租賃市場怎麼保障房租

『壹』 防範房屋租賃糾紛的辦法和解決措施

防範房屋租賃糾紛的辦法和解決措施
防範辦法和解決措施租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不採取一些行之有效的防範措施和解決辦法，就不利於市場的發育和成熟。本人在這里談幾點看法，以期拋磚引玉。
1.業主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人後君子。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人宏頃薯的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂後必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。
2.出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時乎寬，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生後，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。
3.出租人在出租房屋時，可要求承租人設立擔保。承租人設立擔保，是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的為有效的辦法之一。對於那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人，設立擔保尤為必要。
4.出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經濟狀況，提出合理的租金價格，不要要價太高。我們在工作中發現，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發生，是因為租金偏離市場行情和整個經濟狀況，高得承租人實在難以承受。租價過高，不但容易產生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當事人都是有益無害的。
5.承租人不要貪圖，找那些產權不明、違法建築及無《租賃許可證》，不允許出租的餓房屋業主租賃房屋。承租人租房前，好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。
6.租賃管理部門進一步加強對租賃市場的力度。第一是進一步規范管理，嚴格依法發證和登記，做到不因自己發證或登記失誤而造成租賃糾紛的發生。第二是加強檢查，將整個租賃市場納入有蔽者序的管理網路與視線中，發現非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時予以糾正和化解。第三是加強宣傳，逐漸使當事人認識到合法租賃的好處。第四是加強和有關職能部門的合作與，從不同角度履行好各自的職責，減少租賃糾紛的發生。

『貳』 多地出招 促進住房租賃市場發展

近期，北京、福州等地出台住房租賃相關政策，促進「租購並舉」。業內人士表示，隨著「租購並舉」制度建設持續深化，住房租賃市場將進一步完善。

穩定租金水平

《北京市住房租賃條例》近日公布，將於9月1日起施行。根據該條例，北京對住房租賃市場的多個方面進行了規范。例如，在住房租金明顯上漲或有可能明顯上漲時，市政府可採取價格干預措施，穩定租金水平；住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按照規定通過第三方專用賬戶託管；互聯網信息平台應當對發布者提交的證明材料進行審查，合規的信息才能發布。

中指研究院認為，《北京市住房租賃條例》施行有望推動住房租賃市場進一步規范，有力保障出租人和承租人的合法權益，營造良好的租房環境，有利於推動住房租賃市場有序健康發展，促進「租購並舉」住房制度進一步完善。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最近不少大城市住房租金持續上漲，穩租金是一項長期重點工作，租金干預機制有利於促進住房租賃市場健康發展。

提高公積金租房提取額度

部分地區出台政策，促進租購並舉，提高公積金租房提取額度。

8月10日，福州住房公積金中心網站發文，福州住房公積金管理委員會印發的《關於加大租房提取力度促進租購並舉工作的通知》提出，職工每人每月租住商品房提取額度提高200元、取消每月租房提取額度不高於月繳存額的限制、取消租房提取與購房提取時間須間隔滿12個月的限制。職工無房且租住商品房，在六城區繳存住房公積金的，每人每月最高可提取住房公積金額度由1000元提高至1200元；在六縣（市）繳存住房公積金的，每人每月最高可提取住房公積金額度由800元提高至1000元，進一步減輕對新市民和剛參加工作的青年人群體支付房租的資金壓力。

此前，南京發布公積金新政，提高公積金租房提取額度，單身職工提取住房公積金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚職工夫妻雙方由每月2400元提高至每月3000元。

中原地產首席分析師張大偉表示，隨著「租購並舉」住房制度建設的持續深化，住房租賃市場將進一步完善。同時，監管將進一步加強。

增加租賃住房供給

今年以來，四川、海南等地增加租賃住房供給。

四川省決定，在成都、瀘州、綿陽、南充、宜賓、達州市6地開展試點，打通市場租賃住房通道，加快發展保障性租賃住房。四川省住建廳制定了支持政策，包括房東和承租人已確定租賃關系的，可向符合條件的承租人發放保障性租賃住房租賃補貼；房東可享有專門支持政策，主要涉及稅收優惠、民用水電氣價格優惠等。在限購城市，居民自願將自有存量住房納入保障性租賃住房規范管理的，且5年內不上市交易，可一次性新增購買一套住房。

