法院查封土地到拍賣需什麼程序

A. 土地司法拍賣流程

法律分析：土地拍賣程序如下：1、委託拍賣人，簽訂書面委託合同；2、發布拍賣公告；3、競買者參與拍賣；4、競得人與市地產交易中心簽訂拍賣成交確認書；5、支付價款，簽訂土地出讓合同。

法律依據：《中華人民共和國拍賣法》

第四十一條 委託人委託拍賣物品或者財產權利，應當提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的的所有權證明或者依法可以處分拍賣標的的證明及其他資料。

第四十二條 拍賣人應當對委託人提供的有關文件、資料進行核實。拍賣人接受委託的，應當與委託人簽訂書面委託拍賣合同。

B. 法院查封房產程序有哪些你清楚法院查封房產程序嗎

法院在什麼情況下法院會查封房產？法院查封房產的流程是什麼樣的？很多人對此應該都不是很清楚吧，本文就為大家介紹一下法院查封房產的程序，一起來了解一下吧。

1、在什麼情況下法院會查封房產？

法院查封房產的情形如下：

(1)惡意轉移或者變賣房產；

(2)訴前保全；

(3)執行案件時，暫時沒有履行能力或沒有其他可供執行的財產。

2、法院查封房產需要何種手續？

依照現行相關法律的規定，一般是在提起財產保全或者強制執行的程序時，人民法院將有可能會對房產查封。手續如下：

(1)法院會向國土房產部門發出《協助執行通知書》以及附帶的法律文書；

(2)辦案人員向國土房產部門出示法院工作證，並根據下列的不同情形辦理查封手續；

A、被查封的標的物已經核發過 房地產 證的，應上交國土 房產局 檔案室出具的查冊表；

B、被查封的標的物是 預售 的商品房的，應提 交房 地產交易所出具的該預售商品房的交易情況表或該 樓盤 的明細表；

C、被查封的標的物是 土地 的，應先到國土房產局檔案室查清該土地權屬情況，並提交查冊的書面結果。

(3)國土房產部門根據法院提交的資料，進行查封處理。

3、法院查封房產，但未告知登記機關，發生爭議時如何處理？

法院查封房產，但不告知登記機關的極為少見。即使不告知登記機關，如果被執行人不對被查封的房產進行處分,也不會有爭議產生。即便有爭議產生,如果登記機關沒有為被執行人辦理處分該房產的權屬登記，爭議也不會涉及登記機關。因而。這種爭議的產生應同時具備以下3個條件：一是法院未將法律文書送達登記機關；二是被執行人違法處分房產；三是登記機關為其辦理了權屬登記。

法院未將法律文書送達登記機關，登記機關就無從知道應當協助執行的事項。在這種情況下為當事人辦理權屬登記。不應對房產被查封一事承擔責任。但對於被執行人來說，如果知道房屋被查封，而仍然對該房產進行處分，如轉讓或設定抵押，這種處分是無效的。

在這種情況下，對於承受房產的一方，一般也不能按高人民法院法釋(2004)15號文中第十七條的規定處理：即承受房產的一方如果已經支付全部價款並實際佔有，且對此沒有過錯，人民法院就不予查封。

因為第十七條規定雖然用了“被執行人將其的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人”的字句，但是其中的“被執行人”在是指在進行 房屋買賣 時還不是“被執行人”，而是將成為“被執行人”。其中。“出賣給第三人”是在房屋被查封前，雙方已發生房屋買賣的民事行為，否則，該條後文就不會有“人民法院不得查封”的表述。

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輪候查封的概念

輪候查封就是對其他人民法院已經查封的財產，執行法院依次按時間先後在登記機關進行登記，或者在該其他人民法院進行記載，排隊等候，查封依法解除後，在先的輪候查封自動轉化為正式查封的制度。

其他國家和地區的規定

從各個國家和地區的規定看，對債務人已經查封的財產，其他債權人是否可以再為查封，立法上有再查封主義與不再查封主義兩種不同的立法例。

再查封主義，指對於已被查封的債務人的財產，他債權人可以申請重復進行查封,為德國、日本不動產的執行所採用。不再查封主義，指對於已被查封的債務人的財產，他債權人不得再申請查封，為日本的動產執行、我國台灣地區所採用。

“輪候查封”與“重復查封”

輪候查封與重復查封是兩個不同的概念。首先，從性質上看，前者屬於不再查封主義的范疇，後者屬於再查封主義的范疇。其次，從法律效力上看，重復查封是兩個或兩個以上的有效查封，而輪候查封發生查封效力則附有條件。

輪候查封是否及何時生效，取決於在先的查封。查封未經依法解除或自動消滅的，輪候查封就不生效；因查封財產經拍賣、變賣或抵債而使查封的效力消滅的，輪候查封也不能生效；查封依法解除或自動消滅之時，輪候查封始自動生效。

