二手房市場怎麼聯動

Ⅰ 「限價」轉向二手房！多城一二手聯動穩預期

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2021年2月以來，以深圳首發「二手房成交參考價」為風向標，多城市跟進該政策，房地產調控持續深入，全方位管控的格局愈加明顯。

據不完全統計，加上7月26日新宣布二手房成交參考價機制的無錫市，截至目前，已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫7個城市實施二手房參考價制度。

除此之外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，全國至少還有9個城市對二手住房價格進行了重點規范和管控，管控形式多樣，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等。

從新房的「四限」（限價、限購、限貸、限售）到二手房的「限價」，意味著調控政策開始啃下「沒抓手、沒工具、主體難以監管」的二手房市場這塊硬骨頭。

多位分析師向21世紀經濟報道表示，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年存量市場最重要的一項政策，考慮到前期城市政策效果良好，不排除後續在更多熱點城市落地，未來全國房價或呈窄幅波動。

億翰智庫則進一步指出，2021年上半年房地產調控政策呈現出長短並行，全方位、體系化趨勢明顯的特徵，即房地產市場調控的長效機制不斷落地，短期調控工具逐漸體系化，總體上向全方位管控發展。

雙管齊下控熱度

「新房限價往往導致熱點城市出現一二手樓價格盤倒掛。」平安證券分析師楊侃表示，不同於政府可以在新房預售證獲取或土地出讓環節限制新房售價，二手房所有權在於居民，無法通過上述政策限制其掛牌、成交價格。

兩者之間的差異，導致在「買到即賺到」的刺激下，大量剛需、改善需求提前釋放、疊加投資購房需求入市，進一步推升新房市場熱度。今年以來，西安、杭州等熱點城市更是再現新房「萬人搖號」的現象。

而這是一個惡性循環。在火熱的新房市場「中簽難」、無法滿足購房需求的家庭，被迫進入二手房市場，又進一步推高了二手房價格。

「不把二手房控制住，新房價格就很難管控。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，一二手房價倒掛也助長了打新與投機炒作。

早在深圳出台二手房成交參考價前兩個月，深圳更是出現了小區業主通過微信群發布集體漲價言論，惡意炒作二手房價，被主管部門約談相關當事人並暫停該小區二手房網簽手續。

「考慮新房限價等傳統調控手段難以平抑二手房市場熱度，二手房市場亟待規范。」楊侃表示，二手房成交參考價機制實施之後，深圳二手房成交大幅回落，樓市熱度趨穩。

今年2月深圳二手房掛牌量指數環比1月下滑74%，盡管2月有春節假期的影響，但從後續月份表現看，二手房掛牌量指數仍維持極低水平。

二手住宅成交亦顯著回落，6月成交僅23.7萬平米，大幅低於去年的月均值68.3萬平米，同比下降73.8%。

來自易居研究院的統計數據更是顯示，今年1月份深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，即72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，到了6月份，其價格為61500元/平方米，二手房成交價格縮水了15%。

一二手聯動之下，二手房成交參考價機制實行後，市場回落的節奏也傳導到了新房市場。

隨著深圳二手房市場熱度不再，疊加積分搖號購房等政策出台，抑制炒房客行為，居民購房趨於理性，新房熱度逐步下滑。平安證券統計數據顯示，深圳改變了此前中簽率低、一房難求的狀況，目前部分新盤開盤去化不足100%，如恆壹四季華府認購人數不足推出房源數量，中簽率達154%。

未來或有更多城市「限價」

深圳率先打響二手房價格管控第一槍之後，寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫相繼跟進。

政策基本面均聚焦在「穩預期」。

從政策內容看，一方面官方發布全部或重點小區二手住房參考價格，另一方面是要求相關機構將其作為參考依據，包括房地產經紀機構應下架價格偏高房源，銀行將其作為商業貸款發放依據等。

以深圳為例，二手房參考價格機制出台後，房地產經紀機構APP、官網上所有房源掛牌價格均改為參考價格，而不再由業主隨意提高，疊加成交價格信息不透明，降低房價上漲預期的自我強化，有效緩解購房者對於房價上升的擔憂，炒房氛圍得以抑制。

諸葛找房數據研究中心指出，公布小區參考價格能夠迅速改變買賣雙方的市場預期，賣方在指導價格低於報價時可能選擇收回房屋，買方在選中房屋價格高於參考價格後會延緩入市時間，因此導致市場成交量價立即下行。

「深圳的二手房成交價格縮水15%，是現在很多購房者都很關注的數字，因為大家都會問，跌了沒，跌了多少。」嚴躍進表示。而對於最新跟進該機制的無錫，嚴躍進認為，無論是市場預期的調整、房價的行政管控還是二手房的供求關系變化，都會促進二手住房市場的降溫。

李宇嘉也表示，二手住房成交參考價格發布機制下，賣家掛牌意願明顯減弱，不願意掛牌或不願意以參考價來掛牌，這導致成交受阻。此外，買家預期同樣不再積極，觀望情緒濃厚。

值得注意的是，二手房成交參考價機制中有一個亮點，即銀行將其作為放貸依據，若成交價格高於參考價格，商業銀行僅按照參考價予以放貸，差距須由購房者自行解決，將變相提高購房首付，此為從需求端抑制二手房市場熱度。

多位分析師認為，後續二手房成交參考價制度或將在更多熱點城市落地，尤其是前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。

與此同時，億翰智庫指出，銀行的參與對「二手房指導價」政策效果有著重要作用。「如果銀行不按照指導價貸款，指導價的作用更多地在於平緩市場情緒，對市場成交價格的影響較小。」

億翰智庫強調，從土地出讓到新房再到二手房，是一個相互關聯，相互影響的整體，要想控制住房價，只針對部分環節的調控容易導致整體失衡，需要從全局出發，整體調控。

無疑，自2020年年中以來，從「三道紅線」到「貸款集中度管理」再到「集中供地」，從「房地聯動」到「新房價格管控」再到「二手房成交參考價」，房地產調控政策愈加強調體系化與全方位，「穩預期」目標則貫穿始終。

Ⅱ 房產中介如何開展一二手聯動業務

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統房產機構的「一二手聯動」只能解決點到點的問題，二手房經紀人接觸的新房資源有限，因此開發商獲得的新增客源也受到局限。而房客多有大量的用戶群體基礎，可以實現資源整合，能夠把一二手聯動的業務規模化。