❶ 有抵押的二手房買賣需要注意哪些事項如何解抵押貸款
許多二手房的房主們，想賣掉自己的房子，由於自己的房子是當時抵押貸款的房子，房產證在銀行。這些房主一直很糾結這房子到底能不能賣，怎麼賣，如果才能解除這個抵押貸款。對於買房子的買主來說也有個顧慮，這房子到底能不能買，怎麼買，買的時候得注意些什麼。今天我們就來談談有抵押的二手房買賣需要注意哪些事項，如何解抵押貸款。
有抵押貸款的房子是可以進行買賣的，但是如何進行巧局買賣，怎麼樣解抵押，這是問題的。我們來看看有哪兩種方式可以幫你解決這個煩惱。
第一：房主用一筆錢將剩餘的貸款還清後，將房子賣出。這樣解除房子的抵押，就可以進行交易了。在這個方式下有個很好解決的方式，房主可以與買房協商解決，談好了房屋的價格，可先將需要還款的金額拿出還給銀行，這樣就可以順利的將抵押貸款的房子賣出了。這種方式也是簡單明了的方式，能夠避免不必要的麻煩升冊。
第二：根據《擔保法》和《房地產抵押管理規定》，抵押貸款的房地產必須經過抵押權人（就是銀行）同意才能轉讓或者出租。但是要讓銀行同意，要提供新的擔保。否則不能買賣。
轉按揭：是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進孝笑讓行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。
目前二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由於買方的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實際操作中，轉按揭都採用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。
一個未解抵押貸款的房子來說有兩種方法可以將房子賣出，一個就是轉按揭，而另一個就是能夠解除抵押的方法買方支付部分房款先將房子解抵押後，再付全款過戶。以上兩種方式你希望能夠幫助到您。
❷ 買二手房對方有按揭,另外還有抵押怎麼辦
這已經是二手房交易中的普遍現象了，一般這種情況可以先簽合同，但是雙方在簽約時就要把事情協商好，然後在補充協議中寫明。
一般這種情況的處理辦法是：
1、業主自己有錢解押，先解押然後按正常流程走；
2、業主沒有錢解押，需要用買方的首付款解押，買方若同意，好辦，先把首付款給業主解押，然後正常進行，買方若不同意，賣方那就找中介墊資，但是有墊資費，買賣雙方協商費用誰出，一般這種情況，賣方著急賣房，那就賣方出，買方著急買方，那就買方出。
別擔心是正常的！
正常買賣流程：第一步簽合同交定金約定劃首付，第二步就是業主拿著你的定金去解壓（銀行會蓋一個登出的藍色搓），當然這是可以協商的，如果他有錢你可以少給他點首付。然後拿著解壓後的房本影印件去辦理貸款，和銀行從新簽合同，全款則直接過戶！隔天就能出新房本！
那麼在購買二手房時怎樣才能避免買到抵押房就成了很多買房者關心的大問題。 第一、買房者在買房時要仔細察看房屋產權證。一般情況下沒有抵押的房子在房產證的「他項權」（即在房主的名字、坐落地址、面積等內容的下放)一欄里是空著的如果是抵押房在房產證上都有記載。所以從房產證的「他項權」一欄里看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。 第二、可以到房產部門查詢相關檔案。房產部門備有房產檔案，每處房屋的抵押.買賣等「檔案」都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。 第三、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中在賣家違約時作為索賠的依據，以保證買房者的合法權益。 第四、要求在簽完合同後立即過戶。若購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業稅之類的附加稅款。經濟實用房選擇在5年以上的.按照相關規定5年以上經濟適用房可以過戶。
還清貸款申請塗銷抵押登記後，就可以正常到不動產交易中心申請過戶了。
貸款條件
1. 年齡在18-60歲的自然人(港澳台及外籍亦可)
2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力
3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲
4.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明檔案。
5.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%)，並保證用於支付所胡衡購住房的首付款。
6.有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
貸款流程
(1)選擇房產
購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售臘褲人員的介紹得知一些專案可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支援，以保證按揭貸款的順利取得。
(2)辦理按揭貸款申請
購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支援後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支援的規定，准備有關法律檔案，填報《按揭貸款申請書》。
(3)簽訂購房合同
銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律檔案，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。
(4)簽訂樓宇按揭合同
購房者在簽訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律檔案與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。
(5)辦理抵押登記、保險
購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行為防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。
(6)開立專門還款賬戶
購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。
請求法院強制執行。
法院強制執行的范圍
（1）被執行人及其所扶養家屬生活所必需的衣服、傢俱、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品。
（2）被執行人及其所扶養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標准確定。
（3）被執行人及其所扶養家屬完成義務教育所必需的物品。
