物業如何退出市場

Ⅰ 如何推動我國物業管理行業走向市場化並健康發展

物業管理的市場化轉型

從計劃經濟時代的過渡到市場經濟，物業管理的蛻變見證了我國房地產業的繁榮。短短數十年間，物業管理已從政府的附屬角色轉變為獨立的經濟實體，逐漸走入尋常百姓的生活，成為現代服務業中不可或缺的一環。物業管理的核心在於市場化，它不再局限於政府的行政管理，而是企業主導，服務有償，以市場競爭為導向。

首先，物業管理市場的實質是企業與市場的雙向互動。物業管理企業作為獨立法人，遵循公司法，通過市場競爭獲取業務，通過優質服務贏得市場。盡管國家政策支持和引導，但傳統的開發商思維仍阻礙著市場的全面開放。許多開發商採用「顧問+自建」的模式，看似進步，實則限制了新興企業的競爭空間，加劇了行業內的兩極分化。

那麼，如何推動物業管理的市場化進程？首要的是政策引導與市場規則的確立。政府應強化物業管理招投標制度，鼓勵開發商選擇專業服務，同時給予合規企業的優惠政策，促進市場公平競爭。物業管理企業自身也需強化市場意識，提升專業能力，通過品牌建設與宣傳，贏得市場認可。開發商的配合至關重要，他們的支持將為物業管理的健康發展鋪平道路。

隨著社會進步和人們對生活質量的追求，物業管理的未來將面臨更多挑戰與機遇。市場化的道路並非坦途，但龐大的市場規模和不斷擴大的服務領域，如醫療、教育物業，無疑為物業管理的市場化提供了廣闊的舞台。我們必須深入研究和探索，如何在競爭中提升服務質量，如何在市場化的道路上實現持續的優化和創新，以推動物業管理行業邁向成熟和繁榮。

