商辦類產品如何去化

⑴ 禁止「商改住」政策城市擴圍 機構：未來公寓市場將降溫

諸葛找房數據研究中心近日發布專題研究稱，禁止「商改住」政策城市擴圍，自2017年3月北京出台了針對商辦項目的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點二線城市緊隨其後。未來，公寓市場依然以去庫存為主，預計短期內政策不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機棗咐。

研究稱，自2017年3月北京出台了針對商辦項目的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出台最嚴「禁公寓令」，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日，佛山出台新政禁止商辦變公寓。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均採取「一經查實、嚴肅處理」的堅決態度。關於「商改住」和「商改辦」，每個城市的政策強度不一，政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題。

住宅和公寓產品的區別

2017年3月以來，以北京、上海為首的一線城市和熱點二線城市相繼出台了商辦政策規范市場，首先，商辦項目產品設計、規劃、報批環節更加規范，從各地政策相繼出台後可以看出當地供應和成交出現不同幅度的下滑。其次，政策的影響力度較大，擴展城市范圍廣，且可以預見政策調控延續時間較長，調控目標是打擊商住公寓產品，規范商辦市場。

研究認為，從公寓市場的新增供應方面來看，各地新政出台後，不少預備推售的公寓項目紛紛暫停並延後，根據新政進行整改中。新政出台前已有推售但後續仍有不少貨量的樓盤，同樣是處於政策消化中，再推售情況也難以預計。隨著政策的逐步強化，實際入市的項目將大幅減少，且去化情況也不會樂觀，未來將持續保持該狀態的可能性較大。

從公寓市場的去化情況來看，政策條件嚴苛的城市項目面臨嚴峻的去化難問題，出台整治政策的城市整體成交均呈現不同幅度下滑，市場觀望情緒漸濃，已經購買商住公寓的業主可能會急於拋售，隨之而來的是不少項目將會逐步下調價格，以價換量。

目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規范使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓產品。雖然部分城市出台了鼓勵商改租政策，但執行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。

