如何談交易自己不惡心

① 二手房買賣套路多，怎麼才能避免被坑

從最開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！

看房之前，現在各大網站了解下二手房市場信息等。時間充沛後，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯系你相中房子的業主，另一方面中介也會根據你的要求篩選他手裡的房源，推薦符合要求的房子給你。

看房子的時候，注意下面幾點：

（1）一定要調查清楚業主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業主賣房子的心態，好不好砍價。有些業主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業主打好招呼，但是到了現場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。

（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業主自住的類型要麻煩。因為合同法規定了「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」， 即買賣不破租賃，租客有優先購買權，必須讓租客放棄。這一點在後期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協議，以規避風險。

（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關繫到你贖樓交多少擔保手續費和贖樓利息。現在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費後面講詳細的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業主就必須好好砍價了，盡量減少成本。

（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯系業主，業主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響後面和業主砍價。

每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，後面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。

如果你看的差不多了，挑選一個專業靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！

重要的事情說三遍，因為這個決定了你以後買房的操心程度。

問合同、問手續流程都必須清楚到位的中介。

現在的中介入門門檻很低，不專業的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數。

3.確定目標房產

看了如此多房子，如何篩選呢？

第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。

這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。

繳稅標准：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。

契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。

計稅價是啥？

網簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網簽價，作為計稅價。 各地標准以各地為主，有的地方，成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。

房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽登記的價格是不能低於這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號身份證號可查。

這里我再展開講講，成交價、網簽價、評估價都是什麼鬼！？

成交價：

成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。

網簽價：

房產交易都要進行網上簽約，一旦「網簽」成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的「網簽價」就是指在房管局系統里體現的成交價格。網簽價不能低於房管局要求的區域低過戶指導價（最低評估價）。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。

評估價：

評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，「高評高貸」，但是如果一旦被銀行發現，貸款很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以後的貸款，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。

（2）個人所得稅

滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。

不滿五年或者滿五不唯一：

a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%

或者

b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%

第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、准確的房屋購入原值憑證， 實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產登記中心。

（3）增值稅及附加

房子已經滿2年，普通住宅免徵增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標准： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%

（4）中介費

中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。

（5）贖樓費

贖樓是指原業主想出售房屋，但房產證還在抵押貸款當中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，並取回房產證才能在國土局過戶。如果業主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。

贖樓分為現金贖樓和額度贖樓：

* 現金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，讓其現金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。

*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業主欠款又多的話，這筆錢數目就會很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。

（6） 罰息

當提前還款贖樓，根據銀行的規定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的貸款合同約定。

（7）評估費

辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。

（8）按揭服務費

1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒幹啥，就是列印了東西，帶著業主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。

總結下購房成本：

看房子先問中介，業主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。

購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費

*未滿2年：契稅+個稅+增值稅

*滿2年的：契稅+個稅

*滿5年唯一：契稅

*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算）

*未滿3年：可能有銀行罰息

252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。

自己算下月供，有公積金貸款和商業貸款，每個月月供是多少，算筆賬，然後與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業主，或者著急換房的，可以砍多點。

另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、採光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、雜訊、電梯、保安、物業管理等因素後，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然後，就准備約業主啦。

4.約業主前的准備工作

（1）先談好中介費

看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發生：約了業主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由於中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業主的關系，如果因為中介的原因沒談成，後期再約這個業主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提前預覽合同

讓中介提前將所有合同發過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金託管協議、賣方產權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利於我們摳合同條款的細節，以便我們事先草擬補充協議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規定都非常含糊，對於中介來說，越含糊越好成交，對於我們買家來說，當然是越細越好！對於合同沒有提到的必須寫到補充協議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之後租約怎麼處理的？對於業主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協議里頭。

二、正式交易階段

二手房交易流程圖

1.約談業主（談判砍價）

二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？

買方應該：

1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。

2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最後再談價。

3) 知已知彼，了解賣方的心態和賣房原因，如果他急於出售變現，那麼對殺價則非常有利。

4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更願意跟誠心買房的人談。

5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，幹嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。

6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。

7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。

【例子】

1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地（提前掌握該小區歷史成交數據）；

2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。

3) 如果學位已經使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年後會賣掉，影響下家接盤，不好賣。

4) 對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。

5) 對於欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。

2.簽合同、交定金

約業主談的時候，讓他提供身份證、房產證、結婚證等材料。

1)看房產證

紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經過公證的《授權委託書》。如果是婚後購房，屬於夫妻共同財產，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產證日期，確認是婚前還是婚後財產。

房產證/復印件，最好自己拍照留存，方便後面比照。

2）合同簽訂時重點注意: l

@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區哪棟哪房、房產性質用途是不是住宅，房產證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產權糾紛，也未被查封，賣方對該房產享有完全的處分權。 l

@房屋的租約現狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需於簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l

@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等於白買。

@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l

@檢查以下要點：定金數、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；採用什麼付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什麼時間內、條件遷走；是否佔用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明確每個操作的時間節點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l

@ 關於定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手裡也沒太多錢，初次買房經驗不足，如果你在後期貸款或者徵信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現突發情況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。

@關於稅費，務必務必要寫清楚！！！！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以後扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l

@暫押個幾千、一萬在中介那裡作為交樓押金。這個是幹嘛的，防止業主網路費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。

