1. 怎樣做好市場管理工作
一， 市場管理
必須採取有效措施來規范市場繳費情況。市場內的承租戶必須按照約定的地點和區域經營，不得隨意擺攤設點，佔道經營，停放車輛時，按指定的地點停放。各承租戶不準搭建任何違章建築物，不準在市場內亂拉繩索晾曬物品，尤其是內衣市場晾曬棉被，可能還存在「三合一」情況，這就要求保安人員夜間加強巡視，嚴格取締「三合一」情況。市場應該合理規劃，完善各項基礎設施建設，更好的管理和服務市場。做一個排水溝改造工程，能夠有效防止梅雨季節水淹花木市場，完全是為了廣大承租戶的利益，這真是一件好實事，能夠更好的服務市場。市場管理人員負責市場內的水電維修和繳費情況，做好日常管理工作，不定期檢查、督促、處理市場內的治安管理和環境衛生工作，協調和處理各種突發事件。
二， 衛生管理
保持市場內衛生整潔，環衛工人每天定時清理垃圾，承租戶攤位前衛生應該實行門前三包，發現門前、攤位前臟、亂、差現象，市場保安人員可以當即責令清除，並收取10元/間有償服務費。市場內承租戶產生的生活垃圾應該裝袋放入指定垃圾桶，經營產生的垃圾應該放到指定地點，如市場保安人員發現有違者亂倒行為，可責令清除並每次收取50元有償服務費。
三， 治安、消防管理
市場內嚴禁打架斗毆、互相吵罵、酗酒鬧事、欺負外地商客、擾亂市場經營秩序，違者除有公安部門依法處罰外，給於停業整頓處理，情節嚴重者清出市場。市場內必須配備滅火器。消防設施人人有責任愛護，除搶險救災外，任何人不準損壞或動用。市場內不準亂搭和安裝大負荷電器等設施，違者予以停電處理，整改過後方可恢復電源使用。市場內嚴禁存在「三合一」情況，一旦發現立即取消合同。市場內保安應該加強巡視，杜絕安全隱患，保障市場內財物安全不受損失。
2. 如何有效地管理區域市場
1．高度控制
生產企業能夠選擇負責其產品銷售的營銷中介類型、數目和地理分布，並且能夠支配這些營銷中介的銷售政策和價格政策，這樣的控制稱為高度控制。根據生產企業的實力和產品性質，絕對控制在某些情況下是可以實現的。一些生產特種產品的大型生產企業，往往能夠做到對營銷網路的絕對控制。日本豐田汽車公司專門把東京市場劃分為若干區域，每——區域都有一名業務經理專門負責，業務經理對於本區域內的分銷商非常熟悉，對每一中間商的資料都詳細掌握。通過與中間商的緊密聯系關注市場變化，及時反饋用戶意見，保證中間商不斷努力。絕對控制對某些類型的生產企業有著很大的益處，對特種商品來說，利用絕對控制維持高價格可以維護產品的優良品質形象，因為如果產品價格過低，會使消費者懷疑產品品質低劣或即將淘汰。另外，即使對一般產品，絕對控制也可以防止價格競爭，保證良好的經濟效益。
商務通可以說是近年在中國市場通路大獲全勝的奇跡。自從1999年人市以來，採用小區獨家代理制，終端市場區域密耕細作，嚴格控制銷售區域和終端價格，對促銷員進行嚴格的培訓和管理，不斷淘汰不合格的代理商，只用半年時間，在全國縣級市場鋪開，銷售點達3000多個。
2．低度控制
如果生產企業無力或不需要對整個渠道進行絕對控制，企業往往可以通過對中間商提供具體支持協助來影響營銷中介，這種控制的程度是較低的，大多數企業的控制屬於這種方式。
低度控制又可稱為影響控制。這種控制包括如下一些內容：
(1)向中間商派駐代表。
大型企業一般都派駐代表到經營其產品的營銷中介中去親自監督商品銷售。生產企業人員也會給渠道成員提供一些具體幫助，如幫助中間商訓練銷售人員，組織銷售活動和設計廣告等，通過這些活動來掌握他們的銷售動態。生產企業也可以直接派人支援中間商，比如目前流行的廠家專櫃銷售、店中店等形式，多數是由企業派人開設的。
(2)與中間商多方式合作。
企業可以利用多種方法激勵營銷中介網員宣傳商品，如與中介網員聯合進行廣告宣傳，並由生產企業負擔部分費用；支持中介網員開展營業推廣、公關活動；對業績突出的中介網員給予價格、交易條件上的優惠，對中間商傳授推銷、存貨銷售管理知識，提高其經營水平。通過這些辦法，調動營銷中介成員推銷產品的積極性，達到控制網路的目的。
首先製造商必須在整個市場上塑造自己產品的形象，提高品牌的知名度，也就是必須對分銷商提供強大的服務、廣告支持。另外，分銷商在自己區域內執行製造商的服務、廣告策略時，製造商還應給予支持。為分銷商提供各種補貼措施，比如，焦點廣告補貼、存貨補貼，以換取他們的支持與合作，達成利益的統一體。這一點很重要，製造商必須制定詳細的措施，因地制宜地實施各種策略，爭取分銷商的廣泛參與、積極協作。這既提高了自身品牌的知名度，又幫助分銷商賺取利潤，激發他們的熱情，引導他們正當競爭，從而減少各種沖突，實現製造商與分銷商的雙贏。
渠道管理的具體內容
渠道管理工作包括：
①對經銷商的供貨管理，保證供貨及時，在此基礎上幫助經銷商建立並理順銷售子網，分散銷售及庫存壓力，加快商品的流通速度。
②加強對經銷商廣告、促銷的支持，減少商品流通阻力；提高商品的銷售力，促進銷售；提高資金利用率，使之成為經銷商的重要利潤源。
③對經銷商負責，在保證供應的基礎上，對經銷商提供產品服務支持。妥善處理銷售過程中出現的產品損壞變質、顧客投訴、顧客退貨等問題，切實保障經銷商的利益不受無謂的損害。
④加強對經銷商的訂貨處理管理，減少因訂貨處理環節中出現的失誤而引起發貨不暢。
