售楼员怎么还有代理的

A. 什么是房地产销售代理

房地产经纪人指在房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员。房地产经纪人应具有一定的房地产经济理论、相关经济理论水平和房地产专业知识；能熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；熟悉房地产市场的流通环节，熟练实务操作技能；熟悉市场行情变化，有较强的开拓能力，能创立和提高企业的品牌；以及一定的外语水平。

房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务，并获得合理佣金。在执行房地产经纪业务时，有权要求委托人提供与交易有关的资料、支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。此外，在经纪活动中，还必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。

凡从事房地产经纪业务（包括居间介绍、代理销售、代办手续、信息、咨询、策划等服务行为）的人员，必须取得全国房地产经纪人执业资格或省房地产经纪人协理从业资格并经注册生效方可从事房地产经纪业务，否则一律不得从事房地产经纪活动。

报考有条件
国家对房地产经纪人员实行的职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规则。国家人事部和建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

房地产经纪人执业资格报名条件：取得大专学历，工作满6年，其中从事全国房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。凡具有高中（含高中）以上学历，有完全民事行为能力的公民，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加安徽省房地产经纪人协理从业资格考试。考点原则上设在合肥市，考前1周，各市人事局到省人事考试中心办理准考证，考生按属地原则在各市人事考试中心规定的地点领取准考证。在肥省直、中直驻皖单位考生到合肥市人事考试中心领取准考证。

其中，房地产经纪人执业资格考试科目为《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪相关知识》、《房地产经纪概论》和《房地产经纪实务》4个科目。房地产经纪人协理从业资格考试科目安排为《房地产基本制度与政策》《房地产经纪相关知识》《房地产经纪概论》《房地产经纪实务》。在2003年1月1日前，取得省建设厅颁发的房地产经纪人岗位证书者，参加房地产经纪人协理考试，可免试《房地产基本制度与政策》。房地产经纪人协理从业资格考试实行两年滚动管理模式，考生必须在连续两个考试年度内通过全部科目考试，方可取得从业资格。其中档案号是滚动考试管理的唯一识别标识，考生要妥善保管，以备下一年度考试报名时使用。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会（英文全称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文缩写为CIREA；中文简称为中房学）的前身是成立于1994年8月中国房地产估价师学会。2004年，经建设部同意，民政部批准更为现名。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成的全国性行业组织，也是在房地产估价、房地产经纪领域惟一的全国性行业组织，依法接受中华人民共和国建设部的业务指导，中华人民共和国民政部的监督管理。

学会宗旨

团结和组织从事房地产估价与房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位，开展房地产估价与房地产经纪方面的研究、教育和宣传；拟订并推行房地产估价与房地产经纪执业标准、规则；加强自律管理及国际间的交流与合作；提高房地产估价与房地产经纪专业人员和机构的服务水平，并维护其合法权益；促进房地产估价、经纪行业规范、健康、持续发展。

学会主要业务范围

组织房地产估价与房地产经纪的理论、方法及其应用的研究和交流；拟订并推行房地产估价与房地产经纪执业标准、规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价与房地产经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构、房地产经纪机构资信评价；提供有关房地产估价与房地产经纪咨询和技术支持服务；编辑出版房地产估价与房地产经纪方面的刊物和着作，建立有关网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价、经纪行业开展国际交往活动；反映会员的意见、建议和要求，支持会员依法执业，维护会员合法权益；办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

B. 售楼部的工作人员和房地产的中介有什么区别

售楼人员，根据公司不同，分为两种
一种是隶属开发商的售楼，一种是代理销售公司的售楼
从工作上来看，无论是开发商的售楼还是代理公司的售楼，销售的都是一手楼盘
商业项目，还要负责招商
中介则是售卖二手方屋
售楼的房源来自于开房商，是统一定弊裂价
中介的房源来自于想出售出租的人，房源较杂，价格则由业主决定，中介可以变价
在收入方面
售楼的收入是底薪+提成，一般提成是千分之几，但因为房源多，量大
在加上开发商会在营销推广上投入大量资金，宣传范围广，知名度高，客人也多，成交量高，收入也高
中介收入同样是底新+提成，但底新缓源低于售楼，提成则是百分之一二，但房源少，且以二手旧房子，且不稳定，所以成效量不高，收入也不高
工作繁重度
售楼通常还有签约部，工程部等配合进行工作，只需要与客户达成成交即可
中介则缺少配合，就算与客户达成成交，还需要协助客户签约，办证，甚至跟进物业质量等等
在售楼里
开发商的售楼待遇都高于代扰卜态理公司的售楼
但代理公司的售楼在人员培训上优先开发商

