樓盤產品如何吸引購房者

⑴ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

房地產的營銷策略：
房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
（一）產品策略（proct）
房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：
1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的「九鼎雅苑」，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
2. 定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是「試探性」定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：
1. 人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2. 廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3. 關系。房地產公關是指房地產開發商通過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開發布會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。
1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，通過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。
3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

⑵ 怎麼樣才能讓客戶被你的樓盤吸引

計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。 在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。 研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。 在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。 所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。 從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。 從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。 如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。 所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。 營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。 可以概括為： 作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。 市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。 從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。 曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。 二、房地產公開發售的策劃與運作 1、定位 樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。 如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。 定位分以下幾種內容： 1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。 2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。 3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。 4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。 2、價格設定 一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。 3、定價比例 一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。 用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。 商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。 4、概念的策劃與引導 從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。 5、銷售的策略 銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。 6、銷售的組織和實施 樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。 三、大宗交易的策劃與運作 筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。 1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。 2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式： 1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。 2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。 3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。 4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。 需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。 3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。 談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。 4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。 5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。 考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益 銷售技巧一、購房客戶的類型、特徵，如何應付1、理智穩健型(40歲左右) 特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。2、熱情沖動型(年輕男性較多) 特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50% 3、沉默寡言型特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。4、憂柔寡斷型特徵：猶豫不決，反反復復。措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。5、喋喋不休型特徵：過分小心，想用言語說服你措施：取得信任，加強產品信心、不會跑適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。6、盛氣凌人型特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。7、求神問卜型特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中) 措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來先肯定在否定，否定時強調任的價值。8、畏首畏尾型特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。9、神經過敏型特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。措施：慎言少說話、少說多聽，重點嚴肅說服10、斤斤計較型(似5) 特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠11、借故拖延特徵：個性遲疑，推三推四。

⑶ 房地產市場營銷的營銷策略

房地產項目具有很強的區域性，因此營銷的策略更多注重線下引流，以及促單、催單等技巧的培訓。
這里介紹一個爆銷模式，集引流，促單等多方面功能為一體的一個促銷模式。
以售價十萬車位為例：
①拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

⑷ 房地產銷售有哪些渠道可以拓客

房地產銷售拓客渠道有以下幾個：
1、資源置換方式，可以和培訓公司、銀行、通訊等有大客戶資源的公司進行客戶資料置換；
2、通過互聯網來搜索客戶資料，拓展自己的客戶資料庫；
3、根據當地的企業資料和黃頁等渠道來拓客；
4、開展媒體和自媒體宣傳的渠道來拓客；
5、開展房產體驗活動的方式來拖等。

⑸ 開發商降價促銷辦法有哪些如何避免套路

許多人為了買房問題而煩惱，現在的房價高，買房要花很大筆金額，如果房屋品質再好一些，那麼價格就更讓人難以承受，但是對於住房的需求一直都在，其實不止是購房者發愁，房地產開發投入資金龐大，開發商也著急把房產賣出去，今天小編就來講一講開發商降價促銷辦法有哪些？如何避免套路？

開發商降價促銷辦法有哪些？

1、低首付

現在隨便一套小戶型的房產，在很多城市也要好幾十萬，小戶型更加適合年輕人居住，為了促進購房者的購買慾望，開發商會降低首付份額，這樣在房款方面的壓力就會小許多。雖然這樣的方式看起來可以解決購房者購房困難的問題，但是卻把風險轉嫁給了銀行。有些銀行在審批貸款的時候就會更加的嚴格，對於購房者來說被拒貸的可能性就更高，即便是貸款成功了，每個月的還款壓力也是很大的。

2、特價優惠

在很多節假日的時候，開發商也會趁機推出相關的優惠活動，有力度的折扣會激發更多觀望者的決心來買房，買房自然是能越便宜越好，對一些有購房需求的年輕人和資金比較困難的家庭有很大吸引力。有些開發商的特價房是假特價，會以提高房價的方式，然後再給購房者折扣，所以大家一定要了解清楚區域房價，還要了解清楚房屋的具體情況，看看是否有瑕疵等等。

3、買房送面積

除了折扣上的優惠外，還有在房屋面積上加贈面積的方式，很多樓盤都會承諾贈送一些面積，現在房價那麼高，多送面積就賺大了，但是購房者要注意，有些面積本來就是屬於購房者的，而開發商以這種方式來吸引購房者。有些面積是本來就不計入房產證中的面積，這些面積即便是送給購房者了，日後出現拆遷的情況，這部分面積也是沒有任何補償的。

