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B. 什麼是土地交易市場

土地市場 是指土地及其地上建築物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產市場。土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場有三種運行模式：一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有期限的出讓土地使用權的市場；二級市場是指土地的作用權轉讓市場；三級市場是指用地單位土地作用權的有償轉換。

一、土地市場的特點

雷利?巴洛維教授認為 , 不動產市場具有如下幾個特點 :(1) 不動產市場只是針對待售財產總供給量的一部分而言 ;(2) 產品位置的固定性; (3) 產品的非標准化和異質性;(4) 影響不動產交易的特別法律條例 ;(5) 對當地供求狀況的依賴性 ;(6) 絕大多數交易是高額交易;(7) 習慣上採用信貸方式來補充多數買者的有限自有財產 ;(8) 普通買者非經常的市場參與 ;(9) 廣泛的經紀人服務。

從市場理論上講, 在一定的價格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給只是土地總量的待售部分。同時 , 由於土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地產增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格只依賴於當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移 , 都須有法律依據。由於普通的地產市場買賣者不了解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地產經紀人對土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。

美國不動產學術界認為：不動產市場不像其他商品市場那麼有效率。其特點如下 :(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務本質上是同質產品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動產市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。 (2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動產市場, 在一定時間內 , 只有少數購買者和出售者 , 每一類型土地只在某一價格範圍和地域內互動 , 且因價值較高而需要較大的購買力。 (3) 一般商品市場 , 價格相當一致且穩定 , 商品價格經常是買賣雙方決策的主要依據 ; 但在不動產市場 , 因價值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會影響投資決策。 (4) 一般商品市場 , 自我規范, 公王在競爭 , 限制很少; 但在不動產市場 , 政府的法律法規限制很多。〈 5〉 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動產市場的均衡大多隻是理論上的 , 在現 實中因適合特定使用的不動產供給對市場需求的調整較慢 , 而難實現均 衡。 (6) 一般商品市場 , 買賣雙方對市場和商品有較充分的了解 ; 但在不動產市場 , 因多數人不經常參與而對市場和標的物不了解 , 缺乏必要的知 識。 (7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機制組合 , 進出市場較 容易 , 能迅速適應市場變化 ; 但在不動產市場 , 進出較難且復雜超時 , 市場因不可預知因素而變化較大 , 參與者較難適應市場變化。 (8) 一般商品市場 , 商品易被消費 , 也易迅速供給和運送 ; 但不動產為耐久產品 , 位置固定 , 因而其供給相對元彈性。

綜上所述 , 一般而論 , 土地市場具有以下特點 :(1) 地域性。由於土地位置的固定性 , 使土地市場具有強烈的地域性特點。在各地域性市場之間相互影響較小 , 難以形成全國性統一市場。 (2) 不充分性。土地市場參與者不多 , 市場信息獲得較難 , 使土地市場的競爭不充分。 (3) 供給滯後。土地價值較大, 用途難以改變且開發周期較長。土地供給是根據前期需求確定的 , 當市場需求發生變化時 , 土地供給難以及時調整。 (4)供給彈性較小。從總體說上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒有彈 性 , 土地的經濟供給彈性也相對較小。在同一地域性市場內, 土地價格主 要由需求來決定。 (5) 低效率性。土地市場是地域性市場 , 參與者相對較少 , 投資決策受價格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場相對一般商品市場來講 , 交易效率較低。(6) 政府管制較嚴。土地是一個國家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對經濟的發展和社會的穩定具有十分重大的作用 , 因而各國政府都對土地 的權利、利用、交易等作較多的嚴格限制。

二、土地市場的功能與運行條件

( 一 ) 土地市場的功能

一般地講, 土地市場具有以下功能。

1. 優化配置土地資源

土地資的配置方式因配置於手段不同而分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。中國幾十年的實踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費。目前, 中國正在對這種方式進行改革 , 以逐步實現大部分土地資源的市場配置。市場方式是通過市場機制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。在當代, 這種方式被廣泛應用於西方市場經濟國家, 如美國、英國、日本等。多樣化多目標的人類生產生活活動對土地資源的需求千差萬別, 難以通過政府的行政劃撥手段得以滿足, 只有通過市場機制的作用, 運用市場原則才能得到滿足。