C. 我想代理楼盘销售，请问谁有门路

1 术业有专攻，开发商需要优秀的销售代理公司 开发商与代理公司合作是大势所趋 开发商之间的竞争正转向融资和土地获取 中国20多年来房地产行业的高速发展，造就了万科、中海等一批优秀的开发商，这些优秀的开发商，在项目运营层面的能力都已成熟。随着近年来土地“招拍挂”制度的推行，土地获取门槛越来越高，中小房地产企业拿地越来越难，房地产企业的集中度日渐增强，优秀的开发商正在全国范围内扩张，跑马圈地。这些优秀企业之间的竞争，已不再是工程质量、营销、物业管理方面的竞争，而是逐渐转向了企业文化、发展战略、人才方面的竞争，外在表现则主要体现在融资和土地获取方面。 开发商在营销人才方面存在瓶颈 随着行业的发展，房地产项目（特别是住宅项目）的营销，已经形成了比较成熟的方法论和管理体系，不再是“高手”的独门绝技。但任何一个楼盘的成功营销，也需要有实战经验的营销人才。大型开发商全国扩张速度加快，人才的培养速度跟不上扩张的速度，出现营销人才匮乏的现象。即便是有一定人才储备的企业，在人才使用方面也出现了如下问题： 一、开发商总部培养的干部往往不愿长期被派驻外地，企业新进入一个城市，只能选择在当地招聘管理及营销人才。但刚进入一个城市的企业往往存在规模小、不稳定、未知情况多等问题，很难吸引到当地真正优秀的人才；而水平一般的人员又难以达到开发商的要求，增加了项目运营的风险。 二、项目周期的长短不一，项目开发进程的不确定性，又将导致开发商自己的营销团队忙闲不均，易造成人才流失。 三、企业对营销人员激励措施难以制定：高激励将导致其他部门员工不满，工作配合难度加大；而低激励则难吸引住优秀人才。
四、开发企业自身的营销团队，有开发商的优越感。当销售目标未达成时，企业自身的营销人员往往会出现互相推诿，寻找借口，以及指责公司工程、设计等部门来推卸责任的状况，出现难以管理和组织涣散的情况。 五、新的《劳动合同法》于2008年开始实施，按照新的劳动合同法，如果开发商自行销售，开发商要与售楼员签订劳动合同，连续签两次劳动合同后就要签无固定期限的劳动合同，合同签署后开发商不能随意变更劳动合同内容，更不能随意辞退售楼员；对于项目不多的开发商而言，这大大增加了销售团队组建、管理的成本和难度。 代理公司在营销方面占有优势 与开发商自身的团队比较，专业的代理公司在楼盘营销方面具有多种优势： 一、 专业的代理公司，积累的专业营销人才相对较多，而且水平较高。新手经过几个项目的磨练，在较短时间内就能成长起来，成为优秀的实战人才。 二、 专业的代理公司代理销售的项目遍及各处，营销团队轮换时间较短，所以相对容易 接受异地调配，供开发商各地项目选择的营销人才较多。 三、 代理公司是专业的营销策划和销售机构，内部管理更完善，分工更细，组织更严谨， 专业水平更高，能保证单个楼盘销售目标的达成和多个楼盘项目销售业绩的均好性。 四、 代理公司会持续开发终端客户资源并维护终端客户关系，可以为代理销售的楼盘带 来客源，为开发商的销售目标服务。
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2 五、 由于做过的项目较多，代理公司更了解到当地的市场和客户，对市场趋势、产品特 性、客户定位等掌握得更加清楚，可以向开发商提供更多的资讯，有利于楼盘的销售。 六、 与开发商所拥有的自身营销团队不同，代理公司的营销团队与甲方有合约限制，取 费与业绩直接挂钩，销售目标完不成就很难拿到应分得的收益。所以，代理公司的团队目标性会更强，管理会更加容易。 七、 代理公司的目标明确：卖得更高！卖得更快！精准的定位、有效的推广策划、售楼 现场的专业销售执行，把项目的价值充分挖掘，并缩短了销售时间。 越来越多的开发商开始与代理公司合作 综上所述，由于与代理公司合作可以帮开发商解决许多问题，给发展商带来巨大价值，因此，营销策划、销售等任务分包给专业代理公司完成，这已经成为了房地产行业的发展趋势。近年来，越来越多的品牌开发商已经取消了自己的销售队伍，转而与代理商合作。万科从2006年起开始与代理公司合作，目前，全国各地的项目均由代理商销售。金地、沿海等全国性的开发商也均由代理销售。 开发商与代理公司合作中出现的问题分析 不少开发商曾经与策划公司或代理公司合作过，但合作中出现过一些问题，导致开发商对代理公司不信任。在当今市场环境中，代理公司也存在大小不同、良莠不齐的情况，一些规模小、专业化程度不高的代理公司确实不能让开发商满意。曾经出现的问题分析如下： 问题一：开发商担心代理公司会在销售过程中出现炒房或虚假承诺等不良行为。尤其是一些港资或境外企业，进入内陆的门槛高，成本高，往往都要依靠高端楼盘取胜，特别重视品牌，因而特别看重客户满意度。 分析： （1）、作为品牌代理公司，一般都有完整的“满意度保障体系”，该体系在各个方面规范了销售人员的行为规范以及言行举止，代理公司的品牌意识及严格的管理制度杜绝了以上情况的发生。 （2）、品牌代理公司在与甲方签订的代理协议中愿意明确：杜绝一切虚假承诺，代理公司只能使用双方共同确认好的营销说辞来与顾客沟通，凡是由于乙方未遵守承诺而出现的对客户虚假允诺的情况，将由乙方自行承担责任。 问题二：一些开发商老总认为“找代理销售比自行销售成本高”。 分析： 品牌代理公司由于有规模优势，直接成本比开发商低；品牌代理公司的专业水准以及高效率的操作手法把楼盘“卖得高，卖得快”，给开发商带来了更大价值。代理方专业化的分工，熟练的流程，高超的营销水平，带来了更高的效率，提高了人均产值，缩短了甲方预期销售时间，使其在人力、物力、财力等管理及销售成本方面，以及时间成本等达到了最大程度的节省。这无形中就是为甲方创造增值价值的一个过程。这与开发商自行销售时存在的时间长、战线久、团队培养困难、目标达成不理想等现实情况形成了最鲜明的对比。另外，代理公司的角色不是“分吃蛋糕”的角色，而是“做蛋糕的师傅”。经纪公司其实最可称赞的不仅是销售楼盘的速度，更在于他们能帮助甲方提升项目价值，实现甚至超越其预期的目标。这也是对他们在营销策略上运用成功的最大褒奖，也是为开发商创造增值价值的最直接反映。因此，代理公司并不是“分吃蛋糕的人”，而是先把蛋糕做大做好后，再分得他们应得的一部分的“做蛋糕的大师”！