C. 法院執行房產拍賣程序和時間

法院執行房產拍賣對房屋的拍賣沒有確定的時間限制。根據具體情況看一般是在六個月左右完成。法院執行房產拍賣程序有以下內容：查封涉案房屋，委託評估機構進行價值評估。一般需要兩個月左右。委託拍賣機構進行拍賣，不能拍賣成交的，還需要降價並再次委託拍賣。每次時間在兩個月左右。另外，法院查封裁定書、評估報告、拍賣裁定書都需要送達雙方當事人，這也需要時間。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十七條 財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

D. 法院要拍賣查封的土地和房屋等物品有什麼程序和步驟規定詳細解答。

首先由法院主持下選擇評估公司對土地和房屋進行評估作價，然後再委託拍賣公司進行拍賣。由誰買得以後，法院會作出裁定，將土地和房屋確認給買受人。

E. 法院司法拍賣房產程序是怎麼樣的

法院拍賣房子 的程序： 1、到房管局查封被執行人的房屋產權。 2、委託評估公司對房屋的價值進行評估。 3、評估結果出來後，根據評估價值，確定拍賣保留價。 4、委託拍賣公司對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實施。 5、拍賣成交的，法院作出裁定，確定拍賣結果的法律效力。 6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價的基礎上降價10-20%，再次委託拍賣公司拍賣。 7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎上再降價拍賣。對房屋的拍賣，最多可以進行三次拍賣。

