市場過熱什麼時候降溫

A. 禁止「商改住」政策城市擴圍 機構：未來公寓市場將降溫

諸葛找房數據研究中心近日發布專題研究稱，禁止「商改住」政策城市擴圍，自2017年3月北京出台了針對商辦項目的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點二線城市緊隨其後。未來，公寓市場依然以去庫存為主，預計短期內政策不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機棗咐。

研究稱，自2017年3月北京出台了針對商辦項目的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出台最嚴「禁公寓令」，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日，佛山出台新政禁止商辦變公寓。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產項目改為居住用途的，均採取「一經查實、嚴肅處理」的堅決態度。關於「商改住」和「商改辦」，每個城市的政策強度不一，政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題。

住宅和公寓產品的區別

2017年3月以來，以北京、上海為首的一線城市和熱點二線城市相繼出台了商辦政策規范市場，首先，商辦項目產品設計、規劃、報批環節更加規范，從各地政策相繼出台後可以看出當地供應和成交出現不同幅度的下滑。其次，政策的影響力度較大，擴展城市范圍廣，且可以預見政策調控延續時間較長，調控目標是打擊商住公寓產品，規范商辦市場。

研究認為，從公寓市場的新增供應方面來看，各地新政出台後，不少預備推售的公寓項目紛紛暫停並延後，根據新政進行整改中。新政出台前已有推售但後續仍有不少貨量的樓盤，同樣是處於政策消化中，再推售情況也難以預計。隨著政策的逐步強化，實際入市的項目將大幅減少，且去化情況也不會樂觀，未來將持續保持該狀態的可能性較大。

從公寓市場的去化情況來看，政策條件嚴苛的城市項目面臨嚴峻的去化難問題，出台整治政策的城市整體成交均呈現不同幅度下滑，市場觀望情緒漸濃，已經購買商住公寓的業主可能會急於拋售，隨之而來的是不少項目將會逐步下調價格，以價換量。

目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規范使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓產品。雖然部分城市出台了鼓勵商改租政策，但執行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。