3 问题三：有些开发商担心使用了代理公司后不能直接与顾客沟通，无法及时了解顾客需求和市场状况。 分析： 1） 品牌代理公司都进行规范化运作以及透明式管理，开发商可以随时监控乙方统计的顾客信息，完善的信息系统将清晰反映每一个顾客的跟踪情况以及反馈意见等，甲方更可随时去销售现场了解相关情况并与客户进行直接沟通。 2） 代理公司都有专门负责搜集信息的专员，针对于顾客需求以及市场变化等做出调研报告，及时反馈给项目组和甲方，甲方能够更直接更及时地了解到市场供需的变化等情况；如果甲方有需要，代理方还可以随时给出最细致的讲解。 3） 代理公司有可能同时代理几个类似项目，他们对于某一段时间内的市场情况较开发商更为了解，可以提出更现实的建议，以实现销售目标的达成。 问题四：一些开发商担心代理公司对甲方的配合度不够。 分析： 一般情况下，开发商所担心的“配合不够”的情况多出现在产品策划以及产品调价等方面，开发商希望提价而代理公司不同意或执行不坚决。品牌代理公司秉承的都是客户利益优先的原则，一定会尊重甲方的重大利益。在推广策略、定价以及调价等关键环节，代理公司可以提出自己的意见，但最终的决策权还在甲方。甲方一旦确定，代理公司须坚定地执行，代理公司毕竟只是“拿钥匙的丫环”，要听从主人的安排。这是一个优秀的代理公司会遵守的职业道德。 问题五：开发商担心代理公司方面的团队稳定性问题，也确实有代理公司出现一年更换几个营销总监的现象。 分析： 1）相比一般的代理公司，品牌代理公司的营销团队会更稳定，员工能将工作当作一份不断追求的事业去做，而且品牌代理公司对员工的激励机制较为完善，肯为员工做长远的职业生涯规划并为之提供广阔的发展平台，人员相对较稳定。 2） 优秀的代理公司允许甲方指定营销总监，并愿意接受甲方严格的考核，在人才储备方面，品牌代理公司也具有绝对的优势，可以调配出符合甲方要求的营销人才。 问题六：有些开发商认为没有必要让代理公司做全案的服务，只请代理公司做策划顾问，销售执行则自己做。 分析： 不少开发商只找策划顾问公司做前期的策划工作，包括市场调研、市场定位、客户定位、产品定位、价格策略、开发策略、推广策略等，销售价段的执行自己做。也有少量策划公司只做顾问服务，不提供销售代理服务。 优秀顾问公司一般都提供全案服务，但也存在一定的局限性，原因如下： 一、策划顾问是高智力的复杂活动，但在现在的中国，顾问服务的价值并不被认可，优秀的顾问拿不到合理的回报，低劣的顾问对开发商无益，于是高水平的顾问公司不愿做楼盘策划，水平不高的顾问公司营业额很小，难以发展，所以，中国目前没有规模很大的纯顾问公司，最大的纯顾问公司年营业额不过两三千万元。

