买卖二手全托代理有什么风险

Ⅰ 小心被中介“套路”！二手房买卖提防这些坑

近年来，广州市二手房月成交量持续走高、居间合同纠纷案件数量持续增长。记者从广州市中级人民法院了解到，近三年来，广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件，其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件，其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。

通过对生效裁判文书的梳理分析，发现中介公司作为原告比重较大。此类案件中，中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费，诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后，委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。

其次，争议焦点较为集中明确。此类案件主要的争议焦点在于，中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下，也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。

最后，一审案件调撤率高。从审判实践来看，中介费一般约定在房款的1%-3%之间，案件诉讼标的额一般在12万元以下，一审案件调撤率达54.83%，二审案件调撤率为16.67%，当事人在二审中的调解意愿不强，一审调撤率更高。

二手房买卖过程中，依法合规、诚实信用、勤勉尽责的中介机构，切实起到了搭建买卖双方有效沟通平台、降低房产交易风险、推动广州市二手房交易市场健康有序发展的良好作用，但也有部分中介机构在居间服务中有一些不规范的行为，导致了纠纷的产生，主要表现在以下四大方面。

中介公司未与委托人签订书面合同

审判实践发现，中介公司未与委托人签订独立的居间服务合同的情况较多，而是采取将居间条款加入到房屋买卖合同当中，形成三方协议，或要求委托人签订“咨询及中介服务费确认书”的方式，导致中介公司的居间合同义务的范围、完成标准、服务费用金额、支付时间都不能明确，出现规避责任的问题。

中介公司违反审查义务

根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》的规定，中介公司有向委托人说明合同义务、房屋情况、是否与委托房屋有利害关系、由委托人协助的事宜及提供的资料、房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费及其他需要告知的事项。在审判实践中，因中介公司的工作人员工作职责履行不到位的主要表现为：一是疏于或怠于对房屋情况进行查册，二是未及时有效审查买受人的购房资格、出卖人或其代理人的委托权限，三是未对赎契风险等进行有效提示等。

中介公司隐瞒重大事项

审判实践中，发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题，主要表现为：隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项，从而引发法律纠纷。

中介公司擅自收取委托人资金

在审判实践中，部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目，以受出卖人委托的名义，收取买受人的房款，违反了资金管理等协助义务，违规占用买受人的交易资金。

为促进二手房交易市场的稳定和发展，规范中介公司的居间服务行为，广州法院对居间服务所涉法律权利义务提出相关指引：一是二手房交易过程中，中介公司应当依法促成买卖合同的订立，提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续；二是中介公司虽促成买卖合同订立，但买卖合同未继续履行，中介公司因此减少了服务项目的，中介公司不能主张全部居间服务费，但可依据服务项目和进度获取相应报酬；三是中介公司在提供居间服务的过程中，存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为，中介公司不能要求居间报酬，其行为导致当事人产生损失的应予赔偿等。

Ⅱ 委托代理人有什么风险

委托代理人是有一定风险的，因为如果所进行的民事行为超出了委托代理权限，行为未被被代理人追认，是要承担相应的民事责任的。明知被委托事项违法仍然进行代理活动，要与被代理人一起承担连带责任。

根据《民法通则》相关规定：

1、第66条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道它人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

2、代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

3、第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

(2)买卖二手全托代理有什么风险扩展阅读：

委托代理与法定代理相比具有以下几个特点：

第一，代理权的发生是基于当事人、法定代理人、法定代表人的授权，而不是由法律规定。

第二，代理的事项及权限，除法律有特别规定的以外，一般由被代理人自己决定，委托代理只能在被代理人的授权范围内进行活动。

第三，当事人、法定代理人、法定代理人委托他人代为诉讼，必须向受诉人民法院递交授权委托书。授权委托书是当事人向人民法院声明委托他人找为诉讼的诉讼文书，是委托代理人取得委托代理资格，为被代理人进行诉讼的证明文书。

依《民事诉讼法》第五十条规定：“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或盖章的授权委托书。”“授权委托书必须注明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，必须有委托人的特别授权。