房產抵押的如何交易

㈠ 房屋有抵押，交易需注意什麼

二手房交易中，常見的抵押有方式有三種，無論哪種方式的抵押，都需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。

房產證附記頁有抵押登記章部分圖示

二、房屋有抵押，交易需注意什麼？

房屋有抵押，交易時需要在《補充協議》中明確約定賣方還款解押的具體時間。1.已登記的個人抵押

賣方在個人借貸關系中以房屋作為擔保，出售已設定抵押登記的房屋時，買方應提前要求賣方持房產證及身份證原件到建委核實抵押詳細情況，並簽署“有抵押”版本的《補充協議》，明確約定賣方還款解押的具體時間。

2.未登記的個人抵押

個別賣方雖然以房屋作為擔保，但並未辦理抵押登記，這種情況比較難核實，需要賣方在出售時主動告知，如賣方故意隱瞞導致房屋買賣合同期限延誤應承擔相應的違約責任。

未辦理抵押登記的房屋，如果過戶前抵押權人行使抵押權仍可導致被查封，限制過戶。因此即使未設定抵押登記，也應簽署“有抵押”版本的《補充協議》，約定賣方還款解押的具體時間。

註：債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

例：甲名下有一套房屋，2015年5月將房屋抵押給了乙銀行。那甲就是抵押人，銀行是抵押權人，房屋就是抵押物。

3.已登記的銀行抵押（按揭）

如果賣方以按揭貸款的方式購買的房屋，通常下發房產證的時候便已設定抵押登記。賣方需前往銀行核實剩餘未還抵押金額，並在《補充協議》中約定還款解押的具體時間。

註：如果賣方需以買方首付款還款解押，買賣雙方需前往銀行，提前確定好銀行扣款時間，並於扣款前一天將首付款存入還款賬戶，同時買方應要求賣方將銀行卡交由自己保管，最好讓賣方配合將銀行卡密碼變更，並停止該銀行卡網銀業務，防止在銀行扣款前賣方將錢取走、挪作他用的情況發生。

案例：

李先生在某中介公司的介紹下，和買方王女士簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定由王女士以620萬的價格購買李先生的房屋。當日，王女士即向李先生支付了20萬元定金。

由於李先生出售的該房屋存在兩個抵押權利，抵押權人為某銀行，針對償還貸款解除抵押事宜，李先生和王女士經過再三協商最終達成一致，約定王女士先行向李先生自行支付280萬元首付款用於償還房屋貸款，不足部分由李先生自己補齊，李先生應於2013年7月31日前辦理完畢解除抵押手續，如果李先生未在此日期前解除抵押，逾期超過15日的則構成根本違約，王女士有權解除合同，李先生應按照房屋總價款的20%向王女士支付違約金。

買賣合同簽訂後，王女士依約向李先生支付了280萬元首付款，兩個月過去了，但卻遲遲不見某中介通知其辦理過戶手續。幾經詢問才得知，李先生拿到其首付款後，並未去償還貸款，而是用該筆首付款參與了賭博，揮霍一空。

王女士得知此情況後，對李先生失去了信任，決定解約。在某中介公司的協調下，李先生雖然同意解約並返還購房款，但卻不同意支付違約金。於是，王女士一紙訴狀將李先生訴至法院，要求解除合同、返還已支付的購房款，並賠償違約金124萬元。

如果賣方使用買方的首付來解抵押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關款項用於還款，不給賣家中間挪用的機會。

該內容僅在北京適用

㈡ 帶抵押過戶怎麼操作

目前,「帶押過戶」的操作流程大致分為三步：
1、第一步,銀行先行為買家放款,款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函,放款銀行在收到保函後為買家發放按揭貸款。
2、第二步,買賣雙方辦理房產過戶轉移登記,放款銀行為買家辦理抵押。
3、第三步,公證處向賣家歸還貸款用於解除抵押。
帶押過戶是指對於存在抵押的房產要上市交易的,無須提前還貸或墊付資金可以直接完成過戶、重新抵押並發放新的住房貸款。