① 北京市寫字樓市場發展的影響因素分析
北京市寫字樓市場發展的影響因素分析
從九十年代初起步至今，北京的寫字樓市場經歷了初期的由於嚴重緊缺而價格飛漲的階段，經歷了2002年前後幾年的市場供給量持續走高、以供給增長為顯著特點的爆炸性供給時期，直到2004年以後才發展到供求兩旺的平衡狀態。這個過程中，這個市場的各方包括政府、投資者、購買者和租賃者都在不斷地借鑒、摸索和積累經驗，以一種日漸成熟的運作模式在寫字樓市場中博弈，使之進入一個穩定的良性循環。
據統計，僅就甲級寫字樓而言，北京地區2005年的寫字樓市場總供給量約為110萬平方米，而2006年和2007年每年的總供給量估計也都在200萬平方米左右，如此龐大的供給量，再加上原來沒有被市場消化的400多萬平方米的市場存量，可以說北京的寫字樓市場供給是明顯高於需求的，這在前兩年也曾經使得一些行業人士對之後的市場發展懷有悲觀的心態，但幾年以來「有驚無險」的市場發展狀況使人們徹底打消了原來的疑慮和擔憂，紛紛換以樂觀和充滿信心的心態去預測未來的北京寫字樓市場發展。
很多人認為，在中國這樣一個「看得見的手」和「看不見的手」共同作用、並且前者的作用似乎更大的市場中，不確定的因素實在太多，以至於在政府行政力量這只「看得見的手」的強大幹預下，任何有關未來寫字樓市場發展的經濟學預測結果都會顯得蒼白無力。然而，隨著市場的日益規范和成熟，「看不見的手」將逐步占據主導地位，而且分析未來寫字樓市場發展的影響因素對於有效把握市場環境、進行綜合決策依然是非常必要和有效的。
本文將從宏觀經濟和政策的影響、市場競爭的影響、項目樓盤本身的影響和需求方的影響四個方面對影響寫字樓發展的因素進行分析。
一、宏觀經濟和政策的影響
宏觀經濟狀況
作為一個與其他行業發展高度依存的市場，寫字樓市場的發展受到整個宏觀經濟發展狀況的決定性影響。因為對於消費者來說，寫字樓是一種彈性非常強的消費品，經濟發展好則租賃高檔寫字樓的企業相對會更多。十多年來北京寫字樓市場的迅猛發展與中國經濟總量的迅速增長是密切相關的，而2001年北京在申奧成功後向世界展示的強大的發展潛力也是保證這幾年北京寫字樓市場在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩發展的重要因素。
優惠政策
為鼓勵企業進駐特定地區的寫字樓，很多優惠政策應運而生，這些政策不僅在吸引和引導企業遵循規劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區內的寫字樓帶來了無限的商機。
從提供這些優惠政策的施益人方面看，優惠政策基本可以分為國家層面、北京市層面、地區層面和具體項目層面四種類型。
國家層面：如北京經濟技術開發區和中關村科技園區等國家重點規劃發展區的企業所享有的一系列國家給予的優待政策；
北京市層面：如北京市發展和改革委員會、北京市財政局、北京市國家稅務局、北京市地方稅務局和北京市人事局等五個部門聯合公布的北京市政府《關於促進首都金融產業發展的意見》。「意見」提供了12項相當誘人的優惠政策，鼓勵和吸引全國各地機構入京創辦金融服務企業。
地區層面：如2006年初，金融街商會、CBD管委會先後召開新聞發布會，針對新設立或新遷入駐的金融企業公布了一些優惠政策。另外由於西城區政府也推出了一系列優惠租賃政策吸引了大量國內外金融機構入駐金融街。
具體某個項目樓盤層面：很多樓盤都有自己爭取客戶的手段，但最常見的還是給予重要客戶以經濟上或其他方面的優惠政策，以爭取更多更好的客戶入駐。
從受益方來看，有些優惠政策是針對入住企業的，大多屬於利益方面的優惠；而有些則是針對企業員工的，這些政策則大多與身份認同方面有關。比如前面提到的北京市政府針對入京金融服務企業的優惠政策中就同時包括這兩個方面的內容。
針對企業：入京創辦金融企業，最高可獲補助1000萬；入住金融街，買辦公樓可獲補助每平方1000元，租寫字樓3年可減免租金；
針對員工：入京金融企業的高管、專業人員享有多重減免個稅優惠；從外地引入高級人才，戶口可入京；外地戶籍高管子女高考、入學與北京籍學生同等待遇等等。
對外資的引導
隨著中國加入WTO日見深入，中國的經濟正日益緊密地融入到世界經濟發展的整體中，中國政府對於外商投資也提供了一系列的鼓勵和吸納措施，這對於北京地區寫字樓市場的發展的促進作用尤其明顯。一方面，在北京建立辦公地點的跨國企業越來越多，為北京的寫字樓的需求不斷注入新鮮血液，同時已經進入北京的跨國企業也在不斷的擴張，對寫字樓面積的需求也在飛速增長，據業內專家分析，2006年下半年市場，隨著跨國企業的擴張，盡管有大量新供應出現，但寫字樓市場的空置率在未來兩年內仍會略微下降。另一方面，大面積甚至整棟購買新建寫字樓的案例頻頻出現，這在近兩年尤其明顯，這種現象不僅出現在國內外大企業用於自身使用方面，如以摩托羅拉和三星電子為主要代表的很多跨國公司，打破了以往在海外不購買不動產的慣例，開始在北京整幢地購買寫字樓，同時也發生在國外的投資者身上，比如摩根斯坦利購買富力城雙子座B座30000平方米的案例，新加坡凱德置地購買中環世貿中心A座和B座106000平方米等案例就是境外資金進入北京寫字樓市場的典型代表。這些都無疑為北京的寫字樓市場注入了一針強心劑。
銀行貸款政策
國內的寫字樓開發商融資的渠道單一，大多依靠銀行貸款。以前北京房地產的開發的模式大體都是，前一開發項目在獲得立項並取得銷售許可證後，就可以通過預售回收部分資金，其餘的資金缺口可以通過銀行貸款、企業流動資金以及其他方式來彌補，然後再開發下一個項目，這樣就將風險分散到了銀行和客戶。而央行的一紙禁令，使習慣了轉移開發風險給他人的開發商們頓感資金周轉不靈，2005年以後，鑒於央行對與開發商貸款政策的緊縮，房地產開發商特別是實力相對薄弱的中小開發商面臨著很大的資金壓力，紛紛尋找其它融資渠道。
人民幣匯率的變化
人民幣匯率的上升以及上升的預期都會對寫字樓市場產生影響，前者的影響主要表現在價格上升，而後者的價格則主要表現在房地產泡沫的產生。
在2005年人民幣匯率有所上升之後，三季度北京寫字樓整體租金水平也有所上升，這與很多寫字樓的租金都轉而採用了人民幣報價也存在一定關系。2005年出現人民幣的持續升值，很多業內人士預測2006年很有可能是外資投資中國房地產市場的高潮。隨之而來的是房地產市場泡沫的膨脹，其中的關鍵原因是外商對人民幣未來的升值預期。