如何經營住宅租憑市場

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4. 如何做好房屋租賃管理工作

「租房」這個字眼可以追溯到上千年，英盛觀察認為是個歷史久遠的話題。現今更是房地產市場中一種重要交易形式。租賃市場是房地產市場不可或缺的部分，調整和優化著房地產市場的投資結構和市場結構。對發展居民住房形式的多樣化，提升城市服務功能，構建和諧穩定的社會，促進房地產業的健康發展都起到了積極的作用。

隨著城市經濟的多元化發展、企業產業結構的調整，出現了企業外遷，投資創業、外來務工人員的不斷湧入城市，使得房地產租賃市場需求巨大，導致房屋功能性質發生巨變。過去單一居住和自用轉向了投資和經營。這些繁榮的背後，同時也給租賃市場帶來了許多問題，如房產租賃糾紛不斷增加、私下租賃造成國家稅收流失、出租房混亂的外來人口的違法犯罪、違規中介企業惡意欺詐等，都給房屋租賃管理帶來了許多亟待解決的問題。

本文從房屋租賃管理者的角度，如何發揮房產職能管理的優勢，有效、規范地從事房屋租賃管理、房產稅的徵收、堵截稅收流失等方面等工作，進行了有益的探討，並提出在新形勢下從事租賃管理工作的思路和發展方向。

一、以登記備案制度為主線，全面提升房屋租賃的管理水平。

1、合同是基礎。租賃是一種民事法律關系，在房屋租賃關系中出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人和承租人應當對雙方的權利和義務都作出明確的規定，並且以文字形式形成書面記錄，成為出租雙方都要共同遵守的租賃准則。《城市房地產管理法》第53條規定，出租人和承租人應當訂定書面租賃合同，約定相應條款，向房產管理部門登記備案。合同是處理房屋租賃糾紛的重要依據。

2、備案要前置。備案登記是房屋租賃各項工作的前置性工作，沒有備案登記，一切無從談起。實行備案登記也是出租房進入房屋租賃市場的准入制度，它絕不是簡單的登記和收費，而是對出租房屋的主體資格審查，對不符合法規和政策的房屋不予登記。對進入租賃市場的房屋進行信息錄入和數據統計。實行房屋租賃備案是《城市房地產管理法》規定一項重要內容。它的貫徹實施一方面可以防止非法租賃，減少糾紛，促進社會穩定;另一方面也可以有效防止國家稅費的流失。

3、內容要准確。房屋租賃合同中，出租方和承租方雙方就出租面積、租金的標准、租金給付的方式，要作詳盡的約定，這是備案登記、對徵收房產稅款的重要憑據，所以要求備案登記審查中要尤為注意查驗、識別。過去，承租雙方來租賃開票，就是簡單地自行報出出租面積、租金，缺乏有效

的真實性，租賃管理方難以掌握真實情況。登記備案僅是被動應付、流於形式。今年，市房屋租賃管理部門在登記制度上實施了全面的改革，推出了由出租人與租賃管理機關共同填寫的《房屋租賃登記備案薄》，將原先的「合同備案」調整為「出租房屋備案」，這是出租人申請出租房屋手續的唯一憑證，杜絕了以往承租雙方任意申報面積和租金。租賃管理方事先便於掌控地域內房屋出租和租金的變化。

4、范圍要覆蓋。目前我市租賃管理的過程中，實施租賃房屋租賃備案，已經成了租賃管理的核心環節。登記備案制度的改革使過去的被動管理變成了主動管理。在理論上，要求完全覆蓋到轄區內所有房屋存量市場和房屋租賃市場。隨著城市不斷拆遷、商品房接連上市、居民改變房屋性質用途等，使租賃市場不斷有微小動態變化。因此作為租賃管理者要統一掌握租賃市場的信息統計數據，有多少房屋在租賃市場中流通交易的數據，對政府調整房地產市場的政策，起到重要的信息參考作用。