海南省住房和城鄉建設廳等9部門發布了《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出逐步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房。

湖北省住房和城鄉建設廳出台的《關於加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》明確提出，房地產開發企業未售商品住房，自願可納入保障性租賃住房，允許先租後售。商品住房項目配建開發商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時明確可先租後售，租賃滿5年後，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，我國住房租賃行業發展迎來重要節點。隨著保障性租賃住房REITs發售，住房租賃「投—融—建—管—退」全鏈條有望進一步打通。

『叄』 多地出台政策 保障住房租賃資金安全

近日，鄭州、武漢、北京等地陸續出台租房市場新政，加大住房租賃資金監管力度，保障租房市場租金安全。業內人士表示，隨著監管趨嚴，租房市場專業化有望持續提升，租客資金安全性有望得到進一步保障。

加強租金監管

9月2日，鄭州市房屋租賃平台上線「住房租賃資金監管功能」，標志著鄭州市房屋租賃平台住房租賃資金監管模塊開發建設工作已完成，正式啟動投入使用。業內人士表示，該項工作全面推開後，廣大租房群眾可在市房屋租賃平台選擇已接受住房租賃資金監管的企業，申請住房租賃資金監管相關業務，租賃當事人的資金安全及合法權益將會得到有效保障。

鄭州市住房保障和房地產管理局租賃處相關負責人介紹，如租賃雙方對押金的處置存在爭議，可通過有關部門進行調解，雙方達成一致後形成書面文件，監管銀行將按照文件內容對押金進行處理。

8月30日，鄭州市住房保障和房地產管理局官網發文，根據鄭州市住房租賃資金監管工作安排，已在市場監管部門注冊但尚未羨裂飢按照《鄭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》要求完成住房租賃資金監管專戶開設工作的住房租賃企業，務必於9月1日前完成專戶開設工作。各住房租賃企業應選擇一家與鄭州市房屋租賃服務平台對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，並按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。新注冊的住房租賃企業應在注冊後10個工作日內開立監管專用賬戶。

後期，鄭州市將會對住房租賃企業是否開設專戶納入「雙隨機、一公開」檢查。對於未開立專戶的企業，將依規向社會公示，不得進行住房租賃企業備案，不得認定為專業化住房租賃企業享受稅收優惠，不得享受財政獎補資金支持，並依法抄送發改委、網信、稅務等部門實施聯合懲戒，以凈化市場環境。

對此，業內人士分析認為，在租賃關系中，承租人一般處於相對弱勢地位。從多年來的監管實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶（C2C），住房租賃企業運營的規模（B2C）佔比較小，租金調控的手段少、難度大。上述政策將對維護市場穩定起到積極作用。

嚴格規范市場秩序

9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，明確培育發展住房租賃市場，支持居民通過租賃方式解決住房問題、改善居住條件。將租賃住房納入住房發展規劃。嚴格規范市場秩序，明確利用非居住存量土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃源慧住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關文件明確要求用於租賃的住房等，不得銷售、變相銷售，不得用於出租短租住房，並設定了較重的罰則。

針對投訴舉報反映較多的剋扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，《北京市住房租賃條例》要求，嚴管「租金貸」，金融機構發放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高於租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。此外，租賃企業收取押金一般不得超過一個月租金並須通過第三方專用賬戶託管，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管；經紀機構收取傭金一般不得超過一個月租金，並且合同期滿當事人續約的，經紀機構不得再次收取傭金。

在此之前，武漢出台新政，進一步加強住房租賃市場監管，規范住房租賃企業經營行為，保障住房租賃當事人合法權益。未開設住房租賃資金監管專用賬戶的住房租賃企業不得對外發布房源信息。

步入新的發展階段

今年以來，租房市場頻獲政策支持。近日，紅土深圳安居REIT、中金兄返廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，保障性租賃住房迎來規模化和專業化發展。

據了解，上述三個REITs項目資產均為保障性租賃住房，發行規模總計37.97億元。從保障群體看，深圳與廈門的REITs項目主要面向的是新市民和青年人，北京的項目主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。從資產范圍看，深圳項目底層資產除保障性租賃住房外，還配備商業及地下車庫。

北大光華REITs課題組分析認為，保障性租賃住房REITs的發展和壯大，有助於改善我國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、機構化和專業化發展。通過向租客提供需求適配的租賃住房，有利於解決目前住房租賃市場存在的供給結構失衡問題。同時，通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利於解決租住品質差、租期不穩定等問題。

戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保障性租賃住房基礎設施資產實現「投、融、管、退」再投資的可持續發展，在有效盤活存量租賃住房資產、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中具有重要意義。

『肆』 深圳房屋租賃市場需求普遍冷淡，房東們該如何應對

房屋租賃市場具有很大的發展空間，可是城市的房屋租賃市場卻呈現出不同的發展趨勢。深圳憑借著快速發展的速度獲得了優質年輕人的喜愛，多為人才到達深圳尋找工作。可是深圳房屋租賃市場卻出現了冷淡期，成交額無法提高。房東們採取的兩大方式，第一種方式就是減少房屋的出租價格，使年輕人擁有更多的生活費用。第二種方式就是提高房屋的性價比，使年輕人擁有個人小空間。

總的來說，深圳房屋租賃市場爆冷，已經不是個例，全國各地的多個城市都已經出現了購房市場冷淡和租賃市場暴冷。多個地區的房東正在通過合理的方式提高房屋的出租率，從很大程度上使房東獲得一定的收入。對於租房者來說，房屋價格是衡量的標准之一，深圳房東主動降租，將使得年輕人租房的概率有所增加。

更有一些無恥長租公寓運營方，從一開始就打算做租房生意，而是把這當作資本游戲，就是單純的“割韭菜”。

事實上，從財務角度來說，長租公寓的模式並不能適應租房行業。說白了，沒有回報率的買賣，就算一開始能支撐，後期絕對會垮掉。

說到底，房屋租賃是不是資本游戲，不可能完全依靠資本運作進行。傳統房屋中介服務雖然效率差點，但是它能長久存在必然有其不可替代的優勢和價值。

『陸』 多地出台住房租賃相關政策 規范租房市場 保障租戶權益

近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、剋扣押金、「隔斷房」和「甲醛房」等行業亂象仍時有發生。大力發展住房租賃市場，法律法規層面的保障不可或缺。

今年以來，全國多地出台政策措施規范住房租賃，明確行業規范，加強市場監管。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將於2023年2月1日起施行；此前，以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》已於9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出台相關細則，對維護承租人權益提出明確要求。

遏制租房亂象

記者梳理發現，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋出租要求方面，明確了建築、治安、面積、室內空氣質量或衛生、環保等方面的要求；在企業經營方面，對住房租賃企業主體登記、房仿咐源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明確將二房東納入監管，同時保障租戶的資金安全。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，作為全國首部規范住房租賃的地方性法規，《北京市住房租賃條例》為市場管理創新留足了空間、奠定了基礎。「具體來看，《條例》為市場主體設置了門檻，相當於為個人二房東戴上了緊箍，為經營服務行為打造了模板，為租賃資金加上了保險鎖，為市場管理打造了操控台，為市場調控設置了調節閥。」趙慶祥說。

「自《北京市住房租賃條例》實施以來，經紀機構和租賃企業等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓工作，在監管范圍內調整企業經營策略，包括收房標准、租金定價、房源推廣以及業主、租客服務等。」貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩定租金等方面強化承租人的權益保障，遏制虛假房源、違約漲租、剋扣押金等現象，同時通過多種糾紛調解機制，切實保護承租人權益。

針對安全風險隱患巨大的「隔斷房」，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規定，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構；起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽台、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用於居住。「市場關注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規定非常嚴格，不但客廳不得單獨出租，陽台和儲藏室等區域也不得出租，這對於很多做分散式長租公寓運營的企業來說，經營空間將被壓縮。」58安居客房產研究院分院院長張波表示。

完善監管政策

為了避免租金水平過快上漲，增加租客負擔，多地出台政策加強租金水平監管。北京和上海規定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價之後，今年10月份公布了覆蓋該市各區的房屋租賃參考價格，為市場租金提供引導。

同時，對於租賃市場的金融風險隱患，多地要求租賃企業將押金及租金通過第三方賬戶託管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，並需要通過第三方專用賬戶託管，超收的租金應當納入監管；上海規定，住房租賃企業應在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，並向社會公示，租賃企業一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應存入專用賬戶；廣州在《關於規范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確「1個賬戶、一致周期、有條件解凍」的監管方式。

