商住房交易如何避稅

1. 購買商住房稅費可以合理避稅嗎

你好，置業顧問小楊來回答你這個問題。
二手房的三個大稅：營業稅，契稅，個稅。其餘的就是幾十幾百的小稅。
營業稅徵收條件是：非普通住宅全額徵收，既面積大於144平方的房子稱為非普通住宅，所以最好不好買大於144平方的房子。
普通住宅是差額徵收，營業稅（故名思意的意思就是你買賣商品產生了營業，即國家要收取的稅費），差額的意思就是比如你買成50萬，賣成70萬，即產生了20萬的差額，從這個差額裡面收取5.5%的稅費。而這個公式為（買入價-賣出價）*5.5%,而這個公式裡面買入價可以用指導價進行代替，而指導價又是國家給出每個地段想對應的參數價格，即為{（指導價*面積）-賣出價}*5.5%，指導價是相當低的一個標准，所以這個公式減出來的很多數值都為負數，負數是不會交納差額營業稅的，所以營業稅是稅收主要的一個方式。
還有一個可以規避的稅就是契稅。國家規定第一次購房可以免一半的契稅。這樣很多人都可以寫自己兒女的名字，但新政規定現在房屋所有是以家庭來計算而不是以原來的夫妻，而家庭包括夫妻和子女，這也是在打擊避稅的投資者。不過如果你原來的房子是國家的拆遷安置房的話就仍然算第一次夠房，所以很多人找關系去把自己全來房子產權性質從商品房改成政策住房。不過現在新政仍然在很多泡末並不重的城市沒有開始實施。
個稅是不可規避的呵呵。
最後就是中介費了，呵呵，我自己也是做中介的。可以告訴你技巧，這是一個一本萬利的行業，所以談終結費的時候一定要會磨。你想他更想，但是不要表現得很想，就在這點到為止了，再說就要被扁咯，呵呵

2. 房產轉讓的相關費用如何避稅

個人轉讓住房，涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅種。從2005年開始，個人轉讓住房的稅收政策一次比一次嚴厲，但國家還是規定有一定的稅收優惠政策。售房者要盡量利用有關稅收優惠政策，節約繳稅成本。
所謂普通住房，原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率（即一個小區的總建築面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標准。允許單套建築面積和價格標准適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%
政策解讀：避稅的「法」門
避稅不同於偷稅、逃稅，而是要在法律允許的范圍內，合理規劃個人財務，以節約稅收成本。要想合理避稅，個人首先要關注法律法規的相關規定，然後採取有針對性的措施。
營業稅的減免規定
建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》規定，2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款後的余額徵收營業稅。
同時，國家稅務總局、財政部、建設部《關於加強房地產稅收管理的通知》規定，業主如果不能提供屬於普通住房的證明材料，或經審核不符合規定條件的，一律視同非普通住房，徵收營業稅。
個人所得稅的減免規定
財政部、國家稅務總局、建設部《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定，對出售自有住房，並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
土地增值稅的減免規定
《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。（有關土地增值稅的詳細內容，參見本刊2006年第12期《二手房轉手，加負幾何？》）
報稅須知
國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定，納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅。具體比例，由稅務部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。
同時，各省對土地增值稅的核定征稅比例也不一樣（非普通住房），北京市規定兩種徵收模式。凡能夠提供購房發票的，按土地增值稅規定計算；對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，稅務機關可採取核定徵收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率計征土地增值稅。
實戰分析：3種方案的經濟賬
王先生於2005年1月以60萬元的總價（含所繳稅金）購買了一套110平方米的商品房，住房裝修費用7萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元（除公證費和有關手續費外），均有相應規范的票據。現在，他打算將房屋以90萬元的總價售出。
方案一：即時轉手繳稅83960元
王先生取得產權證或完稅發票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：營業稅及附加=900000×5.5%=49500元；印花稅=900000×0.5‰=450元；住房轉讓增值額=900000-600000-49500-450-70000-20000=160050元，土地增值稅=160050×30%=48015元，但按政策規定可以免徵；個人所得稅=（900000-700000-49500-450-80000）×20%=34010元[其中，合理費用=住房裝修費用+住房貸款利息等費用=600000×10%+20000=80000元（關於住房裝修費用，根據規定，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%）]。這樣，王先生若在近期內將房產轉讓，共需繳稅49500+34010+450=83960元。
方案二：5年後出售繳稅450元
如果王先生選擇5年後出售，且該房產是家庭唯一住房，則不需要繳納營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅，只需繳納印花稅450元。
方案三：「遺失」憑證節稅7000元
假設王先生所在地規定普通住房轉讓的個人所得稅徵收比例為2%，如果不能提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額，應納個人所得稅=900000×2%=18000元，營業稅及附加、土地增值稅同上例，比籌劃前節稅16010元（34010-18000）。即使徵收土地增值稅，土地增值稅=900000×1%=9000元，合計納稅=18000+9000=27000元，比籌劃前少納稅7010元（34010-27000）。

3. 房地產合理避稅的幾種方法

合理避稅是納稅人從自身經濟利益最大化地進行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用合作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可採取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以採取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年後中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年後所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由於甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當於公司將合作開發的商住樓中屬於自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅後方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年後甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅後方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售後分回股利。
由於甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅後利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
籌劃結果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅後利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
二、利用股權轉讓方式合理避稅
例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析；
該房地產開發公司可以先投資成立一子公司「某某大酒店」，酒店固定資產建成後，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司「某某大酒店」，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，並作應付款項處理
第三部；固定資產建成後，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結果；
經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，並允許稅前扣除。
籌劃結果；
經過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。
通過避稅籌劃對各種備選的經營方式納稅方案進行擇優盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠桿作用下逐步走向優化產業結構和合理配置資源的道理，體現了國家的產業政策，從而更好地更快地發揮國家的稅收宏觀調控職能。