二、以房產管理的資源為平台，發揮房產部門征稅的優勢。

1、保持房產良好形象，以優質的服務促進稅收的征繳。 「衣、食、住、行」缺一不可，其中房屋是人民群眾最息息相關的基本生活資料。房產管理部門是政府面對群眾重

要窗口，行使的相關行政職能既是管理更是服務。「租房」與「房租」密切相關，有「租」就有「稅」。稅收也是國家財政的主要來源，具有強制性的顯著特徵。如何改變生硬的慣性面孔，以更好的服務促進出租收益人自覺完稅，是新形勢下房產部門值得認真思考的課題。近年來，房產部門在產權登記、房產交易、舊城改造、修繕報修、物業管理各項工作中堅持「以人為本、強化服務」做了大量的工作，在群眾中樹立了良好的形象。這些都是我們做好房產稅征繳良好的基礎。租賃管理部門在合理引進稅源，發掘城區經濟增長點，方便企業群眾上要做足文章，及時有效地利用房產優勢，准確周到地提供出租房源信息。把稅收法律制度的嚴肅性和必要的靈活性結合起來，使房產稅收制度更好地因地制宜。

2、廣泛開展普查租賃房屋，加大房屋租賃管理的覆蓋率。 信息是決策的主要依據，也是做好房屋租賃工作的基礎。新的租賃登記辦法的核心是掌控准確到位的信息(出租房面積、租金的變化)。城市面貌日新月異，出租數據一日千變，這就要求我們不但是簡單的等人上門，而是要依靠自身，藉助各方力量和資源優勢，對轄區地域內進行詳盡的出租房源的普查，取得相對靜止的一手數據。採取房屋的租賃許可制度，規定只有取得房屋租賃許可證的才可以出租，否則就是違法。針對目前很多房屋是私下出租，操作起來有困

難，這就要求定期進行房屋租賃的普查工作，做到記錄在冊、建立房屋檔案。摸清租賃市場的底細，以便對整個租賃市場實施有效的市場管理。我市房產部門開展代征稅工作開展已有近十年進程了，正是由於房產管理部門在房產交易、房屋權屬登記、房屋拆遷等具有不可比擬的管理和信息資源優勢。

3、建立房屋租賃價格指導體系，合理引導市場。

租賃市場屬於市場經濟的范疇，必須按照市場規律辦事，房屋租賃市場雖然價格放開，租金價格隨行就市，由租賃雙方根據市場情況自行議定。當今租賃中介機構魚龍混雜、人員素質參次不齊，惡意欺詐侵害承租雙方的事例層出不窮。為了指導租賃市場的健康有序的發展，科學地制定規范准確的租賃價格指導體系十分必要，房屋租賃管理的責任也是義不容辭。在充分市場調研的基礎上，採取科學的測算辦法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途的房屋的階段性租金。為了確定指導租金的法律地位，可以在《南京市房屋租賃管理辦法》或者《實施細則》中對指導租金的公布和作用予以明確的規定。同時為了使制定的指導租金更加准確反映市場價格水平和科學地引導市場發展，建議對全市各城區和郊區范圍廣泛採集不同的地段、性質、結構、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價格信息，信息採集點的位置相對固定，便於跟蹤比較分析當地的租金價

格變化趨勢，同時注意選點能僅可能涵蓋較大的范圍。對採集到的價格信息按照測算公式進行測算後，制定出全市房屋租賃指導租金，可每半年公布一次。

指導租金的公布，對租賃市場具有實際意義，它既為租賃當事人提供一個合理的價格參考，也為租賃部門收繳稅款，避免了個別當事人為規避稅費而私下約定較低的合同價格，也為司法機關裁決房屋租賃糾紛提供了依據，對於租賃糾紛中各種已經發生、或視同已經發生的房屋租賃關系，在無法確定租金水平或當事人約定的租金不符合法律規定時，司法機關便可依法採取指導租金計算作出裁決。

三、確立房產租賃管理的協作機制，嚴堵稅收流失的「豁口」

1、努力克服部門意識，樹立「為國納稅、用稅於民」理念。

近年來，隨著房地產市場的異常活躍，租賃市場交易量猛增。我區房產租賃稅收由十年前每年的三、四百萬元猛增到去年的七千萬元，今年可望突破八千萬。徵收部門全國各地做法不一，但多數為房產部門委託代征。完成房產稅收的征繳入庫，也成為房產部門主要經濟指標任務。現行房產稅是以房產為課稅對象，向房屋的產權人或出租人徵收的財產稅，是目前地方政府徵收的十三個主要稅種之一，是政府財政收入的重要來源。

