建設性用地怎麼過戶交易

1. 土地指標跨區域交易可優化土地資源配置，實現穩地價、穩房價

近日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《建設高標准市場體系行動方案》(以下稱《方案》)。在推動經營性土地要素市場化配置方面,《方案》提出,深化土地管理制度改革、完善建設用地市場體系以及開展土地指標跨區域交易試點三項內容。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出, 2021年是「十四五」開局之年,出台實施《建設高標准市場體系行動方案》並明確推動經營性土地要素市場化配置的內容有利於土地要素配置更加精細化,同時也可以提高土地利用及交易效率。
以下為澎湃新聞(www.thepaper.cn)對推動經營性土地要素市場化配置的重點內容作逐條解讀。
深化土地管理制度改革。加強對土地利用計劃的管理和跟蹤評估,完善年度建設用地總量調控制度,健全重大項目用地保障機制,實施「增存掛鉤」,城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。推進委託用地審批權試點,建立健全省級政府用地審批工作評價機制,根據各省(自治區、直轄市)土地管理水平綜合評價結果,動態調整試點省份。
解讀:深化土地管理制度改革,有利於加快盤活存量土地,同時,土地供應審批權下放可促進市場更靈活發展。
58安居客房產研究院分院院長張波指出,政策更多層面體現出土地政策的下放,即城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責,這體現出未來土地的資源配置會更優化高效,也表明了高度集中的建設用地指標的審批制度將進行分權改革,是中國土地管理制度的一次歷史性突破。後續,將強化省內土地資源的優化配置,實現地區產業布局的一體化,有利於推進經濟、產業和人口等優質要素自由流動,有利於打造城市群、都市圈和發達地區的優勢地位。
「完善建設用地總量指標,是對土地市場進行更加精細化管理;另外土地供應審批權力下放,可以促進市場更靈活發展。」 中指研究院土地事業部負責人張凱說道。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄則提到,土地要素作為一種重要的基礎性資源,在推進城鎮化進程中發揮著重要作用,但同時土地問題也面臨著各種復雜問題以及不規范化,通過深化土地改革,可以調動地方積極性,促進地方加快盤活存量土地,有利於實現節約綠色發展導向,有利於促進城鄉融合發展。
完善建設用地市場體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下,推動不同產業用地類型合理轉換,探索增加混合產業用地供給。積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。加快推進城鄉統一的建設用地市場建設,統一交易規則和交易平台,完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度,形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。
解讀:完善建設用地市場體系,推進城鄉統一的建設用地市場建設,有利於促進城鄉協同發展。
張凱指出,2020年出台的新《土地管理法》中提出集體建設性用地入市下放各省、自治區、直轄市政府批准,改變了土地市場供應格局,從供給端維護供給平衡;同時,統一交易規則和交易平台能夠更加規范農村集體經營性建設用地市場交易。
「該政策有利於進一步促進城鄉協同發展,充分體現了最大程度的發揮市場決定價格的作用,促進要素價格市場化改革。」陳霄表示。
開展土地指標跨區域交易試點。對城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑政策實施評估,探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制。改進完善跨省域補充耕地國家統籌機制,穩妥推進補充耕地國家統籌實施。在有條件的地方探索建立省域內跨區域補充耕地指標交易市場,完善交易規則和服務體系。
解讀:土地指標跨區域交易可加強全國性土地資源優化配置。
陳霄指出,「土地指標跨區域交易」其實早有提及,基於長期以來我國各區域間的資源供需矛盾,探索土地指標跨區域交易機制具有重大意義。整體來看有利於推進區域的協調發展,解決用地矛盾問題。
所謂土地指標跨區域交易,舉例而言,比如東部沿海的建設用地面積緊缺,供給量不足,同時內陸地區的建設用地指標有剩餘,那麼發達地區為了集中發展可以跟內陸地區交易建設用地的指標,實際是佔了多少耕地,就到其他區域補充相應耕地面積。
張凱指出,開展土地指標跨區域交易是加強全國性土地資源優化配置,一方面可以保障大城市繼續健康發展,另一方面可以帶動內陸城市持續性發展,在整體規模不變的情況下,實現資源優化分配。
張凱表示,長時間以來大型城市地價不斷上漲的主要因素是因為供求不平衡,開展土地指標跨區域交易,短期來看,土地要素交易可以調整區域的供求關系,一二線城市大量的建設用地入市可以緩解用地緊缺,三四線城市供應減少也會使供需更加平衡,因此,開展土地指標跨區域交易是穩地價、穩房價的一個重要舉措。
長遠來看,張凱認為,用地指標跨區域交易既可以進一步促進人口要素、資源要素向大城市集聚,又可以幫助發展較慢的城市分享大城市經濟增長的成果。在 「推動經營性土地要素市場化配置」外,配合了 「推動勞動力要素有序流動」的方案,既保證了全國用地總量保持穩定,又保證了人均資源擁有量的平穩增長。

2. 農村宅基地買賣，需要辦理哪些手續

農村的宅基地買賣是很多村民比較關心的問題，而且在辦理農村宅基地買賣的時候，辦理手續還是比較麻煩的，比如要向資源管理所提出申請，還要填寫審批表以及使用權登記申請表等等。

3. 土地買賣流程

【法律分析】
土地作為商品進行交易的活動，是土地所有者將土地所有權出讓給他人的行為。土地買賣就是以土地作為商品進行買賣、租賃、抵押和交換等的活動，是在相對開放的平台下進行的活動，只有在開放公平的環境下進行才能完善土地交易的規則制度。在中國，法律禁止土地買賣行為，但土地使用權可以通過簽訂轉讓合同，依法進行流轉。相關法律法規中明確規定「任何組織和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地」。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。土地買賣時，交易雙方提出轉讓、受讓申請，交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。
【法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。