怎麼看房產市場

1. 您如何看待中國的房地產市場

投資當年是需求，但是來年就是供應，經濟你要想使得它有足夠的供應，供給側不出問題，需要過去投資。如果想在猛銀未來改善它需要現在投資，所以投資的關鍵作用是非常重要的。

今
天我知道我們會有專家講房地產，我給大家看一下房地產投資下行厲害了，這個曲線這么下，應該說業內人士，包括所有經濟界人士看了之後還是不寒而慄的。所以這個問題應當說是比較復雜，我們列了三個原因，第一個是經濟增長的下降；第二個是中國城市化早就轉型了，這個我們過去棚手都有很詳細的研究，可能過去大家不太關注，我們很早就指出中國的城市化，特別是大家所說的那種農村人口變為城市人，然後農村土地變為城市土地這種，然後房地產市場火爆不得了的這樣一種城市化，其實幾年前就基本停止了，現在逆城市化。所以大家記得吧，在期間，河北代表團他參加這個討論的時候談過「雙向」，城市化也，鄉村振興也要，城市化要人才要資金，鄉村振興也要人才也要資金。他說的「雙向」，很多人不太注意，「雙向」什麼意思？
就是從城裡往鄉下去，有些你可以把它說的再直白一點就是逆城市化，它應當說是總體的城鄉一體化，我覺得是這樣說的是對的。如果是這樣的話大家就會知道它對我們特別是房地產市場的發展，它有一些鏈知嫌非常深刻的趨勢性的影響。

房地產市場有人專門說了，大概可以說我是我們中國研究房地產市場最早的人之一，因為我參加過早期的所有的這些方案的研究和制定、討論，我都參加過的，後來有別的事不太做了。我知道我們這個市場其實從一開始就有結構性的扭曲，這些結構性扭曲，不因你給錢還是不給錢而有變化。
所以現在在各地起動房地產都是從資金面著手，保交樓等等，但是這些淺表的問題解決之後，如果不能夠解決我們這個市場的結構性扭曲，那麼這個市場的長期發展還是有一些問題的。

2. 如何看待當下的房產市場

房子是消費品還是投資品，這一直是社會各界爭論的話題。相信大多數人都會選擇購買房產，特別是在中國這樣一個重視「房子夢」的國家，房產更是被視為生活的必需品。然而，相對於一些長期持有、看漲樓市的人而言，我更傾向於把房子視為消費品。
首先，消費和投資是不同的概念。消費指的是滿足當前需求和慾望，而投資則是根據未來預期獲取收益而採取的行為。從這個角度來看，房子更符合消費的定義。我們追求住宅的目的是為了生活質量和舒適度的提升，而並非追求單純的資產增值。
其次，購買房屋需要投入大量的資金，且通常會使用杠桿。價格波動對於家庭財富的影響非常顯著。過去幾年中，房價呈現出累計漲幅可觀的趨勢。對於很多人來說，擔心房價繼續快速上漲，不買房會導致自己的資產購買力貶值或者落後於其他人，這種焦慮其實才是隱藏在剛需外衣之下寬雹真正的原因。但實際上，購買房屋所需要的時間、精力和金錢成本非常高昂，而我們自身的收入和生活要求以及就業市場的變化也難以預測，因此未來的收益也存在著不確定性。
最後，從長遠來看，投資多樣化是一種理性選擇。我們不能把所有的雞蛋放在一個籃子里，否則遇到市場波動或其他風險，將會對我們帶來極大的棗巧慎財務損失。因此，將資產分散於不同的領域分散風險，可以更好地平衡財務風險，並保證我們的長期財務穩定性。
在我看來，購房應該是基於消費需求而非投資需求進行決策。我們應該明確自己的購房目的，權衡利弊，根據個人經濟情況和職業發展等因素來凳敬決定是否購房，否則可能會因為超越個人財務承受能力而導致不必要的損失。對於我們大多數人而言，房子是消費品，而非投資品。最終的目的是提高生活質量和舒適度，而非追求單純的資產增值。
總的來說，我們應該理性對待購房問題，不盲目追隨市場熱點，而是根據自己的經濟狀況、職業發展和生活需求等因素進行決策。可以選擇在購房之前做好充分的准備和規劃，以保證自己的財務安全和長期穩定性。

3. 如何看待房地產市場的回暖

意味著房地產投資者最後的逃頂機會來了，而且不會持續太久。在房地產中介、售樓處、房地產自媒體紛紛告訴你「再不買就來不及了」的時候，你應該告訴自己「再不賣就來不及了」。

毋庸置疑，春節後各地房地產市場出現了回暖，但各地的回暖程度不一，且我認為不具有可持續性。回暖的主要原因：

1）2022年下半年的疫情封控確實壓抑了部分需求，在疫情這個不確定因素解除後，確實會有部分需求集中釋放。

2）房地產政策刺激集中出台，累積到了一個時點，使得一些認為「先觀望」的需求認為「可以不用再等了，政策出得差不多了」。

3）今年1-2月的管理層密集喊話——不管是不是真的能此碧配實現——確實給了一些擔心未來經濟形勢，不敢加杠桿的人以信心。

4）每年春節後市場都會回暖，這本來就是房地產市場最大的季節性因素，例如次年入學需求。2016-17年是近20年的人口出生高峰，也就意味著今明年會是小學入學高峰——盡管接下來學區房需求會連跌六年跌去50%，但至少今年的需求是存在的。

5）對「房地產市場40年拐點已至」的判斷並非普遍的，仍然有投資者以老套路對待。

何謂老套路？

房地產慧彎需求總的來說是越森指來越多，房價總的來說是越來越高，買房總的來說是最佳投資——但是，政府會調控、會刺激，趕在調控前投資買房會遇上幾年的市場低迷，而趕在刺激時買入則會立刻盈利。所以老套路的核心不是要不要加杠桿買房，而是選擇最佳的入市時機。

套路套路，套的就是你。

為什麼說這是最後的逃頂機會？因為40年的市場根基已經變了。

城市化進程已經終結。不是說城市化比例不會從現在的66%繼續提高，而是不會再有農村進城人口，農村也就4、5億人了，還大部分都是40歲、甚至是50歲以上的中老年人。30歲以下人口的城市化率已經達到80%-90%。絕大多數新出生人口也在城鎮。接下來，當城市總人口保持穩定，農村人口自然減少，城市化比例依然能繼續快速提高到80%。

房地產市場的根本問題是在土地財政（實質是進城稅）依託下的過度開發、供給過剩、房價過高——永遠立足於未來會有更多進城需求、更多城市人口、更高收入。在此基礎上的2個基本邏輯——房價永遠漲，收入永遠漲。收入永遠漲，意味著當前過高的房價可以被未來的高收入預期對沖。房價永遠漲，意味著哪怕收入永遠趕不上按揭，我還可以借錢買房獲得回報。

這2個邏輯現在都變了。

當然你也可以再等等，再看看，不過逃頂的機會可不是留給形勢明顯改變以後的大多數人的。