如何營造買方市場

A. 市場營銷方式有哪些

1、服務營銷

服務是用於出售或者是同產品連在一起出售的活動、利益或滿足感。

2、體驗營銷

買方市場的形成讓消費者需求呈現出了一些新的特點。消費結構上，情感消費的比重提高了；內容上，個性化需求增加了；價值目標上，更加註重接受產品時的感受。

3、知識營銷

在知識經濟時代，企業管理的重點將從生產轉向研究開發，從對有形資產的管理轉向對知識的管理。與此同時，企業營銷方式也必然會轉向更高層次，即知識營銷將成為企業獲得市場的一種重要的營銷方式。

4、情感營銷

情感營銷就是把消費者的個人情感差異和需求作為企業品牌營銷戰略的核心，通過藉助情感包裝、情感促銷、情感廣告、情感口碑、情感設計等策略來實現企業的經營目標。

5、教育營銷

美容行業的營銷其實一直都和教育培訓息息相關。從90年代初期美容技術培訓的興起，90年代末期美容概念培訓的流行，到如今美容文化教育的膨脹。

(1)如何營造買方市場擴展閱讀

市場營銷（Marketing）又稱為市場學、市場行銷或行銷學。簡稱「營銷」，台灣常稱作「行銷」；是指個人或集體通過交易其創造的產品或價值，以獲得所需之物，實現雙贏或多贏的過程。

參考資料市場營銷_網路

B. 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案

第一節:銷售策劃概述
銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節:銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一:項目策劃所包涵內容:
(一)市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
(二)目標客戶分析
經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
(三)價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
(四)入市時機、入市姿態
(五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
(六)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
(七)推廣費用
現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放
二:銷售策劃所包涵內容:
(一)銷售現場准備
(二)銷售代表培訓
(三)銷售現場管理
(四)房號銷控管理
(四)銷售階段總結
(五)銷售廣告評估
(六)客戶跟進服務
(七)階段性營銷方案調整
第三節:銷售策劃的內容及步驟
一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解，所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四:項目再定位:根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五:項目銷售思路:
(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六:項目銷售策略:
(一)項目入市時機選擇
理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備:
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;
2、你已經知道目標客戶是哪些人;
3、你知道你的價格適合的目標客戶;
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點;
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題;
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;
7、已制定出具競爭力的入市價格策略;
8、制定合理的銷控表;
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;
11、盡力完善現場氛圍;
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13、其他外部條件也很合適。
二)項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的:降低客戶成本，一切為了銷售!
(三)銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節:銷售策劃的原則
一:創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二:資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。
三:系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實:在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四:可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節:檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

C. 市場需求有哪幾種企業如何適應和調節市場需求

市場需求的八種形態:
1、負需求(改變)：當絕大多數人對某個產品感到厭惡，甚至願意出錢迴避它的情況下，市場營銷管理的任務是改變市場營銷。
2、無需求(刺激)：如果目標市場對產品毫無興趣或漠不關心，市場營銷管理就需要去刺激市場營銷。
3、潛伏需求(開發)：潛伏需求是指相當一部分消費者對某物有強烈的需求，而現有產品或服務又無法使之滿足的一種需求狀況。在此種情況下，市場營銷管理的重點就是開發潛在市場。
4、下降需求(重振)：當市場對一個或幾個產品的需求呈下降趨勢狀時，市場營銷管理的就應找出原因，重振市場。
5、不規則需求(協調)：不規則需求是指某些物品或服務的市場需求在一年不同季節，或一周不同日子，甚至一天不同時間上下波動很大的一種需求狀況。在不規則需求情況下，市場營銷管理的任務是對該市場進行協調。
6、充分需求(維持)：假如某種物品或服務的目前需求水平和時間等於預期的需求水平和時間（這是企業最理想的一種需求狀況），市場營銷管理只要加以維持即可。
7、過量需求(降低)：在某種物品或服務的市場需求超過了企業所能供給或所願供給的水平時，市場營銷管理應及時降低市場營銷。
8、有害需求(消滅)：有害需求指的是市場對某些有害物品或服務的需求。對此，市場營銷管理的任務就是要加以消滅。

