『壹』 為什麼一個穩定繁榮的房地產市場對國家經濟這么重要
在中國房地產多年的發展歷程中，房地產的作用就相當於夜壺，宏觀經濟不行就重拳刺激房地產托底經濟。但是，為何夜壺是房地產，而不是其他行業？一個很重要的原因是，房地產在中國經濟當中佔比很高，對中國經濟具有短期內難以替代的重要性。房地產能否平穩運行，關繫到中國經濟、財政、就業和金融能否穩定。
一、房地產行業體量大，佔GDP比重高，對GDP增長貢獻大。
2019年，全國商品房銷售額達到16萬億，是2003年銷售額的20倍，創歷史新高。同時，根據恆大研究院最新測算，2019年房地產業和拉動上下遊行業的增加值分別佔GDP的7%、17.2%，合計佔比24.4%；對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18，合計佔比25%，超過所有單一行業。而在20年前的1999年，房地產對GDP的比重為17.1%，對GDP增長的貢獻為14%。20年過去了，房地產經歷了幾個周期的宏觀調控，但是佔GDP的比重以及對GDP增長的貢獻不降反升，分別提高了7.3個百分點和11個百分點。
2020年的經濟形勢本身已經較為困難，由於新型肺炎疫情的「黑天鵝」擾動，本來已經較為困難的經濟變得更加復雜。即使按照恆大研究院任澤平較為樂觀的預計，全年的GDP預計也只能達到5.4%左右。在這種情況下，為了實現全面建成小康社會的階段性目標，我們預計中央保持GDP增速達到5.6%左右的目標不會改變甚至是底線。在嚴峻的形勢下，房地產行業的穩定運行將是重要保證。
二、房地產投資不斷攀升，占固定資產投資比例大。
2019年中國房地產開發投資額13.22萬億，佔全社會固定資產投資的24.0%，創20年來新高。而在20年前的1999年，房地產的投資額只有幾千億，占固定資產投資的比例僅在15%左右。20年來，房地產投資額增長超過20倍，占固定資產投資比重也增加了近十個百分點。
三、房地產對地方政府的財政收入貢獻大，土地財政依賴度高。
上世紀九十年代分稅制改革和住房制度改革以來，與土地有關的收入逐漸上升至地方政府「第二財政」的重要地位。應該說，土地出讓金收入是唯一地方政府切分比例超過一半且能自主控制的稅種。盡管土地財政有許多弊端，但土地財政切實地緩解了了地方財政的困難，有效地促進地方的招商引資和經濟建設。
根據恆大研究院數據，2018年，地方政府房地產相關收入總計9萬億，佔地方本級財政收入的比重高達52.7%；其中5項房地產專項稅1.8萬億、房地產行業其他6項主要稅收估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。我們可以看出僅土地出讓金收入一項在2018年就佔到地方政府財政支出的35%，這一比例較2007年增加了約10個百分點。
四、房地產解決大量就業，且在居民財富中佔比大。
根據恆大研究院數據，2018年房地產和建築業就業人數3176.9萬人，合計占城鎮就業人數7.3%。2.88億農民工中，建築業從業佔比18.6%，且建築業農民工月均收入比平均水平高13.1%。
根據海通證券估算，截至2018年末，我國居民財富中的房地產規模約為325.6萬億元人民幣，占居民總資產的70%。而金融資產規模約139.5萬億元人民幣，僅佔30%。兩者差距呈收窄趨勢，但在2015年後有所反復。
根據恆大研究院數據，房地產是大類資產配置的核心。2018年中國住房市值約321萬億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。
五、房地產貸款在金融機構中佔比最大，影響金融穩定。
根據恆大研究院的研究，我國金融體系以間接融資為主，房地產是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中，房地產佔比高達76.4%。
恆大研究院認為，無論房企項目投資還是居民住房消費，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預收賬款資產負債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。
『貳』 青神縣最繁榮的農貿市場叫什麼名字
東門農貿市場
『叄』 為什麼建立繁榮強大穩定的資本市場
第一個觀點，在中國建立資本市場、發展資本市場，在今天這個時候是非常、非常地急迫。
第二個觀點，我想說明的是盡管有緊迫性，但是任務是長期性的。