⑵ 機構報告：加速去化三招或助房企降庫存

下半年剛開始，樓市調控趨緊，再加上企業由於佔用人力以及資金資源，拖累企業周轉，現房庫存是房企經營管理中必須解決的問題。去年以來房企增速放緩，行業再度向去庫存回歸，企業對去庫存的重視程度持續提升，那麼針對一些接近竣工或者已竣工的庫存項目，企業究竟該如何去化？想要全面解決庫存問題，企業需要從投資的合理規劃、產品的升級打造以及項目的運營管控等方面來入手，克而瑞地產研究出加速去化三種辦法，看看能否幫助房企解決問題。
近年來，從上市房企來看，雖然已竣工庫存佔比在下降，已由2015年末的18.9%逐步降至2019年末的10.5%。但是具體來看，50家典型房企中過半仍在2019年出現了已竣工庫存佔比上升的情況，並且就庫存壓力較高的10家房企而言，其已竣工存貨佔比均高過20%，今年上半年去化壓力在市場上仍普遍存在。面對庫存壓力，房企可以參考以下三種方法來加速去化。
第一招：動態折扣，結合去化率制定不同優惠
針對一些尾帆型盤項目，房企可以結合去化率情況制定不同的優惠，即給予尾盤更高的折扣力度來清盤。中國恆大一直在做這方面的積極嘗試，目前企業已經有兩種根據去化率不同而制定的特別優惠，房企可以參考其模式。
在今年2月恆大開始啟動的網上銷售特大優惠活動中，恆大提出了參考去化率打折的態伍猜優惠方式：單棟樓去化率達80-90%的，可享額外97折優惠;單棟樓去化率90%以上的，可享額外94折優惠。也就是說如果項目去化接近尾聲，那麼就通過加大折扣的方式來加速庫存去化，一直到3月底，恆大都沿用了這種優惠方式。4月1日開始，恆大又推出了全新的去庫存方式，即清尾房專項優惠，在實施全線81折等讓利和獎勵措施的基礎上再每日每盤推出三套清尾房，清尾房可再享額外88折扣。
第二招：轉換思路，以准現房和現房作為賣點
去庫存的第二個方法在於轉換思路，一般而言，相較於預售的期房，房企庫存多為工程進度快結束或者已經竣工的項目，所以房企可以以准現房或者現房作為賣點，目前也有很多項目採用了這種方式，具體可以從以下幾個角度入手宣傳：
1、所見即所得，能夠切實感受考察樓盤以及周邊配套的真實情況。2、短期之內即可入住，准現房或者現房類項目相較於預售期房，明顯縮短了購房客的等待時間，尤其是對剛需改善客群而言是不錯的選擇。3、商辦類現房可以縮短投資者資金佔用周期，節省成本。對於商鋪而言，准現房及現房商鋪縮短了投資者的資金周期，並且能快速入市兌現收益。4、看房即驗收，不存在爛尾、減配等情況，購買風險小、糾紛少。
第三招：特價房去化，結合直播推售效果更佳
除了上述兩種方式之外，房企還可以通過特價房的方式來去庫存。過去房企的特價房讓利主要是通過案場營銷，即以尾盤銷售等為賣點在案場內推售特橘迅價房，以這種形式加速去化庫存。但是在直播售房持續走熱的大環境下，房企可以將庫存項目以特價房的形式上架到直播中，一舉兩得，首先特價房的高折扣給直播增添了爆點，吸引更多人關注直播;其次直播面向的客群更廣，除了銷售幾套特價房之外，還能增加項目曝光度幫助去化;例如藝人劉濤在5月15日的直播中推出的一套萬科惠州雙月灣項目特價房，其折扣力度達到了4.9折，上架就售罄。同時根據CRIC監測數據，雙月灣5月成交建築面積環比上升了95%，相比過於一年之內平均月成交建築面積上升了145%，效果還是非常明顯的。另外目前直播賣房優惠多為「2+N」模式，即優惠券+特價房秒殺+其他活動，特價房作為直播的標配，恆大兩場直播推出的90套特價房，昆明富力灣特價房等都是一經推出立馬售罄。

⑶ 房地產市場中「去化」是什麼意思

「去化」在房地產領域即為「銷售」的意思。

在市場營銷領域(相冊戶型價格動態)，去化率是在一定時間段內的銷售率。在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。在房地產銷售行業使用頻率較高。

去化周期即商品房的銷售周期。計算公式為：房地產的去化周期=當年待售面積/年均銷售面積去化率。

房地產去化分析：

去化分析，就是銷售分析

1、戶型去化：

推出哪些戶型（戶型配比），還剩哪些戶型，哪些戶型好銷（基本情況，比例，原因），哪些滯銷（基本情況，比例，原因）

2、價格去化：

價格區間，哪些范圍好銷（類似戶型，只是分析對象是「價格」，有些戶型好，但是價格貴，所以也不太好銷）

3、單元去化

將樓棟銷售情況進行分析

(3)商辦類產品如何去化擴展閱讀

房地產的去化艱難：

中糧置地北京公司營銷管理中心副總經理沈笑嘯表示，2016年以前經歷過多年調控的一線營銷人員對高房價、高地價，怎麼營造產品確保項目安全都有一套自己的經驗和方法。

限競房因為便宜，大家認為會一把全清。但整個樓市邏輯發生了變化，原來銷售人員具備的那些能力可能不管用了，甚至項目可能在定位之初就存在缺陷，企業必須盡快對操盤思路進行調整。

一位樓市觀察人士告訴北京商報記者，當前樓市同質化嚴重已成為常態。「7090」政策下，樓市上90平方米戶型集中供應，已經形成飽和狀態，而且這些項目的產品戶型大同小異，缺乏差異化創新。購房者看了又看、選了優選，猶豫不決。

