怎麼避免房產交易個稅

『壹』 有兩套房要過戶，情況如下，如何合理避稅

二套房交 易需要多種稅費，特別是20%的個稅 ，因此，一些網友給出奇招 避稅，通常有下列三種方 法：
1、買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，願意以房產抵償，最後買方拿著法院的判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。一分錢稅沒有!
2、「第一步，上家離婚，准備出售的房產歸於上家男;第二步，下家離婚，房產歸於下家男(如果有房產的話);第三步，上家男攜房產和下家女結婚，房產共有;第四步，上家男和下家女離婚，房產歸下家女;第五步，各自復婚!」
3、「將打算賣出的房產歸到夫妻一方名下，然後夫妻離婚，擁有該套房產的一方以家庭唯一住房出售(還需滿5年才能避稅)，賣掉後雙方復婚。」
但避稅風險大，置業需謹慎：通過虛假訴訟來「避稅」，如果欠款數額與房產價值正好同等，法院會認為這是非真實債務，是違反法律規定逃避稅法的行為，通常會判欠款無效，這樣一來對於買方來說風險極大，很可能自己已經支付的房款都要不回來。
第二和第三種方式就是通過假離婚來「避稅」，對於離婚的方法違反道德倫理，因交易房產而辦理離婚的案件確實很多，悲劇也很多，有人借機假戲真做，這樣就會偷雞不成蝕把米。

『貳』 房產轉讓的相關費用如何避稅

個人轉讓住房，涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅種。從2005年開始，個人轉讓住房的稅收政策一次比一次嚴厲，但國家還是規定有一定的稅收優惠政策。售房者要盡量利用有關稅收優惠政策，節約繳稅成本。
所謂普通住房，原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率（即一個小區的總建築面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標准。允許單套建築面積和價格標准適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%
政策解讀：避稅的「法」門
避稅不同於偷稅、逃稅，而是要在法律允許的范圍內，合理規劃個人財務，以節約稅收成本。要想合理避稅，個人首先要關注法律法規的相關規定，然後採取有針對性的措施。
營業稅的減免規定
建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》規定，2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款後的余額徵收營業稅。
同時，國家稅務總局、財政部、建設部《關於加強房地產稅收管理的通知》規定，業主如果不能提供屬於普通住房的證明材料，或經審核不符合規定條件的，一律視同非普通住房，徵收營業稅。
個人所得稅的減免規定
財政部、國家稅務總局、建設部《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定，對出售自有住房，並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
土地增值稅的減免規定
《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》規定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。（有關土地增值稅的詳細內容，參見本刊2006年第12期《二手房轉手，加負幾何？》）
報稅須知
國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定，納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅。具體比例，由稅務部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。
同時，各省對土地增值稅的核定征稅比例也不一樣（非普通住房），北京市規定兩種徵收模式。凡能夠提供購房發票的，按土地增值稅規定計算；對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，稅務機關可採取核定徵收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率計征土地增值稅。
實戰分析：3種方案的經濟賬
王先生於2005年1月以60萬元的總價（含所繳稅金）購買了一套110平方米的商品房，住房裝修費用7萬元，支付住房按揭貸款利息2萬元（除公證費和有關手續費外），均有相應規范的票據。現在，他打算將房屋以90萬元的總價售出。
方案一：即時轉手繳稅83960元
王先生取得產權證或完稅發票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：營業稅及附加=900000×5.5%=49500元；印花稅=900000×0.5‰=450元；住房轉讓增值額=900000-600000-49500-450-70000-20000=160050元，土地增值稅=160050×30%=48015元，但按政策規定可以免徵；個人所得稅=（900000-700000-49500-450-80000）×20%=34010元[其中，合理費用=住房裝修費用+住房貸款利息等費用=600000×10%+20000=80000元（關於住房裝修費用，根據規定，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%）]。這樣，王先生若在近期內將房產轉讓，共需繳稅49500+34010+450=83960元。
方案二：5年後出售繳稅450元
如果王先生選擇5年後出售，且該房產是家庭唯一住房，則不需要繳納營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅，只需繳納印花稅450元。
方案三：「遺失」憑證節稅7000元
假設王先生所在地規定普通住房轉讓的個人所得稅徵收比例為2%，如果不能提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額，應納個人所得稅=900000×2%=18000元，營業稅及附加、土地增值稅同上例，比籌劃前節稅16010元（34010-18000）。即使徵收土地增值稅，土地增值稅=900000×1%=9000元，合計納稅=18000+9000=27000元，比籌劃前少納稅7010元（34010-27000）。