D. 购买新房时，售楼员都会有哪些套路

很多想买新房的朋友都会有过这样一种体验，一进到楼盘的销售中心，就见到了售楼员走过来笑脸相迎。然后，开始询问你的购房需求，接着热情介绍他们的楼盘怎么得好，告诉你他们的房子一定能满足你的需要，把房子的价值描述得天花乱坠。在此，小象要提醒各位了，不管售楼员说得多好，目的就是一个，把房子卖给你，而非真心从你的需求为你考虑。

因此，本期的买房手册，我们来聊聊售楼处里的常见套路有哪些？

套路1：承诺房子带学位，购买即可入读

很多有了孩子的家庭总是被带学位的房子所吸引，在很多楼盘在销售过程中，售楼员都会和购房者强调楼盘对口哪个学校；或是说政府在这里规划了哪所学校，买了房子今后就可以送小孩去那所学校读书；甚至还有些售楼员夸大其词地对客户说对口名校。

而实际情况是这样，商品房买卖合同中确实会写明装修标准是按照我们看到的羡迅样板间，但假如最后实际交楼标准与合同约定内容有出入，出现纠纷时该如何解决，在合同中开发商会玩文字游戏，规避这些责任。

必要时，可以找律师先审一下你准备和开发商签订的这份买卖合同，对开发商设计的规避责任的条款，有权要求其调整。

还有就是，建议大家找一两个名誉可靠的好售楼员做朋友，因为朋友才会对你说真心话，才会告诉你这个项目存在的问题，和他们保持良好的关系也有助于你找到优质的房源。

E. 当楼盘全部卖完之后 售楼处一般都是怎么处置的

1、楼盘的销售是一个没有规律的事情。一般来说，大型楼盘，可能会销售几年到十年以上，小型楼盘半年几个月就能清盘。

3、售楼处不会一直存在，到后期一般会租给企事业单位用。银行，商业的。还有的会作为小区的会所使用。

5、售楼人员一般有两种情况：一是开发公司自己的员工；二是代理公司的人。

(5)售楼员怎么还有代理的扩展阅读

售楼处从字面意思解释就是销售楼盘的场所，售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场吵慧孙广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。升链因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼处设计，一定要形象突出，体现楼盘特色，同时能激发客户的良好心理感受，增强购买欲望。

售楼处作为楼盘销售的窗口，关乎开发商的素质、楼盘的品质，理所当然地被开发商所重视。而购房者在售楼处里也基本上能够了解该楼盘的情况，对于楼盘是否符合自己的心意，也有了大体的把握。因而，售楼处便成了买卖双方的“阵地”，学会在售楼处设计里看门道，是买家必修的一课。

设计之初，先分析核心的目标客户，精确锁定才更有冲击力，利用从众心理和集体无意识主义的原则，依托核心客户带动重要客户和边缘客户，将三类目标客户的交集范围再压缩，挖出核心客户的不与其他目标客户相冲突的核心价值观，以点带面的进行精准锁定碧洞。而不是大而全的妥协与折衷，以此再进行清晰有力的售楼处设计。依据发展商的核心目标客户定位进行有效投资。

参考资料：售楼处-网络