更為關鍵的是，90平方米戶型佔主流的供應現狀與當前樓市的主流需求形成供需的錯位。實際上，從當前成交上來看，限競房項目中120平方米以上的大戶型產品在價格上幾乎沒有太多優惠的情況下，去化率也遠遠高於90平方米以下的房源。

究其原因就是大戶型項目符合當前改善型購房家庭的需求，而改善型家庭通常為換房客戶，資金能力有所保障。相反，對應剛需的90平方米戶型則沒有那麼好的運氣了。這一點也能從二手房市場的表現看出端倪。

在2018年11月北京成交的1.1萬套二手房中，面積在100平方米以下房源佔74.7%，60平方米以下成交套數最多，為3806套，這表明剛需購房多數為首次置業。

目前新房市場上限競房動輒單價達到5萬元的項目也比比皆是，剛需首套房首付也在200萬元左右。在當前貨幣政策仍趨緊、難以藉助杠桿的情況下，剛需的預算都十分有限。由此限競房面臨改善型需求不夠住，剛需買不起的窘境，去化艱難也不難理解。

⑷ 佛山新政亮劍違規商改住 業內：商辦類項目去化或受影響

佛山部分辦公項目改住宅銷售引起社會各界的關注。2020年1月3日，佛山市自然資源局、佛山市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布《關於進一步加強服務型公寓規劃建設管理規范商務辦公類項目管理和銷售行為的通知》（簡稱「《通知》」），亮劍違規商改住。《通知》規定，商務辦公類建築每一分割單元的套內面積不得小於200平方米（首層除外）；商務辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能；項目在銷售時，需要公示是否具備直接入戶、入學等重要信息。

在業內人士看來，此次佛山新政，四部門明確各自責任，形成政策監管組合拳，將有效打擊商改住的擦邊球行為，遏制市場亂象。

200平方米成為商務辦公類建築「面積紅線」

《通知》加強服務型公寓的管理，明確界定用地性質、設計要求等，與此同時，嚴格規范商務辦公類項目的管理和銷售，明確用地性質、空間設置要求、加強銷售現場信息公示、規范宣傳廣告信息發布、嚴格規范網簽合同備案手續等。

此次佛山新政在制度上進行創新，對公寓項目用地性質進行了明確，規范「商業公寓」「辦公式公寓」「公寓式辦公」等房屋用途類型。

根據《通知》，服務型公寓，是指在國有的商業用地（B1）或規劃可兼容商業用地（B1）上建設，具備可住宿、休息空間的商業類旅館建築，其用地性質為旅館用地，城市用地分類代碼為B14；而商務辦公類項目是指在金融保險、藝術傳媒、技術服務等綜合性辦公用地上建設的開發項目，用地性質代碼為B2。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，在具體房屋交易過程中，服務型公寓項目和商務辦公類項目存在概念上的混淆，而此次通知對於用地性質做出清晰的規定，這也使得後續各類項目的開發建設更加明確、規范，有助於城市規劃、住房管理和城市管理相關部門的監管。

在商務辦公類建築具體空間設置上，每一分割單元的套內面積不得小於200平方米（首層除外）。建築平面布局不得採用住宅套型設計，不得設置廚房等居住空間，衛生間等必須集中設置，不得預留、違規增設可用於住宅用途的排水、排污、排煙及燃氣等管道。

業內人士分析，此前商改住之所以受到部分購房者追捧，因為面積小、總價低，吸引了部分經濟實力有限的購房人以及投資客上車，而此次最小分割面積不得小於200平方米，有利於從最初的設計環節就杜絕改為居住功能。

此外，在銷售環節，《通知》規定，需要在銷售現場大堂、公示欄、門口、沙盤附近等顯著位置公示商務辦公類項目規劃條件、功能用途、是否具備直接入戶、入學等重要信息提示；在宣傳上，商務辦公類項目不得宣傳推廣具有居住功能。