構建統一、開放、競爭、有序的土地市場當務之急是：

1） 明確界定適應產權市場化的土地權利，完善土地登記工作

土地市場就是土地產權的交易市場。可以進入市場的產權有哪幾種需要明確。現在的土地權利，在新《土地管理法》中，只有土地所有權、土地使用權、承包經營權三種；散見於其他法律中的，有優先購買權、外商企業場地使用權；《土地登記規則》里有土地他項權利。應隨著產權市場化的發展，把一些土地權利，如地上權、地役權、開發權（或稱發展權）等及其入市條件明確界定清楚，以利於市場交易。

二是土地登記。土地登記是土地產權公示的法定形式，是完成產權變動、使它獲得社會承認和法律保護的重要手段，是完善土地市場的前提條件，必須把它做好。目前存在問題是：多頭登記、發證，不統一，覆蓋面小（城鎮地籍覆蓋不全，農村地籍才完成60%），已登記的資料過時等。亟須加以完善。

2）改革征地制度

要縮小征地范圍，把征地限制於《憲法》規定的『公共利益的需要』之內，並明確界定『公共利益的需要』的范圍；把非公共利益需要的用地納入市場配置的范疇。

對被征地的農民要給予公平、完全的補償，不能讓農民吃虧。補償包括喪失土地所有權的補償和喪失勞動權的補償。既然集體土地是集體農民所有的財產，而且是有價的財產，則土地所有權的完全補償就是要按當時當地的土地市場價格進行補償。土地價格是土地預期年收益的資本化。農地仍作農用，可以按農業的預期收益計算價格；農地改作建設利用，則應按建設利用的預期收益計算。若說農地因能改作建設利用而提高了的土地價格，是因為社會改善了周邊基礎設施所致，不該為農民所得，則可以對農民開征土地增殖稅，而不應當人為地改變土地市場價格的形成。 3）開放集體土地市場，允許集體農地進入建設用地市場

要立法開放集體土地交易市場，不僅是存量集體建設用地市場，也要允許集體農地進入建設用地市場。為保護耕地可以採取土地用途管制分區或者購買開發權、開發權轉讓（如美國）等辦法，而不應當歧視集體土地所有權，剝奪集體農地的開發權。

現在已有大量集體農地進入建設用地市場，如上海和廣東南海市以合作的方式使用集體農地建設高速公路，城郊農民為城市『農民工』提供住房，都起到了良好作用。當然，這在目前還是『非法』的。但這股市場經濟洪流擋是擋不住的，唯一的辦法是因勢利導，立法開放，並予以規范化。

4）要市場定價，不要政府定價

實現土地資源市場配置需要一個能真正反映資源稀缺程度的價格信號。在計劃經濟時期沒有土地價格，一下子開放土地市場之始，由政府評估出一個基準地價和標定地價作為參照是必需的，但這個地價只反映了土地的區位差異，並沒有反映土地的供需情況和稀缺程度。能真正反映資源稀缺程度的土地價格只有在開放的競爭性的土地市場上通過千百次土地交易才能形成。

2002年5月國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，2003年6月發布了《協議出讓國有土地使用權規定》，將對由市場形成價格起很大的促進作用。但是沒有具體界定經營性用地的范圍（如經營性高速公路建設算不算經營性用地？）；沒有規定協議出讓也必須按市場價出讓；只規定了一個協議出讓的最低價，而且這個最低價仍是由『評估和集體決策』來確定，即仍然是行政定價，而且還可以低到基準地價的70%。過去的經驗告訴我們：地價評估在很大程度上是受政府左右的；以低地價、零地價進行惡性競爭也都是地方政府的集體決策。按這個規定辦事，則誰都不願以高於協議最低價的價格去購買土地，勢必造成土地價格的『雙軌制』。開發商還會想方設法，（如打著辦大學城的名義搞房地產開發）擠進協議出讓市場，而不去招標拍賣。這會妨礙土地招標拍賣掛牌出讓市場的發育，更不利於土地市場價格的形成。

