1. 我買二手房時，市場評估價卻比實際交易價高出4到5W，是不說明我買貴了，到底是什麼原因，有什麼影響急急
不是的，交易中心他有自己的評估系統，數據是取於買賣的合同價，然後算平均價，您應該是做低合同價了吧，如果沒有你可以找他們，按照你的合同價來交稅，要不然你會多交幾千塊，如果做低了那就算了。房產交易過程中:你部會受到任何影響的，評估價:是根據市場考察，房齡、面積、樓層、地段、周邊配套設施(比如，醫院、大型商場、地鐵沿線、學區房)如果說是:評估價高於實際交易價，你買的房子:是物有所值。
拓展資料：二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。 商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。 舉個例子： 小張購買200萬的二手房，評估價為180萬，若按照政策30%的首付比例來計算。 其可貸款額度為：180萬-180萬*30%=126萬，其首付款則為：200萬-126萬=74萬。比原有60萬首付多出14萬！
一般評估價都會高於成交價，因為貸款是按照評估價的成數來貸的。評估價高於成交價的利處：因為貸款貸的錢就是按照評估價來，所以首付可以付少一些。具體計算方法應為貸款額是成交價－（評估價＊70％／80％）＝首付。另外，也對以後賣房也會有好處。評估價高於成交價的弊端：房子的過戶費相對來說高一些。雖然可以貸款的額度比較高，首付少，但是後面的壓力比較大，需要還款的錢也不少。為此，也存在一定的風險。
常見問題：評估機構一般會根據房子的位置、年代等實際情況得出一個數值，也就是評估價。購買房子的價格和評估價之間存在一定的差異，房屋評估價一般情況下會小於房屋的實際成交價。
2. 評估價高於成交價風險
一般評估價高於成交價房子的答局過戶費相對來說高一些。雖然可以貸款的額度比較高，首付少，但是後面的壓力比較大，需要還款的錢也不少，也存租舉旦在一定的風險。在二手房交易中，購房人向銀行提出貸款申請後，銀行會委派評估機構來對房子進行評估弊擾。一般來說，評估機構會根據房子位置、年代等實際情況得出一個值，這個值就是評估價。買賣交易的最後價格，就是指房子的成交價。一般申請貸款買二手房的話，二手房的評估價一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右，一般組合貸款的評估報告，商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。
3. 為什麼房產的評估價格和實際的價格差的那麼多
實際成交價是個別價格，而評估價是市場價格（即在一個充分競爭的市場，買賣雙方理性交易而形成的價格，它本質是抽象價格）。個別價格圍繞市場價格上下波動。實際成交價不等於評估價，評估價只能做為實際交易行為的參考。但個別成交價不超出評估價的20%是合理的。