3.房管局查檔

雙方簽訂紙質的二手房合同後，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶著業主去房管局（不動產登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業主本人拿著房產證/復印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發產調表或者發微信視頻給你看。如果不忙就一起去。

為什麼查檔？查檔很重要！

簽合同時，我們雖然看到了房產證/房產復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產權信息，做最終確認。

【舉例說明】

如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業主的產權證原件是無法發覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經有到當地的交易中心登記過異議，那這時我們在房產證上也是看不出的。

產調表注意核對權利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業主購入時間。

5.買家做資金監管

首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現幺蛾子，出現不必要的糾紛，只有採取資金監管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。

那麼問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監管的銀行一般也是你的抵押銀行）

請提前做好銀行貸款調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了貸款部的業務經理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。

一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產品，如果你將房子抵押在他們銀行，後期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有「快e貸」。提前調研各銀行的房貸業務和消費貸業務，綜合考慮選一家適合自己的。

第二個問題，做資金監管准備什麼？

1）身份證原件及復印件（借款人及配偶的）

2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）

3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助列印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。

4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。

5）二手房買賣合同

6）定金收據、憑證

7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

關於銀行流水和收入證明，這里展開說下：

一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水

1）工資流水 工資作為個人最穩定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它體現了本人工作的穩定性和保障性。

2）轉賬流水 對於自由職業者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過櫃台、網路或網銀轉賬的，那麼需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。

3）自存流水 自存流水是指通過現金或者本人他行銀行卡轉賬存入的流水，屬於有效流水。

銀行流水不夠，該怎麼辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來貸款的。

如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現金，固定一個日期現金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然後分幾次還給別人。

6.銀行出承諾函

提交了貸款申請後，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來後會通知你的。只要你的徵信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來後，盡快辦理下一步手續。

7.贖樓

紅本在手的房子，跳過這一步。

下面說的是額度贖樓的情況：

銀行承諾函出來後，盡快讓中介通知業主去辦理贖樓手續，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續在一周內即可完成。如果業主的徵信有問題，可能會慢一點。審批通過後，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。

8.注銷抵押

擔保公司查到賬後1-2工作日，會去業主的原抵押銀行，取出原房產證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產證，到房管局辦理注銷抵押登記手續。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷後，房子才算真正意義上的「身家清白」，才能進行產權轉讓。

9.遞件過戶

中介會聯系你安排時間去辦理過戶，去所在區的房管局（不動產登記中心）辦理。

遞交材料然後繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢准備好，中介今天也會要求你准備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交瞭然後再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之後，不能立馬拿到新的房產證，要過5個工作日領新證。

10.取新房產證

在不動產登記中心辦理了遞件手續後，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然後拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手裡了，在你手裡的時間就是這么短暫！以後你辦房產相關的手續，只能拿復印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動產登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產抵押手續。辦完抵押後，就在家等最後尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之後，才截止收取費用。

② 如何克服交易中的自我情緒

今天和大家聊聊交易中的情緒，在交易中，情緒是我們最大的敵人，我們往往會被行情牽引，最常見的就是因為行情急跌而賣在最低點，又因為急漲而追在最高點。

那究竟這種情緒是如何產生的？我們又滑慎該如何客服？究其原因，情緒最大的來源是與個人的交易計劃和交易理念有關。

1，當你因為行情的變動而追漲殺跌，大概率是你並沒有做好完善的交易計劃。

一個完善的交易計劃應該考慮到入場、出場，止損、止盈以及倉位等各項問題。簡單舉例來看，當你買入一隻個股，首先已經有了預期的走勢，但仍要考慮到預期所不及的地方，就是止損，這個止損不能超出你的承受范圍，只要在這個范圍內波動，則走勢仍在計劃之中。最好交易計劃，可以緩解你的基本情緒。

2，完善的交易計劃+堅定的信念

還有一種人，就是嘴上諸葛亮一旦實戰便會出這樣那樣的問題，這類人通常也會有完善的思慮，在事前把事前考慮周全，但一旦面臨實戰中，便開始不受控制，任由情緒牽引。

這樣的人，一念桐是要考慮計劃是否與性格相匹配，另外就是通過不斷的自我說服自我信任去磨練內心的堅韌品質，要知道行情不會因為你的情緒而有任何改變，只要做好及時的預警，只要價格在合力范圍內便可隨它波動。

缺少計劃的人容易完善，但心態的改變卻是最難的。改變心態，還需要認知的升級，就像人不容易改變自己的既定思維和評價方式，當你打破原先那種安全、保險而且本能反應的思維方式時候，你的思維就已經上升到了一個更高的境界。

情緒是交易中最大的敵人，許多優秀的交易者都敗在了情緒上，包括最偉大的投資者利弗莫爾也兩次失敗於內心的不堅定，聽任他人的蠱惑，這些都是內心自我信任的不堅定。

優秀的投資者不但會挖掘屬於自己的投資方式，還會善於克制情緒，市場之所以如此吸引人的一個原因就在於它把心理學、商業、數學以及其他眾多的規則和科學聯系在了一起，你了解研究市場越深，你就會對自身的情緒以及周圍的因素有更好的洞察力。

(分析僅供參考，不構成操作建議。如自行仔讓坦操作，注意倉位控制和風險自負。)

關於後市更多詳細投資機會，請關注越聲理財公眾號(yslcw927)了解詳情!

關於如何添加公眾號：點開微信，點右上角：+，再選擇公眾號，輸入：yslcw927