我們認為，房屋租賃管理不僅是簡單的就租賃管租賃，而是就租賃管市場，是一項復雜的社會工程。經營性房屋涉及到工商注冊、稅務登記，居住性房屋涉及承租人的戶籍管理、計生管理、流動人口的治安管理、街道社區、物業公司等，涉及到政府的多項職能和群眾民間自治組織。單靠房產部門一家做好是遠不夠的。各城區雖有區域性的流動人口管理辦公室，但因其工作的側重不同，很難取得良好的效果。建議用省市地方法規的形式，明確政府相關職能部門與房屋租賃的協作關系，要求各有關部門在涉及房屋租賃的業務時，按規定必須認真審查是否持有房屋租賃部門核發的租賃登記備案證明，嚴格按照租賃合同辦理，不得超出核準的范圍，同時租賃管理部門在進行備案登記時，也必須配合有關部門進行計生審查、暫住人口登記、社會治安管理等工作。為了方便群眾進行繁瑣的「衙門流動」，可實行兄弟城區已經行之有效的「幾證合一」的「一袋式」管理登記。積極探索租賃管理與派出所的「房戶合一」管理，租賃、派出所和物業管理公司合作的「三位一體」管理模式。

2、各方協調、有效配合，共同打擊偷逃稅行為。

偷逃稅款是違法犯罪行為，是要受到法律的懲處。當今房屋租賃偷逃稅主要有以下幾種類型：①、部分單位和個人以假「聯營」、「承包」形式來逃避稅收。他們將房屋進行租賃，轉作他人經營，並利用「聯營」形式將租金變為「工資」或「聯營」利潤，還有些單位將合同訂為承包合同，變相承包稅款;有的業主鑽稅收征管與經濟發展相對滯後的空子，通過不簽合同或故意製造假合同，以達到偷逃稅款的目的; ②、有的業主取得工商營業執照，在飯店長期租用客房作為固定的辦公場所或經營場所，俗稱「常包房」。把飯店開具住宿發票充當租賃發票，以較低的稅款來偷漏稅款;③、「黑租」現象普遍，稅收流失巨大。目前我市外來人口劇增，租房需求很大，我市市民的住房較之過去已經大為改善，「一戶多房」甚為普遍，多餘房、自購房用作投資，租金收入已經成為部分市民的主要經濟來源。市民納稅意識普遍淡漠，多數出租房沒有登記備案，更談不上按章納稅。私房租賃成為了最自由的一種買賣，成為巨大稅收的「黑洞」。④、出租隨意、稅收難征。私有房屋的稅源分散，承租人來自四面八方，成分復雜，有的租賃雙方採取租金口頭約定、現金支付，隱稅行為隱秘;多數用「親戚借用」、「朋友借住」來掩蓋租賃關系;⑤、違法租賃十分普遍。尤以城郊結合部最為突出，私搭亂建、加層擴建，這些房屋設施簡易，房租便宜，在市場上供不應求。這些房屋查證困難，隨著拆遷臨近和租賃市場火暴，巨大的利益趨向導致了違法建築的蔓延。許多刑事案件多數都與「出租屋」有關，社會治安存在巨大的隱患。

上述種種現象直接導致了稅收流失，私房出租市場火暴，但是私房稅收並沒有同比例增長。新形勢下，各種類型偷逃稅層出不窮，僅依靠房產部門一家查處，顯得勢單力薄，需要方方面面的共同有效的配合。一是大力宣傳，租房要納稅的意識要家喻戶曉、深入人心 ;二、實行房屋租賃的許可制度，比照申領工商營業執照的方式，取得租賃許可證的房屋方能進入市場出租。三、依靠街道社區、警務巡查的覆蓋形式嚴查違章出租、私下出租;四、部門各司其職、通力合作，征稅不分你我，查處不論先後。公安、工商、稅務、勞動、計生、市容、街道社區等部門缺一不可，共同打擊偷逃稅行為。五是改革現有稅收征管的體制弊端，政策漏洞。簡化程序、就近設點，不拘形式，使稅收征管更加貼近百姓，使納稅人不跑遠路，不出家門，更好地服務群眾。