（4）未公開的發明或者未發表的著作。
（5）被執行人及其所扶養家屬用於身體缺陷所必需的輔助工具、醫療物品。
（6）被執行人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品。
（7）根據《中華人民共和國締結條約程式法》，以中華人民共和國、中華人民共和國 *** 或者中華人民共和國 *** 部門名義同外國、國際組織締結的條約、協定和其他具有條約、協定性質的檔案中規定免於查封、扣押、凍結的財產。
強制執行的流程
（1）查詢、凍結、劃撥被申請執行人的存款。
（2）扣留、提取被申請執行人的收入。
（3）查封、扣押、拍賣、變賣被申請執行人的財產。
（4）搜查被申請執行人隱匿的財產。
（5）強制被申請執行人交付法律文書指定交付的財物或者單據。
（6）強制被申請執行人遷出房屋或者退出土地。
（7）強制執行法律文書指定的行為。
（8）強制加倍支付遲延履行期間的債務利息和支付遲延履行金。
（9）強制辦理有關財產權證照轉移手續。
需要房主先把按揭還完，然後解了銀行的抵押，才能買賣過戶。這種最好是找中介來辦理，雖然要繳納中介費，但是能省非常多的事
去房地產交易中心打單子
建議與業主協商，讓他自己付錢還清貸款，並辦理了塗銷押抵登記後，再雙方進行二手房的買賣。
這樣買家風險不高。
比買家付款解押，或雙方簽公證之類的更好。
根據《中華人民共和國擔保法》第49條規定： 抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
❸ 賣二手房解抵押的流程有什麼
賣二手房解抵押的流程如下：
1、賣房人向貸款銀行申請提前還款或者按時還款。
2、到貸款銀行進行領取解押材料，開具貸款結清通知單。如果是提前還款，那就需要還款前蔽悶要在還款銀行卡中事先存入足額錢款。
3、在還完款次日，再帶上貸款銀行開具的貸款結清通知單和房屋的他項權證到房地產管理部門申請注銷抵押登記手續。
4、銀行貸後管理中心出解押材料，材料提交後，去房地產管理部門憑相關材料領取產權證。
5、到宏核彎擔保公司辦理擔保注銷手續。
6、到房屋所在不動產登記中心解抵押。
【法律依據】
《城市私有房屋管理條例》第九條，買賣城市私有房屋，賣方須持氏孝房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。
任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。
❹ 買了套二手房但是有貸款需解押要怎麼辦
付清抵押貸款，銀行在1-3個工作日內出具結清手續，憑結清手續，去房地產局，當時就可以完成房產解押，當時就可以進行其它過戶手續了。x0dx0a辦理房產解押手續需要帶的材料如下：x0dx0a一、個人債權抵押：帶上本人證件和債權人說些收據或有能證明給債權人的流水賬單（金額是對的），債務權人身份證（或營業執物畝悔照罩正復印件）等材料去交易中心辦理注銷。x0dx0a二、銀行信貸抵押：個人還請貸款，帶上銀行所給的資料，包括（所貸銀行營業執照復印件、法人復印件、委託人復印件、他項權利證明等資料耐型）和房產證去交易中心辦理注銷手續。
❺ 出賣人賣房後又抵押如何處理
一、如何買賣已做抵押房屋(一)提前還款，解除抵押。雙方簽訂房地產買賣合同之後，由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之後銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高;缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。(二)辦理轉按揭。雙方簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承中虛受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉按揭手續虛培返較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。(三)買房替原業主提前還貸。雙方簽訂房地產買賣合同之後，買方將應當支付的首期房款專項用於幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是，買方的差飢首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人後逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。二、轉讓抵押房屋合同是否有效(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」
❻ 房產解抵押的流程怎麼辦理
根據《城市房地產管理法》的明確規定：「已經抵押，並且未經抵押人同意而出售的房屋是不能轉讓的。」因此在購買二手房之前要確定所購房產已經辦理解抵押手續。
解抵押首先要向銀行提出申請，之後需要攜帶材料去不動產登記中心辦理解抵押即可。
向銀行提出解抵押申請一般要經過八個環節：
1、賣房人向迅旁枯貸款銀行申請提前還款，咨詢提前還款事項，包括是否需要交違約金，違約金是多少等；
2、到貸款銀行進行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款；
3、還款（在約定時間之前打款，約定時間不能是還款日的前後三天。）；
4、在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續，列印利息清單（可以抵個稅）；
5、銀行貸後管理中心出解押材料；
6、到擔保公司（商業貸款不需要去，公積金貸款的當時沒簽擔保協議不用去）辦理相應手續；
7、到房屋所在不動產登記中心解押；
8、歸檔，完成解押。
注啟櫻意：不同銀行或有不同規定，詳情以貸款銀行規定為准。
辦理解抵押需要准備的材料
1、注銷登記申請書（已加蓋銀行或抵押權人公章）；
2、解除抵押登記協議（已加蓋銀行或抵押權人公章）；
3、銀行授權委託書（已加蓋銀行或抵押權人公章）；
4、房屋產權證原件；
5、他項權利證原件；
6、受託人身份證原件及復印件。
註：不同地區或有不同政策，詳情請咨詢當地不動產中心。
不動產登記中心會在房產證上蓋上抵押注銷章，其餘材料房屋管理機構留存。解押完成之後，房子就可以正常走買賣流程，進行交易過戶了。
解抵押款項來源的途徑
對於部分賣家而言，想要一下子湊夠數十萬或上百萬的資金，到銀行解抵押比較困難。二手房交易中，賣方往往要向他人借錢解抵押。籌錢的途徑有三種：
1、用買方的首付款繳清剩餘貸款；
2、中介或金融機構墊資繳清剩餘貸款；
3、賣房者自籌資金繳清剩餘貸款。
辦理解抵押注意事項1、找正規的公司借款
如果你沒有選擇使用買家首付款或自籌資金來辦理解抵押的話，那就意味著需要從找中介或金融機構借款解抵押，一定要找個正規的公司，避免不必要的麻煩。
2、仔細簽訂合同
不管用什麼方式籌集資金解抵押，在簽訂合同的環節都必須仔細，閱讀合畝洞同內容，核對重要信息，以免產生糾紛。