為什麼要投資旅居產品

Ⅰ 旅居是什麼意思，旅居的基地管家是干什麼的

指在外居住。外出旅遊暫時的居住地，或流動的居住地。在自己出生和成長的地域以外的地方，進行的生活和工作。旅居一般都有在工作地生活的意思。

Ⅱ 旅遊旅居民宿火爆全國！其發展快速的背後，暗藏隱患！如何解決

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民宿是近幾年隨著鄉村振興，一起興起的產物，有人說他四不像，有人說他就 是質量不達標，有人說他就是賓館。

其實筆者認為，其實是「城鄉融合」的良性產物，可以理解成「城鄉共享經濟」的一個載體。

深入展開來講，民宿的產生，民宿的發展，可以說是鄉村振興中，一個非常重要的環節。

因為大部分的鄉村振興，走的路線都是 旅遊 旅居發展振興，而民宿在這其中所承擔的是，城市人來到鄉村 旅遊 旅居短暫的住宿。

而這種住宿不單單只是住宿這么簡單，鄉村的住宿通過民宿讓遊客親身體驗到農村家庭的日常情況，包括共享田園，共享農庄，共享池塘等等。

可以說民宿拉近了城鄉之間的關系，也拉近了城鄉人們之間的距離。

民宿的產生標志著鄉村 旅遊 旅居發展到了一個全新的階段，這種全新的階段也標志著鄉村振興戰略的初步成功。

而鄉村 旅遊 旅居以及民宿能如此順利的發展，還要歸功於近些年來人們的思想轉變。

近些年來，人們逐漸都走上了小康的道路，生活越來越好，物質不再是人們需要頭疼的地方。

一樣東西得到了滿足，就會追求另一樣東西，人們的思想、消費心理也亦是如此，由物質轉向了精神，由精神轉向了文化。

民宿近些年的發展，其勢頭可謂是不可阻擋的，毫不誇張地說，民宿在全國各地隨處可見，紅遍了大江南北，民宿可以說遇見了一個好的時代。

雖然民宿十分火爆，但其快速發展的背後，暗藏著危機。

民宿的快速發展導致其准備十分不足，有些投資商、經營者根本不知道民宿是什麼，就覺著民宿賺錢，就願意投資分上民宿的一杯羹。

但分羹歸分羹，其搞出來的民宿「四不像」。

民宿現在的市場，可以說大部分都是筆者上述所說的這樣，復制粘貼嚴重，缺乏民宿特色，經營品質差，安全系數低，缺乏法律監管等問題。

面對這種情況，民宿還需要任重而道遠，尋找解決的方法。

作為鄉村振興經濟發展的重點之一，民宿有著「住在民宅、玩在鄉間、樂在山水」的鄉間意境體驗。

真正成功的民宿是有溫度的、有靈魂的、有自己特點的民宿。

從本質上來說，民宿產生的原因一方面是為了打通城鄉之間的經濟，另一方面則是向城市人展現鄉村的鄉愁與新鄉村的完美結合。

大多數的城市人來到鄉村遊玩時，都是沖著鄉愁、情懷前來遊玩的。其民宿的設施布局，契合了大部分城市人的內心需求。

民宿自出生以來，就一直受到人們的熱愛和青睞。民宿從鄉村來看，是增加了農民的收入，改變了農民的生活，革新了農民的觀念。

而從城市人來看，民宿是讓城市人找到了「家」的感覺，回憶起「家」的感受，讓自己的身體，自己的靈魂找到了憩息的地方。

民宿的出現，是將鄉村的「高資源」轉變成了「高經濟」，從量到質，一躍而起，成為了鄉村經濟的新動力。

詳細來講，民宿經濟有六大意義：其一，盤活了鄉村的閑置資源，由於前幾年的「進城潮」，無數的鄉村人都奔向了城市。

鄉村出現了大量的「空心村」。人去樓空，各種荒廢的鄉村房屋土地無人利用。

鄉村民宿的出現，盤活了這些閑置的資源，其民宿的建造，風險小、成本小、回報高，變廢為寶，合理促進鄉村經濟，增加農民收入；

其二，合理使用鄉村閑置鄉民。還是因為前幾年的「進城潮」，鄉村出現了大量了留守鄉民，這些鄉民其經濟收入只有耕種這一項，沒有其他的收入可言。

而鄉村民宿的出現，讓這些留守的鄉村村民其勞動價值變得更高，能合理使用自己時間上班掙錢；

其三，盤活宣傳了鄉村獨特的地方 美食 。鄉村流傳已久的獨家 美食 ，鮮為人知的釀酒技巧。

這種 美食 、美酒，都是吸引城市「吃貨」的點，城市人來到鄉村享受 美食 、佳釀，既展現了鄉村獨特的 美食 文化，又滿足了城市人的味蕾，還能通過城市人為鄉村 旅遊 旅居進行宣傳，一舉三得，何樂而不為；

其四，讓鄉村秀美風光重現世人面前。陶淵明的桃花源記，其實在現實中有很多，優美的環境，新鮮的空氣，藍天白雲，不是仙境勝似仙境！

這種美麗的鄉村風景之所以沒有出現在世人的面前，完全是沒有得到良好的宣傳！

民宿的出現，讓人們重新回到鄉村，重新看到鄉村的美景，鄉村美景重新回到人們的視野中；

其五，揭開了鄉村的民風民俗。中國的鄉村，每個村都有著自己的 歷史 ，每一家都有自己的故事。

村中的大樹、古井、老房子，技藝、民俗、文化等都是國家、鄉村寶貴的 歷史 遺產，而這些 歷史 遺產隨著鄉村振興，隨著民宿經濟的崛起，一同被揭開了面紗；

其六，為鄉村注入了新的活力。隨著鄉村的振興， 隨著鄉村民宿經濟的引入，鄉村越來越能留住人、吸引人。

如今的鄉村再也不是當時那個「入城潮」的鄉村了，現在的鄉村都流行「返鄉潮」。

大量的青年人，大量的新技術，大量的資金注入到鄉村中。如今的鄉村不僅聚集了人氣，還煥發了生機，可以說鄉村振興以及民宿經濟為鄉村注入了全新的活力。

因此，可以看出，鄉村正以全新的姿態展現在人們的面前，而實現這個全新的姿態，民宿有著很大的功勞。

可以說民宿推動了鄉村的經濟轉型升級，為鄉村、為農民開拓了一個廣闊無比的空間。

當下的鄉村民宿，其勢頭就如筆者上述所說的一樣，蒸蒸日上。

民宿作為近幾年新興的事物，民宿的經濟既有傳統 旅遊 旅居的經濟收入，又有現代服務所包含的經濟收入，其經濟完美契合了當下鄉村振興戰略的發展理念，為建設美麗鄉村提供了不可多得的契機。但民宿的高速發展，也為其埋下了各種隱患！

民宿發展發現了哪些隱患？一是，創新能力不足，復制粘貼嚴重！

當下的民宿，有很多民宿都是照搬照抄，沒有絲毫自己的特色。有的更為奇葩，搞起了民宿連鎖，所有的民宿都有固定的模板，其連鎖可謂是千篇一律，半土不洋，毫無新意。

民宿建築風格差，也就算了，其服務模式還基本一樣，遊客體驗極差，對鄉村 旅遊 旅居的印象極其不好！

二是，缺乏當地的特色，民風民俗基本為零。民宿最大的特點，最大的價值是什麼？就是人性化、鄉村味、自然味。

然而，有一些鄉村民宿，根本沒這些東西，就跟城市的賓館差不多，而且還沒城市賓館環境好。

你說它叫民宿吧？他不像，你說他是賓館吧，他不像，你說他是普通的民用房吧？他又不是？招待所？更不是。

「四不像」的民宿，著實令人尷尬。有些遊客去鄉村 旅遊 旅居，就是沖著鄉村的民宿去的，結果來到民宿一看，大量的酒店設施，沒有絲毫人文、民風民俗的氣息，遊客十分失望，口碑一落千丈。

