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买房时无权代理需要承担什么后果

发布时间:2023-09-02 12:42:00

A. 无权代理的法律后果

无权代理的法律后果如下:
1、因被代理人的追认而产生代理的法律效力,代理人对无权代理行为有追认权,通过被代理人行使追认权,可使无权代理行为中所欠缺的代理权得到补足,转化为有权代理,发生与有权代理同样的法律效果。被代理人追认权的行使,有明示和默示两种方式。所谓明示的方式,指被代理人以明确的意思表示对无权代理行为给予承认。所谓默示的方式,是指被代理人虽没有明确表示承认无权代理行为;
2、因被代理人的拒绝而对被代理人不发生代理的法律效力,在无权代理未获被代理人追认时,无权代理人应对第三人承担相应的民事责任。如第三人明知代理人属于无权代理,仍与其实施民事行为的,给他人造成损害的,要与无权代理人一起承担连带责任。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。

B. 关于无权代理及其后果的案例分析

无权代理
[案情简介]
1998年4月肖某受张某委托去某房产公司看房,看中一套商品房,即以张某代理人的身份与该房产公司签订了一份《内销商品房认购书》,并代缴定金10000元。肖某在《认购书》代理人一栏中签了名,但张某未在认购书上签名,也没有盖章。张某实地看房后对该房屋结构不满意,便和肖某一起向房产公司要求解除《认购书》并返还定金。但遭到房产公司拒绝。经多次交涉,均无结果,张某、肖某便诉至法院,法院经审理判决:《内销商品房认购书》无效,被告房产公司应返还张某定金10000元整。

[案情评析]
本案涉及的法律问题主要是房屋买卖中的无权代理。
无权代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的"代理行为",属效力待定民事行为。本案中肖某的行为显系第二种无权代理,即超越代理权限而代他人实施法律行为。张某仅委托肖某看房而非买房,肖某便以张某的名义与房产公司签订《认购书》,属越权行为,该《认购书》效力待定。同时根据有关法律规定,被代理人在法律上对无权代理行为有追认权。通过追认,可以使无权代理行为成为有权代理行为。但本案中张某既未在认购书上签名也未盖章,并且事后提出退房,显然张某拒绝承认该《认购书》的效力。因此《认购书》对张某不具法律效力。
根据我国法律,定金是合同的一种担保方式,也是一种从属合同,当主合同(《房屋认购书》)无效时,定金合同(或者条款)也随之无效,房产公司据此而取得的定金应返还张某。

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