值得一提的是，出台《通知》的佛山四部門明確了各自的監管職責。嚴躍進表示，「其中自然資源部門重點在於核實項目的規劃落實情況，住建部門強調項目施工和預售的管控，城管部門則強調監管城鄉規劃落實內容，市場監管部門則主要強調市場交易秩序管控，四部門形成政策監管組合拳鉛悔空，將使得管理更加到位，更加有效規范非法商改住行為，進一步維護購房者的利益。」

新政有利於遏制違規「商改住」

佛山此次針對服務型公寓、商務辦公類項目出台新政，對於房地產市場或將產生深遠的影響。佛山四部門表示，將進一步規范佛山市服務型公寓和商務辦公類項目規劃建設管理，遏制商務辦公類建設項目違規變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建築，打擊利用虛假宣傳、欺詐銷售侵害群眾利益違法違規行為，進一步凈化市場環境，保障廣大購房者的合法權益，避免引發社會矛盾。

事實上，商務辦公類項目違規進行變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建築進行出售的行為在各大城市常有出現，即便是一線城市，曾經一度在市場交易中占據一定比例，但是2017年左右，以北京、上海為主的一線城市出台嚴厲政策打擊非法商改住，諸如北京規定新建商辦類項目最小分割單位不能少於500平方米；不能出售給個人，只能是企事業單位、社會組織；已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給個人，但設置嚴格的限購條件，名下無房、五年社保、全款購買等等，嚴厲打擊了市場上的非法商改住行為。

而佛山此次新政與目前佛山市商辦類項目違規銷售現象不無關系。2019年7月30日，中央電視台經濟頻道對萬科公寓虛假宣傳的問題進行了報道，該項目涉嫌將辦公用房包裝成公寓樓盤出售給購房者，使得購房者落戶、子女上學成泡前悶影，引發社會廣泛關注。

2019年11月1日，佛山市南海區市場監督管理局以「不正當競爭行為」對項目開發商佛槐瞎山市南海區萬瑞投資有限公司發布行政處罰決定書，行政處罰內容顯示，按照「違法經營引起群體性上訪」的規定，按從重處罰情形決定責令當事人停止違法行為，從重作罰款200萬元的行政處罰。

2019年11月15日，佛山市自然資源局聯合佛山市住房和城鄉建設局起草了《加強服務型公寓建設管理規范商業、辦公類項目銷售行為的通知》（徵求意見稿），整頓違法違規商改住。

業內：佛山商辦類項目庫存高企，去化或受影響

對於佛山而言，目前市場上商業、商務辦公類產品庫存高企，政策收緊無疑將增加當地項目的去化難度。

由於規劃和政策的驅動，佛山近年商業、辦公物業庫存存量大。據佛山市住房和城鄉建設局網站顯示，截至2019年8月底，佛山市國有商業、商辦用地建設「類住宅」項目共108個，面積728萬平方米，共134488套。其中：在建或尚未批准預售（銷售）的情況：在建29320套、竣工461套；已批准預售（銷售）情況：已確權45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根據佛山中原最新發布的月度統計數據，截至2019年10月底，佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月。

嚴躍進表示，政策收緊，商辦類項目不能以住宅的形式銷售，開發商將面臨新一輪的去化壓力。

⑸ 商鋪二三樓如何去化

可以採取以下幾個辦法：
1、一層和二、三層一起銷售或出租。現在有許多的KTV、酒店、洗浴、品牌專賣店都可以做三層以內的商鋪。一局蠢拖二或二拖三。
2、採取不同業態規劃的形式，讓目標客戶引到二三層。如果規定三層只桐擾陪能做男裝，其他樓層不允許，那麼有經營男裝的客戶只能選擇到三層，想李鉛做一層也做不了。
這是兩個最有效的辦法。