三是，民宿火熱程度參差不齊，旱的旱死，澇的澇死。民宿在鄉村的勢頭確實很猛，但再猛！民宿也只是一個剛出生的項目，

還處於起步階段。如果僅僅是因為火，前景好，而過分的哄抬民宿，那出現的情況只能是這樣，景區周邊民宿一片火熱，其他地方民宿零星散落。

沒有形成完整的經營模式，沒有良好的聚集效應，最終的結局只能是旱的旱死，澇的澇死。

四是，監管力度差，隱患頗多。民宿的發展雖然有各個地方的支持，但什麼都是一把雙刃劍，快速發展的背後是監管力度差。

監管力度差就會出現各種濫竽充數的情況，比如民宿房屋安全質量不達標，民宿房間衛生環境不達標，餐食不合格等等諸多問題。其問題不能忽視，必須高度重視！加強完善民宿的監管制度。

如今的民宿，其消費群體逐漸在改變，以前的民宿群體全是老年人中年人，而如今的民宿群體越來越年輕化。

老年人中年人也許追求的是鄉愁，是回憶。而年輕人追求的是高品質、高質量、好服務。

現在的年輕人有的是獨生子女，其壓力巨大，他們想通過鄉村 旅遊 旅居，來安慰自己的精神，釋放自己的心靈，讓自己的身心得到完全的放鬆。

因此，如何適應全新的群體，如何緊追時代的步伐？如何讓鄉村文化完美地與年輕文化融合在一起？是經營民宿的各位需要思考的問題。筆者有以下幾個觀點，僅供大家參考。

一、實時更新自己的產品，創新緊追熱點。現在的 社會 ，現在的年輕人，一天一個熱點，一天一個新意。

如何讓民宿保持全新的活力，不被 社會 、行業所淘汰？筆者認為，民宿應更新自己產品，不斷進行創新。

民宿一定要突出自己的特色，提供本地鄉土化的服務內容，充分理解自己鄉村與其他鄉村的不同，一定要防止同質化的情況出現。

民宿從目前來看，還是屬於小眾產品，現在的年輕人很喜歡小眾的東西，認為小眾的東西便是精緻的東西，價錢貴不貴沒關系，但一定要新穎，獨一無二。

所以，民宿想要吸引遊客前來遊玩，一定要突出自己的特點，打破常規，讓自己的民宿變得與眾不同。

二、突出民風民俗，打造自己的IP品牌。民宿本就是一個鄉村文化的載體，它承載的鄉愁、是鄉戀、是鄉情。區別於賓館，民宿確實超出了賓館的屬性，而超出的部分便是當地的民風民俗。

因此，鄉村的民宿一定要深入研究自己鄉村的民風民俗，精準定位自己的民宿特色，用心研究一個IP品牌，讓人們住一次就能記住你的民宿。

這種民宿需要用心去打造，讓遊客住進民宿便能滿足內心和心靈的需求。

深入分析下，如何將民風民俗融入到鄉村中，首先要將民宿布置的與當地文化相符合，突出鄉村的風貌。

將鄉村本土的 美食 文化，完美地融入到民宿中，形成食宿游，突出原生態，多些煙火氣。

然後，在上述的基礎上，再拓展延伸，尋找其他的切入點，將其民宿產業鏈進行延伸，實現多產業融合，形成規模，實行品牌化經營。

三、要完善管理規章制度，讓民宿規范化。民宿畢竟是起源於鄉間的產業，其創建初期也只是個空殼子，沒有規范的管理方法。

上述中筆者也提到了，小的方面，服務、衛生不到位，大的方面消防、住宿不到位。

其影響往小了說，影響遊客的體驗，但往大了說，其消防，其住宿不到位，有可能就引起火災等嚴重災害，十分嚴重，不可小視。

因此，建立一個完善的規章管理制度，加大行業的監督力度，是尤其重要的！

筆者認為，各地應結合當地的實際情況，研究民宿的管理規章制度，健全民宿的獎賞懲罰機制，讓民宿經濟有序、穩定、可持續的 健康 發展。

以上就是本期的內容

謝謝大家~

什麼是民宿？民宿應如何經營？民宿的定義到底是什麼？

疫情前後民宿行業到底經歷了什麼？又做了哪些工作？民宿恢復了嗎

民宿聆聽「民聲」：了解遊客想要什麼？有什麼目的？要什麼服務？

民宿——旅居的完全體現！酒店vs民宿到底誰能更勝一籌？

Ⅲ 「旅居康養」：發現生活中的小美好

隨著現在的 社會 經濟條件在增長，我們的消費也都開始轉向享受型的消費，不少的人也都開始將消費中的體驗作為消費的最核心價值，因此在功能齊全的前提下，各行各業的服務也都向著多樣化以及優質化發展。國內康養 旅遊 也是依然只佔整體 旅遊 市場總交易規模的1%左右，不過2020年新冠肺炎疫情讓「 健康 才是真剛需」逐漸被從60後到90後的全年齡層人群接納。

「大 健康 」 概念還有相關產業也在後疫情期時代得到高度重視，基於對大 養生 的生活觀念還有生活方式轉變獲得前所未有的重視。文化 養生 康養 旅遊 的產業基礎顯著特徵為是具有濃郁的 養生 文化，充分的挖掘當地 養生 文化，以康養 旅遊 目的地的自然生態環境和自然資源為依託，充分的整合資源與文化，實現優化和提升生活質量，運用創意化的手段。

打造利於養心的精神層面的 旅遊 產品，使遊客在獲得文化體驗的同時，能夠修身養性、回歸本心、陶冶情操，達到 養生 的目標。還可以依託宗教資源，打造文化度假區、依託中國傳統文化，打造出康養基地等。積極推進與養老服務產業融合發展，將 旅遊 、居住與康養緊密結合在一起，全新打造新興的 健康 頤養模式，讓中老年人實現度假就是在康養，康養就是在度假的美好願望；讓每一位中老年人都能生活的安心、靜心、舒心，都能 健康 長壽、安享幸福生活。

讓人們實現「全球都有我的家」。回歸到大自然」的 旅遊 時尚 ；以現代理念的商務度假、療養居住、休閑 娛樂 為一體，為客戶提供貼心、多樣化的旅居康養服務。海南四季氣候宜人，夏天不燥，冬天也並不冷，很適合長期居住、休閑度假、 養生 養老。所有的天賦資源讓海南成為令人嚮往的旅居康養仙境。

Ⅳ 雲南旅居置業潛力大嗎，誰了解

昆明市的投資價值是肯定的
第一點，昆明市房價總體水平與其他旅遊城市相比，不算太高，主城區房子均價每平米也大都在13000左右。由此，未來房價可能還有一定上升空間。
第二點，昆明是一個「春城」，一年四季如春，是一個非常適合旅遊的城市，居住在昆明為旅遊出行帶來極大的方便，周圍旅遊景點較多；同時昆明沒有較大的重工業污染，空氣質量較好，非常宜居，對外來定居人群來昆明購房形成了較大的吸引力。
第三點，昆明定位於養老地產，隨著中國老齡化高峰到來，越來越多的老年人會選擇到昆明養老定居，而且從當前看，海南等地適應養老的城市樓市房價比昆明高，養老成本過大，會將不少老年人分流到昆明養老，這也是昆明未來樓市價格還有所上漲的直接動因。
第四點，現目前昆明房價給人的整體感覺就是房地產市場處於一個較為溫和的狀態，很多業主，買主都處於觀望狀態，准備等過段時間再下手買房或者出手賣房，其實現在市場溫和並不是房價要跌的徵兆，新冠疫情對各個行業都有一定的影響，房地產當然也不例外，現在整體房市已經處於一個回暖的狀態了！
綜合上述因素，昆明房子還有一定的投資價值，願你謹慎決策，生活快樂！

Ⅳ 三千旅居怎麼樣好不好值不值得買

如果你是抱著買一套不求回報的房產的目的，請忽略下面內容
三千旅居項目模式是：三千旅居公司從開發商處低價整棟購買房產，然後以返租模式高價售出，是非典型的「以租代售」模式（此處不評價優劣，大家自行網路）
從以往投資者的角度，購買了這套房產後，由第三方公司運營，規避了國家對於「以租代售」的禁令
投資者的錢，分成幾個部分，1、房款給到開發商，2、預留裝修款，3、運營費，4、利潤，一目瞭然，
後續投資者需要承擔幾大風險，1、開發商跑路風險；2、運營公司跑路風險；3、運營公司經營管理不善風險；4、商業住宅砸手裡風險；
其實我想說的是資金周期太長，風險很大，不確定因素很多，謹慎而行，量力而行！
還有一個合同內容一定要看清楚，研究透徹，逐條核對，千萬不要沖動！！