F. 參加法院土地使用權拍賣需要注意什麼

一、什麼是土地拍賣 土地拍賣即土地使用權拍賣。在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為。在中國，其程序是：①土地管理部門於公開拍賣前30日發出拍賣公告。②競買人報名參加競買並索取有關文件。③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批准成為競買人，交納 保證金 ，領取競買號牌。④在約定的時間、地點並按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項;公布拍賣起叫價;競買人按規定的方式競相應價或加價，其最後應出最高價(或加價)者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》;競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂 土地出讓 合同並交付相當於地價總額的10%的 定金 ;競得人按規定期限付清地價款後，依法辦理土地登記，領取 土地使用證 書。 二、參與法院土地使用權拍賣需要注意的問題 (一)開發商作為競買人應當注意的事項 1.核實拍賣土地的性質 競買人在參加拍賣前應當向 拍賣法 院以及拍賣機構核實該塊土地的性質，是屬於劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實權利人是否有權進行拍賣，並且在後期會面臨變更土地性質以及補交出讓金的問題。 2.核實拍賣土地的出讓金是否已經全額交納 競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊土地的出讓金是否已經全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續時，會被要求補足剩餘未繳納的 土地出讓金 以及滯納金。 3.核實該塊土地的權屬登記與權屬證明上的權利人是否一致，是否存在其他共有權利人，是否存在異議登記 競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊地的權利人是否清晰，是否存在其他共有權人，是否存在權屬證明與權屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實際權利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權屬清晰，沒有影響過戶的因素。 4.核實該塊土地的現狀及開發情況 競買人在參加拍賣前應當現場核實該塊土地的實際情況，是否已經七通一平;是否有地上建築物;是否已經被他人實際佔有、使用;土地改造現狀與政府規劃是否相一致;地塊內是否有池塘、河溝，競買人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;該塊地是否已經進行前期的開發，若未進行開發，則應當核實該塊土地是否屬於閑置土地以及閑置時間。 5.核實該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關的政府規劃 競買人在參加拍賣前應當查閱該塊土地的《國有土地使用權出讓協議》，並與相關的部門進行核實該塊土地使用年限、土地用途、相關的政府規劃，且規劃設計條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質、容積率、建築密度、建築高度、綠地比例、建築界限、開發期限以及必須配備的公共設施及市政基礎設施等;附圖會明確地塊區位與現狀、地塊坐標、標高、道路紅線、標高，出入口位置、建築界線及地塊周圍地區的環境及基礎設施條件等。競買人應在競拍前，結合詳細規劃及附圖做詳細的了解和全面的分析，並結合公司實際情況進行可行性分析。 6.核實該塊土地的租賃情況以及其他用益物權 競買人在參加拍賣前應當核實該塊土地是否被出租，若有，則需核實相關的租賃期限、租賃用途、承租人等相關情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權，如地役權等將來有可能直接影響競買人對該塊土地使用的合法權利。 7.核實該塊土地是否能順利進行過戶登記 競買人在參加拍賣前應當向土地部門核實若將來競拍這塊土地，是否能夠順利完成過戶，是否存在潛在的過戶障礙，尤其是在該快土地存在閑置的情況下，若不能順利完成過戶並進行開發，則會面臨土地被收回的風險。 8.辦理土地過戶時應當交納的稅費 競買人在參加拍賣前已經向土地部門等相關核實辦理土地過戶時應該交納的稅費，以及原權利人是否有應交而未交納的稅費。 9.核實該塊土地上存在的查封、輪候查封、 抵押 情況，以及相關的查封機關、查封原因、 抵押權 人等相關情況 競買人在參加拍賣前應當向法院、國土資源部門以及相關的部門核實該塊土地上存在的查封、輪候查封，當時相關部門進行查封以及輪候查封的原因，是否涉及 刑事犯罪 行為;同時核實該塊土地上存在的抵押以及抵押權人的相關信息。 (二)法院拍賣土地所存在的法律風險 1.拍賣土地的合法性風險 (1)對劃撥土地實現抵押權而進行拍賣時，需事先徵得土地管理部門同意。 根據《國家土地管理局對最高人民法院法經(1997)18號函的復函》第四條規定，「對通過劃撥方式取得的土地使用權，由於不屬於當事人的自有財產，不能作為當事人財產進行裁定。但在裁定地上建築物、附著物涉及有關土地使用權時，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可裁定隨地上物同時轉移。凡屬於裁定中改變土地用途及使用條件的，需徵得土地管理部門的同意;補交出讓金的，應在裁定中明確，經辦理出讓手續，方可取得土地使用權。」 (2)破產企業國有劃撥土地不屬於 破產財產 ，破產企業對其無處分權。 根據《最高人民法院關於破產企業國有 劃撥土地使用權 應否列入破產財產等問題的批復》第一條規定，「破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產;在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置」。 (3)非法取得的土地使用權再轉讓的，構成非法轉讓土地。 a.根據《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權 合同糾紛 案件適用法律問題的解釋》第一條規定，土地使用權的出讓主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，只有與市、縣人民政府土地管理部門簽訂的《 土地使用權出讓合同 》方才有效。否則，構成非法取得土地使用權。 b.根據《最高人民法院行政審判庭關於非法取得土地使用權再轉讓行為的法律適用問題的答復》規定，「無論以何種方式非法取得土地使用權，其再轉讓的行為都構成非法轉讓土地，應適用有關土地管理的法律追究其法律責任」。 2. 強制執行 難及政府換屆、土地變更行政區劃的風險 我國目前的法治環境下，在遇到行政機關或擁有深厚政府背景的國有企業時，強制執行會打很大的折扣。並且，根據《拍賣法》的規定，拍賣公司對其所拍賣的土地是否具有產權瑕疵並不承擔擔保責任;也就是說，如果競買人拍得的土地存在產權瑕疵或其他權利瑕疵，拍賣公司是不承擔任何法律責任的。 另外，政府換屆，或拍得的土地變更了行政區劃，實踐中也使得強制執行打了一定折扣。 3.政策及法律、 法規 變化的風險 政策及法律、法規的變化，往往導致作為土地使用權的轉讓依據發生變化，從而導致相應利益的喪失。由此，導致房地產企業的利益得不到相應的保障。比如，房地產市場的宏觀政策在很大程度上影響著房地產開發商的權益。 4.因閑置土地被收回的風險 縱使已順利辦理土地使用權人變更登記手續，成為土地使用權人，法院委託拍賣公司的土地拍賣也會因長期涉訴而導致土地長期被法院採取查封等權利限制措施，土地因此存在構成「閑置土地」風險。政府極有可能以其構成「閑置土地」為由而依法收回土地。 5.政府規劃方案變更的風險 《中華人民共和國 城市房地產管理法 》明確規定，規劃部門出具規劃條件是土地出讓合同的前提條件。所以，一般情況下，無論市、縣土地管理部門，或土地使用權受讓人，或相關規劃部門，均不得擅自變更法定規劃條件。 但是，該法第二十條同時規定，「在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償」。按照該法規的精神，國家可以社會公共利益需要為由提前收回國有建設用地使用權。雖然國家規定有相應的補償措施，但對企業來說，實乃杯水車薪。 從上面的法律條文規定可以看出，法院土地拍賣的有關規則十分繁雜。如果我們想要參加法院土地使用權拍賣，一定要好好研究一下這些規定這樣才能在法院土地拍賣中獲得更多的利益。

G. 如何清楚法院拍賣土地的流程

拍賣要先經過評估，評估報告出來後，法院會通知申請執行人和被執行人，然後將執行標的委託拍賣公司按照評估價格予以拍賣。拍賣公司要發拍賣公告，拍賣，拍賣成交後收取拍賣價款，最後法院知把錢劃給申請執行人。如果拍賣流拍，法院會再次委託拍賣，一共可以三次拍賣，後兩次拍賣可以在第一次拍賣低價的基礎上下浮道拍賣低價，最多20％。
【法律依據】
《民事訴訟法》第二百四十七條拍賣和變賣財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