如何避免套路？

1、了解樓盤實際情況

買房前應該對該樓盤的情況做詳細的了解，從多方面查清楚開發商的資質，以往樓盤的品質，和樓盤的銷售情況，避免開發商故意提高價格，只有提前對樓盤多做一些了解，才能判斷出開發商所給出的優惠是否是真的優惠。知己知彼才能百戰百勝，購房者在買房的時候想要砍價成功的話，一定要注意多了解開發商、銷售商和預購房屋的情況。

2、合同盡量詳細

購房時會簽訂購房合同，對於其中的條約，購房者應該仔細閱讀，有問題及時提出並且修正，因為房屋一旦出現問題就要按照合同執行責任劃分，所以要謹防合同不平等的情況。如果開發商不按時間交房的話，在一定的期限之內購房者可以要求開發商支付違約金。在驗收房屋的時候，如果房屋有任何瑕疵，購房者可以都要求開發商進行整改，如因整改導致延期收房，開發商仍需負責任。

以上就是小編今天跟大家介紹的關於開發商降價促銷辦法有哪些？如何避免套路的全部內容了，相信大家看完以上知識後，已經了解到開發的促銷辦法了，如果購房者在買房預算上十分有限，就可以選在開發商推出優惠活動的時候買房，這樣就能以最劃算的價格買到房，希望以上知識對大家有所幫助。

⑹ 蘇州一樓盤憑教師證購房優惠1萬元，這種方式能吸引購房者前來嗎

能吸引購房者，但效果有限。

蘇州一個樓盤推出優惠活動，憑教師證購房可以優惠1萬元，這種方式能吸引部分購房者，但不會太多。畢竟有教師證的人是少數，有購房需求的人更少。所以想通過這種方式來提高成交量，讓房子熱銷不太可能。但這個優惠政策推出以後，有買房需要的教師會持證去購房，但成交量不能保證。

各地都在不斷的調整購房政策，希望通過一些福利政策來拉動房地產市場的發展。這個樓盤推出教師證優惠1萬元的活動，會有一定的作用，但效果不會太明顯。最好還是多准備幾個促銷活動，讓消費者看到房價的變化。同時還要提高開發商的服務質量，不能掛羊頭賣狗肉，讓消費者看了廣告以後，來了卻選不到適合自己的房源，這樣只會讓自己的客戶大量流失，不利於房產的順利成交。

⑺ 有什麼好的房產營銷方法

我覺得做銷售的話，主要還是要講究誠信，只有講究誠信顧客才會進行復購。而且銷售房產的話，還是要經過推廣和宣傳的。你可以採用線上線下相結合的方式進行推廣。線上的話就可以通過「里德助手」或者46工具這些來進行推廣。線下的話就採取發傳單的方式來進行。希望我的回答對你有幫助，望採納。

⑻ 購房攻略：金九銀十樓市旺季看房注意哪些

在國慶、中秋即將來臨，很多樓盤紛紛推出各種優惠來吸引購房者買房，如特價房、買房贈送面積、老帶新等。對於購房者而言，在此期間出手買房確實是一個不錯的買房時機。那麼，在這兩個月內買房需要注意什麼呢？下面就隨小編一起來了解下吧。

1、警惕特價房

特價房是開發商常用的促銷方式，但不管是哪種促銷方式，其目的都是為了吸引更多人的關注，吸引更多的購房者來樓盤看房選房，樓盤的人氣高並不代表樓盤的各方面不存在任何問題。所以，大家在選擇特價房時一定要實地考察房子的具體情況，避免頂樓、商品房銷售（預售）許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。

大家在買房前一定要看開發商的「五證」是否齊全，因為「五證」不全的房子有很大的風險，如不能辦理房產證等。另外，最好查驗「五證」原件，因為復印件比較容易做手腳。

4、廣告宣傳與口頭承諾要寫入合同里

現實中，開發商許多宣傳的內容與實際買入交付時的標准會有出入，所以，購房者一定要把開發商的所有承諾及廣告宣傳內容都寫入合同里，這樣才能夠最大程度的保護自己的利益。

5、別被「樣板間」忽悠

如今，很多樓盤為了吸引購房者，都推出了各種戶型的樣板間供購房者參觀。一些樓盤的樣板間不僅裝修各具特色，而且房間內的軟裝飾和燈光也非常漂亮。這時候，購房者一定要用冷靜客觀地眼光去看房型結構布局和其內在的質量。

6、注意贈送面積陷阱

「贈送面積」是開發商利用購房者心理，吸引他們買房的宣傳手段，但「贈送面積」卻存在著一定的風險。

因此，小編建議購房者在簽訂購房合同時應充分了解「贈送面積」的來源，並且要求開發商把贈送部分在合同中加以明確。一旦權利受到侵害時，才能有充分的依據得到法律的支持保護。