所以，要想得到能真正反映資源稀缺程度的土地價格必須取消政府的行政定價權，實行市場定價。對地價的調控要採取增加或減少土地供應量的辦法，進行間接調控，而不能採取政府定價的辦法。

2. 調整產業結構 , 優化生產力布局

經濟的健康發展 , 需要有合理的產業結構和生產力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一隻 " 無形的手 ", 時刻對一個國家或地區的產業結構和生產力布局依市場原則進行調整, 以實現最大的經濟效益。地租、 地價是土地市場中最重要的經濟杠桿, 是引導土地資源在不同產業中配置 的重要信號這種信號比任何其他非經濟信號和指令更科學, 更能促進生產力布局的優化。比如, 一個城市工業用地供給過多, 而商業服務業用地供給過少, 則工業用地價格就會下降, 商業服務業用地價格就會上升, 理性的供給者就會減少其工業用地供給而增加商業服務業用地的供給, 以獲取更大的利益。這種市場的調節通過對土地在工業與商業服務業之間的合理分配而實現產業結構的合理調整。

3. 健全市場體系 , 實現生產要素的最佳組合 一個完整的市場體系 , 不但有消費品市場、一般生產資料市場 , 還應包括金融市場、土地市場、房產市場、勞務市場、技術市場等。市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發揮作用。土地是人類的基本生產要素 , 只有實現其市場配置 , 才能健全市場體系 , 最大限度地發揮市場機制的作用。

( 二 ) 建立土地市場的必要條件

1. 市場經濟環境

價格機制和風險機制等市場機制是決定理性的市場參與者行為的主要因素 , 是市場運行的內因和原動力 ; 一切非經濟的行政二法律、道德等力量只有通過市場機制才能發揮作用 , 是市場運行的外困和推動力。土地市場的運行同樣離不開市場經濟這一最基本的外部環境。

2. 土地產權明晰

產權明晰是現代企業的基本標志 , 具有明晰產權的現代企業又是市場經濟的基本要素。土地是最基本的資產 , 無論是私有或公有 , 明晰的土地產權是建立土地市場的最基本條件。由於土地市場的客體是土地的各種權利 , 如果權利界定不明、歸屬不清 , 權利的交易就無法進行。因此 , 明晰土地所有權及以所有權為核心的各種派生權利是土地市場運行的基本前提。

3. 發達的土地金融市場

土地開發是一項投資額巨大、回收期很長的投資活動。世界各國的經驗表明, 地產業的發展離不開金融業的支持。大多的土地投資者難以靠個人資本進行土地開發 , 而必須藉助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式 , 土地市場才能繁榮興旺。

4. 完善的土地法規

法律法規是政府對市場進行干預的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序 , 保護土地投資者利益及交易雙方的權益, 解決地產糾紛, 抑制土 地投機 , 引導土地市場健康發展等 , 都需要建立配套的土地法規。健全的土地法律法規是土地市場運行的根本保證。

5. 良好的市場中介機構 土地市場是一個不完全市場。由於土地市場信息不全和需要大量專業知識 , 大多數市場主體處於不對等的位置。為了土地交易順利進行 , 服務於土地市場的專業人員和機構必不可少。土地價格評估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經紀等中介服務 , 是土地市場運行的潤滑劑。

三、土地市場運行模式與運行機制

( 一 ) 土地市場的運行模式

目前, 西方經濟發達國家的土地市場運行模式歸納起來可分為兩類: 即以土地私有制為基礎的完全市場模式和以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表; 以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式則以英國和英聯邦國家或地區為代表。