4. 買商住房交易究竟有多少稅費 怎麼計算

印花稅：稅率為1‰，計稅前提為簽署房屋預售合同，買賣雙方各0.5‰。

公證費：證明土地使用權出讓、轉讓、房屋轉讓、買賣及股權轉讓，按下列標准執行：

標的額500000元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費不到200的，按200元收取； 500001元至5000000元部分，收取0.25%； 5000001元至10000000元，收取0.2%；

10000001元至20000000元，收取0.15%； 20000001元至50000000元，收取0.1%； 50000001元至100000000元，收取0.05%； 100000001元以上部分，收取0.01%。

計費前提為合同公證之時，繳納人為買受人。

律師費：費率為房款的2.5‰-4‰，計費前提為簽署房屋預售合同時，繳納人為買受人。

(4)商住房交易如何避稅擴展閱讀

1、契稅有1.5%和3%兩種。契稅徵收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標准為：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上,單套建築面積在140（含）平方米以下,實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

2、增值稅有徵收和不徵收兩種。如果轉讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業主需支付（全額÷1.05）×5.6%；不滿2年的非普通住宅，業主要交（全額÷1.05%）×5.6%；已滿2年的普通住宅則不需支付該稅；已滿2年的非普通住宅，業主要交（差額÷1.05）×5.6%。

3、個稅有20%和2%兩種。根據地稅局現行執行的政策，如果不能提供房屋原值的.將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

5. 您好，我在南京有一套40年產權商住房，有購房發票，要過戶可以避稅嗎

不能。要按規定交過戶稅費，要知道房產總價及原發 票價才能算的。過戶稅費計算方法如下：
賣方稅：
1、營業稅：（評估價-原價）*5.5%。
2、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%。（註：此點稅率為四級累進，按差價越大 稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）
3、個人所得稅：（評估價-原價）*20%。
買方稅：
1、契稅：評估價*3%。
雙方稅：各一仟左右。
以上演算法均需提供原價的購房發票，或在房管局調檔調出原購房發 票復印件。

6. 商住房過戶稅費怎麼計算

一、商住房過戶稅率是多少

1、根據目前房屋契稅的標准來看，商住樓屬於非普通住宅，從嚴格意義上來講也不屬於住宅用房，因此按照現行標准，商住樓的房屋契稅按照3%來繳納。

2、個人首次購買90平方米(含90平方米)以下的普通住房契稅按1%交納，個人非首次購買90平方米(含90平方米)以下的普通住房和個人購買90-144平方米((含144平方米)的普通住房契稅按1.5交納，非普通住房和購買144平方米以上的住房屬於非普通住房契稅按3%交納，非住宅用房契稅按3%交納。

3、商住樓過戶是二手房時其交易涉及稅費具體為：契稅(住宅90平以下1%;住宅90-144為1.5%;其餘的不管是住宅還是非住宅都3%);營業稅(住宅房產證頒發5年以內銷售，按成交價或評估價5.5%徵收營業稅，住宅房產證頒發5年以後銷售，免徵營業稅);

所得稅(房產證頒發5年以內銷售，按成交價1%徵收所得稅，房產證頒發5年以後銷售，如能證明賣家賣的是家庭居住生活用房的，可免徵所得稅!);

4、印花稅：住宅90平米以下免徵;其它按成交價0.05%徵收;

5、評估費：一般5‰以內。

二、商住樓過戶營業稅如何徵收

商住房的過戶營業稅的計算標准也是不同的，分為以下幾種情況：

1、房產證未滿五年的：面積在140平米以上的需要交付總房價的百分之五點六;面積在140平米以下的這需要繳納差額的百分之五點六。

2、房產證滿五年的：面積在140平米以上的需要繳納房產交易盈利的百分之五點六;面積在140平米以下的這不需要繳納。

3、房產營業稅的徵收范圍，房地產營業稅指的就是在企業出售或者個人轉讓房產的時候收取的稅收，這是實際說發生的營業稅，不是預繳。

4、房地產營業稅的征稅范圍是在房地產業，具體是指轉讓境內土地使用權和銷售不動產的業務。包括轉讓土地的使用權，銷售建築物或者構築物還有銷售土地附著物。

7. 房產合理避稅方法

合理避稅是納稅人從自身經濟利益最大化地進行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用合作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可採取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以採取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年後中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年後所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由於甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當於公司將合作開發的商住樓中屬於自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅後方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年後甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅後方為所得。

8. 二手房交易如何合理避稅 稅收都有哪些

房屋買賣過程中合理避稅關鍵看(1）該房賣方是否唯一住房且滿五年才能免個稅和營業稅（2）買方是否首次購房享受契稅優惠等~稅費如下根據評估價格、面積後對號入座
1、測繪費1.36元/平方，買方；
2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；
3、契稅評估額1%-3%（90平首次1%，面積90平米-144平米1.5%且第一次買1.5%，144平方以上3%）買方；
4、所得稅1%（要五年外的唯一普通住房免），賣方；
5、交易費6/平方，買方；
6、工本費80元，買方（工本印花稅5元）；
7、若是滿五年可免營業稅5.6%！歡迎交流~