地供应。

宅地供应和市场库存严格挂钩，未来库存较大的城市，土地指标将锐减。

总的来说，二线短暂的土地升温不会对之后的住宅市场造成太大影响。

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就在前几天，苏州房地产长效调控机制方案已上报，2019年房价涨幅目标5%。

据悉，这个方案出台的背景是——

今年1季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

那么以后，会不会有更多的二线城市出台更多的调控政策呢？

大概率是会的。

可以预见，接下来如果高溢价地块还频频出现，其他城市将会继续跟进调控政策，新一轮的政策调控正在路上。

因为，毕竟“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不会改变，“房住不炒”的主旋律，是不可动摇的政治任务。

最后提个醒，警惕最近出台限售的城市。限售本质上锁住了现金流，同时也掩盖了背后的风险，如果有城市要限售了，千万小心对待。