① 結合中國房地產的實際說明有哪些因素影響房地產市場
影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
② 業務新人如何開拓市場
問題一：如何做業務?如何開發新的市場? 詳細、具體的市場調研
孫子兵法曰：知己知彼，百戰不殆。營銷人員要想成功地開發新市場，除了要進行充分的相關准備後，還應對所計劃開發的新市場進行周密的調查和了解。那麼，營銷人員應該調研些什麼內容呢？
1、風土人情。包括當地的人文環境、所處地理位置、人口數量、經濟水平、消費習慣等。
2、市場狀況。主要指市場容量及競品狀況，競品狀況包括競品規格、價位通路促銷、競品銷售量（月度、年度）等。
3、客戶狀況。通過直接或間接的方式，了解當地經銷商的狀況，包括競品經銷商及本品潛在經銷商。對競品經銷商要了解市場動態、與廠家合作程度等，對本品潛在經銷商要分析其具備不具備作為代理商的標准，即良好的信譽、健全的網路、足夠的倉儲、雄厚的資金以及合適的人力、運力等。
通過以上市場調查，其目的是熟悉市場行情，掌握客戶一手資料，確定潛在目標客戶群。在尋找潛在客戶的方式上，可採用「由下而上，追根溯源」法，此方法由於間接得到，且來自一線，因此，更便於把握事實真相，找到合適的客戶。
列名單，洽談客戶
潛在的目標客戶群確定後，我們可以根據代理商所須具備的條件及其優劣勢，列出一個目標客戶清單，並進行詳細分析、比較，在進行新一輪的篩選後，就可以電話預約，並登門拜訪了。
1、電話預約。在登門拜訪以前，一定要進行電話預約，因為電話預約，一方面表示對對方的尊重，同時，通過初步的電話溝通、了解，使其對公司、產品、政策等有一個大致的輪廓，便於下一步確定談判的側重點，也好更清晰地判斷其對產品的興趣及經銷該產品的可能性有多大，以便於自己有效安排時間，不「眉毛鬍子一把抓」。
2、上門洽談。在決定了拜訪哪幾家客戶後，我們就可以規劃線路圖，對客戶進行登門拜訪了。在上門談判時，要善於察言觀色粗孝游，除了適時呈上自己的名片、資料、樣品以及遵循「禮在先，贊在前，喜在眉，笑在臉」以渲染、製造氣氛外，還要注意「三不談」，即客戶情緒不好時不要談，客戶下屬分銷商在場時不要談，競品廠家業務員在場時不要談。
3、洽談內容。在切入正題以前，可談些輕松以及對方都感興趣的「題外話」，比如國家宏觀經濟政策及走勢，行業發展態勢，未來市場走向等，旨在創造與客戶談話的良好氛圍，那麼，在切入正題後，從公司的發展概況談起，要與客戶具體談公司的產品極其特點，產品的價格政策及在市場上的優勢，最後，重點談判產品進入及其市場操作模式，從產品的選擇，到產品的定價，從促銷的設定，到渠道的拉動，談的越詳細客戶將越感興趣，營銷人員最好還能把未來的市場藍圖充分向客戶展示，讓客戶充滿憧憬和希望，從而下定決心經銷該產品。
4、注意事項。在洽談過程中，要注意聆聽的藝術，遵循兩只耳朵一張嘴即2：1原則（聽與說比例為2：1），一方面表示對對方的尊重，另一方面，也有利於了解和回答對方，並發現對方對市場操盤有無運作思路。同時，對不同類型的客戶，還要採取不同的交流方式。對老年人，要象對待父母一樣表示尊重，說話語速要放慢，洽談要象談心一樣，處處表現出你的穩重；對於中年人，要極盡贊美之能事，通過洽談，讓其感到成就感，公司產岩銷品交給他做一定能操作成功；對於青年人，要放開談自己的思路、運做模式、營銷理念，讓其心馳神往，口服心服，從而乖乖就範。
跟進、簽約
通過洽談，對於符合公司要求的目標客戶要及時打電話進行溝通和跟進，跟進要遵循1：4：7法則，即「欲擒故縱」的方式，而千萬不能急於求成，不分時間、地點地催促客戶上貨，否則會弄巧成拙，貽誤戰機，讓客戶感覺你是在急於尋找客戶，從而給你提出一些「不平等條......>>
問題二：新手的業務員如何開發業務客戶 現在很多銷售人員在拜訪客戶的時候，顯得很盲目，見了面不知道該說什麼，該怎麼樣說，只是很簡單的介紹下自己，然後就極力向客戶推銷產品，客戶拒
絕後，便灰溜溜的走了，灰心喪氣，拜訪下家就沒有 *** 。今天這樣，明日還是如此，日復一日，沒有多大成績，便想著改行，結果在其他行業做的也是不盡人意。
最後還弄不明白，為什麼現在的社會客戶這么難開發?客戶關系這么難維護?