1. 兩種模式的共同特點

(1) 土地市場的基礎是資本主義市場經濟。在這些國家或地區 , 整個社會經濟制度是資本主義市場經濟, 一切商品的交換和資源的配置均通過 市場機制的作用來實現。土地與其他商品一樣, 可以在市場上自由交換。 土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈與等。土地市場是整個市場體系的有機組成部分 , 它與資本市場、勞務市場、商品市場等一樣, 是市場經濟體系中的一個子系統, 其運行受整個資本主義市場體系的制約。

(2) 有形市場和無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所 , 在這種市場上 , 商品明碼標價, 買賣雙方在固定的場所進行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所 , 通過廣告、中間商 ( 房地產經紀人 ) 及其他交易形式 , 實現商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經濟的發展 , 土地及房產交易量的增加 , 有形市場也相繼出現, 並逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產交易所比比皆是。

(3) 土地市場的供給與需求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式 , 土地的價格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機制的作用確定土地的均衡價格 , 一定的價格水平反過來又 通過市場機制來決定土地的供給與需求。政府對市場價格的於預是通過各 種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價格。

(4) 土地市場的進出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者, 只要有買賣土地的意願, 都可以自由地進入市場。 無論是國家、地方政府、政府機構、軍隊, 還是企業、社會團體、個人, 甚至是外國企業或公民 , 均可在市場自由買賣土地。

(5) 政府都對土地市場進行干預，就像對其他市場的干預一樣 , 政府也不例外地對土地市場進行干預。由於土地在國民經濟中的特殊地位和作用 , 各國政府特別重視有效地管理土地市場。干預的措施主要有: 對公共用地實行徵用制度 ; 對土地進行收購、儲備和出售; 制定土地利用計劃和規劃 ; 實行土地交易登記制度、申報制度 ; 制定相應法規等。如日本針對 20 世紀 60～70 年代城市地價的迅速上漲 , 於 1962 年制定了《第一次全 國綜合開發計劃》 ,1969 年又制定了《第二次全國綜合開發計劃》,1974 年又制定了《國土利用計劃法》, 同時採取了" 公告地價 " 、 " 申報地價 " 等措施。

2. 兩種模式的不同之處

（1）土地所有制不同。以美國、日本為代表的完全市場模式 , 其土地所有制度是土地私有制。盡管也有部分土地屬於國家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬於私人所有。在美國 , 私人土地佔國土面積的 58.1%, 印第安人土地佔 2.3%, 聯邦政府土地佔 32.7%, 州政府土地佔 6.0%, 城市和縣政府土地佔 0.9% 。聯邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國 , 全部土地在法律上屬於英王所有 , 即國家所有 , 土地使用者只能從英王那裡取得土地。 " 因為只有國王才能擁有土地 , 而其他人只是從他那裡取得土地的保有。 "因此 , 在英國 , 國家土地所有權又稱絕對土地所有權 , 從國王那裡取得的土地權利也具有排他性 , 稱保有土地所有權 , 或永業權。

（2）市場客體不同。在完全市場模式下 , 土地市場的客體是土地所有權及其派生的各種權利, 包括土地所有權、土地使用權、抵押權、空中權、發展權、地役權、租賃權等 , 均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下, 土地所有權屬於國家 , 不進入市場交換, 在市場上交換的是除土地所有權以外的一切其他權利。

(3) 市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有地域性 , 但在完全市場模式下, 因土地所有權能自由交換 , 因而較以土地國家所有制為基礎的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而 在某些英聯邦國家和地區 , 要獲得保有土地所有權需通過政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過土地批租控制土地市場的政府供給。

從現實運行效率來看, 這兩種市場的運行都是同等有效的。這是因為, 其經濟制度基礎都是資本主義市場經濟, 市場機制對資源的配置都發揮同樣的作用; 同時, 在實行土地國家所有制的英國 , 其財產制度仍是私有制 , 土地國玉所有在很大程度上只是名義上的 , 保有土地所有權擁有者也稱為地產所有者, 他們只要不違反法規 , 就可以自由地利用和處分土地。