⑹ 三四線城市如何解決項目去化難的問題

三四線城市的棚改紅利可能即將要過去。但不管市場怎樣，項目推盤的節奏不能亂，學會這5種戰術打法，並能執行到位，項目去化基本不成問題。
一、老生常談：老帶新
老帶新這個戰術，真的是百搭，它是所有房地產項目當中營銷最重要的一個環節。老帶新不是你想的那麼簡單，就只需要給老業主一定的利益，他就幫你帶客戶來了。其實不盡然，你要讓老業主覺得項目的產品好、服務好，在這樣的前提下，他才願意把他的親朋好友介紹來購買你的彎族或物業。
二、活動要多，並要有噱頭
在三四線城市，做活動也是有一種行之有效的拓客方式。不僅要盡可能多做活動，積聚人氣，並且活動還一定要有噱頭。
檬檬認為凡是「高效」的活動都滿足三點：符合項目調性、高參與度和內容創新。
那麼究竟什麼樣的活動在四線城市產生較好的效果呢？一個是活動定位新奇特，有噱頭，另一個是禮品贈送，禮品永遠是最好的刺激，禮品的選擇上一定要實惠大氣，否則效果會大打折扣甚至適得其反。

三、商家聯盟，合作共贏
在商家聯盟這一塊兒，一線房企因為實力雄厚，采購都是比較標准化，必須要在自己的集團供應商體系內進行選擇，而中小型的房企就比較靈活化
四、線上推廣不能忘，線下拓客要精準
操盤過三四線城市樓盤的人知道，在三四線城市，通過電視媒體或者報紙進行推廣效果非常弱，反而派單、DM夾報、牆體廣告、橫幅等等反而是比較有效的信息傳播途徑。
對於市區客戶來講穗蘆，派單與巡展是比較行之有效的方法。拿巡展來說，在市中心繁華地段或者商超等人流量大的地方，設計展場；酒店、商場等設置臨時接待點；社區設立展點等等，都能對項目起到很好的宣傳作用。
除了市區的客戶以外，很多三四線城市都需要下沉到鄉鎮拓客，巡展車則是在鄉鎮非常好用的道具。其實就是學鄉鎮電影院宣傳影片的方式，租一輛小微型車，做一下車身廣告，配上一個大喇叭，讓它在縣城、鎮上市集滿街跑，別看這個很俗氣，還真管用，吆喝個半天，整個縣城或鎮上保准都知道了。
五、抓住春節返鄉潮
返鄉潮是一個不可或缺的營銷節點，三四線城市大都屬於人口外流的城市，出省打工的人非常多，他們會在節日期間集中返鄉。而這個時候就是項目大展身手的好時機。
對於長期不在本地生活的外出務工人員來講，他們對本地區域並不了解，而買房這種慎重的事情，他們必然會採取自己周圍親戚朋友的建議。還會特意去找在家鄉從事房地產行業的相關熟人，來提供專業顧問。所以，要搞定返鄉置業者們，就要先搞定他身邊的親戚朋友。老生常談的「老帶新」在這埋伍個階段將會發揮重大的作用。同時搞定地產從業者們，讓他們幫你進言。

⑺ 什麼是商辦產品

商辦產權一般為50年，層高為4.2米的產品。2017年新政之後國家規定商辦類產品必須以公司的名義全款購買，商辦類的產品一般可以滿足小戶型低總價的需求

商辦類產品在購買時會產生一些成伏沖培本，例如公司的辦理費，契稅，印花稅。

一般來講，以總房款100萬為例12000元（根據所辦理公司的地缺唯址變動，價格可能會有所變化）；印花稅500元；契稅30000元（總房款的3%）

商辦類產品在持有過程中，也會產生一些稅費，例如房產稅（0.84%）、土地使用稅、公司運營稅。雖然看起來名目挺多，但是繳納的判燃卻不多。

以總房款100萬為例：房產稅大概在8400元；土地使用稅為1.5元到30元不等×房產證面積/地塊容積率；公司運營稅3600元。