zheeci業務員之家網告訴你「其實不然，不是沒有市場，也不是沒有客戶，關鍵是在於做銷慎派售的人，你是否是合格的銷售員?有許多東西你是否注意了?有許
多方面你是否做到了?如果能夠多去思考，善於復制別人成功的方法，善於行動，善於總結，那麼開發客戶也很輕松。」
第一步驟：專業取信客戶談客戶。
首先是你的人接觸客戶，人的長相我們不好改變，但是我們可以改變自己的自身素質和專業水平，這一點很重要。給人的第一印象自不用說，要注重儀容儀表也不用說，這是銷售最基本的。在這里我想說的一點就是要靠你的專業水平取信客戶，讓客戶相信你。
談到專業水平，我覺得有以下幾點要注意：
1、拜訪前的調研。在拜訪客戶之前，要充分對客戶的情況和行業情況進行調查和了解。比如客戶的實力，客戶的銷售情況，客戶的人際關系，客戶的性格等等要盡可能多的了解。
2、拜訪客戶前的准備。凡事預則立，不預則廢。要順利拜訪並開發成功，須做好前期准備工作。(1)資料准備：包括企業簡介、產品手冊、樣品、價格政策表
等。(2)儀容准備：要想更好地開發客戶，業務人員就必須以良好的職業形象出面在客戶面前。包括：穿著職業化，盡量著職業化的裝束，比如，西裝等，著裝不
可太隨便;面部形象職業化，要充滿自信、面帶微笑等。(3)心理准備：作為廠商的業務員，要具備屢敗屢戰、毫不氣餒的良好的精神狀態，隨時接受在開發過程
當中出現的種種困難和挑戰。因此，也要求業務員，要不斷調整和錘煉自己，保持一顆昂揚向上的進取心態。
3、與客戶洽談時，更要時刻彰顯
自己的專業水平。包括自己公司的介紹、公司產品的介紹、公司產品的特點、競爭對手產品的特點、行業的分析、給客戶的價格政策、促銷活動、品牌宣傳、供貨方
式、結帳方式等等，要很熟練的說出，不能吞吞吐吐，讓客戶覺得你不專業。當然對於客戶所提的條件也要靈活應對，自己解決不了的不要當場給予回答，下次拜訪
時把上次遺留的問題解決掉。
專業水平是靠自身的學習與積累得到，也就是說不打沒有準備的仗，拜訪之前一定要把與產品、公司、行業相關的資料都了解、學習到，而且要能夠熟練的運用，讓客戶覺得你很專業，那麼客戶就會對你產生信任感，對你的公司產生信任感。
第二步驟：利益打動客戶
有了專業的水平只是博得客戶信任，只是推銷的第一步，那麼客戶相信你的產品了，但是他不一定就會與你合作，因為他關注的還有利益的問題。所以我們在向客戶
推銷產品的時候，不能極力的把產品展示給客戶，不能只是一直說產品或者服務如何如何的好，這樣是打動不了客戶的，他所關注的是你產品或者服務能給他帶去什
么?又比別人的有什麼優勢?那麼這個時候，我們的銷售人員就要「投其所好」，極力向客戶推銷「利益」，反復說明銷售該產品能夠給客戶帶來的最大花利潤，是
給客戶提供一條財路和發展的機會，是求的雙贏的，從而引起客戶的興趣，讓洽談能夠順利的進行下去。
另外通過案例說服法打動客戶，比如介
紹某某經銷商銷售該產品，帶來較好的利潤等，從而為簽單做鋪墊。銷售的時候，一般見老闆的面，第一句話會說：「老闆，您好，很高興今天能夠拜訪您，今天來
是向您推薦一條財路的，不知道您是否有興......>>
問題三：新人剛開始做銷售，應該怎麼做，應該如何開發客戶 業務員首要任務是銷售，如果沒有銷售，產品就沒有希望，企業也沒有希望。同時，業務員的工作還有開發市場的能力，只有銷售也是沒有希望的，因為你銷售出去的是產品或服務，而只有不斷開發市場，才能夠建立起長期的市場地位，贏得長期的市場份額，為企業的銷售渠道建立了重要的無形資產，為自己贏得了穩定的業績。
那麼一個優秀的業務員應具備哪些條件呢？認為有以下八個條件：
一、自信心
信心是人辦事的動力，信心是一種力量，只要你對自己有信心，每天工作開始的時候，都要鼓勵自己，我是最優秀的！我是最棒的！信心會使你更有活力，要相信公司，相信公司提供給消費者的是最優秀的產品，要相信自己所銷售的產品是同類中的最優秀的，相信公司為你提供了能夠實現自己價值的機會，相信你是能夠做好自己的銷售工作的。要能夠看到公司和自己產品的優勢，並把這些熟記於心，要和對手競爭，就要有自己的優勢，就要用一種必勝的信念去面對客戶和消費者。