Ⅱ 物業管理項目的項目的退出

物業管理項目退出是指物業管理服務的供需雙方在履行合同期滿後或經雙方協商提前解除合同，按照程序辦理交接手續後終止管理服務的行為。
市場經濟的一個重要特徵是競爭，它伴隨市場經濟的整個過程。而競爭的結果是優勝劣汰，不適主體將會被篩選、淘汰出局，使社會資源得到優化組合、重新配置。因此，市場主體的退出就成為一種客觀必然。物業管理項目退出有正常退出和非正常退出兩種。正常退出是指合同期滿，業主大會不再續聘，物業服務企業撤出物業管理項目；或合同未滿供求雙方經過協商達成一致意見，同意提前終止合同，物業服務企業撤出物業管理項目；非正常退出是指物業服務企業在履約過程中，未經雙方協商不辭而別，或被業主委員會逐出物業管理項目。
（一） 物業管理項目退出的方式
1.前期物業服務合同到期後，供需雙方不再續訂物業服務合同
根據《物業管理條例》的規定，「前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。」這里表述的物業服務企業，可以是原物業服務企業，也可以是業主大會新選聘的物業服務企業。業主大會與原物業服務企業是否續訂合同，取決於雙方的意思表示。任意一方不同意繼續履行合同的，其他方均不得要求強制履行。在這種情況，前期物業服務企業（原物業服務企業）辦理好移交手續後退出項目管理服務。
2.履約期間供需雙方協商終止合同
合同是雙方當事人意思表示一致的協議。根據合同自願原則，當事人在法律規定范圍內享有自願解除合同的權利。「選聘和解聘物業服務企業」屬於全體業主共同決定的事項，在物業服務合同期限內，當業主大會和物業服務企業就合同的終止問題達成一致意見時，物業服務合同即時終止。
3.非正常退出
合同期未滿也未經供需雙方協商，供給方不辭而別，或需求方將供給方逐出項目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因為政府規劃、拆遷等原因致使物業滅失的，也必然產生物業服務企業退出項目的情況。
（二）物業服務企業退出項目成因分析
物業服務企業退出項目的原因很復雜，表面上看，由於物業費收費標准低，物業費收繳困難，物業服務企業入不敷出造成物業服務企業退出項目，而實際上還有深層次的原因。如一些開發建設單位前期遺留問題，包括開發質量問題、規劃設計問題等等，例如小區出入口數量的設置、智能化程度等都關系著物業服務的支出成本。其次，業主行為規范的差異，業委會的專業程度也起著決定性的作用，如果業主及業主委員會對物業相關法律法規、對設備設施管護等了解程度不夠，一味追求價低質高的服務，必定會制約物業服務的正常開展。此外，物業服務企業在埋怨業主拖欠物業費的同時，往往忽視自身服務質量的提高，使業主失去對物業服務企業的信任，也是造成棄管的因素。
1.政策方面的原因分析
（1）物業管理服務費收費價格機制不合理
物業管理是一種特殊的服務行業，受傳統體制的影響，大多數地區服務收費標准仍實行政府定價或指導價。而政府價格主管部門在制訂價格時考慮物業管理基本現狀、物業管理的服務水平以及物業費動態變動等情況並不多，往往出於穩定社會秩序或其他考慮，一般對住宅小區物業管理收費標準定得很低。使得物業管理服務的付出與收費標准存在差異，企業利益得不到保證，各企業為了使盈虧平衡就只能降低服務標准。另外，物業管理服務費標准偏低，直接導致物業服務企業長期虧損經營、無發展後勁，不得不選擇退出。
（2）物業服務企業承擔的社會責任過重
在物業發展過程中，很多業主認為物業管理應該對住宅區的公共事務全權負責，不切實際地拓寬物業管理的外延和內涵，把社會治安、環境治理、鄰里糾紛等全部加到物業服務企業身上。住宅區業主動輒就以拒交物業管理費或向行政管理部門投訴來向物業服務企業施加壓力，而部分行政管理部門由於對物業管理行業不了解或為了息事寧人，將責任全部推向物業服務企業一方。行業管理部門對物業服務企業的制約體現在多家、多頭、多口管理現象十分普遍，導致物業服務企業不合理地承擔過多責任，背離了企業市場運作原則。
（3）物業管理剛性成本不斷攀升
物業服務費價格不漲反降，勞動力成本提高等原因，造成物業管理行業利潤率明顯下降。據 2007年中國物業管理協會組織的「物業管理行業生存狀況調查」數據顯示，全國物業管理行業近年來行業平均利潤率出現下降趨勢。在接受調查的4,600家企業中，僅有40.07%的企業盈利，平均盈利額為81.28萬元/年；有40.76%的企業虧損，平均虧損額為37.22萬元/年。物業管理行業面臨較大的生存壓力。另外，有關數據反映，從2005年到2008年，中國的PPI和CPI進入了一個持續攀升的過程，很多服務、產品以及能源的價格進入了一個上升通道。物業服務企業的人工成本3年的平均增幅為24%，而總支出的平均增幅為17%。也就是說：在這個勞動密集型的行業里，人工成本增幅顯著高於總支出增幅，使人工成本拖累總的經營狀況。按照業內普遍認可的規律是，人工成本在總成本中往往佔到50%甚至更高，用人量最大的秩序維護和保潔崗，因為政府規定最低工資標准提高而使得該崗位的工資普遍提高了20%至40%，有的甚至達到了60%強。由於政府的調控以及業主的立場，對應的物業服務費卻難以上漲，已經嚴重侵蝕了「保本微利」的物業服務企業利潤。在此之前，以物業服務為主營業務的企業，主業平均利潤不會超過15%，因此，目前行業內很多企業主營業務處於虧損狀態，有的不得以選擇退出。