Ⅵ 十萬億康養市場迎來大爆發，鄉村旅居+田園康養，會是引爆點嗎

康業產業，是一個巨大的朝陽產業。

民政部預測，「十四五」期間，全國老年人口將突破3億，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

全國第七次人口普查發布的數據顯示，我國60歲及以上人口佔比超18.70%，其中65歲及以上人口比重達到13.50%，人口老齡化程度進一步加深。而且，從2022年起預計將保持在1000萬以上的老年人口增速。

未來10年，康養地產規模在2030年有望達到10萬億元人民幣，有力地顯示出康養行業正迎來前所未有的發展契機。

尤其，這次疫情，推動康養產業需求升級，「生態、文化、 健康 」是三個市場剛性需求，是產品鏈條研發的聚焦點。

從供給角度看，2020年中央一號文件從土地供給端為康養產業進一步擴充土地資源；投資機構被康養產業這塊「萬億大蛋糕」吸引，房產、保險、 旅遊 、 科技 等企業開始大手筆投資康養領域，為其發展提供資金支持。

根據統計，全國各區縣已經成功招商並開工建設的康養項目達5000餘個，但已經開張並且實現盈利的並不多，供給與需求的錯位仍是目前康養產業發展的難題。

真是，文旅康養，萬億藍海，群雄逐鹿，生意難做。

現在，已經進入全齡康養 旅遊 時代，就連「Y世代、Z世代」都在關注 養生 ，追求 健康 成為休閑生活主流，康養旅居度假也催生一系列新業態，成為新時期經濟突破發展的一種新模式。比如：鄉村旅居、田園康養、野奢康養等。

另外，在「城鄉協調、城鄉融合」發展的背景下，縣域康養氛圍更加濃厚，是縣域經濟發展的突破點。

總體來看，十萬億康養市場迎來大爆發，引爆點會是什麼呢？

在全面推進鄉村振興，大多數的鄉村，能不能抓住這個機遇期，分享到紅利呢？

這得看，未來的鄉村，發展的走向，會是一個什麼趨勢。

本人認為，鄉村未來的發展方向，是一個有著「居住」概念的的混合體，這里不僅有鄉村旅居，還有田園康養，體驗性的人居環境，還有 科技 感賦能的生活社區。

鄉村不僅是農民的棲居地，一個生產糧食、五穀雜糧、瓜果蔬菜的地方，還是一個離大自然最近，可以醫治現代工業文明創傷的地方，許多難以治癒的城市病都在鄉村生活中得到康復。

所以，鄉村旅居+田園康養，會是十萬億康養市場大爆發的引爆點。

那麼，普通的鄉村，怎麼抓這個引爆點呢？

精準引爆，聚焦選址，具備三大點

1、區位，大城市或都市圈、城市群的周邊延伸區域的鄉村，京津冀、長三角、粵港澳、成渝城市群、華中城市群五大區域，在自駕2個小時車程范圍之內的鄉村享有發展的區位優勢。

2、資源基礎，無論是生態資源、人文資源或者在地物產資源，必須有一定的資源條件作為基礎。

3、農康旅融合，要打通一二三產的融合和創新，用新的產品、營銷、運營、品牌及投資邏輯賦能一產、賦能鄉村，創新土地要素、物產要素及人才要素的價值釋放。

細分市場，全齡康養，在於跨界融合

當「Y世代、Z世代」都開始關注 養生 了，這就不得不引起重視，代表著未來的消費者趨勢的潮流，新中產的構成是以他們為核心。康養不止養老，全齡康養能夠滿足不同年齡層人群全齡化的康養需求。

30歲以下需求——運動 養生 ：登山、自行車、跑步，親近自然山水、森林、田園以及研學、體驗風土民情等。

30歲至50歲需求——休閑 養生 ：美容足療、品茶、觀鳥釣魚、休閑消遣等；戶外親子：體驗生活、兒童戶外拓展、家庭聚會等；自駕游：野營、野炊、房車露營、燒烤等。

50歲至60歲—養性 養生 ：禪修、靈修、國學、太極、靜修等；調養 養生 ：溫泉療養、中醫 養生 、膳食 養生 等；治未病：調理亞 健康 、保健品理療等。

60歲以上人群需求——醫療 養生 ： 健康 檢查、康復訓練、葯物療法等；護理照料：家庭醫生、護士護理、生活照料等；養老：養老社區、 健康 管理中心、康療中心等。

當在鄉村，引入康業產業，必須立足農業，不能忘本。鄉村振興是不可逆的趨勢，從產業扶貧到產業振興，站在「農業+」的基礎上，打破認知邊界，注重產業的疊加與整合，在於跨界融合。

一方面，可以打破當前鄉村振興過程中「千村一面」的產業發展瓶頸，又可以擴大「一村一品」的品牌邊界，從單一的農產品拓展到養老服務產品及其相關衍生品。

另一方面，可以彌補城市養老資源的不足，同時促進鄉村 社會 經濟的可持續發展，形成城鄉之間資源的有效流轉，緩解當前鄉村面臨的老齡化、空心化問題。

鄉村旅居+田園康養，本質上是「農康旅」的融合。

鄉村旅居+田園康養，落腳點在田園社區

鄉村旅居+田園康養，側重落地性，回歸田園生活，打造田園社區，實現「五態融合」。

生態為基。 立足自然鄉野的生態環境，將「山、水、林、田」 的自然景觀與「鄉俗、鄉情、鄉居」的人文景觀融合，構建起一個人與自然和諧共生的人居生態社區。

產態為血。 原生態的田園要植入現代的農業、 旅遊 業、鄉創產業為晶元，與村寨保護、鄉村振興融合發展，實現鄉土田園的自我造血、自我進化。

形態為體。 原生態的村寨肌理、傳統風貌建築空間，是承載鄉土生活、民俗風情體驗的最佳載體，如何處理好保護與展現、傳承與創新是實現田園之美的關鍵。

文態為特。 鄉村傳統文化、非遺民俗的挖掘與「IP」孵化，鄉土民情、民族節慶與現代民俗 旅遊 、 娛樂 演藝、鄉創內容的結合，才能塑造有活力、差異化的鄉土田園。

人態為魂。 人情味是田園生活的靈魂，有了人的田園才具有生活的氣息，才能真正吸引遊客前來。必須培育一種「主客共享」的生活氛圍，展現一種心中返璞歸真的田園生活境界。

田園社區，屬於居住的一部分，服務原住民和新移民，還會有「三創一閑」人，即文創人、農創人、科創人、休閑人。

原住民： 解決就業和增收問題，成為產業工人和高端服務人員；用人才觀念培育新農民，確保農民參與和受益，改善農民生產生活環境，培育新型職業農民。

新移民： 主要分為兩類，一是以精英人士、城市文青等核心，作為生活第二居所；一是 養生 養老人群為核心，作為鄉村養老首選地。

創客人群： 主要分三類：文創人、農創人、科創人。

旅居人群： 主要為休閑人，依託農業觀光、文化體驗、鄉村休閑、田園度假等資源和功能項目，吸引城市消費人群回歸田園生活，來鄉村 旅遊 、休閑、度假。

最終，形成高品質的生活空間。比如，城市中齡老人，可以擁有一個「小菜園、小果園、小花園」，還可以經營家庭農場等。

鄉村旅居+田園康養，關鍵點在於策劃、規劃設計

鄉村旅居+田園康養，難點在於全齡康養產品鏈條的打通，滿足潛在的市場需求，形成消費鏈條，能夠抓住變現點的命脈。

尤其，新投資的項目，在前期評估和投資可研分析要點的基礎上，採取跨界融合的策劃、規劃設計手法，服務於商業決策，看的是大局而非小節，往往是項目成敗的關鍵。

鄉村旅居+田園康養的環境是以田園環境為主，同時具有多樣性，景觀復雜，層次豐富。

我們把這個環境分為三類：自然環境、人文環境、田園環境，並分別對不同類型的環境進行策劃、規劃設計，衍生出相關產品業態。

1、自然環境設計

自然環境設計要注重因地制宜，以生態設計原理來指導景觀環境的設計，起到改善農民生活的作用，這里的因地制宜簡單地分為三類：

一、與「樹」共生，鄉村旅居+田園康養的設計一般是在 歷史 悠久的鄉村，環境中存在著許多樹齡久遠的樹，這些樹可能是文化的載體，可能是人們的信仰。不僅要保護好這些樹，還要給它們提供充足的生存空間。樹林也是自然的一部分，生態設計理論指導環境設計要將樹林也作為設計對象，不僅可以在其中加入現代景觀元素，例如長廊、棧道，還可以通過種植特色樹苗形成田園社區的特色自然景觀。

