❶ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手
房地產的營銷策略：
房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
（一）產品策略（proct）
房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的「九鼎雅苑」，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
2. 定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是「試探性」定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：
1. 人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2. 廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3. 關系。房地產公關是指房地產開發商通過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開發布會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。
1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。
3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
❷ 如何提升房地產服務水平和效率,實現產權交易上水平
注重加強基礎管理，規范辦件程序，提高服務水平，引入競爭機制，房地產交易和產權管理規范化、程序化、公開化水平不斷提高。
一、積極推進產權交易「一體化」
一是面向市場，實施機構改革。交易與產權管理處採取先買後股的方法，對原來依託於產權和交易環節的企業和經濟部門進行剝離，先後將房地產估價、房地產測繪機構等從房地產交易程序中分離，進行脫鉤改制，使其從舊體制中解脫出來，向市場要效益，在競爭中求生存，極大的調動了企業職工的積極性，切實改變人浮於事、等活上門的弊端。
二是實現產權交易「一體化」，提高工作效率。設立「一站式辦公大廳」，建築面積達1000平方米，各個窗口標識明顯，產權、交易、抵押、市場、租賃等部門開放式服務，同時吸納稅務、公證、中介等單位聯合辦公，一個窗口接件，一個窗口收費，一套資料內部傳遞，一個窗口發證。
三是強化制度落實，實現權力制約與平衡。通過「一站式」辦公服務，配套先進的產權交易管理軟體，辦件過程達到全面的信息化操作，每個顧客、職工、領導都可以通過輸入收件編號查詢、監督各個環節的業務狀態，實現崗位間工作自動促進和崗位間自動監督功能，從制度和程序杜絕違規審批現象。
二、充分發揮房地產管理職能
一是做好無籍房屋處理工作。為解決好歷史形成的無籍房屋產權不清等問題，依法維護廣大房屋消費者的合法權益，自2004年6月起啟動無籍房屋處理工作，共為12批、247個符合條件的申請人辦理了無籍房屋手續，總面積54.42萬平方米，房屋總戶數1372戶，盤活有效資產近15.5億元。
二是推進房屋檔案數字化。實施測繪、產權、交易、檔案一體化微機信息系統全面升級，採用西安必特思維管理系統，將多年來積累的大量房地產權屬登記、交易、測繪等業務成果完整導入新系統並形成電子樓盤。對全市約40萬卷紙質檔案進行掃描處理並進行數據錄入，完成了23706張大卡，43621頁影像的掃描工作，引進先進的檔案裝訂自動化設備，完善房屋檔案數字管理系統鏈條，實現房屋檔案微機查詢。
三是完善房地產預銷售預警管理系統。建立延邊房地產信息網和延吉市房產管理局網站，開通房產信息、政務公開等14個欄目，積極推行商品房銷售合同登記備案制度。商品房買賣合同正式簽訂後，房地產開發企業可立即通過網上管理系統進行商品房買賣合同備案，購房人可以在異地查詢購買房屋備案情況，切實維護商品房買賣雙方的合法權益。
三、不斷提升產權交易服務水平
一是簡化工作程序，縮短辦件時限。將房屋權屬登記、房屋交易手續和房屋租賃、預銷售管理等近20項內容進行進一步的整理和規范，簡化程序，最大程度方便群眾。積極壓縮辦件時限，將國家規定於30日內完成的房屋交易手續、15日內完成的房屋抵押手續等壓縮為1個工作日內完成，壓縮幅度最大的達到了96.7%。
二是建章建制，規范服務行為。制定《行為規范》、《行政過錯責任追究》等10大項70餘款共370條的管理制度，辦件實行層層審核。嚴格實行《首問責任制》、《首辦負責制》、《服務責任制度實施細則》等制度。對群眾反映的涉軟問題，有訴必接、有接必辦、有辦必復。
三是推行「陽光政務」，擴大群眾知情權。製作辦件程序公示欄，詳細公開辦事內容、程序、許可權、時限、辦理結果、收費標准、收費依據。通過城市廣場舉辦咨詢服務活動、電台、電視台、互聯網等開設百姓熱線等形式，廣泛宣傳相關政策。辦事大廳設置咨詢台，實行業務骨幹輪流值班制度，日均接待各類咨詢100餘人次。