房地產公司的產品變數是什麼

① 房地產業財務報表需要分析哪些數據

1、「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2、「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3、「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4、「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5、「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

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1）購買固定資產、無形資產等的支出，持續高於經營活動現金流量凈額，說明企業持續借錢維持投資行為。

2）投資活動現金流入裡面，有大量現金是因出售固定資產或其他長期資產而獲得的。這可能是企業經營能力衰敗的標志，是企業經營業績進入下滑跑道的信號燈。

籌資現金活動現金流量中的異常現象

1）企業取得借款收到的現金，遠小於歸還借款支付的現金。這可能透露銀行降低了對該企業的貸款意願，使用了「騙」回貸款的手段

2）企業為籌資支付了顯然高於正常水平的利息或中間費用——體現在「分配股利、利潤或償付利息支付的現金」和「支付其他與籌資活動有關的現金」兩個科目的明細里。當然，這也可能意味著企業遇到必須江湖救急的生存危機。

通過現金流量表尋找優質企業

1）經營活動產生的現金流量凈額＞凈利潤＞0；

2）銷售商品、提供勞務收到的現金≥營業收入；

3）投資活動產生的現金流量凈額＜0，且主要是投入新項目，而非用於維持原有生產能力；

4）現金及現金等價物凈增加額＞0，可放寬為排除分紅因素，該科目＞0；

5）期末現金及現金等價物余額≥有息負債，可放寬為期末現金及現金等價物 應收票據中的銀行承兌匯票＞有息負債。

② 什麼是房地產市場細分

一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell R.Smith）於20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者慾望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特徵的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變數
房地產市場細分變數可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
（1）年齡
1）26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2）27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處於初步發展地位，購買的慾望也特別強，佔住房消費市場的25%-33%；
3）36到55歲階段。他們在整個住房市場上所佔的比重也最大；
4）56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
（2）收入
（3）職業
（4）教育水平
（5）宗教信仰
（6）社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所佔的比例約為1.5%。

3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所佔比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。

4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所佔比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所佔比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所佔比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所佔比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所佔比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所佔比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所佔比例約為3.1%。
2.家庭細分
（1）家庭戶數
（2）家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
（3）家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機
（2）生活方式
（3）家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
（1）使用動機
（2）追求利益
（3）購前階段