房市場低迷對貝殼平台有什麼影響

A. 貝殼的業績是樓市「晴雨表」

「剛剛過去的2021年，我們的感受是前所未有的難。」

3月10日，貝殼發布2021年未經審計的第四季度和全年財務業績，並召開電話交流會。才剛開始發言，貝殼董事長兼CEO彭永東便深切抒發了這一年來貝殼人的心聲，相信這也是所有地產從業者的心聲。

對於整個中介行業來說，2021年的確是極為艱難的一年；而對於在過去一年痛失靈魂人物的貝殼而言，左暉的離去、房地產市場的大幅調整以及互聯網經濟的全新命題，也給公司提出了很多新的挑戰。

財報顯示，2021年貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%；經調整後凈利潤為22.94億元。

在如此波動的市場環境中，貝殼還能保持增長實屬不易，透過財報可以看到，貝殼也在積極尋找新的增長動能，長租、家裝兩大業務，則是貝殼新的「抓手」。

下行市場中的悲與喜

先後經歷了創始人離世、管理層換防、地產行業寒冬以及渾水機構做空，2021年貝殼度過了充滿挑戰的一年。

財報顯示，2021年貝殼實現毛利158億元，同比2020年的169億元下降了6.2%；而毛利率為19.6%，同比2020年的23.9%減少了4.3個百分點。

除了毛利下滑，貝殼的營業利潤等多項數據均同比下跌和由正轉負，顯示出不小的經營壓力。

財報顯示，2021年全年，貝殼出現營業虧損14億元，相比2020年28億元的營業利潤「由盈轉虧」；營業利潤率為-1.7%，較2020年的4%「由正轉負」；凈虧損為5.25億元，同樣相比2020年27.78億元的凈收入「由盈轉虧」。

從去年第三季度開始，房地產市場全面「速凍」，市場形勢在貝殼的財務數據上也有了直觀的體現。

2021年第四季度，貝殼實現營業收入178億元，較2020年同期的227億元減少了49億元。

不過貝殼方面表示，營業收入下降主要是由於整體GTV下降，因為市場一直在低位徘徊。財報顯示，2021年第四季度貝殼整體GTV整體下降34.6%至7324億元，而2020年同期為1.12萬億元。

此外，相比2020年同期12.67億元的營業利潤，2021年第四季度貝殼也實現了營業額虧損，達到11.84億元。而第四季度營業利潤率也由正轉負，從2020年同期的5.6%下降為-6.7%。

不僅如此，對比2020年同期10.96億元的凈利潤，貝殼在2021年第四季度凈虧損數字是9.33億元。

財報顯示，2021年第四季度，貝殼經調整後的營業虧損為3.98億元，2020年同期營業利潤為22.3億元；經調整後的營業利潤率為-2.2%，2020年同期為9.8%。

從總體來看，第四季度市場復甦還在初期且相對分化，整體市場交易量也處於相對低位。不過整體而言，貝殼四季度的業績表現好於市場此前預期，在樓市降溫期新房業務波動較小，表現出一定的韌性。

面臨市場環境的挑戰，貝殼也適時地進行了一系列管理動作優化。2021年四季度公司GTV為7324億元，營業收入178億元，超過了公司此前的收入指引上線和市場一致預期。2021年四季度貝殼經調整後凈利潤4191萬元，遠好於彭博市場一致預期的5.14億元虧損。

此外，2021年第四季度，貝殼的營業成本為由2020年同期的172億元，降至了149億元。其中，非鏈家經紀人和其他銷售渠道的傭金78億元，內部傭金和薪酬支出54億元。

二手房超預期，新房恢復還需時間

受樓市大環境影響，貝殼2021年第四季度的新房、二手房交易規模均出現不同程度的下降，尤其是二手房交易受沖擊相對較大。

貝殼研究院數據顯示，2021年第四季度全國二手市場GTV同比下降43%。而財報顯示，同期貝殼存量房交易GTV同比下降39%，為3546億元，其中二手房交易同比下降41%。