二、與「水」共融，水是自然環境的重要組成部分，水孕育了各種文化，水環境的設計不僅要結合建築，還要通過生態設計的手法布局好其內部的植被和水的流向，形成自然生態的水環境景觀。有水不僅可以形成小氣候，還可以營造具有文化象徵的特色空間，由於水具有變化莫測的形態和悅耳動聽的聲音，與水的融合的環境具有靈動性和詩意。

三、與「山」共存，山地環境是鄉村旅居+田園康養中常有的自然環境，山或陡峭或平緩，或怪石嶙峋或草木叢生，村落的建設一般會依山而建，有山才有所依靠，山林的環境設計一般會與休閑 旅遊 項目結合，注重對山體的保護，借優美的環境，安撫浮躁的心，達到天地人合一的境界。

2、人文環境設計

鄉村旅居+田園康養的人文環境設計注重對 歷史 遺存、地區民族文化及民俗的良好保護與傳承，以實用、美觀、經濟為人文環境設計根本尺度，設計出突出民俗文化的特色景觀。人文景觀設計可以分為兩種類型，一是傳統人文景觀的設計和改造，從景觀的形態、顏色、材質、光影、環保等角度出發，利用傳統的材料和工藝，結合現代創新技術和新型材料，將破損的文化景觀或者文化載體修復或者改造，突出景觀的文化價值，形成具有文化特色的景觀。還可以對傳統文化景觀再現，由於本地的 歷史 人文景觀所剩無幾，通過人們的回憶和殘缺補全法，將原有的景觀通過重新進行生態設計，利用現代技術或者傳統工藝，將特色的文化景觀重現在人們面前，例如：「田園東方」的田園豐收景觀，融入現代設計構圖原理，用材生態環保，還原豐收景觀，以小景觀反應大環境，具有代表性和持久性。

另一種是文化景觀的創新，主要體現現代設計美學和材料的環保性。人文景觀通過創新的設計手法，融入現代的美學思想，表達一種獨特的文化，有些會通過環保材料的利用或者高 科技 的農作物種植，有目的性的構思設計，傳遞給人們一些生態環保理念和文化思想。

3、田園環境設計

田園環境是鄉村旅居+田園康養所特有的一種環境，整體的背景環境就是田園，田園環境可以分為：田園、果林、湖和農耕地，建築外部的環境設計涉及的就是這幾個方面的內容。其設計依據是農民的生活習慣和居住習性，所謂「靠山吃山，靠海吃海」，這就形成了以各種田園環境為背景的建築。建築的田園環境設計方法有兩種：一是將原有田園環境加以利用到建築周邊環境中來，即將建築建造在田園之上；另一種是將建築周邊的環境重新塑造為田園環境，這就要通過合理的種植，搭配植被，管理灌溉形成新的田園環境。

設計要點：一是要把握田園環境的度，不能過於人工化，那樣會形成太過死板和機械化的景觀，應該以原有的田園環境為參照。二是定期修復，田園景觀環境一般都是人工所為，即人們的勞作所得成果，所以人為定期對其進行護理和修復是很有必要的。三是田園環境具有更高的價值，相比較於自然環境的優美，田園環境除了優美以外，還有可供人們使用的價值，及可以食用、採摘、儲藏，所以對於田園環境的設計應當注意其價值的體現。四田園環境具有季節性，這個主要與其植物配置有關，所以設計時要注意季節變化帶來的環境影響。

田園環境的設計意義，不僅可以體現田園社區的本質要求——田園，還可以形成具有更高價值的環境景觀，為人們的生活帶來快樂與便捷。

三大環境的策劃、規劃設計，是鄉村旅居+田園康養項目落地關鍵，更能衍生出「田園旅居、療養旅居、文化體驗旅居以及依託長壽自然資源旅居」等產品業態鏈條，建立消費鏈條，形成變現節點，逐步構建完整的產業生態體系。

總之，「十四五」時期，一些具備發展「農康旅」的鄉村，一定要抓住這個機遇期，合理利用資源優勢，做好頂層設計，讓鄉村旅居+田園康養等項目盡快落地，擴大內需，刺激消費，才能把經濟這盤水攪活了，成為經濟內循環下的「黃金時代」！

文 / 李國民 / 跨界融合策劃人 / 三農研究 專注（鄉村建設、文旅、農旅）等項目的前期策劃、規劃設計！

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Ⅶ 養老旅居服務可靠嗎

挺可靠的，是一種現代新型的養老服務。

旅居養老是」候鳥式養老」和」度假式養老」的融合體，是指老人們會在不同季節，輾轉多個地方。一邊旅遊一邊養老，與普通旅遊的走馬觀花、行色匆匆不同，選擇旅居養老 的老人一般會在一個地方住上十天半個月甚至數月，慢游細品，以達到既健康養生、又開闊視野的目的；這種養老方式是有利於老年人身心健康的一種積極養老的方式。

旅居養老已成為一種新型養老方式，不僅為活力化老齡人口提供了高品質的休閑養老方式，也為新常態下經濟增長開辟了新的途徑。旅居養老將打造旅遊業和養老業跨界融合的產業優勢，帶來產品創新、技術創新、市場創新、管理創新。

隨著人口老齡化速度的加快，活力化老齡人口剛需也將呈現多層次、多元化態勢。未富先老的現實、城市養老資源短缺、農村養老資金緊缺、養老設施分布嚴重失衡、活力化老齡人口養老問題已成為社會關注的熱點問題。如何真正實現老有所養、老有所依、老有所樂、老有所為，是擺在我們面前亟待破解的難題。縱觀發達國家經驗和做法，發展旅居養老產業既是分享老齡人口帶來的紅利，也是滿足我國活力化老齡人口養老的現實需求。

隨著我國城市化進程的加快，休閑旅遊將成為城市型社會老齡人口的一個主要消費渠道。近年來，我國居民人均收入增長較快，活力化老齡人口的消費能力在日益攀升，為我國旅居養老市場提供了巨大的發展空間，民間資本、境外資本的注入，專業人才的湧入，傳統服務模式的更新，使得旅居養老服務市場提質增速較為明顯。

挺可靠的，是一種現代新型的養老服務。

旅居養老是」候鳥式養老」和」度假式養老」的融合體，是指老人們會在不同季節，輾轉多個地方。一邊旅遊一邊養老，與普通旅遊的走馬觀花、行色匆匆不同，選擇旅居養老 的老人一般會在一個地方住上十天半個月甚至數月，慢游細品，以達到既健康養生、又開闊視野的目的；這種養老方式是有利於老年人身心健康的一種積極養老的方式。

旅居養老已成為一種新型養老方式，不僅為活力化老齡人口提供了高品質的休閑養老方式，也為新常態下經濟增長開辟了新的途徑。旅居養老將打造旅遊業和養老業跨界融合的產業優勢，帶來產品創新、技術創新、市場創新、管理創新。

隨著人口老齡化速度的加快，活力化老齡人口剛需也將呈現多層次、多元化態勢。未富先老的現實、城市養老資源短缺、農村養老資金緊缺、養老設施分布嚴重失衡、活力化老齡人口養老問題已成為社會關注的熱點問題。如何真正實現老有所養、老有所依、老有所樂、老有所為，是擺在我們面前亟待破解的難題。縱觀發達國家經驗和做法，發展旅居養老產業既是分享老齡人口帶來的紅利，也是滿足我國活力化老齡人口養老的現實需求。

隨著我國城市化進程的加快，休閑旅遊將成為城市型社會老齡人口的一個主要消費渠道。近年來，我國居民人均收入增長較快，活力化老齡人口的消費能力在日益攀升，為我國旅居養老市場提供了巨大的發展空間，民間資本、境外資本的注入，專業人才的湧入，傳統服務模式的更新，使得旅居養老服務市場提質增速較為明顯。