我們說，在中國建立資本市場有緊迫性，是由我們國家近十來年的金融結構所約束的。
我們從這個表上可以看到，中國上個世紀的 90 年代到今天，基本上是儲蓄大於投資。也就是說，中國人賺了錢主要是沒有消費掉，甚至於沒有投資掉，而是把它存起來，這樣就反映了總的儲蓄率高於投資率。大家可以看到， 93 年這一年，投資大於了儲蓄。其他的年份都是儲蓄率高於投資率。那儲蓄率高於投資率，多出來的儲蓄上哪去了，這是大家關注的問題。我們看到中國到了今天，已經是一個資本的進出口國。我們是一個發展中國家，可以說各行各業，各個地區，我們對資金充滿了需求，但是現實是我們大量的資本是出口了。從國家的宏觀層面上看資金是凈流出的。這個就反映了我們的外匯儲備在不斷地增加。到今年的年底突破 9 千億美金應該是沒有太大的問題。
這些外匯儲備當中，有相當一部分，大概有將近 1/3 的樣子，我們可以看到購買了美國國家的債權。所以從這個角度來說，我們可以看到中國人在支持美國人。所以，美國的一個經濟學家，在去年還是今年寫過篇文章，說：非常感謝中國人，你們在支持美國的經濟。因為美國經濟很大一部分，美國國家的舉債有相當一部分是中國政府來持有的。在美國國債的持有結構當中，我們排在第二位。除了日本以外，我們是美國國債的最大持有者，所以大家看到我們的資本是大量地流出去了。
那這樣高儲蓄率的狀況能夠維持多久，這是一個非常大的問題。無論是經濟學家，還是人口統計學家，或者是社會學家的判斷和研究，我們都處於一個高儲蓄率的階段，但是中國的老齡化會加劇，現在估計大概到 2013 年，有的說到 2015 年，中國的儲蓄率高起的狀況將發生一個重大的改變。會出現一個拐點，因為老齡化比率的上升，就意味著整個社會的人口當中，需要贍養的人越來越多了，勞動力越來越少了。現在的比重當中，勞動人口比較多。
大家知道 50 年代到 60 年代是一個出生的高峰期，這些人現在成為了勞動人口，但是這些人是賺的錢花得非常少。打一個比方，他賺了 100 塊錢，他吃掉、用掉了 60 塊錢，剩下的 40 塊錢存在銀行里，這就是儲蓄的狀況。
大家知道國有銀行，在過去相當長的時間里，它的資產質量不太好，甚至於不良的資產率達到了 40% 。當然了有一些銀行已經開始改制、重組，走上了商業和的運作道路，把 不良資產率都大副地下降。大家想一下，一個銀行的不良資產率達到了 40% ，好像也沒有發生什麼問題，原因就在於很高的儲蓄率來支撐了這個狀況。盡管我們不良資產率達到了 40% ，但是我們每年儲蓄的率也高達了 40% ，甚至於 46% 。從這個意義上來說，整個國家就像一個企業一樣，這個企業雖然不賺錢了，但是還有不錯的現金流。我們國家、我們銀行也是這個狀況。新增的盈利不多了，但是我們後續的儲蓄非常強壯，來支撐銀行的運作。
但是這種局面隨著人口結構的變化，它是不會永遠、永遠持續下去的。所以為什麼說，我們需要在金融結構上做一個重大的結構調整，為什麼需要有這種緊迫性去建設和我們發展我們的資本市場，使我們在不到十年的時間，在高儲蓄率的情況下，我來生存，但是過了這個時間，當儲蓄率逐步地下降以後，如果我們的金融結構還不做一個根本性的改變，我想中國的金融危機就會出現了。
你看整個社會的融資結構就可以看到，我們在這樣高的儲蓄率的背景下，一直以來銀行體制、銀行系統，將近有 80% ，整個社會依賴銀行來提供資金。大家看到銀行的系統一直處於改變當中，但是還是存在一些問題。怎麼樣來提高銀行的風險管理水平，來提高銀行運作的效率，怎麼樣通過資本市場來化解整個金融結構當中的風險，這個是我們面臨的一個非常緊迫的任務。
我們可以看到，目前我們國家在金融工具方面和一些成熟市場，發達國家的金融工具相比，我們缺了很多東西，為什麼我們很缺錢，但是我們的資本往外流，很大程度上，我們沒有一個很好的金融工具結構，沒有一個成熟的資本市場，使得這些資金不能在國內充分地調集起來，籌集起來，自然就要往外流了。大家看到有相當多的東西我們是沒有的。大家看到城市的進程非常快，但是無論是大型城市，中型城市，還是小型城市，我們缺少一個，比如說在成熟的市場來說，來建設市政項目的融資工具。所以很多城市在做基礎設施當中，在融資方面來說，沒有一個平台，一個機制去調集這些基金，這是一個很大的問題。實際上已經影響了我們國家城市化建設的弱點。
另外我們有一定的企業債券，當然了這個數字非常小，但是相當一部分的企業，或者是相當一部分中小企業，如果他們要進入企業的債券市場是非常非常地困難，原因就是因為我們國家沒有高收益的債券市場，通過風險來定價的債券我們現在還沒有一套機制，所以使得很多中小企業很難直接到資本市場去融資，這個也是影響廣大中小企業的運營和發展。
