二手房賣方有貸款錢款如何交易

A. 有貸款的二手房如何交易

有貸款的二手房原則上是不能進行交易的，因為二手房的貸款還沒還清，房子還是抵押在銀行的，購房者要出售有貸款的二手房的話，首先要解決的就是二手房貸款的問題。比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩餘貸款，全款的買家最好辦，直接向銀行申請提前還貸，解除房子抵押。如果買房人也需要貸款，就要考慮首付款夠不夠償還貸款。
另外還有一種方式就是講貸款轉移到購房者身上，但是這種方式不是所有銀行都支持的，大家也可以詳細咨詢試一試。這種方式很好理解，就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉給買房人。如果買房人想通過其他銀行申請房貸，會涉及「跨行轉按揭」，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
【拓展資料】
二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。
貸款額度：
貸款金額不高於房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。
貸款期限：
貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。
申請條件：
1.借款人合法有效的身份證件；
2.借款人經濟收入證明或職業證明；
3.借款人家庭戶口登記簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
4.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
5.所購二手房的房產權利證明；
6.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；
7.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
8.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；
9.貸款人要求提供的其他文件或資料。

B. 有抵押的二手房怎麼交易

法律主觀：

一、二手房有抵押怎麼交易
二手房之上設有抵押，是不是就意味著不可以購買了呢?答案是否定的。我國《民法典》做出了明確的規定，為設有抵押的二手房在市場上繼續流通提供了解決方案。那麼，應該如何購買這些設有抵押的二手房呢?
1、如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設有抵押的二手房需徵得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系後方可進行交易過戶。
2、如果是被法院等機關查封的情況，一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封後，方可進行二手房買賣。房屋當初分配給承租人時，對姿昌今後的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之後單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是「小產證」上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。
以上兩種方法是購買設有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產局注銷抵押後才能辦理房產交易過戶手續。也有很多的賣房人當時沒有能力償還自己的這個貸款，希望讓買房人能替其償還，並同意這個款項為首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實質上是買方借錢給賣方的，賣方應給買方打借條。在抵押注銷後，辦理交易過戶時，這筆錢才能成為購房的款項，需將借條換成收條。
二、設有抵押的二手房怎麼判斷
一般地說，如果購房者購買的房屋已經被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔保的債務時，債權人有權將該房屋拍賣，並且以拍賣所得價款優先受償。這種情況就叫做抵押。而正因為抵押，購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設有抵押，那麼其就不能如約獲得該房屋，最後也只能請求出售人返還房款並賠償損失。故而，應該怎麼判斷設有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來說，判斷方法有兩種：
1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押，出賣方應該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應地房產登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能採用第二種方法。
2、到房屋登記機關查詢。購房者可以和房主到房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結，這是最有效也是最准確的方式。如果登記簿上，註明該房屋並未設定抵押、被凍結或者其他瑕疵權利的，那就可以判斷該二手房是完整的。
三、購買二手房要注意哪些事項
購買二手房有著不同於購買新建商品房的風險，買賣雙方除應簽訂條款完善的合同外，還應對如下事項進行相應的調查與審核，包括：
1、權屬審查。
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書(包括房產證及土地證)的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋發生產權爭議。
2、買賣雙方主體資格審查。
二手房轉讓人應當是依法登記並取得房地產權屬證書的房屋所有權人。二手房受讓人可以是境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。二手房纖冊山屬於有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。二手房屬於國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批准文件。
3、共有財產審查。
二手房屬於兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查有無共有權人同意轉讓的書面證明。
審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。依照規定，共有人對買賣的房屋具有優先購買權，未經共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認定為無效。另依據我國婚姻法規定，婚姻關系存續期間所取得的財產為夫妻共同財產，除非另有約定。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應徵求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關財產約定的協議。
4、權利限制審查。
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房毀中權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
5、他項權利設置審查。
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押，應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
二手房有抵押也是可以進行買賣的，如果是普通的二手抵押房則要取得抵押權人的書面同意，若是法院設抵押的二手房則要法院解封後才能交易。

法律客觀：

《物權法》（自2021年1月1日起廢止）第一百九十一條抵押期間，，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