『叄』 二手房個人所得稅怎麼才能少

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向買賣雙方徵收的各類稅費，其中就有個稅。其實，征稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產產業過熱，可是卻也在無形中增加了買賣雙方的交易成本。那麼，二手房交易如何繳納個人所得稅？又有什麼辦法可以減稅呢？

一、二手房交易如何繳納個人所得稅？
按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅，稅率為20%，其實，具體還需分三種情況討論。
1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定，即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額繳納20%的個人所得稅，其中合理費用指賣出財產時支付的有關費用。
2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得*以及稅法規定的合理費用後的余額。
3、職工出售以成本價（或標准價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。
二、二手房交易時怎樣才能減少個稅？
1、選對繳稅方式
在實際操作過程中，二手房交易可以選擇兩種交稅方案，一種是如果售房者能提供完整、准確資料，那就按應繳個稅額的20%計算，另一種是如果售房者不能提供完整資料，那將按住房轉讓收入的1%繳納個人所得稅。也就是說，進行二手房交易時可以按照兩種方式中較低的稅費繳納。
2、達到五年期限再賣
相關政策規定，對個人出售自住5年以上，並且是家庭少有生活用房的普通住房，免徵個人所得稅及營業稅，所以如果你想出售房屋，又想免繳個稅，那就還是等到房屋達到了五年期限再出售比較好。
3、將稅款從房價中剝離
買賣雙方在進行交易時較好將稅款從房價中剝離，如果計入了房款總額寫入合同後，雙方到交易大廳窗口繳納營業稅、契稅時，還將按含稅的房價總額重復計算一次稅費，反而多交了稅，比如房子本來是90萬，含稅的總價是100萬，將稅款剝離後就會按照90萬繳稅，而不是100萬。

『肆』 過戶房產稅太高 教你怎樣最省錢

辦理子女繼承房產過戶會產生房產稅費，主要包括房產繼承公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費。將房產過戶給子女並不僅僅局限於繼承，目前很多家庭也會採用贈與或者買賣，各種方式產生稅費不用，對照你自己的情況可選擇最省錢的方式過戶。

1繼承理論上講，通過繼承的方式將房產留給兒女是稅費最少的一種方式，如果沒有別的考慮，可以等到父母過世之後再辦理房產過戶，這一過程只需要繳納極少的登記費和印花稅。子女通過繼承方式取得房產證滿5年之後，如果再出售該房產時沒有其他物業，則可同時免繳個人所得稅和營業稅，只需要繳納少量的交易手續費。即使在房產證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅，總費用只有9.75萬元。繼承的方式看似簡單，水到渠成。但父母在世時不產生繼承，父母過世後，辦理過戶手續非常麻煩，而繼承的房產以後交易將產生20%的個人所得稅，因而，繼承的方式費事費錢，一般不採用。2贈與以贈與的方式將房屋過戶給子女：辦理贈與過戶，需要交納個人所得稅、契稅和公證費。贈與過戶是沒有營業稅的，因為贈與是被認為是無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時贈與過戶也需要繳納公證費。贈與的方式簡單便捷，直系親屬之間的贈與只需繳納印花稅和契稅，費用不多。如果考慮將房產留作自己居住或出租，可以採用此方式。但今後要出售，這種方式就不太適合了，因為贈與的房產在交易時將產生20%的個人所得稅。房產「贈與」需要繳納的稅費有契稅、公證費以及登記費等，其中最主要的是契稅，為房屋評估價格的3%，一般來說也就是市場價格的3%。目前市價為120萬元的房屋，契稅為3.6萬元。如果子女在房產證滿5年後再出售且是唯一住房，可以免繳營業稅以及個人所得稅，只需繳納少量的手續費。如果兒女在受贈後不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業，按照目前的操作方式，子女只能按據實徵收方式繳納個人所得稅，即按轉讓收入減掉合理費用後徵收20%，同時還要繳納轉讓收入5.5%的營業稅。假設將來子女以150萬元賣出這套房產，則在兩次轉手過程中父女總共需要繳納的稅費可能高達40萬元。

（以上回答發布於2016-12-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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