那資產證券的進程也是比較慢的。股權的直接投資，最近一年到一年半，海外很多所謂公司到中國來，發現了很多企業直接融資的機會，但是通過自己的股權直接投資的機構，或者是這樣一種法律的系統，規章的制度現在還沒有建立起來。所以從這個角度來說，資本市場也沒有給廣大的中小型企業提供一種融資的平台。從這些方面都可以看出我們的金融結構存在巨大的缺陷，所以有相當大的緊迫性來建立我們的資本市場。
第二層意思，盡管我們知道它的緊迫性，但是我們也看到這個市場的建立是具有長期性的。原因是，我們觀察了一下發達國家成熟市場，他們資本市場的形成少則也有幾十年，多則幾百年，大家知道世界上最早的資本市場不是紐交所，是荷蘭阿姆斯特丹的紐交所。可以說在前 160 、 70 年，這些市場我相信跟今天的市場相比，他們是落後的，我們是發達的。也就是說，成熟市場發展到今天，我們看到他們比我們規范和發達，他們也就是近 20 年的歷史，他們走了很長、很長的路。我想我們要有這種長期建設的觀念，過去我們曾經說過，很自豪地說，我們運用五年的時間走完了別人 50 年的時間，我們用 10 年的時間走完了別人 100 年的時間，但是你要知道，這也像小孩一樣要有一個逐漸成長的過程，如果是拔苗助長，就有可能會出現一些問題。
我主要就是想講這幾點，有一些基礎性的基本要素，使得我們不得不看到資本市場的建設是一個很長期的任務，資本市場需要非常有效的司法制度，在目前我們還非常地缺乏，如果是出現造假的公司，我們主要是通過司法制度去對付它，如果有中小投資者受到欺詐，主要也是中國司法制度去處理它，但是我們現在更多地通過行政的辦法，其他的辦法來解決這些問題。這些問題看起來對整個資本建設會帶來一些後果，所以我們要建立一個制度性的基礎。這是一個長期的任務。我們需要開放的新聞媒體，我們的新聞媒體已經取得了巨大的進步，今天在座媒體的人非常多，我相信你們非常地清楚，但是我們媒體還受到各方面的限制，使得在資本市場的運作當中，怎麼樣來發揮媒體的作用，實際上存在很大的障礙。我們需要非常高效率的監管機構，而且這個監管機構主要是以執法為主的。我們現在法已經不少了，但是誰去執法，在這些方面來說，我個人感覺還有相當大的距離。因為我們也經常在徘徊，到底是去處理這些問題，還是去發展這個市場，這些問題還是先過一下吧，以發展為主題。在規范和發展之間，我們經常地搖擺，這樣使得我們的監管機構的定位就有一些問題。所以說我們要有專業的中介機構是非常重要的，而這些中介機構需要一個較長時間的，我相信需要通過一代人、兩代人的培養和訓練才能夠起來的。
我們的律師、我們的會計師，我們的投資銀行，這些機構來說，並不是說你明天要建立一個公司，然後有可以真正地專業化運作，都需要一個相當長的時間。我們需要成熟的投資者隊伍，大家都知道我們的投資者隊伍以散戶為主，我們以投機為主，很多人都總結了我們的投資者的特徵，那怎麼樣使這些投資者的結構相吻合這個市場，這個來說需要一個比較長的時間。
最後一條，就是我們資本市場需要有一個健康的治理結構，也就是企業、公司的治理結構。而這個治理結構，確確實實來說，我們自從 2000 年的時候，從高層提出要完善治理結構到今天我們看到盡管已經取得了不少成績，但是還是存在很多問題。很多問題也不是一天、兩天能夠解決的，所以從這些意義上來說，這些都是長期的任務，我們千萬以為採取了一個動作，這個市場明天就變得非常地國際化，或者是非常地理性化，它是一個反反復復螺旋式的市場。
我這邊還有一些圖表，我想就不一定展開來講了。這個圖表就是說，在投資者的保護體系方面，我們跟發達成熟市場經濟國家還有很大的區別。比如說美國，它主要是建立在一個社會的、自律的和法律的這種機制底下運作的。而我們現在主要是完全依賴於一個政府，或者是依賴某一個政府機構來解決一些問題。從某種程度上來說，也是投資者虧本了，來找政府算帳的根本原因。
我們可以看到機構投資者的隊伍在這幾年已經有了很大發展。但是機構投資者總體來看，我們從這個圖上可以看到，跟美國、英國、日本相比，在整個國民經濟當中所處的地位、比例都是相當地低，所以發展的潛力還是非常大的。
我想最後總結一下我的發言：
第一，我們要強調建設資本市場的重要性和緊迫性。在這些方面，我們相對比較落後。
第二，一定要樹立長期的觀念，不要重返冒勁和浮躁，建立資本市場和跟建立其他的市場是一樣的。
第三，一定要設計一個形式的路標的路徑圖。謝謝，我的講話完了。