C. 二手房有貸款怎麼賣貸款未還清怎麼辦

還在按揭的房子怎麼交易呢？有不少房子的貸款還沒有還完，雖然是可以賣，但是還有很多需要注意的地方，簡單的來介紹一下，二手房有貸款怎麼買賣。
1. 由買方還清剩餘貸款
若買方能夠一次性付清房款，或是剩餘貸款金額較小，買方首付款足以還清的，賣方可申請提前還貸，由買方代為還清剩餘貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時間和次數，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。
2. 房貸轉按揭
轉按揭是指經貸款銀行同意，由房子的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。但由於轉按揭辦理手續十分復雜，對貸款銀行來講又存在諸多風險，導致許多銀行不願意開展此業務，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。
3. 借款「贖證」
當賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的「贖證」。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機構會主動向賣方介紹借款人。對此，建議賣方謹慎審查，簽訂書面借款協議，以防止因不能順利得到借款而導致房屋抵押無法解除，造成違約。
賣方常見風險
對於賣方來說，出售未還清貸款的房屋，最大的風險在於不能及時解除房屋抵押。由於未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續而承擔違約責任。
買方常見風險
買賣未還清貸款的二手房，無論對買方還是賣方，均存在較大的風險。整個交易過程，從簽訂合同到完成產權過戶往往需要一些時日，而糾紛恰恰就出現在這一過程中。採取資金監管的方式，能有效避免這些問題，真正確保房屋交易資金安全。「中房購」通過與銀行合作二手房交易資金監管專用賬戶—「房款保」，可為交易雙方提供安全便捷的收、付款通道，通過第三方(銀行)實施監管，待交易雙方完成產權過戶手續後，銀行根據買賣雙方交易前的約定備案向賣方劃轉房屋交易資金，如交易失敗，交易資金將通過監管銀行直接退還買方。監管過程中，銀行是資金的監管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護了買賣雙方的權益。

D. 出售有貸款的二手房，交易的流程是怎樣的

1、銀行徵信調查(去人民銀行查買方的徵信情況)

2、房屋產權調查(調查房產是否抵押,查封,析產,繼承,共有權人情況)

3、向賣方支付定金並預留房屋尾款

4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件

5、銀行發放貸款

6、雙方共同去做物業交割

7、向賣方支付尾款 盡量選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理,對於交易雙方的安全更有保障。

拓展資料：

二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。

貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現 、透支等出貸資金的總稱。

銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。

⑴ 購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同；

⑵ 符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料；

⑶ 買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估；

⑷ 律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調查、分析，出具《法律意見書》；

⑸ 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款；

⑹ 買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續；

⑺ 購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；

⑻ 買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續；

⑼ 借款合同生效後，貸款銀行根據借款合同劃付資金；

⑽ 借款人按月還款；

⑾ 借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

參考資料：網路——二手房貸款

E. 二手房賣方有貸款怎麼辦

二手房賣方有貸款須經抵押權人同意，通過付清全部銀行貸款或辦理轉按揭手續買賣過戶。當事人應攜帶銀行已還清貸款的證明持產權證原件、他項權證原謹尺好件至房管交易中心辦理抵押登記注銷，注銷後到房產交易中心辦理房產證更名手續。
【法律依據】
《城市房地產抵押管理辦法》第三十五條
抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者祥鉛終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建築物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房屋所有權轉移登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
《貸款通則》第五十三條
貸款人對產權有償轉讓或申請解散的借款人，應當要求其在產權轉讓或解散前必困正須落實貸款債務的清償。

F. 有抵押貸款的二手房如何買賣

法律主觀：

二手房抵押貸款是指購房人以在房地產二級市場上交易的房產作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。二手房抵押貸款要求貸款人18-65周歲，是具備完全民事行為能力的自然人;且具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好。買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產評估——銀行審批——房產過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效後，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔保(1)購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同(2)符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，並提供有關證明材料買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。(3)評估購買二手房，買房需要對房產進行評估。買方需要找評估公司進行房產評估。然後銀行根據房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，並且作為放貸依據。銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構進行房屋評估。根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日毀中內即可完成。交易方需交納500元評估費。(4)貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。(5)買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶後，借款人到銀行辦理貸款手續;審批通過後，買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。買方領到房產證後，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。(6)與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同;買賣雙方將過戶後的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。(7)借款合同生效纖冊山後，貸款銀行根據借款合同劃付資金。借款人按月還款。(8)借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。二手房抵押貸款要注意房屋竣工年代與貸款年限房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是「房齡+貸款年限≤35年」。例如，某房屋竣工年代為1997年，那麼目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年。二手房抵押貸款要注意貸款銀行的選擇現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，尤其是330房貸新政之後，每家銀行執行的首套房和二套房最低首付比例均有所不同，對能夠享受最低首付比例的人群的要求也有諸多不同，借款人應當綜合各銀行網點數量、還款的便利程度、是否能否享受更低首付等情況來加以考慮。二手房抵押貸款注意評估價與最高貸款額在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時採用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第四百零六條抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人姿昌轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。