值得注意的是，即便存量房業務交易額下降，但貝殼的下降幅度依然優於核心一、二線城市45%的二手房市場成交量平均下滑水平，超出市場預期。而且從實際情況來看，目前部分核心城市二手交易量已經開始築底。

不過在新房市場，貝殼研究院數據顯示，2021年第四季度全國新房市場同比下降20%，而貝殼平台的新房GTV同比下降了24%，至3568億元，略超出市場跌幅。

究其原因，貝殼也表示，主要是受到了房地產行業流動性危機的影響。「在開發商流動性風險不確定的情況下，公司主動進行了一定程度大的業務收縮，從而保證業務長期安全性。短周期看，新房市場周期恢復還需要更多時間，尤其四季度新房風險持續累積。」

財報顯示，2021年第四季度，貝殼存量房交易服務的營業收入為60億元，2020年同期為92億元；新房交易服務的營業收入是113億元，2020年同期為129億元。此外，貝殼於2021年錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元。

去年四季度以來，在政策的支持下，市場出現觸底跡象，但交易恢復仍需更多的時間，行業剩餘產能也在大范圍出清。作為中介平台最為核心的資產，線下門店和經紀人數量決定著貝殼能否平穩度過行業下行期。

財報顯示，截至2021年四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，環比下降5.4%；活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%，環比下降8.3%。

貝殼表示，門店數量減少主要由於合並了部分門店以增加競爭力。與此同時，新增門店減少，平台聯網經紀人也同比下降7.8%至45.5萬人；活躍經紀人人數同比下降8.7%至超過40.6萬人。

據空白研究院調研顯示，截至2021年年底，全國范圍內經紀人數量減少比例保守估算為30%-40%。而對比行業產能收縮幅度，貝殼還算展現了比較好的經紀人留存能力。

彭永東的「三個確定」

在業績交流會的尾聲，對於2022年房地產市場的展望，彭永東表示自己有三個非常「確定」的判斷。

「第一，我們相信政策糾偏是確定的；第二，我們相信消費者對於美好居住有巨大的需求是確定的；第三我們相信市場回歸中樞是確定的。」

而在這些確定性的支持下，彭永東堅信一季度觸底後市場信心會循序恢復，交易額跌幅也將從第二季度逐步開始收窄，下半年有望恢復同比增長。

不過他也表示，2022全年，貝殼對二手房和新房加總的交易額判斷仍是同比下降6%~14%。其中，二手同比下降10%~15%，新房同比下降5%~10%。

此外，交流會上還發布了貝殼研究院對2022年房地產市場的預期及貝殼平台業務發展的業績趨勢。貝殼研究院預計，2022年市場會逐步恢復，並呈現「前低後高」的走勢。

今年以來，房地產市場利好政策頻現。貝殼研究院預計，今年貨幣政策還將維持中性偏寬的方向，並且會有一次降准和兩次降息。與此同時，今年的信貸環境和行政調控措施，也都將在利好房地產市場和保持房住不炒的情況下穩定恢復。

從信貸層面看，2022年房貸利率會進一步下降，信貸投放節奏會與市場需求匹配穩定釋放，全年按揭投放總額度也會較2021年有所增長，且信貸投向會明確支持剛需、改善類需求的釋放，促進住房消費。

從行政調解手段看，2022年預計將能看到更多的地方政府對需求端進行行政調節上的放鬆，例如放寬首套認定標准、放鬆限購限售等。「人民群眾對美好居住的需求依然巨大，但各類需求的釋放仍需要一個過程。」

隨著房地產行業的發展轉向長期、可持續，貝殼及時作出調整，通過運營優化和戰略升級有效地將困難轉化為機遇。據了解，去年年底，貝殼發布了『一體兩翼』戰略升級，『一體』即二手和新房交易服務賽道，『兩翼』則分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群。