⑤加強對經銷商訂貨的結算管理，規避結算風險，保障製造商的利益。同時避免經銷商利用結算便利製造市場混亂。
⑥其他管理工作，包括對經銷商進行培訓，增強經銷商對公司理念、價值觀的認同以及對產品知識的認識。還要負責協調製造商與經銷商之間、經銷商與經銷商之間的關系，尤其對於一些突發事件，如價格漲落、產品競爭、產品滯銷以及周邊市場沖擊或低價傾銷等擾亂市場的問題，要以協作、協商的方式為主，以理服人，及時幫助經銷商消除顧慮，平衡心態，引導和支持經銷商向有利於產品營銷的方向轉變。
渠道管理中存在的問題及解決路徑
(一)渠道不統一引發廠商之間的矛盾
企業應該解決由於市場狹小造成的企業和中間商之間所發生的沖突，統一企業的渠道政策，使服務標准規范，比如有些廠家為了迅速打開市場，在產品開拓初期就選擇兩家或兩家以上總代理，由於兩家總代理之間常會進行惡性的價格競爭，因此往往會出現雖然品牌知名度很高，但市場拓展狀況卻非常不理想的局面。當然，廠、商關系需要管理，如防止竄貨應該加強巡查，防止倒貨應該加強培訓，建立獎懲措施，通過人性化管理和制度化管理的有效結合，從而培育最適合企業發展的廠商關系。
(二)渠道冗長造成管理難度加大
應該縮短貨物到達消費者的時間，減少環節降低產品的損耗，廠家有效掌握終端市場供求關系，減少企業利潤被分流的可能性。在這方面海爾的海外營銷渠道可供借鑒：海爾直接利用國外經銷商現有的銷售和服務網路，縮短了渠道鏈條，減少了渠道環節，極大地降低了渠道建設成本。現在海爾在幾十個國家建立了龐大的經銷網路，擁有近萬個營銷點，海爾的各種產品可以隨時在任何國家暢通的流動。
(三)渠道覆蓋面過廣
廠家必須有足夠的資源和能力去關注每個區域的運作，盡量提高渠道管理水平，積極應對競爭對手對薄弱環節的重點進攻。比如海爾與經銷商、代理商合作的方式主要有店中店和專賣店，這是海爾營銷渠道中頗具特色的兩種形式。海爾將國內城市按規模分為五個等級，即一級是省會城市、二級是一般城市、三級是縣級市及地區、四級和五級是鄉鎮和農村。在一、二級市場上以店中店、海爾產品專櫃為主，原則上不設專賣店，在三級市場和部分二級市場建立專賣店，四、五級網路是二、三級銷售渠道的延伸，主要面對農村市場。同時，海爾鼓勵各個零售商主動開拓網點。
(四)企業對中間商的選擇缺乏標准
在選擇中間商的時候，不能過分強調經銷商的實力，而忽視了很多容易發生的問題，比如實力大的經銷商同時也會經營競爭品牌，並以此作為討價還價的籌碼實力大的經銷商不會花很大精力去銷售一個小品牌，廠家可能會失去對產品銷售的控制權等等；廠商關系應該與企業發展戰略匹配，不同的廠家應該對應不同的經銷商。對於知名度不高實力不強的公司，應該在市場開拓初期進行經銷商選擇和培育，既建立利益關聯，又有情感關聯和文化認同；對於擁有知名品牌的大企業，有一整套幫助經銷商提高的做法，使經銷商可以在市場競爭中脫穎而出．可令經銷商產生忠誠。另外其產品經營的低風險性以及較高的利潤，都促使二者形成合作夥伴關系。總之，選擇渠道成員應該有一定的標准：如經營規模、管理水平、經營理念、對新生事物的接受程度、合作精神、對顧客的服務水平、其下遊客戶的數量以及發展潛力等等。
(五)企業不能很好的掌控並管理終端
有些企業自己經營了一部分終端市場，搶了二級批發商和經銷商的生意，使其銷量減少，逐漸對本企業的產品失去經營信心，同時他們會加大對競爭品的經銷量，造成傳統渠道堵塞。如果市場操作不當，整個渠道會因為動力不足而癱瘓。在「渠道為王」的今天，企業越來越感受到渠道里的壓力，如何利用渠道里的資源優勢，如何管理經銷商，就成了決勝終端的「尚方寶劍」了。
(六)忽略渠道的後續管理
很多企業誤認為渠道建成後可以一勞永逸，不注意與渠道成員的感情溝通與交流，從而出現了很多問題。因為從整體情況而言，影響渠道發展的因素眾多，如產品、競爭結構、行業發展、經銷商能力、消費者行為等，渠道建成後，仍要根據市場的發展狀況不斷加以調整，否則就會出現大問題。
(七)盲目自建網路
很多企業特別是一些中小企業不顧實際情況，一定要自建銷售網路，但是由於專業化程度不高，致使渠道效率低下；由於網路太大反應緩慢；管理成本較高；人員開支、行政費用、廣告費用、推廣費用、倉儲配送費用巨大，給企業造成了很大的經濟損失。特別是在一級城市，廠家自建渠道更要慎重考慮。廠家自建渠道必須具備的一定的條件：高度的品牌號召力、影響力和相當的企業實力；穩定的消費群體、市場銷量和企業利潤，象格力已經成為行業領導品牌，具有了相當的品牌認可度和穩定的消費群體；企業經過了相當的前期市場積累已經具備了相對成熟的管理模式等等；另外，自建渠道的關鍵必須講究規模經濟，必須達到一定的規模，廠家才能實現整個配送和營運的成本最低化。
(八)新產品上市的渠道選擇混亂
任何一個新產品的成功入市，都必須最大程度地發揮渠道的力量，特別是與經銷商的緊密合作。如何選擇一家理想的經銷商呢?筆者認為經銷商應該與廠家有相同的經營目標和營銷理念，從實力上講經銷商要有較強的配送能力，良好的信譽，有較強的服務意識、終端管理能力；特別是在同一個經營類別當中，經銷商要經銷獨家品牌，沒有與之產品及價位相 中突的同類品牌；同時經銷商要有較強的資金實力，固定的分銷網路等等。總之，在現代營銷環境下，經銷商經過多年的市場歷練，已經開始轉型了、開始成熟了，對渠道的話語權意識也逐步地得以加強。所以，企業在推廣新品上市的過程中，應該重新評價和選擇經銷商，一是對現有的經銷商，大力強化網路拓展能力和市場操作能力，新產品交其代理後，廠家對其全力扶持並培訓；二是對沒有改造價值的經銷商，堅決予以更換；三是對於實力較強的二級分銷商，則可委託其代理新產品。