Ⅷ 度假屋不火，是市場的錯

前段時間，Netflix推出了兩季旅行節目《環球神奇度假屋》(World's Most Amazing Vacation Rentals)，會說六種語言的 旅遊 達人 Jo Franco、室內設計師 Megan Batoon、房地產經紀人 Luis D. Ortiz 一起前往不同風格的度假屋——與羊駝睡在一起的樹屋、擁有私人海灘的奢華別墅、飛碟形狀的超自然風格度假屋……兩季節目入鏡了近 50 所風格迥異的度假屋。不少觀眾紛紛被形式多樣的度假屋生活震撼到，表示生活應當如此，甚至表示餘生願意在這50所度假屋中度過……

度假酒店/露營都火了，度假屋呢？

疫情以來，一系列數據顯示，度假早已成為 旅遊 市場與旅人眼中的新趨勢。

上個月，攜程集團與世界 旅遊 及 旅遊 業理事會（WTTC）今日聯合發布《 旅遊 流行趨勢洞察》報告提及，中國國內 旅遊 的增長及國內度假的持續需求尤為突出。居民在當地預訂酒店和玩樂項目的「宅度假」形式需求延續以往，甚至越來越多的消費者將度假與工作、出差相融合。

度假市場的火熱，帶動了度假酒店市場的水漲船高，高品質的度假酒店快速復甦，成為城市中高收入群體休閑度假的主要選擇。不同OTA平台數據中，度假酒店是一股不容小覷的力量。

2020年全年，攜程直播和特賣頻道累計貢獻交易額約50億元，其中配備高品質親子樂園、特色餐廳、溫泉、泳池等服務的度假型酒店備受歡迎。去哪兒網數據顯示，度假型酒店預訂量周環比增長2.36倍，驢媽媽數據則指出，60%以上用戶傾向於選擇度假型酒店。今年五一、國慶黃金周的OTA酒店訂單TOP10中，大多也都是較高品質的度假型酒店。

與此同時，野奢露營也成為「把生活搬到戶外」的新一輪住宿風尚。在小紅書上，今年國慶期間露營相關的筆記數量增長了超過11倍。在這背後，是永輝數據顯示的露營帳篷、野餐墊、燒烤工具等戶外用品的銷售額迎來大幅增長，相比去年同期增長近70%，是企查查數據的2021年，我國新增超1.4萬家露營相關企業，同比增長高達171%。

更多已經盯上這一業態的投資人，則率先在大洋彼岸的北美地區有所嘗試。美國最大的房地產經紀公司道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)統計數據顯示，最近在紐約上州購度假屋的華人增加了，「很多華人買下這些房屋，有人自己去度假住，不住的時候將度假屋出租，賺取租金」。

度假屋國外度假的「高頻詞」

在國內尚未得到追捧熱情的度假屋，在國外，卻是歐美中產階級名副其實的「第二居所」。這一概念誕生於上世紀中葉的歐洲，源自旅行者遠離城市喧囂、親近自然，與家人享受私享時光的渴望。

一位在多倫多的房產經紀人指出，對於華人而言，度假屋是休閑奢侈品，但對土生土長的北美人士來說，度假屋是伴隨他們童年和青年期美好成長記憶的一部分，是不容置疑的生活方式。本地家庭，往往有一個「祖傳」的度假小屋。

同時，由於度假屋大多處於風景優美的水邊或森林，給足了高質量相處的時間，因此也是成人間加深社交和商業鏈接的理想處所。

因此在國外，很多時候，度假屋甚至成為了一種獨特的文化符號，串聯起影視或文學作品。

1957年的老電影《野草莓》中，主角伊薩克的旅途中做了三個夢，均圍繞著他少年時的夏日度假屋為中心鋪陳開來，在那裡，伊薩克度過了「20歲前的每個夏天」，而那片故園，也被稱為「野草莓生長之地」——在瑞典的俚語里，這一詞被寄予了私人 情感 的寶地的涵義。

而在法國新浪潮大師侯麥的《綠光》里，則運用了大量鏡頭語言，描摹了遠離城市生活度假屋的生活感——綠意盎然的院子，雜花隨意地生在牆角，衣著寬松的度假者，天馬行空的聊天內容……

還有一些度假屋，被賦予了屋主的奇思異想。《環球神奇度假屋》中，出現過一系列非常規度假屋。如位於墨西哥城郊外，只租不賣的 Quetzalcoatl』s Nest(羽蛇神的巢)，靈感源自墨西哥神話里的蛇神，被打造為一座 20 多萬平米的自然風雕塑花園，旅行者們，則住進了「蛇腹」。

除了自住度假之外，度假屋也是中產家庭資產配置的重要組成部分。有數據統計，45％的投資買家和6％的度假屋買家通過購買度假屋後出租房屋以獲取回報。

疫情影響下，旅行受到限制，在歐美市場，度假屋卻意外受到追捧。

有數據顯示，疫情期間短期度假屋的預訂相比其他屋型有了較為顯著的回溫，甚至相比過去有增長的趨勢。涵蓋不少度假屋租賃業務的Airbnb第三季度的凈利潤，同比大增280%，主要得益於該公司在北美、歐洲及拉丁美洲地區的強勁業務表現。

在度假屋的銷售上，美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的報告指出，自 2021 年 1—4 月，全美度假屋的銷售量大增57.2%，全美度假屋銷售大增 57.2%，相對總體房屋市場增量20%的銷售更加可觀。

國際房地產顧問萊坊預計，與五年平均水平相比，2021 年前八個月倫敦以外的度假屋購增加了 83%。中部地區同期增長 58%。

中國本土度假屋「樣本」已現

在中國本土，度假屋的業態雖在萌芽狀態，但商業化的樣本， 卻已有了三種並不小眾的類型，成為不少旅行者的旅途新選擇。

01 類型一：酒店獨棟房型

隨著本土旅行者「消費張力」的提升，以及對於度假需求的日益多樣化，普通的度假酒店難以全面覆蓋不同年齡、不同目的的、不同消費能力的度假群體。因此，部分度假酒店品牌會根據物業狀況，全部或部分打造出獨棟的酒店房型，成為一種度假屋類別。

三亞作為本土度假勝地，不少酒店在普通客房之外，還帶有更為私密的別墅套房。海南萊佛士酒店的瀾景庭別墅，有絕美的園林設計景觀，旅客入住也無需如住酒店一樣在前台登記入住，而是如同回家一般，享有個人化的登記入住和24小時的管家服務。

三亞美高梅度假酒店的別墅涵蓋了三個卧室，足以滿足大家庭或多個好友的度假需求，人人都可享受私密，但又滿足度假中的社交與 娛樂 。

02 類型二：Airbnb獨立小屋

獨立小屋是指獨立租賃的度假房源，消費者往往能在諸如Airbnb等平台這一類別具一格的時髦小屋。與度假酒店類似，Airbnb平台上的度假屋，也是消費者花錢購買下度假屋一段時間的使用權，區別則在於，這一類度假屋，來自於獨立房東的私有房源，較之相對標准化的酒店，在價格區間更大，也更靈活、更當地，充滿個性，有驚喜，當然也存「驚嚇」。

在杭州臨安的青山湖邊上，可以租到10個卧室的整棟別墅，既可賞湖景，又可滿足朋友轟趴或大家庭出遊的需求。多功能廳、露天燒烤、山地自行車的設備，為旅客提供了足夠的 娛樂 設施。

而在京郊金山嶺長城腳下，也可以租到復古的鄉村小屋，超大落地窗的囊括下的山景，與原生態蔬菜的蔬菜，支撐起都市人期待的鄉野生活。

03 類型三：文旅地產度假屋

相比於獨棟酒店與獨立小屋，文旅地產型度假屋更加成熟穩健，是真正意義上的「度假屋」，也是本土度假屋未來發展的趨勢所在。其兼具了投資與度假使用的雙重屬性。

——投資人通過購買度假屋產品，獲得投資租賃收益的同時，也可滿足自助度假需求；對於普通旅客而言，度假屋產品類，則是在普通酒店之外，一種更像家的度假選擇。

以復游城·麗江地中海國際度假區為例，整個度假區融合了旅居生活、度假住宿、藝術文化、自然休閑四大體驗板塊，融入包括Club Med度假村、主題商業 娛樂 街區、雪山秘境主題公園、Casa Cook野奢精品度假酒店、愛必儂度假公寓等多元業態，其中便涵蓋了3541套度假屋，成為國內唯一且不可復制的雪山腳下度假屋。