適應市場需求變化，靠加強企業營銷促發展。
一、准確把握市場需求變化
目前我國市場格局出現了明顯變化，買方市場已經基本形成。我們知道，買方市場是一個國家生產發展到一定程度，在許多領域出現的產品的生產能力供大於求的經濟現象。世界經濟發展歷史表明，買方市場的形成是商品經濟發展到一定階段的產物，是現代市場經濟的重要特徵。改革開放以來，隨著市場化進程的不斷加快，市場主體活力增強，市場體系日臻完善，交通通信等基礎條件大為改善，市場配置資源的基礎性作用不斷發揮，國民經濟持續增長並加速量變積累，社會產品日益豐富，居民需求得到較好滿足，從根本上擺脫了長期以來「短缺經濟」的困擾，實現了賣方市場向買方市場的歷史性大轉變，這一轉變必將對經濟社會的發展產生現實和長遠的影響。
有必要指出，我國現階段的買方市場，是計劃經濟體制向市場經濟體制轉變過程中，在經濟發展總體水平不高，地區及行業發展不平衡，國際競爭國內化程度加劇，亞洲金融危機影響加深的情況下形成的買方市場。在這一形勢下，市場需求呈現出新的特點。
一是需求的主導性突出。在買方市場條件下，市場供求關系發生變化，需求成為主宰市場的主要矛盾方面，它不僅決定企業生產什麼，生產多少，而且決定產品價位的高低，市場半徑的大小。生產制約市場的時代已經過去，需求成為整個市場的向導。
二是需求的多樣性明顯。在買方市場條件下，消費者對產品的需求由單一性向多元化轉變，由趨同性向多樣性轉變，由低層次向多層次轉變，不僅需求數量要得到滿足，而且需求質量也要滿意；不僅希望價格適中，而且希望美觀實用；不僅需要實物消費，而且需要售後服務，消費者對產品更為苛求。
三是需求的選擇性增強。在買方市場條件下，產品來源的渠道增多，產品供給的時效性提 ，產品消費的替代性增強，消費行為更加理性；買不買、買什麼，買多少，都由用戶自主決定，需求的選擇十分突出。總之，在買方市場條件下，市場需求復雜多變，市場機製作用更為顯著，市場約束愈益強化，「優勝劣汰，適者生存」已成為現實，企業的生產經營面臨前所未有的嚴峻挑戰。
二、正確把握企業的經營方向
在買方市場條件下，企業的經營方向是營銷戰略的根本性問題。一個企業如果沒有正確的經營方向，就難免發生營銷戰略上的失誤。美國克萊斯勒汽車公司的盛衰起落充分說明這一點。面對70年代石油危機對汽車工業的沉重打擊，美國通用、福特汽車公司迅速改變了經營方向，由生產耗油量多的小型汽車轉向生產耗油量少的小型汽車。而克萊斯勒這個與通用、福特並駕齊驅的美國第三大汽車公司卻毫無反應，仍堅持原來的經營方向，結果汽車銷路一蹶不振，公司存貨堆積如山，財務虧損達十億美元，在這危難之際，原福特汽車公司總經理艾科卡到克萊斯勒走馬上任，他迅速改變了經營方向，主持設計製造普通型、微型和超微型等多種型號，多種價格的新產品，並集中力量發展k型車，投入市場深受寵愛。隨著銷路的不斷擴大，克萊斯勒公司迅速扭虧轉盈，不但償還了全部債務，而且很快重返與通用、福特相抗衡的行列，恢復了美國汽車工業的「三足鼎立」局面。艾科卡也因此成為世界聞名的傳奇式企業家。我國目前正在經歷著由傳統計劃經濟向市場經濟的轉變，要求企業的經營方向也需隨之進行改變和調整。在確定企業經營方向的基礎上，企業還要考慮一定時期內的產品經營結構，要根據市場需求變化的趨勢，認真分析各種產品的生命周期，決定經營品種的對象范圍。
三、加大企業營銷力度