在推銷產品之前要把自己給推銷出去，對自己要有信心，只有把自己推銷給客戶了，才能把你的產品推銷給客戶。
二、誠心
凡是要有誠心，心態是決定一個人做事能否成功的基本要求，作為一個業務人員，必須抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當作朋友。業務代表是公司的形象，企業素質的體現，是連接企業與社會，與消費者，與經銷商的樞紐，你的言行舉止會直接關繫到公司的形象無能你從事哪方面的業務都要有一顆真摯的誠心去面對你的客護，你的同事，你的朋友。
三、有心人
處處留心皆學問，要養成勤於思考的習慣，要善於總結銷售經驗。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什麼？做的不好，為什麼？多問自己幾個為什麼？才能發現工作中的不足，促使自己不斷改進工作方法，只有提升能力，才可抓住機會。
機會是留給有準備的人，同時也是留給有心的人，作為業務員，客戶的每一點變化，都要去了解，努力把握每一個細節，做個有心人，不斷的提高自己，去開創更精彩的人生。
四、意志力
剛做業務其實很辛苦的，每天要拜訪很多的客戶，每天都要寫很多的報表，有人說：銷售工作的一半是用腳跑出來的，一半是動腦子的得來的銷售，要不斷的去拜訪客戶，去協調客戶，甚至跟蹤消費者提供服務，銷售工作絕不是一帆風順，會遇到很多困難，但要有解決的耐心，要有百折不撓的精神，要有堅強的意志力。只有這樣你才能做好銷售工作。
五、良好的心理素質
不管你干那行都要具有良好的心理素質，才能夠面對挫折、不氣餒。我們做業務要面對的每一個客戶都有不同的性格，自己受到打擊要能夠保持平靜的心態，要多分析客戶，不斷調整自己的心態，改進工作方法，使自己能夠去面對一切責難。只有這樣，才能夠克服困難，同時，也不能因一時的順利而得意忘形，要有一個平常心來面對工作。面對你的事業。
六、要有執行力
一個優秀的業務員必須要服從上級領導的安排，認真的去執行公司的指令，有的業務員喜歡自搞一套，公司的指令當耳邊風，自以為他是最好的，領導說話他不聽，這樣是做不好的業務的，盡管你的領導能力不如你，但他畢竟是你的領導，公司請他做你的領導肯定有比你強的地方，比你優秀的管理能力，因此我們做好一個優秀業務員就得執行公司的指令，服從領導的安排。
七、團隊合作心
銷售靠合作，業務員離不開業務部的英明決策，離不開銷售處的運籌帷幄，離不開大區的科學規劃，離不開各部門的支持配合，甚至離不開老天的恩典；但是仍需要銷售人員的辛勤付出，山不讓塵乃成其高，海不辭盈方有其闊，即使是一磚一瓦之力，至少敬業是銷售人員必須具備的......>>
問題四：新手軟體銷售員怎樣開拓市場 25分 銷售員每天都要與不同的客戶打交道，銷售員只有把與客戶的關系處理好了，才有機會向客戶推介你的產品，客戶才有可能接受你的產品。作為業務新手，第一件事情就是學會做人，不斷培養自己的情商，拉近與客戶的距離。
業務新手要做一個自信的人。在自己的心目中沒有什麼不可能，決不懷疑自己的公司，決不懷疑公司的產品，決不懷疑自己的能力，相信自己一定能夠征服客戶，客戶一定會對你另眼相看。當遭遇客戶剛開始時的一兩次冷眼或者不熱情的態度時，業務新手心裡要明白：這只是客戶還沒有或者不完全了解你之前的一種本能反應，沒有什麼大不了。千萬不要客戶一兩次的冷眼或者不熱情就懷疑自己能否在這里繼續干。如果有這種想法，那結果肯定是在這個客戶這里干不下去。
問題五：保險業務新手怎樣開拓陌生市場？ 做營銷其實不怕新手，但有一個重要的法則，叫做大數法則。就是說，每天必須要多跑客戶，跑的客戶多了，其他的業務技能啊什麼都自然就膽升了，你每天跑1個客戶和每天跑10個客戶，業績肯定有很大差別。