麗江復游城的度假屋所打造的四種不同產品業態，有著不同的房屋面積，既有院落下的夥伴相聚，也有對望雪山之脊的詩意棲居。

可以說，在整個項目開發的過程中，就已經將度假屋周邊所需的生活配套納入考慮，旅客所需做的，就是享受品質而多元的度假。

此外，前段時間，由融創投資打造的新一代世界 旅遊 度假目的地——桃源森林國際 旅遊 度假區也正式揭幕，致力於開啟一場夢幻、浪漫、美好的度假美學。

在度假區的規劃中，除了西坡、大樂之野、靜廬瀾柵等一線高端度假民宿品牌之外，還有森林、島嶼、運河3大主題私人產權度假屋組團，有設計大師操刀，實現自然環境、空間美學與度假生活方式的極致融合。

度假屋，正在火的路上

在國內，度假屋雖尚未在度假文化中占據一席之地，但諸多玩家已敏銳嗅到了市場的風向的變化。加快的度假屋商業化進程，正暗示著度假屋的「火」，已在路上。

其一是市場的變化。國內度假熱度持續升溫，也逐漸衍生出多樣化的度假形態，中長期度假需求隨之加劇。要適配更多旅行方式——諸如「旅居」這樣的長周期度假，度假屋顯然很受期待。

其二是旅行者的變化。據麥肯錫預計：2022年，中國中產階層數量將從2012年的1.74億家庭增長至2.71億家庭。而據21 財經 數據，中國高凈值人群平均年齡40歲，最主要的個人投資方向為地產，最青睞的 娛樂 方式為 旅遊 。

可見，當前中國中產階級和高凈值家庭數量已具相當規模，旅行度假進入旅居時代。去度假屋度假，擁有第二居所，是 社會 經濟發展和人們生活水平提高後的必然趨勢，是休閑度假模式升級的表現。

另一方面，親子游、家庭游正成為出遊度假的主力軍。根據攜程發布的數據顯示，今年上半年，國內親子游花費比2020年上漲41%。同程旅行的大數據分析則顯示，目前「80後」及「90後」父母已經成為親子游的絕對消費主力，他們在消費理念方面更加新潮且更重視品質，從而帶動親子游市場向多元化和品質化方向發展。此外 ，出遊頻率也在不斷提升。在去哪兒網平台上顯示，全國已有近半數家庭，一年親子游超3次。

旅行者的度假需求與頻次的趨勢變化，要求著度假產品具備普通度假酒店所無法實現的深度的居住體驗。度假屋的出現，已逢其時。

其三是投資人的變化。首先是投資模式的變化。復星旅文集團聯席總裁、麗江復游城董事長郭慶在接受空間秘探采訪時提及，受到限購等政策影響，城市房產增值空間越來越小，很難獲得運營的回報或者持續運營的高回報，那麼度假屋可能就是一個很好的選擇。比如投資復游城的度假屋產品，業主一方面可以滿足自身的度假入住需求，另一方面，也可以在不使用時交給愛必儂進行委託管理，產生額外收益。未來，會有越來越多投資人踏足度假屋市場。

二是人群的變化。度假屋的投資人，不同於過去的職業酒店投資人，也並非投機為主的炒房客，而是更傾向於消費型的投資。因此，這些投資人在度假屋產品的投資上，既要滿足自住的舒適、周邊環境的與配套的品質，也要考慮作為投資產品，度假屋是否具備品牌背書以及未來增值能力。

此外，當下投資人，正變得越來越年輕化。招商銀行聯合貝恩公司在北京發布《2021中國私人財富報告》顯示 ，2021年高凈值人群年輕化趨勢凸顯，年輕群體創富速率加快，40歲以下高凈值人群成為中堅力量，佔比升至42%。這批年輕高凈值人群，是度假屋的目標客群，正引領行業投資方向。

在過去，盡管國內也有不少中產家庭，在三亞、在西雙版納購下了度假屋，「第二套房」的火熱，始終差了一些契機。或許未來的度假屋市場，正如復星旅文董事長錢建農所說的那樣，「中國中產主要投資方向是地產，但傳統地產增長有限，而度假屋剛剛開始。」

Ⅸ 個人對商業地產與文旅地產的認識細化

摘錄整理

個人對商業地產與文旅地產的認識細化

  關於商業地產的認識

隨著城市化進程的高速推進，城市商業的現代化與商業地產緊密相連，一個商業項目要在經營上取得成功，無疑需要涉及到很多方面的工作。從前期市場調研、商業規劃及建築規劃等，到後期招商、銷售及商業運營管理，每項工作都需要專業化的投入。

商業地產就是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業。它兼有地產、商業、投資三方面的特性，它既區別於單純的投資和商業，又有別於其他傳統房地產行業。

一、商業地產的概念：

廣義上是用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形勢，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形勢。

二、目前商業地產分類：

Ø 從業內商業形態來分，可以分為商業廣場、商業街、SHOPPING MALL、大型商鋪、購物中心、步行街、商業廣場、專業市場、社區商業等；

Ø 按照投資價值來分，可分為「都市型商鋪」、「專業街市型商鋪」、「社區商鋪」、「住宅底層商鋪」等。

Ø 按照開發形式進行分類，可分為商業街商鋪、社區商鋪、購物中心、百貨中心、休閑廣場、步行街、專業市場等。

三、商業地產經營模式：

商業項目的操作：由於我國的城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選在市中心商業區，因為這里商業繁榮，消費能力好，交通便利，客流量大。比如成都的春熙路、重慶的解放碑、北京的王府井、上海的城隍廟等。對於位置欠佳的區位操作商業地產，也不是沒有成功的可能性，只要目標消費人群的定位精準，街區商業、主題商業也可以作為操盤的選擇。比如深圳的華南MALL。

項目市場定位一定要規劃好，現代商業地產的開發實際表面，商業項目的市場定位從某種意義上講比選擇地段更重要。 詳細的調研，清晰的判斷，宏觀統籌，果斷的決策，都是定位的要件。把握好市場脈搏，確定不同類別的經營模式，創造最大差異化，從而引領市場。

1 、位置定位。

商業地產的選址和商業地產的定位是密不可分的。商業地產的位置原則貴在一個「准」上。現在大型購物中心的選址中有一句名言：「成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。」

購物中的選址三條件：

Ø 地理位置能代表城市商業的新趨勢；

Ø 必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；

Ø 交通便利，停車方便。

2 、商業優先。

有很多人說「商業地產就是一半商業，一半地產。」個人認為商業地產雖然是地產的一種，但畢竟是商業經營場所，所以核心還是商業。所以在地產與商業的對接上一定要把握好。

把市場調查清楚，這個地方需要什麼商業？需要什麼業態？業態如何分配？有多大的消費體量？區域消費能力如何？通過商業調研、商業策劃設計、建築規劃設計、營銷策劃、廣告策劃的順序合理進行操作。在營銷策劃的過程里也要「商業優先」的原則。

  3 、策劃思維逆向推廣。

在營銷推廣中，重點從消費者著手，在消費的最終環節上加大力度。因為只有盡可能滿足消費者需求的商業場所，生意才可能火爆。

Ø管理先行。

無論是投資者還是經營者，相信任何一個關注商業地產並意欲通過這種項目投資來創造經濟收入。因此必須通過銷售階段的銷售管理展示（類似於住宅銷售的「樣板間」、「示範區」），提前是客戶感受商業為的管理模式，增強他們對商業地產經營前景的信心。

Ø反住宅策劃思維。

做商業地產策劃本著從「商業」出發的身份定位，時時刻刻從「商業」的角度出發考慮問題、解決問題，無論是戰略制定，還是戰術執行，都要苛守商業原則。

反住宅策劃原則貫穿於商業地產策劃的眾多環節，從戰略思想、形象定位、案名、 logo的制定、平面表現，到營銷推廣形式、推廣渠道、賣場環境甚至銷售人員的形象，處處都表現出與住宅策劃的明顯差異性，因此商業地產策劃時時要注意一個「商」字！