（4）物業管理的糾紛協調機制滯後，糾紛解決方式單一
物業管理管理區域內發生的矛盾和糾紛覆蓋面廣，涉及到業主之間、業主與物業服務企業、開發建設單位之間，物業服務企業與公用事業單位之間，以及物業管理各方主體與政府之間的復雜關系。但目前我國的糾紛解決機制還不健全，物業服務企業與業主之間發生糾紛往往沒有一個居中調處的機構，由於各方認識上的差異和利益分配關系，使得相關主體對一些問題的理解不盡一致，很多問題單靠物業服務企業出面難以得到妥善解決。在相關管理機構之間缺乏充分溝通，以及有關方面與業主不能及時協調的情況下，一些原本在萌芽狀態就可以消除的矛盾不斷升級，最後發展到尖銳的沖突，在社會上引起較大反響。作為基層行政管理單位的鄉鎮人民政府、街道辦事處，因職權、職責模糊，尚未發揮應有的作用。即使在調處糾紛時，也往往重業主訴求，輕企業利益，對業主大會、業主委員會的指導作用流於形式。當雙方的矛盾比較尖銳和突出時，往往推向訴訟解決，而訴訟解決物業管理矛盾除了成本較高以外還有很多隱性問題。如2009年7月6日，《京華時報》報道，北京市通州區法院為了統一物業費官司中業主的減免標准，該院推出「判例原則」，只要小區內有過酌減物業費的判決先例，其他業主就可直接提出按同樣標准減免，一般可酌減8%物業費。這一做法無形中加大了物業服務企業的經營風險，可能會導致個別業主有意「挑刺」，拒交物業費。物業管理服務是一種「准公共產品」，在一定范圍內沒有排他性。也就是說，產品的生產成本由該范圍的成員共同承擔，產品生產出來以後也由所有成員共同消費（無法排除某一個成員）。如果某一個成員拒絕承擔生產成本，或司法部門允許其少承擔生產成本則侵害了其他成員的切身利益，並損害物業服務企業的利益，或導致企業退出在管項目。
（5）壟斷性專項服務企業不作為給物業服務企業帶來的負擔
不少城市的供水、供電、供氣、供熱等單位至今仍違反《物業管理條例》規定，沒有做到在物業管理區域內向最終用戶收取相關費用。為了填補「表損」和「線損」，逼迫物業服務企業替自己消化有關費用，加大了物業管理的運營成本。此外，一些城市的自來水、供電、燃氣和供暖等專業部門只收費卻不肯承擔相關管線與管道的維修費用，發生損壞時推諉責任，使得處在面對業主第一線的物業服務企業陷入被動局面。
2.因物業服務企業原因導致物業管理項目退出的原因分析
（1）缺乏經營風險的有效評估，盲目接管項目，人員穩定性差，因管理服務水平跟不上而退出
少數物業服務企業為了實現短期的商業目的，不顧自身實際狀況，盲目地追求市場佔有率，將擴大企業管理規模誤認為是企業發展最終目標，通過低價策略贏得管理權。隨著人工工資等管理成本的不斷上漲，運作中經費捉襟見肘的窘況日益凸顯，直至陷入虧損後或降低服務標准或選擇退出。
（2）缺乏誠信，不履行物業服務合同約定而退出
個別物業服務企業違背物業服務合同，侵害業主的合法權益，出現了多收費、少服務、管理服務不到位等問題。有的物業服務企業關於物業費、車位費等的使用情況缺乏透明度，不願向業主公開，業主只見收費，不了解支出，感覺享受不到合同約定的管理和服務，造成業主對物業管理服務工作的認可度和信譽度低下，使得業主在合同到期後不再選擇原物業服務企業。隨著前期物業管理階段的結束，有的企業不能坦然面對業主大會關於更換物業服務企業的決定，影響物業管理項目的順利交接，引發新的矛盾和糾紛。
（3）企業自身包袱沉重，無力履行物業服務合同而退出
物業管理的社會化、物業管理的專業化、市場化新體制雖然已初步確立，但「建管合一」在行業內還較為普遍。相當一部分物業服務企業是由房地產開發建設單位組建，隸屬於開發建設單位的子公司。這類物業服務企業出於其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴大管理規模的意識。有的物業服務企業是在以前老的國有企業基礎上整合起來的，接納了許多原企業的多餘人員，這些人員素質低、管理服務水平不高，但是工齡長，一般不宜採取解除合同的方式，因而在物業服務企業自身造血能力不足的情況下，企業的包袱越來越沉重。有的物業服務企業不具有成本轉嫁能力，當物業服務成本上升時，只能被動接受並由自己吸收增量部分。事實上，即使是保本定價法(全部成本)也只能維持原有服務規模；若物業服務不能保本，就必然會影響企業的持續經營能力，服務質量也會因服務資源的缺乏而下降，形成非良性循環。