3、規范管理、嚴格執法，形成綜合長效的良好局面 加強內部規范管理，建立一支高效、廉潔的稅收征管隊伍，是取得稅收征管優質成績的重要基礎。在租賃管理部門內部，實行強化人員上崗培訓、輪崗競爭、人員聘任合同制等各項軟體管理措施。管理和服務並舉，實現納稅人的「零投訴」。在規范管理、方便群眾的前提下，加大硬體投入，要有專門的租賃稅收征管服務大廳，增設納稅人多媒體查詢、信用卡刷卡納稅等設施，進一步完善服務功能。租賃管理部門隸屬於房產部門，多年來也擔負著繁重的重點工程建設任務，要始終保證租賃稅收征管工作，做到人員不減、機構合理、設施到位。

適當下放稅務稽查執法許可權。目前我市房屋租賃稅收絕大多數在各城區房產的代征點徵收，而其手段單一，對不按章納稅的出租戶也只能停留在頻繁上門、苦口婆心的簡易方法上，遇有惡意偷逃稅、暴力抗稅的只能束手無策。所以必要的稅收執法權利是維護國家稅法的嚴肅，震懾違法犯罪，查處打擊偷、逃稅的出租戶的重要手段。

加強政策調研，適當降低房屋租賃稅率。我市實施的房屋租賃稅率在全國范圍還處於一個較高水準，這也是部門出租房逃避租賃監管的主要原因。通過擴大征稅基礎，適當降低稅率，涵養稅源，保證國家稅收不致減少，維護房屋出租戶的利益。

5. 房屋租賃將會如何發展

您好。
未來，我們的租房生活將迎來哪些變化？
當前租房痛點：房東租客都有煩惱
租房體驗差，是長期困擾租房市場發展的痛點。很多人在租房的時候，都經歷過黑中介、房東隨意上漲房租、提前逐客等情況。房東也有煩惱，即使收了押金，也很難避免一些糟蹋房子的不靠譜租戶。
一、多地上線官方住房租賃平台
今年7月，住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求，在人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法益。
1、8月21日 成都住房租賃交易服務平台啟動試運行
2、9月29日 杭州市住房租賃監管服務平台上線試運行
3、10月19日 廣州推出政府住房租賃平台「陽光租房」
4、10月31日 北京市住房租賃監管平台和服務平台上線運行
5、11月1日 武漢住房租賃交易服務平台上線運行
二、推進「租購」同權
近來，不少城市都陸續發布了租購同權的租房新政。鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，未來，租房將更有尊嚴。
1、7月17日 廣州發布發展住房租賃市場方案，首次提出「讓租者幸福居住」的口號
2、9月15日 上海發布住房租賃新政：常住居民租戶享有子女義務教育等服務
3、9月29日 南京住房租賃細則正式落地，要求逐步實現購租同權
4、10月14日 山東出台意見鼓勵發展住房租賃市場，具體細則正在制定中
5、10月18日 深圳出台租賃新政，低收入人群有望獲住房租賃劵
6、10月31日 京住房租賃新政實施，明確落戶、子女 入學等措施
三、集體租賃房試點 增加租賃市場供應
租購並舉是未來房地產市場發展的方向，而農村集體土地入市的節奏也在進一步加快。
8月28日 國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地租賃住房試點。
四、互聯網搶灘住房租賃
1、8月 阿里巴巴與杭州市政府簽訂合作協議，打造全國首個「智慧住房租賃平台」
2、10月10日 支付寶宣布正式上線租房平台，在北京、上海等8座城市推廣信用租房
3、10月20日 京東旗下一全資子公司成為北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位
五、房企布局長租公寓
長租公寓的出現正改變著租房市場的格局。這些由開發商、地產中介、酒店集團等經營的「長租公寓」在大學生畢業生、白領階層中頗受歡迎。
六、銀行高調布局住房租賃
各家銀行也是爭先恐後的搶灘住房市場，中信銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場。