3. 怎樣管理市場
既要發展經濟，繁榮市場，又要保持道路暢通，秩序良好，是城市市場管理中的一個難題。辦法是對攤販加以限制和管理。一是限制攤位所在地區。天津巡警總局命令北門外一帶熱鬧地方的20餘家小販，遷移至圍城各馬路一帶空曠地方，設攤安業。但眾小販以種種理由拒不搬遷。二是限制貨攤所佔地盤。官府准許小販在北馬路一帶，各就牆根擺佔一尺五寸、二尺、二尺五寸、三尺不等的貨攤。三是限制營業時間。天津警察廳曾擬定夜市規則五條。但以上這些都是一時權宜之計，時間一久，小販們仍任意擺設貨攤。於是天津警方又提出修建百貨售賣場，命令攤販一律移入的方案，因遭到天津商務總會的反對而作罷。商人中亦有提出在北馬路北海樓內創辦勸工場，並特辟出二層及三層樓上，專門為招集小販之用。此計劃亦未見諸實行。
4. 怎麼管理市場
一、是誰的責任 市場管理是以市場部為主,同時涉及到營銷中心其他部門。各部門負責人責任如下: 1、市場部負責人 (1)市場定位與市場細分 (2)實施市場分析,收集並加工處理市場信息 (3)組建和完善營銷信息系統,建立並維護信息庫 (4)現有市場和新產品市場調查 (5)未來市場分析,現有市場發展方向研究 (6)制定市場趨企劃方案,指導其他部門實施 (7)檢查市場企劃方案的執行情況 (8)其他相關責任 2、銷售部負責人 (1)收集市場信息,並及時反饋給市場部 (2)參與論證市場部的研究成果 (3)實施市場部制定並經批準的市場企劃方案,並接受市場部的檢查 (4)其他相關責任 3、客戶部負責人 (1)收集市場信息,並及時反饋給市場部 (2)參與論證市場部的研究成果 (3)實施市場部制定並經批準的市場企劃方案,並接受市場的檢查 (4)其他相關責任 4、各辦事處負責人 (1)收集市場信息,並及時反饋給市場部 (2)參與論證市場部的研究成果 (3)實施市場部制定並經批準的市場企劃方案,並接受市場的檢查 (4)其他相關責任 二、如何做好市場管理 1、市場定位管理 作為企業家,應該明白兩個最基本的問題:第一,我們的企業能為市場提供什麼?即產品定位。第二,我們企業的市場在哪裡?即市場定位。 任何一個企業,無論它的規模有多大,都不可能「通吃」所有的市場,不可能為所有的消費群體服務,而只能在某一市場領域內發展。這一方面因為再大的規模,也都是有限的,另一方面由於消費群體太多太散,企業沒有精力和能力去一一顧及。這里所說的「某一市場領域」,就是公司的目標市場,市場定位就是通過一定的方法找到自己的公司的目標市場。那種不知道自己的市場在哪裡的企業,最終不會有什麼前提。 所謂目標市場,就是企業將要滿足其需求的,准備進入和有能力進入的那片市場。確定目標市場大致需要以下幾個步驟:
★ 市場機會識別、分析和評價 哪裡有需求,哪裡就有市場,尤其是那些沒有被滿足或沒有完全被滿足的需求,更是有巨大的市場。 (1)市場機會的識別 機會總是給有準備的人提供的,作為營銷總監,你應該指導市場部設置專職的市場研究人員,建立完善的市場信息系統,經常性地搜集信息,並經常性地對信息進行研究,才能從中發展市場機會。 ● 搜集信息 企業市場信息來源主要有以下渠道: 在外來信息中,客戶反饋來得最直接、最迅速和最有效。信息研究人員必須隨時保持渠道暢通,與外界保持良好的聯系,經常收集客戶的意見和建議。 ● 完善信息系統並進行信息研究 任何一家企業,如果沒有一個完善的信息系統,沒有經常性的信息研究,而只靠老闆主觀判斷或靈感發揮,是很難在競爭劇烈的市場環境中找到好的機會並使之成為企業的生存土壤的。市場是很殘酷的,有時候,看起來是機會,實質上卻是陷阱乃至災難。 (2)市場機會的分析評價 分析和評價市場機會,可以從以下幾個方面入手。 第一,分析你所發現的機會是不是你的公司的機會。 市場機會總是很多,可很多機會並不是你的或並不是適合你的。我們發現一個機會時,該做的並不是馬上沖上去大投入大開發,而是要冷靜地分析一下這一機會需要在哪些條件下才能被你成功地利用,分析一下你的公司在這一機會上是否擁有優勢──即你的公司有沒有能力讓這一機會發揮作用。一個市場機會往往是被很多企業發現,成功與否在於誰最先進入這一市場領域並佔有它,自然,後進入的可能就撈不到什麼好處。當面對一個市場機會時,你要想到你的競爭對手並不是比你笨,人家也可能正在分析,因此,你還應當分析你的競爭對手在這一方面的優勢,然後看看這一機會更合適你還是更合適你的競爭對手。這樣一分析,就能明白它是否適合你的公司,是否能為你所用了。 第二,分析市場機會潛在利潤和成功的可能性大小 潛在利潤和成功的可能性是要結合起來考慮的,道理很簡單:利潤高而無法實現的機會是沒有價值的;實現很容易而又沒有利潤的機會也是沒有價值的。在這方面失敗的案例太多了。 我們如果在分析內外因素的基礎上,分別用1、2、3、4代表市場機會列出圖表來看,顯然,對我們公司來說,2是最應該重視的機會。
5. 如何做好物業管理企業市場拓展工作
一、做好企業市場定位、調整項目結構
案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制後主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。
由於物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利於市場拓展工作的開展。市場定位有助於以下市場拓展工作的開展：
1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在後期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場佔有率，有了明確的定位後，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。
2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場並進一步擴大優質市場佔有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。
3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區後，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費採取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。
二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構
案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。後來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。
市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：
1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。
2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。
3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標准等物業管理服務合同中的內容進行談判。
4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權後，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。
三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念
案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門後沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班後發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來後，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況後，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。
物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關繫到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。
所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重「人人都是窗口」，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。
在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。
案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。
四、成功市場工作步驟
通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。
首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，佔領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找准開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日後的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。