其次我們來探討積累自己的客戶群：通常有幾個方面可以做：
第一是緣故，你列一張表，把你認識的所有人都寫下來，可以從分類考慮，比如說原來的同學、同事、鄰居、親戚等等；
第二是轉介紹：就是你把自己從事的工作性質告訴身邊的人，然後讓他們介紹認識的人給你；
第三是社團開拓：多參加一些社團，多參加一些活動，有利於積累人際關系；
第四是開拓陌生市場：目前比較好的可以進行電話營銷，每天通過電話篩選客戶，只要量上去，一定可以開拓出業績來的。
祝你成功！
問題六：新手石材業務員如何開拓市場 40分 1,跑你們那石材市場，
2，到石材加工廠去吧。 那裡有你想要的一切。
問題七：新手入場如何做好市場銷售？ 做銷售首先確認你適合銷售否？能否具備接受失敗打擊的承受能力？
面談客戶之前你的工作要做好，盡可能的准備材料充分及對產品有著充分的了解，同時對自己充滿強烈的信心，記住一點你是去幫助客戶而不是去推銷。
不會談別的，就直接切入主題，盡可能的讓客戶多講，你多聽，然後逐一解決。可以直接告訴客戶你是新手，會有很多不懂的地方，讓他多多幫忙，一般客戶是不會刁難你的。總之你的應變性要強。
問題八：怎樣去開發新客戶？ 第一步：學會做人，拉近與客戶的距離銷售員每天都要與不同的客戶打交道，銷售員只有把與客戶的關系處理好了，才有機會向客戶推介你的產品，客戶才有可能接受你的產品。作為業務新手，第一件事情就是學會做人，不斷培養自己的情商，拉近與客戶的距離。首先業務新手要做一個自信的人。在自己的心目中沒有什麼不可能，決不懷疑自己的公司，決不懷疑公司的產品，決不懷疑自己的能力，相信自己一定能夠征服客戶，客戶一定會對你另眼相看。當遭遇客戶剛開始時的一兩次冷眼或者不熱情的態度時，業務新手心裡要明白：這只是客戶還沒有或者不完全了解你之前的一種本能反應，沒有什麼大不了。千萬不要客戶一兩次的冷眼或者不熱情就懷疑自己能否在這里繼續干。如果有這種想法，那結果肯定是在這個客戶這里干不下去。其次業務新手要做一個主動的人。天上不會掉餡餅，業務新手的命運掌握在自己的手中。客戶不理采你，你可以主動去推銷自己，關心他及他周邊的人，用你的真誠行動去感染他及他的家人，如每次拜訪為他或者他家人捎點小禮品等等；客戶不告訴你的市場情況，你可以主動去問客戶一些情況；市場的真實情況，你可以主動自己深入到客戶市場一線，親自去了解市場情況；客戶沒有告訴你他的基本情況，你可以主動地通過其他一些間接手段去了解。再次業務新手要做一個能吃苦的人。很多客戶不認可剛從學校畢業的新手，很大一部分原因是懷疑業務新手不能吃苦。業務新手如果沒有吃苦的精神，是不可能獲得客戶的認可的。因為做銷售，業務新手相對沒有太多的經驗，沒有太多的關系網，沒有太多的老本吃，唯獨的方法是比別人拜訪客戶的時間更長，比別人拜訪的客戶更多，比別人拜訪客戶的頻率更高，也就是說比別人吃更多的苦。只有這樣，個人的業績才能提高，個人的銷售能力才能提升，才有可能得到客戶的認可。接著業務新手要做一個可靠的人。業務新手除了自信、主動、吃苦還不夠，還必須使自己成為一個值得客戶信賴的人。業務新手應該嚴格遵守廠家的職業規范和作業制度，堅決不做任何有損客戶與廠家利益的事情，公私分明。同時業務新手還要有誠信，不能做到的事情堅決不承諾，承諾的事情堅決做到。只有這樣，才能使客戶依賴你，才有可能獲取客戶最大的支持與配合。第二步：從簡單做起，讓客戶不要小瞧你很多剛從學校畢業的業務新手，一下市場，就想管理多大多大的區域，就想做多好多好的銷售業績。業務新手有這些想法固然是好事情。由於受社會經驗、專業知識、銷售技能等因素的制約，業務新手要馬上單獨運作和管理好一個縣級或者市級市場甚至更大區域的市場，難度很大。業務新手剛剛接手業務時，只有從簡單做起，從容易做起，做點成績出來，不讓客戶小瞧你。1.從最小的區域市場單元做起。業務新手開始管理的區域不應過大，每個行業、每個廠家都有自己最小的區域市場單元，如快速消費品的最小區域市場單元可能是一條街、一個社區，飼料產品的最小區域市場是一個村、一個庄，業務新手可以選擇從廠家最小的區域市場單元做起。