事實上，除了房產交易服務，貝殼正試圖在傢具裝修服務和長租公寓兩個領域開辟出新的增長點。

2021年7月份，貝殼曾以80億元的價格收購了聖都家裝，後者主營業務為正裝模式的家庭裝修服務，目前業務已覆蓋全國31個城市。而在去年四季度的城市試點中，貝殼的二手和新房交易服務賽道已經為當地家裝業務貢獻了約30%的客源。

此外，2021年年底，貝殼還成立了「貝殼惠居事業群」，而後，貝殼租房應運而生。今年二月份，貝殼租房曾與樂灣公寓簽訂合作，在上海徐匯區合作投資共建首個青年公寓項目，據悉該項目佔地近4萬平方米，總體量達2978套。而除了合作共建公寓，貝殼租房還在部分城市嘗試分散式公寓業務，做輕託管。

貝殼執行董事兼CFO徐濤表示：「『一體兩翼』是公司未來發展的戰略框架。我們堅持在產業互聯網垂直耕耘，搭建基礎設施。房產交易和服務領域積累的寶貴經驗，使我們有強大的信心和堅實的基礎，升級龐大且不斷延展的『美好居住』領域的產業格局。」

基於這種宏願，據了解，2022年貝殼也給自己的「一體」業務定了三個目標：

第一，推動經紀人等服務者的專業化與職業化；第二，更關注品質前提下的房屋交易事業群經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；第三，「一體」在2022年開始助力「兩翼」，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。

也許正如房地產行業回歸「居住」屬性的初心一樣，貝殼設想中的第二增長曲線，也是讓中介行業回歸「服務」的初心。

如今樓市回暖在即，家裝和長租賽道的未來會屬於貝殼嗎？

B. 貝殼研究院發布居住服務發展研究白皮書，近7成房產經紀人對職業發展有信心

近日，貝殼研究院發布《服務者時代崛起：居住服務發展研究白皮書2022》，以房產經紀人為主要分析對象，從服務者畫像、從業狀況和職業發展信心等角度，綜合分析了2021年房產經紀人的生存發展情況。報告顯示，2021年，房產經紀行業的學歷水平持續提升，房產經紀人正成為不少已育女性重返職場的新選擇，在過去一年的市場波動下，仍有近7成房產經紀人對於行業發展保持信心。

行業學歷水平持續提升，經紀人成女性重返職場新選擇

中國房產經紀從業群體整體較為年輕，調查數據顯示，40歲以下佔比91.1%，其中90後佔比過半，已成為行業中堅力量。分性別看，女性經紀從業者年齡普遍稍高，35歲及以上佔比32%，高出同年齡段男性群體15.5個百分點。

女性經紀人整體年齡較高與越來越多的寶媽加入房產經紀行業有一定關系。根據測算，目前貝殼合作的經紀人中有5萬名左右的寶媽，占經紀人總數的12%左右，其中近一半是重返職場的寶媽（即曾經有職業生涯的中斷或者沒有工作經驗）。從絕對數量上看，蘇州、成都、武漢的寶媽數量最多；從人群佔比上看，寶媽經紀人滲透率最高的城市普遍在二三線，如臨沂、贛州等。

社交能力、親和力、耐心細心、責任感等特質，為寶媽經紀人帶來了獨特的優勢。在對這些重返職場的女性綜合能力分析中發現，寶媽經紀人韌性更強，其穩定性、成長速度、綜合素質均表現亮眼，業績情況也呈現「增速快，上限高」的特點。

圖：房地產經紀人年齡分布

數據來源：貝殼研究院

近20年來，房產經紀行業經過持續的改造與迭代，經紀從業者的職業化水平不斷提升。綜合報告可以看出，盡管在2021年的市場變化下，房產經紀行業具備較強的韌性。作為房產經紀行業的核心從業者，房產經紀人的職業化、專業化服務將作為核心生產要素，為消費者提供更安心、更舒適的服務體驗，共同推動居住服務者時代崛起。