為什麼要應對房地產市場外資湧入

㈠ 中國房地產為什麼沒有外資

因為中國政府要限制外資炒房。

在我國每年購房的資金總量中，外資所佔比例並不大，但由於它集中在北京、上海等少數城市，加上本身巨大的示範效應，直接助推了中國房地產價格的上漲。至少在上海，2002年之後房價的大幅飆升，外資「功不可沒」。

外資的行為，在很大程度上抵消了國家對房地產調控的效果。2005年國家出台對房地產市場的調控措施之後，外資不僅沒有放慢進入中國房地產市場的步伐，反而增加了對北京、上海等中心城市的投資數量。

除了直接購買不動產或從事房地產開發外，外資還通過向國內企業提供融資的方式影響國內房地產市場。尤其是2003年6月份之後，在國家採取緊縮的房地產信貸政策的影響下，國內房地產公司紛紛通過境外融資的方式來解決資金短缺的問題。

很多內資企業甚至通過各種方式直接實現外資化。由於外資的作用，國家對房地產行業採取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。

大量的資金流入我國的房地產市場，加大了人民幣升值的壓力。2001年以後，在國內外因素的影響下，人民幣產生了升值的預期。根據日本及我國台灣地區的經驗。

在本幣升值的過程中，房地產和股票等資產會產生價格上漲，吸引大量的外資投機房地產和股票市場，而大量外資的流入又進一步強化了本國貨幣的升值預期。

房地產的營銷策略

一、項目入市時機選擇

入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

二、項目廣告宣傳計劃

一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。

推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售。

三、銷售部署

房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。

通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。