Ø   活動主導

商業地產推廣應把重點精力放在商業活動的組織上，在著力組織大型商業活動的同時，利用平面媒體給予適當的宣傳報道，加大活動的知名度和聲勢。

商業活動重點要圍繞「商」字開展，充分提升項目前期的商業氛圍，並通過一系列的前期活動來展現項目商業運營管理的成熟度和工作模式。增添整體商業的經營氛圍，增強投資者、經營者和消費者對該商業的信心。活動必須由策劃人、招商人員和商業運營公司齊心合力的配合下共同完成。活動主導原則是商業策劃的工作重點也是應投入大量人力、物力的環節，應給予足夠的重視。

Ø   戰略協調

商業地產的操盤運做是一個龐大的管理體系，涉及到的人力、物力和財力都相當可觀，這些都是住宅操作不可企及的。在此且不談商業地產操作中的其他環節，只營銷策劃一項工作所需要的工作量就比較驚人，因此要求策劃團隊必須具備很高的思想高度，用戰略統籌的眼光看待每一項具體工作，各項工作必須協調統一、每個人的思想必須統一，有時工作頻率都要保持統一。

在戰略思想的指引下，全體成員必須以相同的速度前進，戰略目標是大家共同的奮斗方向，齊心協力、相互配合、永遠以大局為先，創造一支堅不可摧的「總預備隊」，實現商業地產策劃的最佳人力組合.

二、商業地產招商思路：

商業項目的招商工作是一項系統、長期、艱巨的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的系統招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導致整個商業物業的經營失敗。

1 、要維護項目的經營比例。

商業項目中零售、餐飲、娛樂52：18：30，這種比例是商業項目經營的黃金比例。此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心Shopping Mall。招商要注意維護和管理好這個經營比例。（這個比例當然不是絕對的。）譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個比例來招商的。

2 、要維護項目的統一主題形象、品牌形象。

大型的商業主題項目雖然是多業態組合的商業組織模式，但它卻不是一個大雜燴，而是有一個明確的經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。比如珠海長隆

3 、功能和形式上同業差異、異業互補。

同業差異就是市場有一定的承受力，不能盲目招同一品類的店。

異業互補就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客身心體驗變化，提高消費興趣。譬如百貨、超市互補，零售與餐飲互補等。這方面比較成功的案例就是香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。

4 、經營方式的選擇原則。

商業項目的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。核心主力店經歷自營一部分或全部；其次可增強其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入。對於非主力商店盡量以聯營為主，租賃為輔。

5 、招商順序原則

核心主力店先行，輔助點隨後的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。

6 、核心主力店招商布局原則

核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能打到組織人流的效果。

7 、特殊商戶招商優惠原則

「特色經營，以點帶面」是商業項目特別的超大型綜合性購物中心Shopping Mall的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對他們給予優惠政策，邀請入場，能夠增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛作用。例如深圳華僑城購物中心就邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。

8 、租賃經營採用放水養魚的原則。可以理解為「先做人氣，再做生意。」

購物中心具有長期性特點，採用合理租金與優質服務，將購物中心做熱，穩步調租，與商戶一同成長。

9 、統一招商的「管理」要充分體現和強調對商戶的統一服務。

10 、具備完善的信息系統，提供便利的服務。

便利各有不同：管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。

三、商業項目經營管理

在現階段，我國商業物業和物業的管理與經營分工並不明確，經營管理很容易被忽略，易出現前期銷售、租賃火爆，但堅持不了多久就人去樓空，慘淡經營。

1 、如何經營。

著重點在項目經營推廣上，包括項目經營分區管理、整體形象的宣傳、節假日促銷活動的組織，商戶經營品質的監管、商家的退租、轉讓等。應該招聘專業的經營管理人才，成立自己的商業經營管理公司忙活著其他靈活方式，讓項目的經營走上正規。

2 、商業項目經營管理基本思路。

項目要有精準定位：目標群定位、主題定位、商場定位、經營定位、經營品項、規劃布局設計等。

 開業後如何吸引人流到本商場（需要有效的推廣活動）

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 如何將人流留在商場內（科學的人流導向設計和有效的引導措施）

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 如何增加人流停留在商場的時間（科學的商場規劃）

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 如何通過有效的措施引導、激發消費者的購買欲（有效的促銷措施、購物氛圍環境的營造）

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 如何保持商場持續的吸引力、競爭力（長期有效的維護商場統一的主題形象和品牌形象、具吸引力和合理的貨品組合、經營規劃、定期的推廣、優秀的經營管理等）

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3 、推廣

推廣方式和活動可以多樣化，與商戶聯辦，配合一定的廣告宣傳（可藉助於節假日）吸引消費者。

4 、做好管理工作： 強力打造和長久保持項目的「時尚坐標、資訊坐標」形象，維護好項目的主題形象和統一品牌形象。

5、將人流吸引過來是商業項目經營管理者的主要任務，人流導向是經營管理的工作重點。與大型主力店聯動，最大限度帶來更多的人流。

6、做好充足准備工作，迎戰項目開業後的三個重要時期。

一般來說商業項目開業後普遍會有三個重要階段：頭三個月、半年、一年。在這三個時期，管理者要做好充分的准備和突然事件的應急處理准備。

7、長遠來看，項目的經營管理者要考慮好成本問題。

總結：綜上所述，商業地產的核心問題除了選址與項目精準定位，然後就是經驗管理與招商。

 

對於文旅地產的認知與理解

 

一、文旅地產的概念

文旅地產從字面上理解是「文化+旅遊+地產」,其本質和核心是「文化旅遊」而非「地產」。文旅地產蘊含著區域運營的概念,是當今房地產行業中的一個新模式，是具有很大發展潛力的復合型房地產業，也是地產行業的新型轉化和市場需求。

文旅地產發展的意義不僅是迎合市場需求，更多的是通過城市地位與優勢資源的梳理，從而判斷競爭能力。更有凝聚人心，聚集人群之說。把人和人之間鏈接起來，產生認同感。文化能夠潛移默化的來改變人的氣質和內心，人氣和客流量越大的地點，商業價值一定也會越大。文旅地產的意義就是把這些都聚集在一起。

 

二、文旅市場特點

近年來,文旅地產大多以特色小鎮、特色文化為基點,依靠「鎮旅融合」的概念在文旅項目中佔有一席之地。例如,浙江龍泉青瓷小鎮、景寧畲族自治縣畲鄉小鎮、杭州西湖龍塢茶鎮、麗江復華雪山小鎮等，看似特色迥異、各具千秋,但深挖其經營理念就會發現,這些特色小鎮大多是以樹立獨特旅遊形象為出發點,依託原生態民俗文化,成功打造出了文旅項目。

 

三、 目前發展現狀

1 、區域分布失衡

我國文旅地產主要集中在自然資源較好的區域，區域發展不均衡性明顯。海南、環渤海、長三角三大區域的項目數量最多，分別佔全國文旅地產總數量的21%、17%和16%；最近幾年，西南、兩廣和閩東南地區文旅地產發展也非常迅速；六大區域佔到全國文旅地產總數的78%，不同區域有其各自的特色標簽特徵。

·海南： 文旅地產先行者。海南由於優渥的氣候條件及濱海景觀資源，是全國文旅地產開發量最大、最為集中區域，近兩年開發已逐步回歸理性；

·西南： 文化旅遊為導向；集中於成都、重慶、貴陽和麗江等城市，項目注重文化特色的開發與打造；

·長三角： 大城市群落的5+2消費需求；長三角區域經濟發達，城市化水平較高，因此相對可利用的資源開發有限。區域內項目主要滿足大城市群落的5+2的休閑度假需求，此外，長三角區域各類各具特色的文旅小鎮近年來發展迅速；

·環渤海： 濱海度假向多元復合方向發展；環渤海區域滿足北方客群就近度假旅遊需求，該區域擁有濱海、濱湖、森林等珍稀度假旅遊資源，目前旅遊地產項目中規劃有高山滑雪、溫泉療養、都市購物等多種復合業態組合；

·兩廣與閩東南： 後起之秀；兩廣區域氣候宜人，濱海資源優渥，閩東南區域山體、湖海、溫泉等自然資源豐富。這兩個區域目前以濱海、山體、主題三大旅遊地產項目為主，另有小部分濱湖、溫泉、高爾夫和古鎮項目，未來有廣闊的發展前景。