( 三 ) 土地市場的運行機制

土地市場是依靠以價格形成機制為核心的市場機制的作用來運行的 , 土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機制和價格決定機制是土地市場運行機制的核心。 土地供給是在某一特定時間內 , 在某一土地市場 , 某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數量 , 這是一種有效供給。美國斯坦福大學斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說明家庭或廠商在一定價格上願意出食的物品或勞務的數量" ① :" 在不動產 , 假定生產成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場, 某類型不動產在不同價格可供出售或出租的數量 "。土地市場是一個地域性市場, 在不同的地域市場內 , 某一時期的 某一土地價格下, 土地的供給是不相同的。同時 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場內, 其市場價格也是不同的, 在某一 價格下商業用地供給增加並不表明工業用地的供給也增加。

一般而言 , 無論市場上土地的價格如何變動, 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無彈性。但是, 由於土地用途是可以改變的, 對某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對建設用地的需求急劇增長, 從而引起城市土地價格上漲, 導致城市周圍更多的農地轉化為城市建設用地。這就是土地經濟供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場隨著市場價格的變化 , 其市場供給也發生變化。可見 , 土地的經濟供給是有彈性的。在市場價格不變的情況下, 由於決定土地供給量的其他因素發生變化, 供給也會發生變化。

決定土地經濟供給量的因素主要有 : 土地價格、稅收等政府政策、土 地利用計劃和規劃、土地開發成本及機會成本、建築技術水平等。一般情況下 , 某種用途的土地市場價格越高 , 其供給量越大 ; 市場價格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場實際運行中 , 供給的關鍵在於時間 "。由於土地開發投入的資金量較大 , 開發期較長 , 且土地用途在短期內很難改變, 因此, 土地的經濟供給一般跟不上需求的變化 , 表現為滯後性。這樣 , 在短期內 , 土地的經濟供給也很難改變 , 表現為無彈性或彈性很小。但從長期來看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長期供給表現為有彈性。

土地需求是在某一特定時間內, 在某一土地真場 , 某類用途土地在某-價格下被購買或租出的數量。 " 對不動產而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場 , 某類型 不動產在不同價格被希望購買或承租的數量 "。在不同的地域市場內, 某-時期的某一土地價格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場內 , 其市場類型也是不同的 , 如某城市商業用地市場和工業用地市場, 在某一價格下商業用地需求的增加並不能說明工業用地的需求也增加。

土地作為一種生產要素 , 其需求是一種引致需求。③由於土地的產品 , 如農產品、房屋等 , 是消費者的最終消費品, 人們對其消費 , 能給投資者帶來利潤。消費者對土地產品的慾望和需求最終引致投資者對土地的需求。城市人口對城市住宅需求的增加 , 引致住宅價格的上漲, 住宅價格上漲 , 使住宅投資利潤增加 , 從而吸引更多的社會資金投資住宅生產, 最終導致對城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。

土地需求量的決定因素主要有: 土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機、人口因素和家庭因素、消費者或技資者偏好、 對未來的預期等。一般而言, 土地價格越高, 對土地的需求越小, 土地價格越低 , 對土地的需求就越大。當消費者的貨幣收入增加, 購買住房的能力增強時, 對住宅用地的需求就增加。當投資者在社會上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對土地開發的能力增強時 , 對土地的需求就增加。土地市場的投機程度及政府對投機的限製程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細化或融和, 對不動產投資的偏好或是否把土地投資當做抵禦通貨膨脹的手段等 , 都會引起土地需求量的變化。

土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場, 當土地的價格持續上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最後該市場的土地供給量就會超過需求量, 出現過剩 , 從而會使部分土地賣不出去, 土地價格就會下降; 相反, 當土地價格持續下降時 , 土地需求量就會增加 , 但土地供給量會減少, 最後該市場的土地需求量就會超過供給量 , 出現短缺,從而會使土地 價格上漲。需求與供給二者相互作用的結果, 最終使土地的供給和需求會 在某一價格上相等, 這時, 既沒有過剩, 也沒有短 , 出現了市場均衡, 這時的價格就稱為均衡價格。