選擇從最小的區域市場單元做起，對業務新手的成長及業績的提升有好處。一則管理區域小，業務新手市場拓展與市場管理的目標與思路比較明確，知道應該去做什麼，應該怎麼做；二則管理區域小，相對更容易操作，操作成功的機會要大些；三是便於業務新手樹立信心。2.從最簡單和最基礎的工作開始。銷售工作是一項復雜且充滿挑戰性的工作，活動內容主要包括區域市場調查、競爭對手分析、市場開發計劃、客戶資信調查、客戶開發、客戶管理與維護、終端網點建設、終端理貨與促銷、產品投訴處理等等。開發與管理的對象也很多，有一級批發商、二級......>>
問題九：市場營銷開拓第一步怎麼做怎樣做好？ 市場營銷是個龐大的工程，想要做好需要一步步走扎實，首先要多做些基礎工作：
1、充分了解商品知識；
2、了解主要的銷售渠道；
3、了解產品的最終用戶；
4、做市場調查，摸清當地市場的情況；
5、與渠道經銷商交流，發現問題；
6、根據市場存在問題，提出解決方案；
7、細化跟蹤調整
調查了解的過程
這就是開拓當地市場的一個整體流程，雖然看起來不多，但是需要每一步都做扎實做好，這樣才有可能把市場給做起來。
問題十：新手婚禮主持人該如何拓展市場業務？ 額，300這價格也太低了吧，明顯不自信人家怎麼會用你，沒必要壓低甚至免費啊，把你平時的主持錄像給婚慶看不就行了么，沒有的，話說真的你還不夠專業，一邊網上宣傳下一邊看看別人的視頻，用心慢慢知名度有了就不用擔心客源了，都會自己找來的，關鍵還是現場的表現啦，客人滿意都會記得你哈哈！！
③ 影響企業市場需求的因素有哪些
影響企業市場需求的因素
1、消費者偏好
這個因素因人而已，與每個人的性格、愛好、文化水平和三觀都有關，這個因素支配著用戶在使用價格相同或相近的商品之間的選擇，但是消費偏好並不是固定不變的，而是會受到外界因素和個人的內在因素變化的作用而發生變化。比如我就不喜歡日貨，所以在生活中盡可能不買日本出產的產品。在手機行業裡面，比如有些人就認准蘋果，所以後續購買產品時就偏向於購買蘋果的產品。
2、消費者的個人收入
收入是影響需求的重要因素，如果消費者收入增加，將引起需求增加;反之亦然。比如農村今年收成好，糧食價格高，當年收入非常不錯，那麼當年春節的鞭炮就更加熱烈;反之就消停很多。
個人收入也覺得消費者可支配收入，也營銷消費者購買產品的能力和意願。
3、產品定價
一般來說，價格和需求的變動呈反方向變化，但如果消費者意識到低價格將會帶來高風險的時候，這條規律就要變化了，這就是人們常說的「便宜沒好貨」的心態。
所以低價這個大殺器只有當消費者感覺到質量有保證，交易安全可靠的時候才會發生功效。比如國產手機，8年前低價也不好賣，消費者感覺質量不放心;再比如淘寶，交易的安全性得到認可後才大規模起量。
4、替代品的價格
這里的替代品不僅僅指傳統意義的競品，而是指使用價值相近、可以互相替代來滿足人們同一需求的商品，如煤氣灶和電磁爐。一般來說，相互替代商品之間某一種商品價格提高，消費者就會把需求轉向替代品，從而使替代品的需求增加，反之亦然，但與此同時也要考慮互補品之間的價格。
5、互補品的價格
互補品是指使用價值上必須互相補充才能滿足人們的某種需要的商品。比如手機和手機資費就是互補品，你買了手機後必然使用運營商的服務，資費的價格就影響手機的銷量。在互補的商品之間，一種商品價格上升，會導致另一種產品的需求降低。比如資費提高，手機的銷量就會受一定影響;資費下降，手機的銷量就一定的提高。當年手機資費居高不下，小靈通橫空出世，也是替代品和互補品規律的很好詮釋。
6、消費者預期
預期是人們對於某一經濟活動未來的預測和判斷。如果預期價格上漲，會刺激人們提前購買;如果預期下跌，就會推遲購買。買漲不買跌就是這個心理。、
7、其他因素
如商品的品種、質量、廣告宣傳、地理位置、季節、國家政策等等。