3.因開發建設單位原因導致物業管理項目退出原因分析
（1）前期承諾不兌現
開發建設單位在商品房的銷售階段作出的前期承諾到業主入住後不兌現是一個普遍問題。物業服務企業在承接項目時，沒有與房地產開發建設單位就前期承諾的責任承擔問題交割清楚，造成很多後遺症。業主對於這些問題的解決方案往往就是拒繳物業費，據中國社會調查事務所用計算機輔助電話進行的市場調查資料顯示，在遇到物業管理糾紛時，有20.2%的消費者採取選擇拒交物業管理服務費。而物業服務企業迫於種種壓力，一般不敢公開向開發建設單位主張權利，最後往往選擇退出項目管理服務的方式進行逃避。
如2001年福建某房地產公司向業主發出了經過福州市公證處公證的《零物業費承諾書》、《服務項目標准承諾書》、《公共產權證書》。按照其中的承諾，業主將終生免交秩序維護費、衛生保潔費等物業服務費。但是據2005年8月5日《東南快報》報道，曾經創下全國「零物業費」先河的該項目，「交房3年後，這個承諾有點像『風中的承諾』因物管資金不足，小區秩序維護員減少導致小區安全漏洞百出，所有電梯面臨停運威脅，小區衛生狀況不盡如人意，物業服務企業聲稱撐不下去就撤……」
（2）遺留問題不解決
物業服務企業代替開發建設單位解決項目遺留問題，是現在很多「父子關系」的物業服務企業的一項工作，然而很多開發建設單位的遺留問題往往不是一朝一夕形成的，解決起來比較復雜，且成本費用非常高。北京市宣武法院近年審理的上千件物業管理糾紛案中，有七成是因開發企業遺留問題引發。在開發建設單位對物業服務企業資金支持不足的情況下，物業服務企業單靠自身的力量往往很難達到業主滿意。在遺留問題遲遲得不到解決的情況下，業主往往將責任歸責於物業服務企業，以拒繳物業服務費的方式來「維權」。
4.因業主原因導致物業管理項目退出的原因分析
（1）業主消費意識差，物業服務企業因物業費收繳率低而退出項目
目前，有的小區部分業主的思想還停留在計劃經濟時代，已經習慣了「只享受，不（少）付費」，在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來。有些業主不清楚物業管理服務運行的全過程、管理服務工作量和個項費用的開支情況，日常進出看到的只是秩序維護員、保潔員在工作，於是憑直覺作出簡單判斷，認為質價不符。由於物業管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家，某一戶。物業服務企業不會因為少數業主不交物業費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業主就「逃費」、「躲費」。他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環：業主欠費 ── 物業服務企業虧損 ── 服務質量下降 ── 業主長期拒交費。而目前的業主拖欠物業費尚未與我國的個人信用體系相掛鉤，物業服務企業除了訴訟解決以外沒有其他途徑來強力救濟。
（2）業主對於物業管理的政策了解存在偏頗，與物業服務企業無法就某些問題達成一致
由於目前業主對物業服務的消費觀念尚未完全形成，但是隨著公眾法律意識、維權意識增強和媒體對物業服務負面消息報道增多，業主對物業服務的要求和期望卻很高，很多業主希望用繳納低廉的物業費換來無限的管家貼身服務，加上一些物業服務企業在自身宣傳時沒有講清楚服務的內涵與外延，往往讓業主在理想與現實之間形成較大反差；物業管理法律關系中某些共性問題如小區停車收費問題、業主財產損失糾紛、共用部位出租、物業收費標准及服務內容有欠協商問題等長期存在並到達了矛盾多發時期；同時物業管理糾紛具有很強的示範效應，一個小區內某幾名業主起訴或被訴，經過媒體報導渲染後，往往會牽連其他有同樣情況的業主起訴或被訴，在矛盾激化的情況下，有的物業服務企業會選擇退出在管項目。
（3）業主之間矛盾突出，業主大會（業主委員會）履約能力不強，物業服務企業無法實施正常管理
我國的業主委員會制度，由於沒能充分考慮到我國物業管理產生的背景和社會需求，從開始自發的發起後，基本沒有經過一定時間的磨合和實踐，就在政府的規定和各地的推動下進入了快車道，這樣就自然缺乏了市場基礎和適合的土壤，形成履約能力不足的局面。在現實中，一些運作不規范的業主委員會將自己的權利凌駕於眾多業主和業主大會之上，擅自以業主大會的名義解聘物業服務企業，當物業服務企業質疑業主委員會的解聘程序是否合法時，雙方便產生爭議，最終導致「惡炒物業服務企業」的事件發生。同時由於目前法律上對業主大會（或業主委員會）這一自治組織法律地位規定的缺失，加之沒有一定的辦公經費支持，使得其無法為過失甚至違法行為承擔相應責任。

