景區應如何進行文化旅遊產品開發

A. 旅遊開發的開發流程

1 、投資決策

投資決策過程中，最重要的是對景區資源及開發價值進行整體評價。投資商在與景區所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅遊專家，通過初步的資源、市場、交通、環境、政策評估之後，提交一份《旅遊項目投資可行性研究報告》或《旅遊項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。

2 、合同簽定

旅遊景區開發，一般涉及到風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園甚至世界自然與文化遺產。對於這些資源，或多或少都會存在一些不適應市場經濟發展要求的、非產業化的法律法規，對旅遊投資商十分不利。旅遊特許經營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、景區開發與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，並要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。另外，合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地。

3 、組織管理架構

合同簽定後，運營方（即原來的投資方，合同簽訂後，投資方就轉變為了運營方）應立即著手組建開發管理團隊，並建立開發運作的管理構架與管理制度。管理構架應包括前期工作部、建設管理部、開業運營部三方面。前期工作部，主要負責項目開工建設前的准備工作，包括委託旅遊規劃設計公司進行市場調研、產品策劃及規劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。建設管理部，以項目經理為首，負責建設准備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。開業運營部，負責景區開業營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營必備的人、財、物，提高景區的經濟收益和社會影響力。

4 、產品策劃（項目設計）及項目運作策劃

產品策劃（項目設計）及項目運作策劃不同於旅遊規劃，主要用來解決主題定位、市場定位、遊憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業的旅遊項目開發咨詢顧問公司，提供《旅遊項目總體策劃報告》及《旅遊項目開發運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅遊項目建設可行性研究報告》。

5 、規劃

產品策劃完成後，或與此同步進行，應該聘請專業機構，編制《旅遊總體發展規劃》，或者直接編制控制性詳細規劃（應包含部分需馬上動工區域的修建性詳細規劃）。新建項目要先進行旅遊規劃、確定規劃條件，到規劃主管部門辦理建設用地規劃許可證，方可委託專業機構進行景觀與建築設計。

6 、設計

在建設用地規劃許可證辦理後或是規劃編制的同時，要委託專業的旅遊規劃設計單位進行旅遊景區的景觀及部分建築設計。主要包括景區大門、遊客服務中心、停車場、休閑及景觀節點、景觀小品等。設計的基本程序為勘察－規劃－設計方案－初步設計－施工圖設計。

7 、政府審批事項辦理推進

通過政府的各項審批非常重要。其中，發改委立項，可行性研究報告審批，規劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業項目、旅遊項目等特殊扶持申請；規劃委批准；土地規劃審批；建設土地的招、拍、掛與徵用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設准備與報建批復等等，十分繁雜。

8 、資金運作與招商引資

項目建設資金不能全部靠企業自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金啟動項目，利用項目融入建設資金。

9 、建設准備與工程建設

以項目經理為首協調各方，監督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅遊項目中主要有景區內基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結束後，項目法人要組織驗收工作。

10 、開業運作

項目完成工程建設，與開業運行，還有較大的差距，開業需要人財物齊備，並且還要有切實可行的營銷方案。景區開業需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環衛人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅遊標識系統、旅遊衛生系統（廁所、垃圾箱、排污等）、旅遊安全保障系統、游覽服務系統、遊客接待服務系統等。以上大多屬於軟體建設，必須通過規則、流程、培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開業營銷的重要目標，其中建立專業的營銷隊伍，用以理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等是基礎。旅遊景點一般在開業後的1-3個月可正式進入運營階段。正式開業營運一年以上的旅遊景區（點），可以向當地旅遊主管部門申請景區等級評定。

B. 如何進行旅遊產品開發

旅遊產品開發是根據市場需求，對旅遊資源、旅遊設施、旅遊人力資源及旅遊景點等進行規劃、設計、開發和組合的活動。由於旅遊產品的生命周期客觀存在，為保持旅遊企業的可持續發展，應該有處於成熟期的一代旅遊產品，也有處於成長階段的一代產品，同時還有正在開發當中的一代產品，只有這樣才能保持旅遊企業的可持續發展。因此，企業應該未雨綢繆，及時分析外部環境，預測旅遊產品的生命周期，具有前瞻性地適時進行旅遊產品的開發。
（一）旅遊地開發
旅遊地是旅遊產品的地域載體，是遊客的目的地。旅遊地開發是在旅遊經濟發展戰略指導下，根據旅遊市場需求和旅遊產品特點，實施對區域內旅遊資源進行規劃，建造旅遊吸引物，建設旅遊基礎設施，完善旅遊服務，落實區域旅遊發展戰略的具體措施等。因此，旅遊地開發就是在一定地域空間上開展旅遊吸引物建設，使之與其他相關旅遊條件有機結合，成為旅遊者停留、活動的目的地。旅遊地開發通常可分為五種形式。
1.以自然景觀為主的開發。這類開發以保持自然風貌的原狀為主，主要進行道路、食宿、娛樂等配套設施建設，以及環境綠化、景觀保護等。如一個地區的特殊的地貌、生物群落、生態特徵都是可供開發的旅遊資源。自然景觀只要有特點就可以，不必非要具備良好的生態環境，比如沙漠、戈壁開發好了都是值得一游的旅遊吸引地。但是自然景觀式景點的開發必須以嚴格保持自然景觀原有面貌為前提，並控制景點的建設量和建設密度，自然景觀內的基礎設施和人造景點應與自然環境協調一致。
2.以人文景觀為主的開發。這類開發是指對殘缺的文化歷史古跡進行恢復和整理。如對具有重要歷史文化價值的古跡、遺址、園林、建築等，運用現代建設手段，對之進行維護、修繕、復原、重建等工作，使其恢復原貌後，自然就具備了旅遊功能，成為旅遊吸引物。但是人文景觀的開發一定要以史料為依據，以遺址為基礎，而切忌憑空杜撰。人文景觀的開發一般需要較大的投資和較高的技術。
3.在原有資源和基礎上的創新開發。這類開發主要是利用原有資源和開發基礎的優勢，進一步擴大和新添旅遊活動內容和項目，以達到豐富特色，提高吸引力的目的。比如在湖濱自然景觀旅遊中，增添一些水上運動項目，諸如飛行傘、劃艇、滑水等都是不錯的項目，不僅未破壞原有景觀，還可以和原有的湖光山色相映成趣，成為新的風景點。
4.非商品性旅遊資源開發。非商品性旅遊資源一般是指地方性的民風、民俗、文化藝術等，它們雖然是旅遊資源但還不是旅遊商品，本身並不是為旅遊而產生，也不僅僅為旅遊服務。對這類旅遊資源的開發，涉及到的部門和人員較多，需要進行廣泛的橫向合作，與有關部門共同挖掘、整理、改造、加工和組織經營，在此基礎上開發成各種旅遊產品。應該引起開發者注意的是，這些地區一旦成為旅遊目的地，大量遊客進入景點後，會改變原地居民的生活方式和習俗，同時遊客帶來的外來文化，會對當地的文化生態造成較大的污染。