2、 過度依賴自然資源

文旅地產核心賣點大多為山地、湖濱和濱海等自然資源，三者分別佔全國文旅地產總數量的13%、29%、24%，合計達66%。隨著我國文旅地產同質化現象逐漸嚴重，客戶黏性不足的問題已開始顯現。因此近年來純粹以自然資源（濱海、湖濱、山地）為賣點開發的項目已有下降趨勢——14年佔比78%，15年佔比64%。

近年來發展勢頭良好的主題樂園、文旅小鎮等文旅地產，銷售依賴性相對較弱。前者具有拿地成本低、持續的門票收益以及配套商業和地產項目的快速回現等優勢。後者的開發不需要巨大的硬體投入，關鍵在於開發者如何解讀、升級項目自身的歷史文化價值，在業態、建築和運營服務等層面打造項目的獨特之處。在城鎮化趨勢下，未來市場機會巨大。

 

3 、文旅地產發展回望

  野蠻生長（2012-2014）

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2012-2014年是我國文旅地產瘋狂發展時期，年均新增項目近2200個，平均增速達83%。一些開發商打著 「文化」、「旅遊」的幌子瘋狂圈地，導致低層級、同質化項目遍地開花。截止至2014年底，根據國家統計局統計，全國文旅地產項目7965個，其中大型在售項目有589個，這些在售項目平均存量達到2043套，而平均去化速度為12套/月，完成存量去化需要14年。

  轉折（2015）

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2015年，之前過快開發引起的問題逐步顯現：之前一批盲目跟風、定位不清，以銷售為主導的項目逐漸被市場淘汰；而市場存量過高，整體進入銷售滯銷期，導致我國文旅地產開發陷入低潮。15年我國僅有736個新增項目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，這新增的736個項目由601家企業投資開發；另一方面，截止至15年底，我國開發和運營文旅地產項目的企業共有5297家，較2014年減少27家；這些數字表明，我國文旅地產行業集中度正在上升，行業洗牌調整正逐步拉開序幕。

  增速回升（2016）

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進入16年，我國文旅地產的發展逐步回歸理性。2016上半年，新增項目1243個，增速有所回升。預計未來，一批實力雄厚且真正堅持深耕文旅地產的開發企業將成為行業主流，他們可通過並購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。

 

四、文旅地產未來趨勢

 

1 、旅遊市場從觀光、度假游向文化、體驗游轉變

中國消費者已全面進入旅居生活3.0時代，綜合休閑度假、文化體驗、主題游樂、冒險等體驗為主的旅遊需求產生，消費者對產品新意要求進一步提高。

預計未來，諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為常見，通過傳遞健康積極的生活方式，激勵旅行者展開自我發現之旅。

 

2 、存量時代，營銷模式向運營模式轉變

房地產進入存量時代，「高杠桿、低投入、快速周轉，現金流回正」傳統以營銷為導向的開發模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發，周期一般需在3～5年以上才能形成規模效應，而大部分項目前期基礎設施落後，配套不完善，不能像市區住宅樓盤一樣進行預售，文旅地產要找到全新的開發模式。

 

3 、逐漸回歸旅遊本質

隨著在線旅遊、分時度假等模式興起，未來將會出現更多的度假方式可供選擇，消費方式與需求也隨之發生變化，很多人不再願意拿錢去買度假房。三亞、雲南等區域的文旅地產項目均遭遇銷售緩慢後續缺乏人氣的問題，給開發商帶來很大的資金壓力。「以地產形式短線套取暴利」的發展模式正式宣告終結。

未來，文旅地產將回歸旅遊本質，主要開發模式有兩種。一種是將旅遊做到極致，通過旅遊帶動房地產價值的提升以及旅遊本身實現良好的自我盈利能力。例如萬達的長白山國際旅遊度假區、深圳的東部華僑城等；另一種為旅遊演藝模式，通過特色旅遊帶動模式，如《宋城千古情》與《印象西湖》系列。此類模式關鍵點在於如何通過文化挖掘、創新形式、運用新穎的手法給遊客產生震撼性的視覺享受，對於企業的綜合能力要求很高。而對於眾多中小旅遊地產開發企業來說，最好要按照一個「小而美」的方式去做突破，多把時間花在前期內容創新上，就像裸心谷一樣，用品味和氛圍贏得市場的追捧。

4 、盈利模式由「單一」向「多元化」的轉變  

文旅地產從初期的資源與規模競爭到如今的產品及運營能力的競爭，相應的盈利模式也在逐漸發生變化，過去，企業盈利主要來源於地產銷售，後期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。

五、文旅地產的市場需求

在旅遊業看似很火的背後也存在著各樣問題，例如結構性供給不足和結構性過剩等問題。高品質、精品旅遊產品的供不應求的同時旅遊投資也過度集中在酒店、低品質景區導致旅遊產業缺少情懷、特色，市場吸引力不足，從而造成了很多資源的空置，而文旅地產在這個時候就能及時的補充空置。據統計，城居生活時代真正過渡到了旅居時代，大量的旅遊產業鏈也應運而生。都市人所追求休閑度假產品釋放出巨大的市場需求，這種大眾觀光產品逐漸會發展為現在的生活方式導向型。這個時候文旅市場就迎來了一個迅速發展的時期。

六、文旅地產走向成熟的思考：

1、文旅地產的困局——「兩難境地」：

Ø 近了拿地難，遠了銷售難；

Ø 短期升值難，長期周轉難。

2、文旅地產的客戶特徵：

Ø 外來客戶多，本地客戶少；

Ø 避寒需求多，避暑需求少；

Ø 投資成分多，度假成分少；

Ø 兩極需求多，中間需求少；

Ø 體驗興趣多，觀光興趣少。

 

總結：文旅地產現在最值得我們去思考的問題是：

1、 究竟是「旅遊先行」還是「地產先行」？

理論上來說,應該是「旅遊先行」,從改造區域環境和配套的角度出發,提升人氣和認知度,等區域達到一定的成熟度,再進行地產開發。但是對於高杠桿、快周轉的房企而言,坐等升值的方式並不現實。項目動輒幾十億元甚至是上百億元的資金沉澱對於任何一個房企都是難以承受的。因此,現實中部分房企會優先採用「地產先行」的模式,追求最大的升值空間,首先將升值預期讓利於客戶從而快速回籠資金。

文旅地產前期投入大,屬於重資產項目,必須依靠地產反哺,但是地產的後期溢價又需要旅遊的成功運營來提升。因此,文旅地產項目長期發展考驗的是房地產企業運營能力和智慧。

2 、文旅地產成功的要素

文旅地產成功要素，簡短概括為：

 大盤：文旅地產往往地段偏遠，交通生活配套不完善，消費者因為距離抗性明顯。所以，要做好大盤長期開發的准備。

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 大配套：文旅地產消費彈性大，因此都要重視配套建設。代表性項目：雅居樂清水灣。成功的文旅地產項目一般都會有：景區、高爾夫、主題公園、溫泉、酒店、遊艇等，滿足住宿、觀景、休閑、購物、特色體驗。

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 大資源：自然景觀資源，比如復華的雪山小鎮，依託麗江雪山；嫁接商務資源，會議驅動文旅地產，如博鰲論壇、昆明世博會等。

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 大內涵：主題鮮明、當地特色文化鮮明，通過讓歷史、民俗等提升項目的價值品味。例如納西族的火把節、西雙版納的潑水節等少數民族文化嫁接。

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 大蓄客：大量蓄客、長期蓄銷。如今文旅地產的蓄客是全國范圍甚至是全世界的大蓄客，除了爭取本地客戶，更多是來自於其他各個地方的客戶。廣鋪渠道，以老帶新等多種可持續蓄客方式。

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 大整合：為了確保長周期、高投入的安全性，可以整合多種強勢資源一同開發。

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 大運營：要注重長期開發中的後期李允價值，即不動產的租賃經營、旅遊產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等，要多元化盈利，從而達到長期收益。

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 大布局：因為開發周期長，會導致投資回收期滯後，拉低資產周轉率，因此需要搭配一些短平快的項目提供現金流和短期利潤。

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Ⅹ 提問什麼是旅居

指客居，在外地居住的意思。
目前提倡旅居模式，是指開發商與旅遊業務整合，讓旅行不再只有旅行和旅館，提供長期住所，度假等服務。