「今年以來，完善住房租賃市場監管政策是各地方政府在住房租賃領域的一項重點工作。各地陸續出台了多項政策，北京、上海更是出台了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場監管。」中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進建議，為了充分落實市場監管，規范市場運行，要加快政府住房租賃信息化平台建設，運用信息化手段強化合同備案管理，並加強租賃梁察合同備案與各項社會公共服務的關聯，以夯實市場監管的數據與信息基礎。

業內人士認為，隨著各地住房租賃政策的出台，下一步的關鍵是落實各方責任、加強動態管控，建議調動基層治理體系與行業自律的力量，同時加強租賃信息平台建設，夯實市場監管基礎。

加強動態管控

與商品房從地塊出讓、規劃報建、預售審批、物業管理等全鏈條、全過程監管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區備渣純、村居等基層治理力量調動起來，另一方面還要將行業自律的力量發揮出來，形成政府監管、行業自律、微觀主體監督或舉報的體系。「上海此次發布的《條例》就是明確了條塊結合、街鎮（鄉）負責、村居協助、行業自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。」李宇嘉說。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，首先，相關政府部門要排查清楚社區租賃狀況，統計住戶信息，列入網格化管理；其次，對於出現不退押金等違規行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權益；再次，各部門之間要加強協調、合力行動，多方面著手排查不良中介機構等主體。

實際上，除了規范住房租賃行業發展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設配套出台了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃「融投管退」的商業模式閉環。

據中國指數研究院統計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出台了關於推動保障性租賃住房發展的地方性文件。「十四五」期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中，2021年已完成94.2萬套（間），2022年計劃籌集240萬套（間）。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了「十四五」期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套（間）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年，兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關政策密集出台，住房租賃市場發展力度明顯增強。「在北京、上海的示範帶動下，未來或有更多城市出台住房租賃相關政策，進一步規范行業發展，推動形成『租購並舉』的住房格局。」嚴躍進說。

『柒』 23條措施穩定產業用房租金

為規范我市產業用房租賃市場，持續優化營商環境，保障實體經濟高質量發展，市住房和建設局發布《關於規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見。
擬通過23條措施穩定租金
《若干措施》擬通過增加有效供給、規范租賃行鋒孫為、強化產業監管、編制租金指導價格、建立信息平台、加強市場整頓、健全保障機制等七個方面共23條措施來穩定租金，從而建立一個平穩健康的產業用房租賃市場，更好服務實體經濟發展。
大力推進舊工業區綜合整治。至2020年，全市完成舊工業區綜合整治建築面積不低於500萬平方米；全市新增建設籌集創新型產業用房建築面積不少於800萬平方米。
鼓勵各區採取異地置換、產權入股等手段，促進老舊工業區連片升級、功能優化。未來三年，全市完成不少於5個、單個用地面積原則上不少於30公頃的工業區集中片區的連片升級改造，建設高標准產業空間。
產業用房原則上不得轉租
根據措施，將規范產業用房租賃交易行為，並實施產業用房租賃公示制度。制訂全市統一的產業用房租賃合同示範文本，產業用房租賃雙方應當簽訂租賃合同並按規定辦理合同備案。推行產業用房租賃合同網上備案，逐步實施產啟姿業用房租賃合同網上簽約制度。
穩定產業用房租賃期限，鼓勵簽訂產業用房長期租銀旁鏈賃合同。規范專業化租賃運營行為，規范用水用電、公攤面積、物業服務及其收費標准等措施。
除土地供應合同、產業發展監管協議和產業用房租賃合同約定外，產業用房原則上不得轉租、分租；經約定或批准可以轉租的，產業用房應當按相關規定出租，受轉租人不得再次轉租。
租金指導價應每年更新
為加強租金指導，穩定租賃價格，措施提出，由市房屋租賃主管部門開展租金跟蹤調查，建立健全租金調查體系和租金指數系統，根據市場租金水平、配套條件等因素，編制全市產業用房租金指導價格，每年予以更新並向社會發布。
對於租金高出最近年度發布的指導價格15%的，市、區產業主管部門應會同相關部門及時介入，經核實後可對出租人採取約談等措施。
此次徵求意見截至2019年6月6日，社會各界可通過信函方式將意見寄至深圳市福田區振華路8號設計大廈921室，或通過電子郵件方式將意見發送至[email protected]。