Ⅲ 物業管理企業如何拓展市場

物業管理企業是微利行業，要想贏利就必須走規模化經營之路，就要不斷的拓展市場。擴張是企業發展壯大的必經之路，一個企業只有擁有了一定的市場份額和規模，才能在激烈的市場競爭中獲勝，但是盲目的擴張也會讓企業面臨倒閉的危險。物業管理企業在擴張的同時，隨之而來的就是人員的增加、服務的多元化和跨地域經營的風險，這對物業管理企業是一種嚴峻的考驗。因此，要想贏得市場、擴大市場份額，物業管理企業就必須先正確認識企業擴張，打好基礎，以穩中求進。
一、物業管理企業擴張的意義 在當今市場競爭日趨激烈的嚴峻形勢下，不進步就意味著退步，不發展就意味著滅亡。物業管理企業唯有迅速佔領市場份額，擴張自身規模，才能在市場上立足。
物業管理行業作為一個新興行業，自誕生伊始，便顯示出了強大的生命力，取得了快速發展。實踐證明，企業擴張、規模化發展是物業管理行業未來發展的必然趨勢。原因有四點：
1、物業管理行業的產業化勢在必行，而產業化的前提是規模化；
2、物業管理企業只有通過規模化，才能達到實現效益；
3、企業資源配置的合理化只有通過規模化才能實現；
4、社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規模化才能得以實現。
物業管理企業擴張、規模化發展是指物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的佔有市場份額。但是，企業僅僅達到規模經營還不行，它還必須在市場份額總量上居於首位，才能優於別人。當然，物業管理企業的規模化經營並不是指簡單的擴大再生產，從企業追求效益最大化的經營行為來說，規模化經營還必須充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是企業所追求的真正意義上的規模經濟效益。由此可見，規模化經營能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。
二、物業管理企業在擴張中容易出現的問題 很多知名的物業管理企業急劇擴張自己的業務，但由於管理原因，經歷了由知名到無名，由強變弱的轉變，有的已逐漸淡出市場。因而，物業管理企業的業務擴張應是理性的、保證品質的前提下的負責任的擴張。
一些水平不高的物業管理企業為了發展，不惜採取違反價值規律的超低價手段進行市場競爭；也有一些新成立和剛轉制的企業，為了打開市場，不惜靠低價入市；更有極少數企業走「短線」，只賺取眼前利益，進入物業項目後，往往不能較好地兌現承諾，結果造成企業與業主之間的矛盾。究其原因，都是因為企業走入了擴張誤區，導致企業盲目擴張，從而影響了企業的發展，也損害了自身和業主的利益。
三、物業管理公司拓展市場上的幾個誤區
1、擴張就是管理面積的擴大
市場是企業的生存之本，擴張是企業發展的必經之路，很多人認為企業唯有實現規模擴張才能在市場中佔有一席之地。但一味地追求數量的擴張不但不能讓企業實現規模擴張，還有可能把企業推向倒閉的境地。企業擴張應以質為前提，重量輕質的擴張極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特徵，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。另外，企業內部和企業間的並購重組，應當具有偶合性，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增效應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為准則。
2、有規模就是有品牌
人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。這個想法並沒錯，錯就錯在一些企業對品牌告知的度沒掌握好。一些企業錯誤地認為只要多在媒體露面，企業的品牌就打出來了，於是他們熱衷於宣傳、炒作。實則不然，物業管理企業的品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。「花錢買吆喝，賠錢賺項目」的做法與品牌經營是背道而馳的。其次，品牌並不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。
3、規模化就會規范化
不少企業急於求成，跟風攀附，在根基不穩、後方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力於公關，拿下異地物業。結果，接下項目後，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難於應對，公司上下只好忙於救火，導致前方後方都受到重創，其內未安，又要攘外，最終讓企業陷入困境。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，是不會取得雙贏效果的。
四、物業管理公司拓展市場的途徑
1 、兼並重組，充分利用小企業資源。
目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了贏利，自已成立物業管理公司管理自己開發的樓盤，但由於面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由於這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。為促進行業健康發展，這些小物業管理企業可以通過兼並重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，通過資源整合，建立產業規模促進行業健康發展。
2、適時介入內地物業管理市場，擴大物業管理面積。
內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多品牌公司的目光，很多品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。但是，內地物業管理消費意識不夠，收費標准較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大取得較好的經濟效益。對此，物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想准備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做准備。
物業管理規模化發展勢在必行，但在擴張進程中，我們必須探尋規模化發展的規律，正確看待企業擴張，走出誤區，只有這樣，物業管理規模擴張的目標才能真正實現。