7、一天看3個樓盤即可

在「金九銀十」這個特殊時期買房時，每天最多貨比三家即可。從價格上做對比，從區域位置上做分析，固定一個區域，看3家即可。否則跑得越多，看得越多，越拿不定主意，反而耽擱了買房。

有很多朋友都會選擇在金九銀十買房，但是大家在挑房選房的時候一定要注意上述這些事項，切忌盲目買房，在挑房的過程中也要慎重考慮，不要隨意馬虎。希望小編整理的這篇文章可以幫到您買到好房。

⑼ 2014年怎樣的方法吸引看房者

樓盤有哪些促銷手段吸引買家請大家探討
樓盤促銷
市場低迷，為了能吸引購房者的眼球，把房子賣出去，緩解資金壓力，開發商們可以說是絞盡了腦汁，五花八門的樓盤促銷應運而生：打折、讓利、贈送、補差、低首付、團購、內部房、保值承諾等，可謂是亂花漸欲迷人眼，從各個方面誘惑購房者。 誘惑手段：贈送 誘惑指數：★★★☆☆
俗話說「禮多人不怪」，冷市中的開發商們漸漸把這一點演繹得淋漓盡致，甚至有些獻媚和滑稽的成分。從最初的送家電、送傢具、送裝修、送旅遊，到後來的送面積、送現金、送黃金、送汽車、送毛驢、送物業費等，現在開發商們贈送的物品開始「緊跟形勢」，送菜地、送奶牛、送工作甚至送購房者的孩子到外國讀書。當然，購房者也不傻，如果禮品正好是那根能改變其心理價位的「稻草」，則會爽快出手；如果所送禮品價值或用途與其心理預期相去甚遠，則往往會繼續作壁上觀，此時開發商也只能落個「熱臉貼上冷屁股」。 誘惑手段：內部房 誘惑指數：★★★★★
近期，鄭州有一些樓盤開始向自己的員工「放水」，面向自己的員工推出房源，價格是市場價的70％到60％，有些甚至只有市場價的一半。內部員工價為樓盤的降價蒙上了一層美麗的面紗。首先，先不管降價幅度有多大，「戴著面紗的女人」就比別的女人回頭率高，從廣告學上講達到了高關注度的目的。其次，可以迴避前期高價購房業主來鬧事，只有內部員工才能享受如此優惠的價格，至於說房子到底最後是不是自己的員工買走了，開發商是睜一隻眼閉一隻眼，反正只要銷售量上去了就行。而事實上，內部員工價也確實很誘人，許多購房者都想方設法與推出內部房的樓盤搭上人脈關系，以能夠享受到「自己人」的價格。
誘惑手段：打折誘惑指數：★★★★☆
上半年，樓市剛剛開始變得寒冷，市場上就有不少樓盤推出小幅度的打折優惠，一般是一次性付款優惠三至五個點，按揭購房也能享受到一至三個點的優惠。到了下半年，開發商們看到短期樓市轉暖無望，並且越接近年底，資金壓力越大，此時，打折的幅度也開始向「縱深」發展，9．5折、9折的樓盤屢屢可見，有的樓盤推出的限時打折和特價房等打折幅度甚至能達到8折。街上散發的宣傳單、建築物上巨大的戶外廣告和手機里接連不斷的打折信息，都在這個冬天裡迷亂著購房者的眼睛，成為這出樓市「促銷大戲」的扮演者，開發商們想在一片蕭條中依靠「打折」殺出一條自救之路。 誘惑手段：保值承諾誘惑指數：★★★☆☆
自從下半年鄭州有一家樓盤打出「降價補差」的廣告，「無理由退房」、「保值承諾」、「升值承諾」、「增值回購」等促銷手法出現，而且購房者也立即給予了極大的關注。「如果真的能無理由退房，如果現在買了房子真的能夠保值、升值，還是挺有誘惑力的。」不少購房者這么表示。「買漲不買跌」，這是購房者的心理。於是，開發商們給購房者信心，讓其明白「此房只漲不跌」，成了開發商打破購房者觀望情緒的「殺手鐧」。對於購房者來說，開發商能「退」，就為自己在「形勢不明」的房價中留了退路，那又有什麼理由不心動？但是，也有不少購房者對開發商的此類承諾心存疑慮，害怕這是開發商設下的「陷阱」。另外，在房價上升期，「無理由退房」等手段可以說是沒有任何風險。但是，在房地產市場處於觀望期時，保值、升值的承諾無異於在刀尖上跳舞，開發商可能會給自己日後惹來糾纏不清的麻煩。 誘惑手段：團購誘惑指數：★★★★☆
消費者都知道，買商品一般都有兩個價格，一個是零售價，一個是批發價。批發價因為是走量，價格要比零售價低出一大截。一般能買到批發價的消費者，都會認為自己佔了大便宜。現在，樓市也開始以批發價賣房子了，那就是組織團購。據了解，11月份鄭州市就有兩個樓盤「批發」了一批房子，這一批房子將近1000套，而這兩個樓盤也一舉進入當月鄭州樓盤銷售前五名之列。
樓市的團購有兩種，一種是某單位組織本單位員工進行的團購，一種是某機構或個人向不特定人群發出的團購邀請，任何人都可以報名參加。目前，在銷售不暢的情況下，有一些樓盤開始主動出擊，聯系單位進行團購，或者是找「托兒」組織人員到自己的樓盤團購。業內人士介紹，現在團購已經成為很多樓盤促銷的重要手段之一。
從開發商角度講，團購既可免去因降價而招致前期高價成交業主的聲討和退房威脅，又可借團購提高銷售量，樹立起知名度。對購房者而言，人多力量大，集體去砍價，還真有點要「翻身做主人」的味道。雙贏之策，豈能不謀？
誘惑手段：低首付誘惑指數：★★★☆☆
眼下，某些樓盤為了吸引沒有多少積蓄的剛剛走出校門的大學生和進城人員買房，推出了低首付甚至零首付的促銷措施。首付幾千元買一房，交一兩萬元就能買兩房，這種廣告目前在市場上不時能夠見到。去年「9•27新政」規定，買90平方米以上的房子，首付至少三成，購買第二套房子，首付提高到四成。首次購買90平方米以下的房子，首付至少也要兩成。記者近日在鄭州某家推出低首付的樓盤售樓部了解到，該樓盤規定首付一成就能買到兩室一廳的房子。該樓盤的操作手法是購房者只需交一成的首付款，餘下的二成首付款可從某專業投資公司處無息（由開發商支付利息）獲取，但是在規定的期限內（一般是在交房時）購房者必須將這筆款項還上。開發商犧牲部分利益而拋出低首付的橄欖枝，對於那些上班不久積蓄不多的年輕一族頗具吸引力。記者查閱鄭州房地產網的銷售信息，發現該樓盤推出低首付的措施後，交易量有了明顯的提高。業內人士說，如果購房者以後的還款能力發生問題或交房時房價猛跌導致購房者不願付這二成款項，後遺症就會發作。而導致美國次貸危機的原因之一，就是房子過多地賣給了首付能力不高的購房者。
誘惑手段：低價誘惑指數：★★★☆☆
樓盤的廣告用語已經從前兩年的強調「尊貴和身份」，轉到了今年的打「低價」牌，這也是房地產市場發生轉變的表現之一。近期，鄭州市除了一些偏遠的樓盤以低價來打市場外，有些地段非常好的樓盤也開始加入打低價牌的戰略。市中心的個別樓盤打出的起價低於周邊樓盤三分之一，甚至只有周邊樓盤的一半，讓看到廣告的購房者都瞪大了眼睛表示懷疑。當購房者真到這些樓盤去問時，不是低起價的樓盤已經賣完了，就是只有一兩套戶型和朝向都非常差的房子，而其他的房子與周邊樓盤又不相上下了。 業內人士指出，市中心的個別打超低價牌的樓盤，最主要的目的是為了引起購房者的注意，進而把購房者吸引過去，然後再憑售樓小姐的三寸不爛之舌忽悠購房者買正常價格的房子。
誘惑手段：先租後賣誘惑指數：★★★☆☆