H. 法院拍賣房產的程序是怎樣的

拍賣過程大致可分為以下階段：

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委託依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成後，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行條例》第48條的規定，可以准許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，並有效控制變賣的價款。

在實際工作中，很少有被執行人要求自己變賣財產的情況，《執行條例》只擬定可以准許，但不是應當。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如准許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款後，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。

3、確定和委託拍賣機構

對拍賣機構的選定，應依照《最高人民法院關於凍結、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規定》(以下簡稱若干規定)和最高院作出的統一由法院技術處委託的規定辦理。拍賣上市公司的股份，應嚴格按照《若干規定》的規定辦理。

法院不應依職權選定拍賣機構。法院拍賣其它財產，首先應採取當事人主義。雙方不能達成一致的，法院再依職權選定拍賣機構。拍賣機構確定後，法院與拍賣機構進行協商，簽訂《委託拍賣合同》。委託拍賣合同必須是書面的，應當載明拍賣的標的、拍賣傭金、拍賣價款的支付等必備條款。

4、發布公告與展示標的拍賣機構接受法院委託後，將嚴格按照法律的規定和合同的約定進行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構應徵求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應當以評估價格為基礎確定拍賣保留價並告知拍賣機構。拍賣保留價應等於或低於評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應價低於保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應派員到場監拍，並將拍賣情況記入筆錄;拍賣機構亦可邀請公證員到場進行公證。拍賣成交的，由拍賣機構與買受人簽訂成交確認書，並即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應得到法院的同意。

7、確認拍賣結案

對拍賣結果，法院應依法進行審查，審查發現拍賣機構，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，並給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效;若審查未發現上述情形，則應確認拍賣結果。拍賣結果確認後，法院應配合拍賣機構將拍賣標的交付買受人。

拍賣的標的是動產的，由拍賣機構直接交付給買受人，是不動產或特定動產的，由法院負責將拍賣標的佔有人清除，並辦理變更登記手續。

強制拍賣是指國家機關依照法律的規定，對被查封扣押的財產實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人、以清償債務為目的的一種強制執行行為。

任意拍賣是普通公民依照民法的規定，把物品在公開場合下以公開競價的方式出賣，賣給最高出價人的一種買賣活動，任意拍賣的目的是換價，即把物品換成貨幣，不一定與債務有關系。

資料擴展：

不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期處理：

1、拍賣標的房地產是否有重復查封。

2、產權人為國有單位和集體單位時，房地產拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標的發生用途轉換，如產權證為住宅用途，拍賣按照實際商業用途拍賣時，為了保證拍賣成交後進行產權變更過戶，補辦規定的用途手續，必須進一步收集取證原始產權證辦理過程的相關文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。

4、有共有人的房地產拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優先購買權。

5、有租賃登記的房地產拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優先購買權。

6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建築面積取得相應比例的土地使用權。

7、房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公告中說明，並按照國家和當地政府的有關規定辦理。8、建築設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

強制拍賣和任意拍賣的區別包括：

1、強制拍賣和任意拍賣的根本區別在於兩者引起的原因不一致。強制拍賣是為了清償債務而將查封、扣押的財產通過拍賣變現的;而任意拍賣是為了把物品換成貨幣，不一定與債務有關系的;

2、兩者的主體不同。強制拍賣的主體有一方是國家執法機關，而任意拍賣的當事人都處於民事法律關系中的平等地位;

3、兩者的法律關系不同。強制拍賣是對民事法律關系的干預，而任意拍賣憑買賣雙方當事人的意願而決定;

4、兩者適用的原則不同。強制拍賣貫徹執行國家強制債務人清償債務的原則，而任意拍賣是體現財產流轉中公平合理的原則;

5、兩者的程序不同。強制拍賣一旦開始執行，除特殊情況外，拍賣程序必須貫徹始終，不得隨意停止;任意拍賣可隨著當事人的意願的變化而變化，當事人有權決定拍賣程序的進行與否。

參考資料：房地產拍賣-網路

I. 參加法院土地使用權拍賣要注意什麼

法拍土地使用權的注意事項是：
1.進行及時有效的查封，向有關管理機關發出協助執行通知書；
2.進行合法的評估，委託依法成立的資產評估機構進行價格評估；
3.進行公正的拍賣，受託對象應為符合法定條件的拍賣企業；
4.進行有效的轉移，拍賣成交後執行法院應及時將拍賣標的物轉移至買受人。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
《民事訴訟法》第二百四十七條
財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

J. 法院拍賣需要走哪些流程

1、拍賣前，查封房屋；2、拍賣前，評估房屋；3、第一次拍賣(拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告)；4、第二次拍賣；5、第三次拍賣；6、變賣；7、所有權轉移。