在市場經濟條件下，市場營銷是企業將產品與經營成果最終轉化為社會成果與社會價值的基本手段，是爭取客戶贏得市場的必要方式。企業求生存，爭發展，集中表現為爭用戶，爭訂單。由於長期受傳統體制的影響，不少企業營銷觀念陳舊，營銷方式單一，營銷隊伍建設滯後，嚴重製約企業的生產經營。因此，必須高度重視營銷工作，切實把營銷作為生產經營的首要工作來抓。
一是轉變營銷觀念。在買方市場條件下，必須首先轉變營銷觀念。要從傳統體制下把生產擺在第一位向市場經濟條件下把營銷擺在第一位轉變，樹立「以銷定產」的經營觀念；從滿足於穩定用戶和區域市場向爭奪更多用戶，搶占更大市場轉變，樹立開拓創新的競爭觀念；從重產值標考核向重銷售收入評價轉變，樹立利潤至上的效益觀念。
二是注重營銷策略。科學的營銷策略是企業贏得競爭勝利的重要法寶。加強市場調研，准確了解市場信息，既注意把握消費心理，善於站在用戶的角度進行換位思考，積極挖掘市場的潛在需求，又注重了解競爭對手的技術能力，資本實力和營銷手段，合理選擇目標市場。根據企業自身條件和比較優勢，確定主導產品，發展壯大附加值高、科技含量高、市場佔有率高的優勢產品，尤其要高度重視品牌經營，善於運用名牌優勢促進產品銷售。大力拓展市場空間，當前應當著力開拓農村市場，擴大產品在農村市場的佔有份額，同時也要積極開拓歐美、獨聯體、非洲等國際市場。要加強營銷網路建設，合理選擇營銷方式，充分利用現代科技手段，努力增強營銷實效。
三是壯大營銷隊伍。目前，企業營銷人員總量不足，占企業員工比重偏低；掌握現代營銷業務知識的人員短缺，營銷隊伍整體素質亟待提高；營銷人員結構亦欠合理，熟悉專業技術知識的人員較少。因此，必須通過學習培訓、選擇引進等方式，切實加強營銷隊伍建設，把精兵強將配置到營銷第一線，尤其要組織技術人員直接參與產品銷售，使銷售工作與產品宣傳，技術服務、信息反饋緊密結合，以優質服務、良好信譽贏得用戶，推動以銷促銷。與此同時，還要強化營銷激勵機制，把產品銷售額與營銷人員收入直接掛鉤，以貸款回收多少計報酬，促使銷售人員更加實在地關心產品銷售，進而關心企業的生存與發展。
四、著力改善營銷環境
市場營銷覆蓋生產、經營、銷售各個環節，連接企業、市場、消費者各個方面，是一項綜合性很強的系統工作，特別是經濟體制加快轉變的過程中，在買方市場條件下，努力解決需求不足的問題，尤其需要企業、社會、政府整體聯動，實行經濟、行政、法律等手段多管齊下，努力為企業營銷工作製造良好的外部環境。
一要加強政策導向。各級黨委和政府應當始終堅持發展不動搖，千方百計加快經濟建設步伐，緊緊圍繞經濟增長目標，加大基礎設施建設力度，促進經濟有效增長，提高消費者的收入水平和現實購買力，把他們的預期消費轉化為即期消費。同時，及時調整「短缺經濟」時代限制消費的政策，在稅收、規費、信貸等方面制定刺激和引導消費的有關政策措施，激活需求，促進發展。
二要改善法制環境。在買方市場條件下，隨著消費者對自身權益的重視，企業對市場競爭秩序的呼喚，迫切需要創造公平，公正的法制環境。要嚴格執行維護消費者權的法律法規，依法懲治假冒偽劣，切實保護消費者的合法權益，增強群眾的消費信心。在規范市場主體行為的同時，保護企業產權，尤其是無形資產的所有權，維護企業的正當競爭。要進一步完善市場交易規則，消除市場壁壘，維護市場秩序，建立統一、開放、有序的大市場。
三要創造社會條件。進一步健全中介組織，注意發揮其橋梁紐帶作用，積極協助政府加強行業指導，主動幫助企業溝通信息，做好產銷銜接工作。要充分發揮新聞媒介的優勢，加大對地方產品的宣傳力度，擴大產品影響，努力為企業營銷服務。政府有關部門和社會各界要加強營銷知識的宣傳教育，增強人們對營銷人員創造性和艱苦勞動的認同，努力營造尊重營銷售人員的社會環境。