先租後賣是最近才出現的新的銷售手段，這是開發商引進了水果商販通常使用的「先嘗後買」的手法。說白了就是開發商同意購房者先租住，若干年後這部分租金可折算成首付款，房租累計達到首付要求時，銀行給予按揭，買房者用租房的錢買房，開發商也相當於把房子預售出去了。如果購房者租住一段時間對房子不滿意可以退房。
使用這一招，開發商要對自己的產品有信心，經得起租客的考驗，待其產生家的眷戀（裝修、傢具、電器都配備舒心之後），除非有大的樓市下挫，否則一般不會退房子。這種銷售手段香港的開發商們早年就使用過，尤其在樓市低迷期堪稱一大「殺手鐧」。
據業內人士透露，為了撥動購房觀望者漸漸麻木的神經，眼下開發商的促銷計劃也已經由簡單變為復雜，由平淡變為出奇，買賣雙方智力游戲大幕漸次拉開。出題者為開發商，解題的是觀望中的持幣等待者，買房者真正到了需要多長個心眼的時候了。
面對新一波「出奇」的促銷手段，購房者又應該如何面對呢？業內人士表示，目前採取促銷手段的樓盤可分三類：即新開樓盤、尾盤和剛進入中期銷售的樓盤。這三類樓盤的開發商面臨的問題不同，所採取的促銷手段也不盡相同，消費者可根據樓盤分類來看清促銷背後的本質。